房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略分析

黃艷蓓

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)投資金額巨大、投資周期較長(zhǎng)，需要大量的融資貸款且面臨著一定的高風(fēng)險(xiǎn)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)主義市場(chǎng)的飛速發(fā)展，全國(guó)出現(xiàn)了“房地產(chǎn)泡沫”“房地產(chǎn)過熱”等不良現(xiàn)象，如何防范和解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題就顯得十分重要。本文通過房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析，提出防范房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);防范策略

房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)在各種財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于受到諸多不確定因素的影響，使企業(yè)實(shí)際收益和預(yù)期收益發(fā)生了偏離，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果受損，為整個(gè)行業(yè)帶來一定損失的可能性。房地產(chǎn)行業(yè)起步于上個(gè)世紀(jì)80年代中期，在宏觀范圍內(nèi)已經(jīng)有了近二十年的醞釀和探索基礎(chǔ)，于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)地位，是我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但作為高收益產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)自身的特性也決定了其發(fā)展伴隨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前較多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到70%左右，有的甚至高達(dá)90%，再加上受到國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控和國(guó)外經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策從緊，房地產(chǎn)行業(yè)如何有效控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，已經(jīng)成為該行業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的重要問題。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

該風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)企業(yè)無法籌集足夠資金順利推進(jìn)項(xiàng)目或沒有能力償還到期債務(wù)本息，最終造成財(cái)務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)面臨預(yù)期投資回報(bào)下降的可能性。近年來貨幣政策持續(xù)緊縮，資本市場(chǎng)的融資渠道管控更加嚴(yán)格，籌資風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。對(duì)于上市房地產(chǎn)集團(tuán)，會(huì)通過資本市場(chǎng)融資來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);而對(duì)于大型房地產(chǎn)集團(tuán)，通過控股公司或母公司的名義采用擔(dān)保形式獲取項(xiàng)目貸款，這樣一旦資金鏈中一環(huán)受挫或缺失，其籌資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)成倍擴(kuò)散，從而為企業(yè)乃至行業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來巨大威脅。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資是其行業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，結(jié)果是能夠改造原有房地產(chǎn)或創(chuàng)造出新的可用房地產(chǎn)。作為資本循環(huán)的主導(dǎo)部分，其制約其他財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型的發(fā)生和發(fā)展程度，取決于項(xiàng)目報(bào)酬率的大小，指的是企業(yè)無法取得預(yù)期投資報(bào)酬的可能性，若項(xiàng)目利潤(rùn)率小于負(fù)債利率，則有較大投資風(fēng)險(xiǎn)，反之則風(fēng)險(xiǎn)較小。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在追求投資回報(bào)時(shí)候，由于信息收集不完整、投資決策過程考慮欠缺，對(duì)項(xiàng)目所在地政策把握有誤、項(xiàng)目前期調(diào)查準(zhǔn)備不充分等因素，存在著較多投資回報(bào)虧損甚至本金虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)近幾年開發(fā)投資額雖然有所降低放緩，但仍維持在較高水平，而商品房屋的銷售情況卻不夠理想，節(jié)節(jié)下降。國(guó)內(nèi)樓市變化情況復(fù)雜，如果項(xiàng)目產(chǎn)品定位不精確或者對(duì)市場(chǎng)行情把握有誤，就會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目成交量下降、銷售緩慢等問題。在2006年之后受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策和國(guó)際經(jīng)濟(jì)變化的影響，銷售情況大幅降低，當(dāng)年銷售額增幅下降到18.49%，與上一年69.40%的增幅相比相差甚遠(yuǎn)。再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的管控和成本控制上也具有一定風(fēng)險(xiǎn)，若無法穩(wěn)定控制營(yíng)運(yùn)將會(huì)使企業(yè)自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中失去優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目帶來更多風(fēng)險(xiǎn)和損失。

（四）償還風(fēng)險(xiǎn)

目前來說，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本最低限額為1000萬(wàn)元，但據(jù)調(diào)查顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75.7%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了60%的預(yù)警線，這樣過多依賴銀行貸款，導(dǎo)致利息負(fù)擔(dān)過重，銷售資金周轉(zhuǎn)速度變緩，為實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)目標(biāo)帶來了很大的不確定性。同時(shí)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策擴(kuò)大了房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口，使得房企資金鏈緊張，轉(zhuǎn)讓土地和項(xiàng)目的現(xiàn)象也日漸突出。因此，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)到期后無力支付銀行貸款的本息金額，不得不面對(duì)無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

（一）加強(qiáng)規(guī)范內(nèi)部管控體系，提高財(cái)務(wù)管理能力

要想從細(xì)小部分開始逐一控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么合理有效地對(duì)各個(gè)單位和環(huán)節(jié)有步驟地進(jìn)行管理是企業(yè)開展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控必不可少的部分。隨著企業(yè)的逐步發(fā)展，管理者對(duì)于內(nèi)部財(cái)務(wù)規(guī)范和控制的重視程度也在不斷增加，從項(xiàng)目成本預(yù)算、執(zhí)行費(fèi)用支出，到管理應(yīng)收賬款，管理者都需要不斷探索經(jīng)驗(yàn)，建立健全完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部管控體系，把握各個(gè)部門的財(cái)務(wù)支出和管控，避免財(cái)務(wù)信息在決算環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。要牢固加強(qiáng)各個(gè)項(xiàng)目中相關(guān)財(cái)務(wù)資金負(fù)責(zé)人的管理和控制，杜絕任何失誤和舞弊帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，企業(yè)需要在對(duì)自身發(fā)展經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境以及市場(chǎng)需求等進(jìn)行重點(diǎn)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)規(guī)劃、現(xiàn)有資源、未來發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)等信息，科學(xué)合理地制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

（二）重視項(xiàng)目可行性規(guī)劃，降低投籌資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資過程中進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究是防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資涉及面較廣、開發(fā)周期長(zhǎng)且投資金額較大，其中許多因素都處于動(dòng)態(tài)變化之中，不能一味地進(jìn)行固定判斷。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要確保做好項(xiàng)目投資可行性的規(guī)劃和研究。首先，要積極收集項(xiàng)目相關(guān)的企業(yè)內(nèi)外部信息，確保信息在不同單位和部門之間交流共享，保證工作的同步性和高效性，方便不同部門共同對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面深入的可行性分析;其次，在項(xiàng)目的可行性分析中要著重預(yù)測(cè)和估算銷售收入、廣告宣傳費(fèi)用、前期施工預(yù)算和開發(fā)房屋費(fèi)用等，在凈利潤(rùn)和現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上做出更為全面的投入回報(bào)和投入產(chǎn)出財(cái)務(wù)評(píng)估，以通過綜合評(píng)價(jià)這些指標(biāo)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性。

由于房地產(chǎn)行業(yè)往往需要通過銀行借貸進(jìn)行籌資，對(duì)銀行貸款有較強(qiáng)的依賴性。要避免銀行信貸政策調(diào)整帶來的資金鏈壓力，企業(yè)還要努力拓寬籌資渠道，比如自有資金加上基金或自有資金組合銀行貸款等，通過靈活搭配的方式進(jìn)行籌資，不僅可以增加籌資途徑，減少對(duì)銀行的依賴風(fēng)險(xiǎn)，還能夠分散籌資風(fēng)險(xiǎn)，有效緩解企業(yè)資金壓力。

（三）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防范機(jī)制，加強(qiáng)預(yù)算管理執(zhí)行力

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，如果預(yù)計(jì)某一事項(xiàng)可能會(huì)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況設(shè)立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理分析目標(biāo)，對(duì)該財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估并及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。建立房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，則要設(shè)置并把握敏感性的財(cái)務(wù)指標(biāo)變化，尤其是對(duì)企業(yè)的盈利、發(fā)展、運(yùn)營(yíng)和債償能力做好有效重點(diǎn)的分析，通過建立數(shù)學(xué)模型和比例分析這類的定性定量方法，結(jié)合市場(chǎng)營(yíng)銷、金融、財(cái)務(wù)管理等相關(guān)學(xué)科的理論知識(shí)，收集總結(jié)大量國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)時(shí)信息，及時(shí)挖掘出潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出可能的財(cái)務(wù)危機(jī)問題，引起行業(yè)重視，以采取相應(yīng)措施應(yīng)對(duì)和規(guī)避。

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，還需要制定行之有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制和預(yù)算指標(biāo)體系。以資金預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算為例，在資金預(yù)算上，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程，科學(xué)合理安排資金支出，進(jìn)行定期匯報(bào)，堅(jiān)持月度分析和季度考核相結(jié)合的原則機(jī)制，定期檢查資金的預(yù)算與支出平衡情況;在項(xiàng)目預(yù)算上，做到對(duì)前期施工費(fèi)用、工程開發(fā)成本、土地成本、間接開發(fā)費(fèi)用和融資金額等各方面的全方位預(yù)算，從而能夠提高投資決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在且不斷變化的，不同歷史背景下其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也有所不同。目前國(guó)家通過宏觀調(diào)控加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制，使得相應(yīng)企業(yè)面臨較為嚴(yán)峻的發(fā)展形勢(shì)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)所具有的資金密集型特點(diǎn)又容易使其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何有效防范和規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)在改革發(fā)展中必須不斷研究和解決的現(xiàn)實(shí)問題。

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