浙江房地產(chǎn)業(yè)競爭力研究

□浙江省統(tǒng)計局課題組

房地產(chǎn)業(yè)健康運行對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。本文在對浙江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，利用主成分分析法構(gòu)建符合我國實際的省級區(qū)域競爭力評價指標(biāo)體系，并對2012年、2017年房地產(chǎn)業(yè)競爭力進(jìn)行實證分析，以期揭示影響房地產(chǎn)業(yè)競爭力的主要影響因素。最后結(jié)合浙江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題，提出提高房地產(chǎn)業(yè)競爭力相關(guān)政策建議。

研究背景及思路

浙江房地產(chǎn)業(yè)是隨著改革開放的不斷推進(jìn)逐步發(fā)展壯大起來，尤其近些年來，在推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長，提供就業(yè)機(jī)會，改善居民居住條件、帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全省GDP的比重從1990年的2.6%提高到2017年的6.2%。2017年，房地產(chǎn)業(yè)稅收達(dá)到1207億元，占全部稅收的12.5%。由于房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、融資量大、波及面廣等特點，一旦發(fā)生大的波動，將會對地區(qū)經(jīng)濟(jì)運行產(chǎn)生較大影響。

近些年，浙江房地產(chǎn)業(yè)取得長足發(fā)展，但與全國其他地區(qū)相比，處于什么樣的競爭力水平，競爭優(yōu)勢和不足主要表現(xiàn)在哪些方面，2012年以來發(fā)生了怎樣的變化，這些都是值得思考的問題。尤其是當(dāng)前，全面分析評價浙江房地產(chǎn)業(yè)競爭力及其變動情況，揭示房地產(chǎn)業(yè)存在的優(yōu)勢和薄弱環(huán)節(jié)，提出相應(yīng)的政策建議，對于下一階段引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有重大現(xiàn)實意義。

浙江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及作用

浙江房地產(chǎn)業(yè)隨著改革開放的推進(jìn)不斷發(fā)展壯大，期間保持了較為快速的增長態(tài)勢，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

（一）總量規(guī)模不斷擴(kuò)大，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響

2017年，浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資8227億元，是1990年的862倍，年均增速達(dá)28.4%。作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資占投資的比重由1991年的4.9%上升至2017年的26.4%，對固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)不斷提高。房地產(chǎn)業(yè)在拉動內(nèi)需、擴(kuò)大消費等方面對地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要影響。房地產(chǎn)業(yè)增加值從1990年的23.9億元增至2017年的3223億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重從2.6%上升至6.2%。

（二）市場體系逐步完善，人民居住條件不斷提高

隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)，浙江房地產(chǎn)市場體系逐步完善，人民居住條件日益提高。2017年，商品房銷售面積9600萬平方米，是1990年的46倍，年均增長達(dá)15.3%。在加快商品住宅建設(shè)的同時，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等也大量增加，住房租賃市場培育也在逐步實施，有效改善了人民的居住條件。城鄉(xiāng)居民人均住房建筑面積48.1平方米，其中，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積41.5平方米，是1990年的3.1倍。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逐步增加，市場競爭力明顯提高

隨著房地產(chǎn)業(yè)深入發(fā)展，浙江房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷涌現(xiàn)并迅速成長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從1990年的238家增至2017年的6336家，其中，一級資質(zhì)企業(yè)118家，二級、三級資質(zhì)企業(yè)有1719家。企業(yè)利潤總額836億元，單個企業(yè)平均實有資本1.1億元，涌現(xiàn)出綠城、濱江等一批在全國擁有較高市場知名度和份額的房地產(chǎn)開發(fā)公司，市場競爭力不斷提高。

（四）房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展有力推動了新型城市化進(jìn)程

近些年來，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，改善了城市居住條件，擴(kuò)大了城市就業(yè)，有力推動了城市化進(jìn)程。1978年，浙江城市化率為14.5%，落后全國平均水平3.4個百分點。到2017年，城市化率為68.0%，高出全國平均水平9.5個百分點。

浙江房地產(chǎn)業(yè)競爭力實證研究

（一）房地產(chǎn)業(yè)競爭力指標(biāo)評價方法

區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭力，指某一產(chǎn)業(yè)在區(qū)域之間的競爭中，在合理、公正的市場條件下，能夠提供有效產(chǎn)品和服務(wù)的能力，是產(chǎn)業(yè)供給能力、價格能力、投資盈利能力的綜合體現(xiàn)。

目前反映房地產(chǎn)業(yè)運行情況的單項指標(biāo)較多，如產(chǎn)業(yè)增加值、開發(fā)投資、銷售面積、資產(chǎn)利潤率等，但它們僅反映一個區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營及企業(yè)的某個方面，并不能全面反映地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的競爭力狀況。本文擬構(gòu)建綜合評價指標(biāo)體系，對2017年、2012年浙江和全國各省市區(qū)的綜合實力進(jìn)行量化分析，通過5年來房地產(chǎn)業(yè)競爭力現(xiàn)狀和變動情況，以此揭示浙江房地產(chǎn)業(yè)住房制度長效機(jī)制建設(shè)探索成效。

表1 房地產(chǎn)業(yè)競爭力指標(biāo)評價體系

（二）房地產(chǎn)業(yè)競爭力實證研究

1.房地產(chǎn)業(yè)競爭力研究指標(biāo)的選取。根據(jù)現(xiàn)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)設(shè)計原則，擬將房地產(chǎn)業(yè)競爭力評價指標(biāo)體系分為三個層次，即總目標(biāo)層、目標(biāo)層和指標(biāo)層?？偰繕?biāo)層是單一層，即全面分析評價省級區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)競爭力，這也是本研究的最終目的；目標(biāo)層主要組成部分通過主成分分析得到，由幾個具體指標(biāo)綜合成的代表某方面競爭力水平的因子；指標(biāo)層是選取的分析評價省級區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)競爭力的各個具體指標(biāo)。根據(jù)指標(biāo)的可獲取性，經(jīng)過反復(fù)嘗試，擬選取房地產(chǎn)業(yè)增加值、開發(fā)投資、銷售面積、資產(chǎn)利潤率等15個指標(biāo)對省級區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行評價，這些指標(biāo)能夠較為全面地反映影響房地產(chǎn)業(yè)競爭力的各方面因素（見表1）。

2.房地產(chǎn)業(yè)競爭力評價指標(biāo)體系構(gòu)建。在指標(biāo)體系構(gòu)建過程中，首先使用數(shù)據(jù)分析軟件SPSS17.0對上述15個指標(biāo)進(jìn)行主成分分析。BARTLETT檢驗，省級區(qū)域2017年、2012年數(shù)據(jù)F值均為0.000；KMO值分別為0.635和0.620，表明均可以進(jìn)行主成分分析。根據(jù)提取原則，確定累計方差貢獻(xiàn)率為80%。2017年和2012年前4個主成分累計方差貢獻(xiàn)率分別為89.3%和81.5%，均超過80%的水平，故均提取4個主成分。

根據(jù)2017年各主成分旋轉(zhuǎn)成分矩陣，代表地區(qū)規(guī)模競爭力的房地產(chǎn)業(yè)增加值、銷售面積等指標(biāo)在主成分1上具有較高的載荷，稱之為總量因子；人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等指標(biāo)在主成分2上有較大的載荷，這幾個指標(biāo)反映各地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平，是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場需要重點關(guān)注的因素，稱之為環(huán)境支撐因子；主營業(yè)務(wù)收入增長、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)在主成分3上具有較大載荷，反映企業(yè)的持續(xù)發(fā)展?jié)摿ΓQ之為發(fā)展?jié)摿σ蜃?；營業(yè)利潤增速、資產(chǎn)利潤率等指標(biāo)在主成分4上有較大的載荷，反映了企業(yè)的盈利能力，稱之為盈利能力因子。利用同樣方法，對2012年指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以得到與2017年大致相同的4個主成分。據(jù)此，建立起區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)競爭力指標(biāo)評價體系。

3.區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)競爭力各因子及其變動情況評價。對浙江及其他省級區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)綜合實力進(jìn)行評價，需要對上述四個主成分計算其得分并進(jìn)行排序。然后，以每個主成分的貢獻(xiàn)率為權(quán)數(shù)進(jìn)行計算，得到綜合得分和總名次。由計算結(jié)果可知，主成分F1所代表的指標(biāo)在評價中貢獻(xiàn)率所占比重最高，2012年、2017年占比分別為31.3%和32.3%。這表明現(xiàn)階段開發(fā)投資、銷售面積、房地產(chǎn)業(yè)增加值等總量指標(biāo)對省級區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)競爭力排名至關(guān)重要，而且重要程度還比2012年有一定程度提高。其次代表地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的主成分F2貢獻(xiàn)率緊隨其后，2017年貢獻(xiàn)率為28.2%，與主成分F1差距不大，表明社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也具有較大影響。代表企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ闹鞒煞諪3在評價體系中貢獻(xiàn)率提升最快，2017年為15.5%，比2012年（11.0%）提升4.5個百分點。代表企業(yè)盈利能力的主成分F4的貢獻(xiàn)率2017年為13.4%，與主成分F3的貢獻(xiàn)率相差不大，比2012年（9.6%）提高3.8個百分點。5年間，主成分F3和F4貢獻(xiàn)率提高快，這表明現(xiàn)階段各地區(qū)通過加強(qiáng)運營能力、注重發(fā)展?jié)摿?、提高企業(yè)效益等推動開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展、提升核心競爭力效果更顯著，這也是企業(yè)今后努力的重點方向。

4.浙江房地產(chǎn)業(yè)競爭力綜合評價。2017年，浙江房地產(chǎn)業(yè)競爭力綜合得分僅次于廣東、江蘇和上海等省市，居于第4位，顯示出較強(qiáng)的綜合實力，北京、山東、福建等省市緊隨其后，這些地區(qū)基本都是我國東部沿海經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)區(qū)域。其中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿σ蜃诱憬琶?012年提高較快，使得房地產(chǎn)業(yè)競爭力排名比2012年前進(jìn)了1位。

（1）規(guī)模競爭力總體較強(qiáng)，居全國前列。2017年，浙江房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模競爭力以1.33237的得分排名全國第5位，與2012年持平。同期，廣東規(guī)模競爭力超過江蘇排名升至第1位，山東和河南2個人口大省緊隨其后，分列第3、4位。其他省市得分和浙江相比還存在較大差距。2012年，江蘇、廣東、山東等經(jīng)濟(jì)大省的規(guī)模因子得分居全國前3位，浙江和上述三省在房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)、開發(fā)投資、銷售面積等指標(biāo)上的差距并不大，甚至部分指標(biāo)還曾領(lǐng)先山東等地區(qū)。但到2017年，浙江多數(shù)總量指標(biāo)和上述三省的差距明顯擴(kuò)大，主要原因是人口、土地資源稟賦總量等方面處于劣勢，總量指標(biāo)的提升空間相對較小。僅僅依靠總量規(guī)模的不斷擴(kuò)張，難以長久保持浙江房地產(chǎn)業(yè)在全國的競爭優(yōu)勢。

（2）環(huán)境支撐因子保持較高水平，有力促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從反映經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的環(huán)境支撐因子來看，2012年和2017年浙江得分都比較高，僅僅落后于北京、上海、天津等三個直轄市，居全國第4位，領(lǐng)先于其他地區(qū)。較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平有力地促進(jìn)了浙江房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展和市場化程度不斷提升。但值得注意的是，浙江和其他地區(qū)該因子得分差距與2012年相比有縮小趨勢。其中，江蘇、重慶、山東等省市近些年來經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平指標(biāo)明顯提高。

（3）發(fā)展?jié)摿σ蜃犹岣咻^快，仍存在上升空間。2017年浙江發(fā)展?jié)摿σ蜃拥梅譃?.2098，在全國排名第8位，落后于西藏、云南、上海、貴州和江蘇等地區(qū)，但與2012年相比前進(jìn)12位。從數(shù)據(jù)可知，該因子排名并沒有表現(xiàn)出明顯的地域特征，西藏自治區(qū)由于企業(yè)資產(chǎn)、主營業(yè)務(wù)收入等指標(biāo)總量極小，發(fā)展很快，該因子排名全國第一。上海、江蘇、福建等部分東部省市該因子排名居前，意味著浙江這方面還有一定的提升空間。

（4）企業(yè)盈利能力總體較弱，亟待加強(qiáng)。2017年浙江房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力因子得分為0.152，僅排全國第19位，與2012年相比，后退4位。盈利能力因子大幅落后表明浙江房地產(chǎn)企業(yè)效益和部分省市還存在較大差距，企業(yè)亟待加強(qiáng)經(jīng)營管理，降低運營成本、提高盈利能力。目前，浙江房地產(chǎn)業(yè)總量規(guī)模指標(biāo)已先后被山東、廣東、江蘇等超越，如果企業(yè)發(fā)展?jié)摿?、盈利能力等方面指?biāo)不能再有所作為，浙江房地產(chǎn)業(yè)競爭力在全國的位次還可能繼續(xù)下降。2017年盈利能力因子排位較低且比2012年出現(xiàn)下降，須引起關(guān)注。

提高浙江房地產(chǎn)業(yè)競爭力的對策建議

總體而言，目前浙江房地產(chǎn)業(yè)仍具有較強(qiáng)的競爭實力，位居全國前列。但通過上述研究，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際情況，可以發(fā)現(xiàn)仍存在一些亟待解決的問題。

（一）確?？偭恳?guī)模適度擴(kuò)大，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行

浙江房地產(chǎn)業(yè)競爭力處于全國前列主要在于房地產(chǎn)業(yè)總量規(guī)模較大且經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境相對領(lǐng)先。房地產(chǎn)業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動作用明顯的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)市場的波動也將最終影響到經(jīng)濟(jì)社會的平穩(wěn)運行。在當(dāng)前世界和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)均面臨較大下行壓力的嚴(yán)峻形勢下，保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康運行就愈加重要，這其中必然要求房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)總量指標(biāo)保持在一個適度的增長水平上。

（二）切實增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展和盈利能力，提高企業(yè)核心競爭力

發(fā)展?jié)摿?、盈利能力兩大因素是影響房地產(chǎn)企業(yè)未來運行的重中之重。浙江房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展和盈利能力在全國范圍內(nèi)看，還有一定的提升空間，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力提升空間更大。浙江作為市場經(jīng)濟(jì)起步較早的地區(qū)之一，房地產(chǎn)市場化水平相對較高，競爭充分且激烈，基本已不存在暴利。房地產(chǎn)企業(yè)要推進(jìn)自身轉(zhuǎn)型發(fā)展，通過管理創(chuàng)新降低成本，品質(zhì)提升增強(qiáng)品牌溢價，拓展增值服務(wù)擴(kuò)大利潤空間，提高企業(yè)核心競爭力，形成良好的經(jīng)營循環(huán)，增強(qiáng)抵御市場風(fēng)險的能力。

（三）不斷優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，切實提升商品房品質(zhì)

浙江較高的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平在為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供較好的環(huán)境條件同時，也使得購房者對商品房品質(zhì)、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等方面的要求越來越高。2017年，地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購置費占比達(dá)到40.8%，遠(yuǎn)高于全國21.1%的水平。土地購置費占比過高不可避免地擠占了企業(yè)建安工程、技術(shù)研發(fā)等方面的投資，不利于商品房品質(zhì)提升。地方政府要充分利用土地這個寶貴資源，合理控制投放節(jié)奏，防止土地市場價格過快上漲，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。企業(yè)要科學(xué)規(guī)劃，把握好開發(fā)時序、節(jié)奏和力度，優(yōu)化、升級產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，努力提高房屋品質(zhì)，促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

（四）堅決執(zhí)行國家調(diào)控政策，構(gòu)建和完善房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制

近幾年，浙江嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)調(diào)控政策，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，加快推進(jìn)住房制度長效機(jī)制建設(shè)。當(dāng)前，政府及相關(guān)部門要夯實主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)實際狀況，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，制定適合的政策，綜合采取財稅、金融、土地等聯(lián)動措施，因地制宜開展下一步調(diào)控，切實發(fā)揮對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)作用。同時，政府及相關(guān)部門還要建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，營造良好的市場環(huán)境，優(yōu)化房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)，加快推進(jìn)多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度建立和完善，保證房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，滿足人民日益增長的美好生活需要。