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    房價持續(xù)上漲對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的影響研究

    2019-07-19 06:23:28林永民史孟君陳琳
    價值工程 2019年9期
    關(guān)鍵詞:產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級房價

    林永民 史孟君 陳琳

    摘要:本文基于資源錯配視角,對房價持續(xù)上漲影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的機制進行了系統(tǒng)研究。高房價帶來的高收益導(dǎo)致資源過度流向房地產(chǎn)行業(yè),引起資源錯配效應(yīng)。當(dāng)資源錯配效應(yīng)大于由于房價上漲帶來的信用緩解效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)、關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng)三者之和時,會導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)因資源匱乏而無力轉(zhuǎn)型升級。在政策干預(yù)方面,基于租售并舉的政策環(huán)境,本文提出應(yīng)大力提升租賃性住房產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化與規(guī)模化程度、引導(dǎo)金融機構(gòu)支持租賃性住房市場的發(fā)展、保持住宅用地供給規(guī)模與人口流動方向一致的政策建議。

    Abstract: Based on the perspective of resource mismatch, this paper systematically studies the mechanism of the continuous increase in housing prices affecting the upgrading of industrial structure. The high income brought by high housing prices leads to excessive resources flowing to the real estate industry, causing resource mismatch effects. When the resource mismatch effect is greater than the sum of credit mitigation effect, the Tobin Q effect, and the correlation driving effect caused by the rising house price, other industries will be unable to transform and upgrade due to lack of resources. In terms of policy intervention, based on the policy environment of renting and selling, this paper proposes that the degree of specialization and scale of the leased housing industry should be greatly improved, the financial institutions should be guided to support the development of the rental housing market, and the scale of residential land supply and the direction of population flow should be maintained consistent.

    關(guān)鍵詞:房價;產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級;資源錯配效應(yīng)

    Key words: housing prices;industrial structure upgrading;resource mismatch effect

    中圖分類號:F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標(biāo)識碼:A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號:1006-4311(2019)09-0033-04

    0 ?引言

    在當(dāng)前國際環(huán)境復(fù)雜多變,國內(nèi)經(jīng)濟面臨下行壓力的背景下,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整是當(dāng)前中國經(jīng)濟要解決的關(guān)鍵問題。黨的十八大、十九大報告中都明確強調(diào)了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要性,優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的重要舉措。在我國經(jīng)濟發(fā)展處于“轉(zhuǎn)方式、優(yōu)結(jié)構(gòu)、換動力”的攻堅期,房地產(chǎn)作為重要的資源性資產(chǎn)和生產(chǎn)要素,不僅是作用對象,還是調(diào)控手段,對實體經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。實體經(jīng)濟作為國民經(jīng)濟的根基,是一個國家保持國際競爭力的關(guān)鍵所在。從世界范圍看,“輕實體經(jīng)濟、重虛擬經(jīng)濟”引發(fā)的苦果已經(jīng)讓不少發(fā)達國家痛定思痛,“回歸實體經(jīng)濟”是必然的選擇。因此,如何正確理解、評判與應(yīng)對中國快速城鎮(zhèn)化過程中的高房價對我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的影響是重要的理論問題,也是迫切需要解決的現(xiàn)實問題。

    1 ?房價持續(xù)上漲導(dǎo)致資源錯配

    1.1 高房價帶來房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤

    房價上漲速度快于土地與房屋建安成本的增長速度,為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了高額利潤。國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)表明,2007年我國房地產(chǎn)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)平均利潤率分別約為30%和10%,2008年上市房企的平均利潤率為28.7%,而2007年我國工業(yè)企業(yè)的平均利潤只有7.4%。榮昭和王文春(2014)發(fā)現(xiàn)1998-2010年間始終處于房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司的平均利潤率最低時為10%,最高時可達到22%,而同期始終處于制造業(yè)的上市公司的平均利潤率最高僅達到8%,而且從時間序列上來看,呈逐年擴大的趨勢[1]。根據(jù)wind數(shù)據(jù)庫顯示,房地產(chǎn)行業(yè)中上市公司凈利率從2006-2014年9年間,均超過10%,平均達到14.30%。與此相對照,以重型機械行業(yè)為例,2006-2014年間,除2007年超過10%,其余年份均低于10%,平均為6.75%,達不到房地產(chǎn)業(yè)凈利潤的50%。

    雖然來自不同統(tǒng)計來源的房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率的結(jié)果存在差異,但是房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率是公認的事實。根據(jù)利潤驅(qū)動假說,當(dāng)某一行業(yè)存在超額利潤時,大量資金就會涌入該行業(yè)。因此,房價上漲帶來房地產(chǎn)行業(yè)高利潤率是資金大量涌入的主要原因。但同時,其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將因資金匱乏而失去發(fā)展動力。

    1.2 金融機構(gòu)大量信貸資金流向房地產(chǎn)行業(yè)

    表1給出了2010-2017年金融機構(gòu)投向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金情況。除2011、2012年占比低于20%之外,金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款新增額占全部新增貸款額的比例其余年份均超過25%。經(jīng)過2010、2011年的短暫回落后,從2013年金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款額占人民幣新增貸款額的比重一路上揚,在2017年達到了52.70%,比2010年的25.41%高出了約27個百分點。金融機構(gòu)新增貸款大量流向房地產(chǎn)行業(yè),將進一步推高房價,形成高房價→信貸流入→推高房價→新的信貸流入的惡性循環(huán)。由于房地產(chǎn)同時具有商品屬性和投資品屬性,投資房地產(chǎn)除能夠獲得本行業(yè)的高額利潤外,還可以分享由于房價上漲帶來的房地產(chǎn)升值帶來的資本利得,因而導(dǎo)致大量金融機構(gòu)信貸流向房地產(chǎn)行業(yè)。

    充足的資金供給是產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展的血液,失去金融對產(chǎn)業(yè)的支持,產(chǎn)業(yè)必將萎縮(劉秀光,2011)[2]。從表1的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn),隨著房地產(chǎn)價格的持續(xù)走高,我國金融機構(gòu)大量信貸資金源源不斷地流向房地產(chǎn),配置“脫實向虛”的現(xiàn)象非常明顯。在貨幣供給受到約束的情況下,金融機構(gòu)信貸過多地流向了房地產(chǎn)行業(yè),必然對實體經(jīng)濟的發(fā)展缺乏支持。在我國融資渠道相對狹窄的情況下,銀行信貸資金在整個社會融資規(guī)模中占相當(dāng)大的比重。因此,信貸資金能否流向?qū)嶓w經(jīng)濟,支持實體經(jīng)濟的發(fā)展是影響我國宏觀經(jīng)濟健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。當(dāng)房價持續(xù)上漲,房地產(chǎn)行業(yè)的高投資收益率與實體產(chǎn)業(yè)低投資收益率形成鮮明對比,在資本逐利的驅(qū)動下,大量信貸資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款和個人按揭貸款數(shù)額不斷增加,而其他實體產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)性貸款,經(jīng)營性貸款等相對萎縮(王先柱等,2018)[3]。由于資金流向具有“羊群效應(yīng)”,隨著我國房價的持續(xù)高漲,在貨幣供給量規(guī)模有限的情況下,大量的資金涌入房地產(chǎn),對其他產(chǎn)業(yè)的資金投入產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”是必然的結(jié)果。

    1.3 大量工業(yè)企業(yè)涉足房地產(chǎn)

    房價過度上漲給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的高投資收益率,不僅吸納了大量社會資本的流入,而且吸引工業(yè)企業(yè)涉足房地產(chǎn)行業(yè)。基于利潤驅(qū)動假說,巨大的利潤率差異是工業(yè)企業(yè)進軍房地產(chǎn)行業(yè)的主要動因。在2005-2007年間,我國珠三角區(qū)域,包括佛山的一些知名制造業(yè),在房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤率下,率先進軍房地產(chǎn)行業(yè)。之后,陸續(xù)有主營業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)無關(guān)的企業(yè)也開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)。例如,主營業(yè)務(wù)原為生物工程、機電一體化的安徽科苑集團股份有限公司,2009年轉(zhuǎn)型主營房地產(chǎn)開發(fā);主營業(yè)務(wù)為家用電器的康佳集團,在2010年投資3.42億元開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)。除了以上典型案例,據(jù)浙江省的數(shù)據(jù)顯示,進入2009年浙江省百強民營企業(yè)排行榜的100家企業(yè)中,涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的已超過六成。榮昭和王文春(2014)通過我國35個大中城市上市企業(yè)2001-2008年數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)50%以上的上市企業(yè)擁有房地產(chǎn)。

    綜合上述分析,房價持續(xù)上漲,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的利潤水平遠高于其他產(chǎn)業(yè),導(dǎo)致銀行和其他金融機構(gòu)將資金大量投向房地產(chǎn),大量工業(yè)企業(yè)涉及房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)吸納了大量本來應(yīng)分配到其他產(chǎn)業(yè)的資源,導(dǎo)致資源錯配效應(yīng)的發(fā)生。

    2 ?房價上漲與投資結(jié)構(gòu)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)

    房地產(chǎn)集商品屬性與投資品屬性于一身,房價變動通過信用緩解效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)、關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng)、資源錯配效應(yīng)的綜合合力影響投資結(jié)構(gòu)的變動。

    2.1 融資約束緩解效應(yīng)

    房價變動產(chǎn)生融資約束緩解效應(yīng)的機制如下,以房價上漲為例:房地產(chǎn)價格上漲,對于那些擁有房地產(chǎn)的企業(yè)來說,企業(yè)的資產(chǎn)凈值增加,增加了投資意愿;對于銀行來說,企業(yè)資產(chǎn)凈值的增加,減少了信貸風(fēng)險,增強了銀行放貸的意愿;因此,房價上漲,對于擁有房地產(chǎn)的企業(yè)來說,可以從銀行獲得更多的信貸資金用于發(fā)展,因而產(chǎn)生了信用緩解效應(yīng)。房價下降的效果與房價上漲相反,但是存在非對稱性。房價下降,銀行會更加惜貸,以規(guī)避風(fēng)險,企業(yè)可獲得的貸款數(shù)量大幅下降。

    2.2 托賓Q效應(yīng)

    托賓(tobin,1969)Q理論通過研究企業(yè)的市場價值與其重置成本的比值來研究企業(yè)的投資行為。如果企業(yè)的市場價值與其重置成本的比值大于1,說明企業(yè)可通過在股票市場上發(fā)行較少的股票,但是可以獲得較多的投資品,因而投資支出增加,促進了生產(chǎn);反之亦然。對于房地產(chǎn)企業(yè)和擁有較多房地產(chǎn)的酒店、賓館等企業(yè)來說,房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲,企業(yè)的市場價值遠遠大于其重置成本,因此引致企業(yè)可以獲得更多的資金用于加大擴大生產(chǎn)經(jīng)營,產(chǎn)生托賓Q效應(yīng)。

    2.3 關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng)

    房地產(chǎn)行業(yè)包括了房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)生產(chǎn)、房地產(chǎn)消費三大領(lǐng)域,因其產(chǎn)業(yè)鏈條長,對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有廣覆蓋性,對國民經(jīng)濟增長同時起到推拉兩種作用。房地產(chǎn)的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要有金融業(yè)、建筑業(yè)、鋼鐵、水泥、玻璃、陶瓷、化工等行業(yè),前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要有商業(yè)服務(wù)、批發(fā)零售、家具、家紡、家電等行業(yè)。房價上漲,不僅房地產(chǎn)行業(yè)自身得到快速發(fā)展,同時通過關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng),帶動后向、前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展,促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速調(diào)整,推動經(jīng)濟增長。但是,房價的持續(xù)上漲可能導(dǎo)致其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展,造成產(chǎn)能過剩,如鋼鐵、水泥等。在房價持續(xù)上漲時,其產(chǎn)能過剩的現(xiàn)象被掩蓋,但是由于房價不可能永久上漲,鋼鐵、水泥等產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩會帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。

    2.4 資源錯配效應(yīng)

    基于內(nèi)生經(jīng)濟增長模型的理論推導(dǎo),由于投機性泡沫將儲蓄擠出生產(chǎn)性投資,不能實現(xiàn)內(nèi)生的技術(shù)進步,導(dǎo)致經(jīng)濟增長速度放緩,表現(xiàn)為阻礙經(jīng)濟增長。Miao和Wang(2012)構(gòu)建了只包含有技術(shù)外溢的部門和沒有技術(shù)外溢部門的經(jīng)濟系統(tǒng),經(jīng)過理論推導(dǎo)得出資產(chǎn)泡沫如果存在于沒有技術(shù)外溢的部門,會通過信用緩解效應(yīng)促進有泡沫部門的發(fā)展,同時會通過資源錯配效應(yīng)抑制沒有泡沫的生產(chǎn)部門的技術(shù)進步,由于有技術(shù)外溢部門的創(chuàng)新投入受到抑制,因而不能推動經(jīng)濟系統(tǒng)的可持續(xù)發(fā)展[4]。國際行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)將房地產(chǎn)行業(yè)歸為金融服務(wù)業(yè),我國2017年國民經(jīng)濟行業(yè)分類(GB/T4754—2017)將房地產(chǎn)業(yè)定義為一個單獨子類。由于我國金融市場發(fā)展時間短,尚不完善,投資渠道相對狹窄,因此房地產(chǎn)的投資品屬性被放大,大量投資、投機性資金集聚在房地產(chǎn)行業(yè)。但是,由于房地產(chǎn)部門屬于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),缺乏創(chuàng)新,因此不具有技術(shù)外溢性,不能引領(lǐng)經(jīng)濟的長期可持續(xù)發(fā)展。房價持續(xù)上漲,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)泡沫不斷累積。因資源錯配效應(yīng)導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)對創(chuàng)新投入資金的減少,從而造成實體經(jīng)濟發(fā)展速度放緩導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級受阻(張杰等,2016)[5]。

    3 ?房價變動影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的傳導(dǎo)機制

    投資在產(chǎn)業(yè)間的合理流動,達到資源配置的最優(yōu)是促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的根本動力。于澤和章瀟萌(2014)發(fā)現(xiàn)投資結(jié)構(gòu)的變動是推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動的關(guān)鍵因素[6]。房價上漲導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資的增加,對其他產(chǎn)業(yè)投資存在擠入、擠出效應(yīng),因此必然引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生相應(yīng)變動。房價變動對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的傳導(dǎo)機制如下:當(dāng)房價上漲帶來的信用緩解效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)占主導(dǎo)地位時,房地產(chǎn)行業(yè)自身及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展,對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級起到促進作用;然而,隨著房價的持續(xù)上漲,房地產(chǎn)投資品屬性凸顯,累積房地產(chǎn)泡沫,因投機而導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場泡沫化帶來的該行業(yè)虛高的利潤率,使資源錯配效應(yīng)開始占主導(dǎo)地位,其它產(chǎn)業(yè)因缺少資金投入而無力改造升級,同時降低了對高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的需求,進而阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的進程。具體傳導(dǎo)機制如圖1所示。

    房價變動對投資結(jié)構(gòu)的影響,取決于信用緩解效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)、關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng)、資源錯配效應(yīng)所引起的“正向促進”與“負向抑制”兩種作用疊加后的綜合效應(yīng)。由于不同城市的房價泡沫化水平不同,房價變動對投資結(jié)構(gòu)的綜合影響效應(yīng)的方向和程度存在差異性。當(dāng)正向促進作用占主導(dǎo)地位時,表現(xiàn)為對其他產(chǎn)業(yè)投資的拉動作用;當(dāng)房價持續(xù)上漲,泡沫化程度嚴(yán)重時,負向抑制作用占主導(dǎo)地位,表現(xiàn)為對其他產(chǎn)業(yè)投資的擠出效應(yīng)。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展,勞動力成本和原材料及其他生產(chǎn)要素成本的低價格比較優(yōu)勢逐漸減少,實體經(jīng)濟的投資回報率遠低于房地產(chǎn)的高投資回報率,吸引大量金融資源流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)內(nèi)生經(jīng)濟增長理論,實體經(jīng)濟的產(chǎn)出主要由生產(chǎn)要素的投入和全要素生產(chǎn)率決定。由于房地產(chǎn)投資對其他產(chǎn)業(yè)投資的擠出,導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)難以擴大生產(chǎn)規(guī)模,提高發(fā)展速度,而且由于缺乏資金,導(dǎo)致其它產(chǎn)業(yè)的研發(fā)投入降低,將抑制企業(yè)的創(chuàng)新能力,阻礙整個經(jīng)濟體的全要素生產(chǎn)率的提高。

    綜上所述,房地產(chǎn)價格變動經(jīng)由信用緩解效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)、關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng),資源錯配效應(yīng)影響投資結(jié)構(gòu)。如果投資不能在產(chǎn)業(yè)之間合理的流動,向具有技術(shù)外溢的高新戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)集聚,而是大量累積到?jīng)]有技術(shù)外溢性的房地產(chǎn)行業(yè),其后果是導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)的萎縮,嚴(yán)重制約產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。

    4 ?政策建議

    資源在不同產(chǎn)業(yè)間的重新分配,必定引起不同產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)擴張能力出現(xiàn)差異,進而導(dǎo)致發(fā)展速度不同。房價上漲,通過信用緩解效應(yīng)、托賓Q效應(yīng),不僅自身獲得了長足發(fā)展,而且通過關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng)對其它產(chǎn)業(yè)投資存在拉動作用。但是,由于房地產(chǎn)兼有商品屬性與投資品屬性,房價持續(xù)上漲使房地產(chǎn)行業(yè)保持高額利潤,導(dǎo)致眾多的工業(yè)企業(yè)兼營、甚至放棄主營業(yè)務(wù)專營房地產(chǎn)開發(fā),吸引大量信貸資金流向房地產(chǎn)行業(yè),從而資源錯配效應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)行業(yè)過度繁榮,抑制其他實體經(jīng)濟的發(fā)展,制約了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。

    因此,圍繞房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革應(yīng)成為新時代背景下建立房地產(chǎn)長效機制的重要政策舉措。我國房地產(chǎn)市場將著重通過租售并舉長效機制的建立,抑制房價持續(xù)上漲,促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展。具體而言,本文的研究成果可以提供如下幾個方面的政策建議:

    4.1 大力提升租賃性住房產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化與規(guī)?;潭?/p>

    住房自有和住房租賃是住房消費的兩種主要模式,城市居民應(yīng)當(dāng)根據(jù)家庭的收入水平、工作的流動性等因素理性選擇住房消費模式。住房價格的持續(xù)上漲,不僅給城鎮(zhèn)中低收入家庭帶來的沉重的負擔(dān),而且成為農(nóng)民工市民化的主要障礙。黨的十九大明確提出讓住房回歸居住屬性的定位,并提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房長效機制。一線及熱點城市是我國高技能勞動力與農(nóng)民工的主要流入地和集聚地,住房供需嚴(yán)重失衡,住宅商品房價格持續(xù)高漲。同時,由于多年來,我國住房市場“重租輕售”導(dǎo)致租賃房市場發(fā)展嚴(yán)重滯后,很多農(nóng)民工只能租住在工棚、“城中村”、城市的邊緣地帶。因此,要大力推進租賃性住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,為租售并舉的住房長效機制的建立打下基礎(chǔ)。

    首先,要多渠道、多主體的供給,確保提供適合民眾各類需求的租賃性住房。要充分激發(fā)市場活力,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從單純的產(chǎn)權(quán)房開發(fā),到產(chǎn)權(quán)房與租賃房按適當(dāng)比例開發(fā)。同時挖潛存量房,引導(dǎo)居民將家庭閑置的住房出租。第二,發(fā)展規(guī)?;》孔赓U市場,提供可負擔(dān)的租金水平。為城市中低收入家庭、新就業(yè)的大學(xué)生及進城務(wù)工的農(nóng)民工提供可負擔(dān)的租金水平,是保證“住有所居”目標(biāo)的重要保障。第三,加快落實租售同權(quán)制度建設(shè),引導(dǎo)居民樹立住房梯度消費理念。租賃性住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,不僅實現(xiàn)了居者有其屋的目標(biāo),而且將勞動力從高首付、高月供的按揭貸款的“房奴”困境中解放出來,有利于解決農(nóng)民工進城務(wù)工的住房問題,促進勞動力在全國范圍內(nèi)的合理流動,形成與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相配套的空間格局。

    4.2 引導(dǎo)金融機構(gòu)支持租賃性住房市場的發(fā)展

    銀行是我國金融核心,房價上漲吸納大量銀行信貸資金流入,進一步推高房價,房價持續(xù)上漲吸引更多的金融資金流入,如此循環(huán),使房價與金融牢牢綁定在一起。房地產(chǎn)市場與金融之間的惡性循環(huán),一方面累積金融風(fēng)險,另一方面對其他產(chǎn)業(yè)投資產(chǎn)生擠出效應(yīng),導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)因失血而難以創(chuàng)新升級。因此,要構(gòu)建房地產(chǎn)市場和金融之間的良性循環(huán),必須打破房地產(chǎn)市場與金融之間的惡性循環(huán)。從需求側(cè),實行差別化信貸政策,嚴(yán)控居民杠桿率過高;從信貸額度,利率水平上實行差異化信貸政策,支持剛性需求和改善性需求,堅決遏制投機性需求,同時,防止居民非住房貸款違規(guī)流入樓市;從供給側(cè),加大查處力度,嚴(yán)禁向不符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供銀行信貸,打擊各類非法房地產(chǎn)融資行為。

    有序打破房地產(chǎn)市場與金融之間的惡性循環(huán)只是第一步,重要的是要引導(dǎo)金融機構(gòu)加大力度支持租賃性住房市場的發(fā)展,建立金融與房地產(chǎn)市場之間的良性循環(huán)。從金融一味支持房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商品房,轉(zhuǎn)向支持租賃性住房的開發(fā);從支持購房者按揭貸款,轉(zhuǎn)向為一線等熱點城市剛性需求者的長期租房提供信貸服務(wù)。通過引導(dǎo)金融機構(gòu)支持租賃性住房市場的發(fā)展,促進了住房市場供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,滿足不同區(qū)域、不同收入層次居民的住房需求,使住房回歸居住屬性。通過信貸政策、稅收政策加大投機、投資性購房和交易環(huán)節(jié)的成本,進一步弱化房地產(chǎn)投資品屬性。房地產(chǎn)投資品屬性的弱化,將進一步促進金融與房地產(chǎn)市場之間的良性循環(huán),為金融支持實體經(jīng)濟的發(fā)展奠定基礎(chǔ),進而促進各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

    4.3 保持住宅用地供給規(guī)模與人口流動方向一致

    一線城市、多數(shù)省會城市、計劃單列市及少數(shù)發(fā)達地區(qū)的地級市轄區(qū),經(jīng)濟發(fā)展水平高,不僅吸引了眾多的高技能人才,而且集聚了大量的農(nóng)民工。但是,這些集聚了大量人口的城市住宅用地供給規(guī)模與集聚的人口規(guī)模不匹配,導(dǎo)致住房供不足求。因此,為促進住房市場的長期健康發(fā)展,應(yīng)使住宅用地供給規(guī)模與人口流動方向保持一致。引致需求原理表明,土地需求源于對住房服務(wù)和住房資產(chǎn)的需求,房地產(chǎn)市場調(diào)控的源頭在于通過住宅用地的供給規(guī)模與人口規(guī)模相匹配,從土地供給側(cè)對穩(wěn)定地價、房價起到基礎(chǔ)性作用。一方面,應(yīng)逐步實施非農(nóng)用地指標(biāo)跨區(qū)域向效率更高的區(qū)域或城市分配,兼顧了效率和公平;另一方面,加大人口集聚大城市租賃性住房用地的供給,促進租賃性住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只有將土地的供給與勞動力流動、產(chǎn)業(yè)集聚方向保持一致,才能促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整。增加人口流入地的土地供給,減少人口流出地的土地供給,才能提高土地的利用效率,進而推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。

    參考文獻:

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