大城市房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理及策略分析

馬琳

摘 要：現(xiàn)階段，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加深，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。本文根據(jù)以往工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)影響房地產(chǎn)投資的因素進(jìn)行總結(jié)，并從投資環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)分析和管理、前期環(huán)節(jié)的投資管理、房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)的投資與管理、銷售環(huán)節(jié)的投資與管理、后期運(yùn)行階段的費(fèi)用管理五方面，論述了大城市房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資管理；竣工結(jié)算

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及人們生活水平的提升，讓人們對(duì)房地產(chǎn)的需求越來越明顯。截止到目前，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了消費(fèi)者和投資者關(guān)注的焦點(diǎn)內(nèi)容，但由于房地產(chǎn)投資人數(shù)越來越多，導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)上升。為此，相關(guān)工作人員需要根據(jù)當(dāng)前管理現(xiàn)狀，做到項(xiàng)目投資管理操作，獲取更多經(jīng)濟(jì)效益。

一、影響房地產(chǎn)投資的主要因素

（一）方案策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)

一般來說，設(shè)計(jì)費(fèi)在具體建筑工程總費(fèi)用所占比例主要集中在1%到5%，但對(duì)于工程造價(jià)的影響極大，可以達(dá)到75%。從這里也可以看出，設(shè)計(jì)質(zhì)量的高與低，容易對(duì)建設(shè)投資費(fèi)用產(chǎn)生極大影響。所以說，具體房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵所在集中在設(shè)計(jì)階段。尤其是在方案策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等息息相關(guān)，與項(xiàng)目投資額度呈現(xiàn)出極大關(guān)聯(lián)性，具體影響程度甚至可能達(dá)到95%到100%。

（二）項(xiàng)目工期

在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)踐工作開展過程中，具體項(xiàng)目投資的多與少，和工期長(zhǎng)短存在直接關(guān)系，而且還會(huì)隨著工期的變動(dòng)而變化。除此之外，在具體項(xiàng)目實(shí)施過程之中，需要消耗大量的人工和材料等等，這些物質(zhì)還存在相應(yīng)的時(shí)間價(jià)值，倘若任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，均會(huì)對(duì)工期產(chǎn)生直接影響，在造成時(shí)間價(jià)值浪費(fèi)的同時(shí)，引起項(xiàng)目投資變動(dòng)情況出現(xiàn)。

（三）項(xiàng)目規(guī)模

整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，主要決定者為項(xiàng)目規(guī)模。如果是站在廣義角度來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際規(guī)模越大，相應(yīng)的投資成本也會(huì)提升。相反，如果建筑規(guī)模越小，整個(gè)投資成本也會(huì)顯得十分有限。很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中顯得十分復(fù)雜，此種情況的投資成本也就越來越大，如果任務(wù)簡(jiǎn)單，投資成本也會(huì)相應(yīng)降低。從這里也可以看出，想要確保房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的有效控制，相關(guān)工作人員應(yīng)提前來接實(shí)際項(xiàng)目規(guī)模，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，讓發(fā)展態(tài)勢(shì)顯得更加持久[1]。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理存在的問題

（一）強(qiáng)制拆遷及單方違反銷售協(xié)議

在具體土地整理操作開展過程中，往往會(huì)涉及到拆遷問題，其中涉及到的問題較多。項(xiàng)目建設(shè)前期，如果工作人員沒有與當(dāng)?shù)鼐用裥纬闪己玫臏贤ê蛥f(xié)調(diào)，則實(shí)際拆遷補(bǔ)償方案往往無法滿足居民的需求，導(dǎo)致拆遷方案遲遲不能簽署，不僅會(huì)影響施工進(jìn)度，嚴(yán)重時(shí)往往還會(huì)導(dǎo)致民事糾紛案件出現(xiàn)，不利于社會(huì)安定發(fā)展。另外，在實(shí)際方案執(zhí)行過程中，個(gè)別當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化發(fā)展，尤其是在出現(xiàn)公共用地?cái)D占情況出現(xiàn)之后，民事糾紛案件的出現(xiàn)幾率同樣也會(huì)大大提升。

（二）材料采購(gòu)及施工管理不健全

站在建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃角度來說，如果沒有良好的地理位置和環(huán)境條件，人民群眾的需求也無法在第一時(shí)間內(nèi)展示出來，讓建筑設(shè)計(jì)和校準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)打造出現(xiàn)嚴(yán)重不足。另外，在實(shí)際施工企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際材料采購(gòu)工作執(zhí)行上，并沒有形成一套完整的管理體系，進(jìn)而導(dǎo)致采購(gòu)過剩、采購(gòu)費(fèi)用較高等問題出現(xiàn)，引起項(xiàng)目投資數(shù)量的提升。站在具體施工角度來說，各個(gè)工地管理沒有遵循具體要求，導(dǎo)致建筑材料丟棄，不僅降低了周圍環(huán)境質(zhì)量，還為施工工作帶來了極大不便。倘若出現(xiàn)工期過長(zhǎng)問題，投資成本也會(huì)無限制增加，嚴(yán)重時(shí)無法進(jìn)行有效控制，影響整個(gè)企業(yè)形象和建筑安全[2]。

（三）宣傳和銷售環(huán)節(jié)費(fèi)用過高

到了建筑項(xiàng)目開發(fā)后期，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在宣傳銷售費(fèi)用上沒有做到嚴(yán)格管理，對(duì)相關(guān)工作開展產(chǎn)生了極大影響。還有很多工作人員在廣告宣傳費(fèi)用上投入過大，而且在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有取得預(yù)期宣傳效果，這對(duì)于公司收益的影響程度逐步擴(kuò)大，極容易引發(fā)新的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)?？偟膩碚f，風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程之中，而且風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存，該類風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)對(duì)管理者提出更多挑戰(zhàn)，同時(shí)也能為企業(yè)帶來新的發(fā)展問題。所以說，在當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，需要強(qiáng)化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理及控制，確保房地產(chǎn)開發(fā)工作順利進(jìn)行。

三、大城市房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理策略

（一）投資環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)分析和管理

在實(shí)際大城市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，投資決策環(huán)節(jié)顯得極為重要，而且具體決策水平的高與低，直接影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)情況，如果投資決策水平較高，還能幫助人們對(duì)投資環(huán)境進(jìn)行準(zhǔn)確把握。為了對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確把握，風(fēng)險(xiǎn)分析和管理工作的開展需要進(jìn)行全面把握。第一，強(qiáng)化產(chǎn)品定位和成本因素分析。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資工作開展之前，工作人員需要對(duì)周邊規(guī)劃情況進(jìn)行全面了解，做好項(xiàng)目產(chǎn)品定位操作，并對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售價(jià)格和進(jìn)度合理預(yù)測(cè)，讓市場(chǎng)前景變得更加清晰，只有這樣，才能將開發(fā)價(jià)值展示出來。另外，管理人員還要對(duì)成本因素進(jìn)行全面了解，如土地、設(shè)備價(jià)格、融資成本等等，這些因素對(duì)于房地產(chǎn)成本控制影響十分嚴(yán)重。第二，做好可行性研究工作。站在具體投資角度來說，人們可以對(duì)實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行判斷，獲取更多調(diào)研資料，進(jìn)而完成對(duì)成本費(fèi)用的綜合評(píng)估，確定項(xiàng)目最終的可行性。總的來說，我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制發(fā)展還存在很多不全面之處，尤其是在投資決策上，理性投資顯得十分重要，這也是前瞻和高度展示的重點(diǎn)內(nèi)容所在[3]。

（二）前期環(huán)節(jié)的投資管理

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目得到最終確立之后，需要開展有效的投資管理操作，這其中主要包括兩方面內(nèi)容，即設(shè)計(jì)和投標(biāo)，各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以項(xiàng)目使用功能為基礎(chǔ)，對(duì)設(shè)計(jì)潛力進(jìn)行充分挖掘，并借助于最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，將項(xiàng)目造價(jià)控制在合理范圍內(nèi)。另外，在招投標(biāo)措施設(shè)計(jì)上，應(yīng)使用最佳的設(shè)計(jì)方案，在綜合實(shí)力的對(duì)比上，也要高于相關(guān)設(shè)計(jì)企業(yè)。整體來看，整個(gè)項(xiàng)目投資中的施工圖費(fèi)用較少，但對(duì)于后續(xù)工程影響極為嚴(yán)重，一旦設(shè)計(jì)圖紙出現(xiàn)問題，會(huì)為整個(gè)工程帶來巨大損失。所以說，相關(guān)工作人員需要對(duì)施工圖設(shè)計(jì)提高重視程度，當(dāng)施工圖被敲定之后，管理人員需要根據(jù)實(shí)際組織設(shè)計(jì)和預(yù)算等操作，將圖中的安全性和周密性特點(diǎn)呈現(xiàn)出來，并提出具體的審查建議，修正設(shè)計(jì)不合理之處。除了設(shè)計(jì)管理工作的強(qiáng)化之外，還應(yīng)該提升招投標(biāo)重視程度，這也是工程成本控制的關(guān)鍵所在。各個(gè)投資企業(yè)可以組織設(shè)計(jì)、預(yù)算等部門的工作人員構(gòu)建一個(gè)招標(biāo)小組，本著公開、公正原則，開展招標(biāo)活動(dòng)，保證具體條款的嚴(yán)謹(jǐn)性和細(xì)致性。

（三）房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)的投資與管理

在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)工作執(zhí)行上，施工環(huán)節(jié)和竣工決算顯得十分重要。施工環(huán)節(jié)屬于是項(xiàng)目投資的實(shí)施部分，站在項(xiàng)目建設(shè)角度來說，投資成本控制內(nèi)容顯得極為復(fù)雜，涉及到的內(nèi)容也較多，如原材料、設(shè)計(jì)圖紙等等。想要實(shí)現(xiàn)建設(shè)環(huán)節(jié)項(xiàng)目管理，可以從以下幾方面著手：第一，強(qiáng)化對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度審核。對(duì)于施工方面存在的問題，人們需要借助于協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作開展，避免出現(xiàn)施工不平衡、干擾因素較多等問題，在提高設(shè)備利用率的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資的有效控制。第二，強(qiáng)化合同管理。在具體工程量清單報(bào)價(jià)工作開展上，很多施工企業(yè)在低價(jià)中標(biāo)之后，無法做到工程質(zhì)量的全面保障。為了避免這種情況，相關(guān)管理者需要對(duì)事中監(jiān)控、工程變更審核等進(jìn)行嚴(yán)格審核操作，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程費(fèi)用支出的有效控制。還有很多材料商和施工企業(yè)不能對(duì)之前約定好的義務(wù)進(jìn)行覆行，甚至還會(huì)提出索賠申請(qǐng)，讓成本控制工作受到了極大影響[4]。

（四）銷售環(huán)節(jié)的投資與管理

在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作執(zhí)行過程中，銷售環(huán)節(jié)的執(zhí)行，主要是將產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成商品的過程，面對(duì)的對(duì)象是市場(chǎng)，需要接受整個(gè)市場(chǎng)的檢閱，并做好銷售費(fèi)用的控制操作，在增強(qiáng)項(xiàng)目形象的同時(shí)，將市場(chǎng)影響力擴(kuò)大，這對(duì)于后續(xù)銷售業(yè)績(jī)的提升具備積極意義。除此之外，在實(shí)際項(xiàng)目銷售部門工作開展過程中，具體營(yíng)銷方案的制定顯得尤為重要，各個(gè)工作人員需要在此項(xiàng)工作中樹立正確的市場(chǎng)觀念，讓市場(chǎng)長(zhǎng)期和短期發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合在一起，強(qiáng)化房地產(chǎn)銷售效果，并在執(zhí)行工作的同時(shí)，積累更多豐富的市場(chǎng)知識(shí)，了解市場(chǎng)環(huán)境，積極與營(yíng)銷代理企業(yè)溝通，只有這樣，才能確保房地產(chǎn)項(xiàng)目與市場(chǎng)相融合，展示出更多的先進(jìn)優(yōu)勢(shì)。

（五）后期運(yùn)行階段的費(fèi)用管理

當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目交付使用之后，與之相關(guān)的售后服務(wù)和保修工作顯得極為重要，對(duì)后續(xù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)信譽(yù)能夠產(chǎn)生極大影響。所以說，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)除了前期投資管理之外，還應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的開展提高重視程度，積極配合業(yè)主，除了建筑內(nèi)容部的質(zhì)量問題。在具體施工合同設(shè)計(jì)上，各個(gè)施工單位和材料供應(yīng)商們應(yīng)承諾明確的保修責(zé)任，尤其是對(duì)于某些容易出現(xiàn)問題的分項(xiàng)工程，需要將具體的保修期限延長(zhǎng)，以合同內(nèi)容約定為主，強(qiáng)化質(zhì)量控制操作，避免出現(xiàn)新的保證金管理和返還操作。除此之外，對(duì)于后期運(yùn)行階段的費(fèi)用管理，工作人員同樣需要在工作之中挖掘其中規(guī)律，明確注意事項(xiàng)，為后續(xù)工作開展提供有利條件[5]。

四、總結(jié)

綜上所述，在大城市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，其投資控制管理需要貫穿于整個(gè)投入和使用的全過程，這也是動(dòng)態(tài)管理實(shí)施的綜合條件。除此之外，在具體房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合管理上，應(yīng)該保證具體投資控制管理體系的完善性，讓相關(guān)投資管理制度更加健全，與市場(chǎng)需求相符，只有這樣，才能強(qiáng)化企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫姣.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理及策略[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，

2019（13）：26-27.

[2]胡謀東，袁麗，彭博.基于價(jià)值工程原理房地產(chǎn)項(xiàng)目裝配式建造投資的決策研究[J].武漢工程大學(xué)學(xué)報(bào)，2019，41（02）：162-167.

[3]白夏萍.境外房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期投資拓展工作及風(fēng)險(xiǎn)防控分析[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2019（10）：39-40.

[4]劉心意.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理有效策略探析[J].綠色環(huán)保建材，2019（02）：86-87.

[5]湯智惠，王晉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理有效策略探析[J].納稅，2018，12（29）：179.