土地成本核算存在的問(wèn)題及對(duì)策探討

顧春燕

當(dāng)前我國(guó)建筑行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，土地開(kāi)發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)的激烈，相關(guān)的企業(yè)單位要想取得一定的經(jīng)濟(jì)收益，就要做好對(duì)土地成本的控制與管理。由于核算好土地成本對(duì)于土地開(kāi)發(fā)具有積極的意義，所以社會(huì)各界對(duì)土地成本核算十分關(guān)注。

一、土地成本的內(nèi)容和作用

（一）土地成本的內(nèi)容

土地成本是指國(guó)家征收農(nóng)村集體土地、儲(chǔ)備城市建設(shè)用地等行為，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依法給予補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，以及對(duì)上述土地進(jìn)行管理、保護(hù)和基礎(chǔ)性開(kāi)發(fā)所發(fā)生的費(fèi)用。項(xiàng)目前期費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、征地補(bǔ)償費(fèi)用、工程造價(jià)費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的相關(guān)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)以及其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。與此同時(shí)，除了費(fèi)用以外，土地成本的核算周期并不算短。像土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的周期，一般在三年左右，倘若中間有某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)了差錯(cuò)，而相關(guān)負(fù)責(zé)人并沒(méi)有及時(shí)地進(jìn)行調(diào)整，就會(huì)造成后續(xù)的麻煩，從而延遲了整個(gè)動(dòng)工運(yùn)作的時(shí)間。其中，相關(guān)的手續(xù)有可能會(huì)過(guò)期失效，需要重新獲得審批，辦理的過(guò)程中浪費(fèi)了一定的時(shí)間和精力。

（二）加強(qiáng)土地成本核算的作用

土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有投資金額巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)等相關(guān)的特點(diǎn)，說(shuō)明了政府以及開(kāi)發(fā)土地的相關(guān)企業(yè)需要有足夠的資金和精力去考慮土地開(kāi)發(fā)中會(huì)發(fā)生的問(wèn)題，比如是否有能力對(duì)土地成本核算進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。如果其中的投資成本超過(guò)了開(kāi)發(fā)者的承受范圍能力，就會(huì)造成該項(xiàng)目的荒廢。因此，在這整個(gè)過(guò)程中需要合理的財(cái)務(wù)分析以及核算監(jiān)管。土地開(kāi)發(fā)成本是相關(guān)負(fù)責(zé)人在不同的階段下進(jìn)行估算的結(jié)果。不同的階段土地開(kāi)發(fā)成本都有一定的幅度，而每次成本估算的幅度都不能超過(guò)前次，這也是成本管理的重要手段，最終通過(guò)項(xiàng)目竣工決算。

二、土地成本核算中的問(wèn)題

（一）土地成本歸集對(duì)象不確定

土地開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成頗為復(fù)雜，發(fā)生的歸集方式、費(fèi)用類(lèi)型以及對(duì)象都有明顯的差異，在直接和間接上都會(huì)產(chǎn)生期間相應(yīng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，那么就容易出現(xiàn)成本歸集對(duì)象不明確的問(wèn)題。在土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要確定具體的成本歸集對(duì)象。然而，相關(guān)的負(fù)責(zé)部門(mén)并沒(méi)有深刻地意識(shí)到土地開(kāi)發(fā)成本對(duì)象不明確會(huì)導(dǎo)致部分支出的費(fèi)用無(wú)法真實(shí)地反映出來(lái)。

（二）核算方法的選用不恰當(dāng)

目前，在土地開(kāi)發(fā)成本的核算過(guò)程中，容易發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)單位把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目錯(cuò)綜在一起，采取了不正確的解決對(duì)策和方案。這在一定程度上說(shuō)明土地成本核算方法的選用不夠恰當(dāng)。一些企業(yè)單位的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較簡(jiǎn)單，而相關(guān)負(fù)責(zé)人去采用了復(fù)雜的處理模式；而有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，例如土地開(kāi)發(fā)面積大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)跨度廣、基礎(chǔ)設(shè)施較多的項(xiàng)目，具有較大的難度，需要考驗(yàn)各方面的綜合性和全面性，相關(guān)負(fù)責(zé)人卻在開(kāi)發(fā)過(guò)程中采用了比較簡(jiǎn)單的單位面積分配方式，沒(méi)有找到有效的處理方案。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用核算不合理

在前期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、征地拆遷費(fèi)用以及等等前期相關(guān)費(fèi)用都需要得到具有科學(xué)性和全面性的核算。在項(xiàng)目開(kāi)工之前，一些企業(yè)單位沒(méi)有進(jìn)行系統(tǒng)化的統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目的前期也沒(méi)有認(rèn)真地對(duì)編制實(shí)施方案、創(chuàng)作立項(xiàng)報(bào)告及建筑項(xiàng)目的勘察、測(cè)繪、定樁過(guò)程中的費(fèi)用進(jìn)行全面地核算，就會(huì)漏掉基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中城市道路交通和環(huán)境管理方面的隱性成本，從而導(dǎo)致大量的前期費(fèi)用遺漏使整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用核算不合理。

三、土地成本核算問(wèn)題的對(duì)策

（一）歸集分類(lèi)土地成本對(duì)象

針對(duì)上述出現(xiàn)的土地成本對(duì)象不夠準(zhǔn)確的問(wèn)題，需要對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的歸集和分類(lèi)。在土地成本核算中，基礎(chǔ)配套設(shè)施所產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用是能夠進(jìn)行準(zhǔn)確的記錄的。其中的費(fèi)用可能與土地開(kāi)發(fā)同時(shí)進(jìn)行，因此在土地成本核算當(dāng)中，相應(yīng)的會(huì)計(jì)分錄可以記錄：借方賬戶記錄“開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)”，貸方賬戶記錄“銀行存款”。而土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬目可以真實(shí)地反映支出的建筑工程費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用。像一般的成本核算對(duì)象和受益對(duì)象，借記“開(kāi)發(fā)成本—商品性土地開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)成本—自用土地開(kāi)發(fā)成本”等賬戶，貸方記錄“應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款”、“銀行存款”等賬戶。與此同時(shí)，配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不與土地開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行的狀況下，由于無(wú)法有效地分清土地成本的受益對(duì)象，應(yīng)先計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本—待攤支出”，后期按照一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偟接嘘P(guān)成本核算對(duì)象，比如按照土地面積等等。

在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中還會(huì)發(fā)生拆遷征地的費(fèi)用，需要相關(guān)負(fù)責(zé)人開(kāi)發(fā)相應(yīng)的途徑，通過(guò)不同的渠道，譬如聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的成本核算技術(shù)人員來(lái)對(duì)拆遷工程的費(fèi)用進(jìn)行核算，這需要充分發(fā)揮他們的責(zé)任心以及專業(yè)水平的技能。與此同時(shí)，成本核算還不應(yīng)該忽視拆遷服務(wù)費(fèi)用和拆遷評(píng)估費(fèi)用。雖然數(shù)額不大，但仍然需要把相關(guān)的一切費(fèi)用納入項(xiàng)目成本核算的分析報(bào)表中。一份合理的系統(tǒng)性的核算分析報(bào)表能夠?yàn)橥恋亻_(kāi)發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。

（二）加強(qiáng)核算調(diào)查分析能力

為了提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目解決方案的全面性和科學(xué)性，需要認(rèn)真地創(chuàng)作重要的報(bào)告，例如，立項(xiàng)報(bào)告和可行性報(bào)告。相關(guān)的企業(yè)單位會(huì)在這個(gè)過(guò)程中投入較多的資金，也通過(guò)加強(qiáng)報(bào)告內(nèi)容的綜合性和可行性，降低前期工程成本核算的錯(cuò)誤率。企業(yè)單位還需要聘請(qǐng)相應(yīng)的專業(yè)人才來(lái)到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的當(dāng)?shù)剡M(jìn)行實(shí)地調(diào)研和相關(guān)的咨詢工作，為整個(gè)過(guò)程的收費(fèi)進(jìn)行調(diào)查分析和統(tǒng)計(jì)，并得到一個(gè)合理的解決方案。與此同時(shí)，公共區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用還包括了橋梁紐帶結(jié)構(gòu)、市政管線施工管理、公路道路交通建設(shè)等大型費(fèi)用，這些硬性基礎(chǔ)設(shè)施都必須納入土地成本核算結(jié)構(gòu)，像公共區(qū)域休閑設(shè)施、道路環(huán)境綠化等軟性的基礎(chǔ)建設(shè)，也要考慮到土地成本的內(nèi)容當(dāng)中。

（三）全面地核算土地成本

針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用核算不合理的問(wèn)題，在土地開(kāi)發(fā)前期需要對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)大致的費(fèi)用進(jìn)行核算和分析，由此，預(yù)算估計(jì)在土地成本核算當(dāng)中具有一定的地位，也需要相關(guān)負(fù)責(zé)人腳踏實(shí)地、認(rèn)真地對(duì)待整個(gè)環(huán)節(jié)，不疏漏相關(guān)的流程，這也為企業(yè)建筑工程向銀行貸款提供了具體的依據(jù)。土地開(kāi)發(fā)的相關(guān)預(yù)算人員需要認(rèn)真地對(duì)待土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需要的機(jī)械設(shè)備以及原材料和施工人員。為了盡量去除預(yù)防不必要費(fèi)用的發(fā)生，應(yīng)當(dāng)提前認(rèn)真地分析和檢查相同工程建設(shè)單位的前幾個(gè)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)。

在生產(chǎn)成本的核算過(guò)程中，需要密切關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)，控制相關(guān)的管理費(fèi)用，在前期工作中將會(huì)為現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)提供廣闊的空間。一些不可抗力因素，例如出現(xiàn)暴雨、雷電等極端天氣，都會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度產(chǎn)生影響，嚴(yán)重的可能會(huì)延誤建筑工程項(xiàng)目的周期，造成資源的浪費(fèi)，最終使土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效率降低，不利于發(fā)展。建筑工程施工的檢查中，各個(gè)工程項(xiàng)目可以成立分工協(xié)作的小組，負(fù)責(zé)人執(zhí)行自身的責(zé)任。在現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)施工進(jìn)度方面做準(zhǔn)備工作，還需要密切的關(guān)注環(huán)境造成的影響，例如，工程發(fā)生突發(fā)事件的短工，造成一系列的延誤費(fèi)用和處理費(fèi)用，返工的相關(guān)費(fèi)用，以及機(jī)械設(shè)備購(gòu)買(mǎi)和維修的費(fèi)用。

而核算建筑物料的生產(chǎn)成本也是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。在現(xiàn)實(shí)生活中，一些供應(yīng)商在提供施工物料的報(bào)價(jià)表時(shí)，為了促進(jìn)銷(xiāo)售量，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，會(huì)出現(xiàn)偷工減料的情況，減少量的供應(yīng)。倘若相關(guān)負(fù)責(zé)人沒(méi)有密切關(guān)注物料運(yùn)輸和供應(yīng)，就有可能給供應(yīng)商可乘之機(jī)，造成一定程度的虧損。在選取建筑工程所需的物料時(shí)可以通過(guò)招標(biāo)的方式，選取最合理的價(jià)格和最優(yōu)的質(zhì)量。而在建筑開(kāi)發(fā)的成本核算中，有效管理施工費(fèi)用當(dāng)中的人力成本能夠大大的節(jié)約土地成本，提高土地成本核算管理的效率。

土地成本存在的幾點(diǎn)問(wèn)題看似復(fù)雜，其實(shí)通過(guò)認(rèn)真的核算就會(huì)發(fā)現(xiàn)解決問(wèn)題的途徑很多。在上述分析中，不難看出幾個(gè)相關(guān)措施都是相輔相成的，想要提高整個(gè)土地開(kāi)發(fā)的效率，取得利益，需要在土地成本的控制上付諸努力。相關(guān)的土地開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人在核算土地開(kāi)發(fā)成本的時(shí)候耐心地進(jìn)行分析，最終一定能在各個(gè)方面獲得應(yīng)有的成果。