我國(guó)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金問(wèn)題研究

張留穩(wěn)

一、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述

（一）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的產(chǎn)生

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金是伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展而產(chǎn)生的衍生品。通俗來(lái)說(shuō)，它主要是基金公司或投資人把證券發(fā)行出去，采取私募的形式募集投資者的資金。然后將這些資金交給專業(yè)的人士進(jìn)行資金的“再生工作”，通過(guò)把募集的資金進(jìn)行房地產(chǎn)方面的投資，從而獲得穩(wěn)定的、連續(xù)性的收益。在這一過(guò)程中，投資者用他們閑置的資金對(duì)其所不了解的房地產(chǎn)方面的投資，本身也是一種對(duì)社會(huì)閑置資源的有效利用。而對(duì)融資者而言，通過(guò)這種方式所取得的資金更加有利于對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以及各方面的利用，這是對(duì)社會(huì)閑置資源的一種融資模式創(chuàng)新。

（二）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的分類(lèi)

1.根據(jù)資金是否可以收回，可將房地產(chǎn)投資基金分為開(kāi)放式和封閉式。開(kāi)放式基金是基金發(fā)行總規(guī)模不固定，可隨時(shí)出售和贖回基金。封閉式基金是基金發(fā)行總額和發(fā)行期固定，在發(fā)行完畢后的規(guī)定期限內(nèi)發(fā)行總額固定不變。

2.根據(jù)募集方式的不同，可將房地產(chǎn)投資基金分為私募和公募。公募基金通過(guò)公開(kāi)向社會(huì)公眾的投資者募集資金。私募是向社會(huì)特定的人群（包括擁有資金量比較大的一些特殊機(jī)構(gòu)和個(gè)人）進(jìn)行募集。

3.根據(jù)盈利方式的不同，可將房地產(chǎn)基金分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種。權(quán)益型基金通過(guò)直接控制房地產(chǎn)或參股房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；抵押型基金是用于房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押證劵 。混合型基金是同時(shí)從事權(quán)益型和抵押型兩種房地產(chǎn)基金。

（三）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的特點(diǎn)

1.多固定收益少浮動(dòng)收益

目前市場(chǎng)上大部分房地產(chǎn)私募基金采取固定收益，極少采用浮動(dòng)收益。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目盈利能力分析，在合作協(xié)議中給予固定的經(jīng)濟(jì)利益的承諾，從而獲得項(xiàng)目需求資金。

2.多夾層投資少股權(quán)投資

現(xiàn)今房地產(chǎn)私募基金，主要采用的投資模式是一種夾層投資的投資方式，也就是通過(guò)將股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，讓基金公司擁有一定的股權(quán)，然后以股東的身份向公司的股東做出借款行為。而這一部分的退出方式就是由開(kāi)發(fā)商或其他股東回購(gòu)，原則上來(lái)講雙方會(huì)簽訂回購(gòu)協(xié)議，比如約定多長(zhǎng)時(shí)間后以一個(gè)約定的價(jià)格回購(gòu)這些股權(quán)。

3.風(fēng)險(xiǎn)存在優(yōu)劣差異

房地產(chǎn)私募基金基本上采取優(yōu)先、劣后合伙形式，即基金投資人作為優(yōu)先級(jí)合伙人，按照合伙協(xié)議在劣后級(jí)合伙人之前優(yōu)先獲得收益分配和資金撤出，一般來(lái)講是獲得的是比較固定的收益。其他股東作為劣后級(jí)合伙人，其收益需在優(yōu)先級(jí)合伙人之后，在優(yōu)先級(jí)合伙人撤出投資前劣后級(jí)伙人不得撤出投資，也不得分配收益。如果這種模式得以推廣，那么資金來(lái)源的擔(dān)保人或者企業(yè)的資金和擔(dān)保壓力都會(huì)得到大大的減少，從而會(huì)使募集資金的數(shù)量得到增加，促進(jìn)房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

二、目前發(fā)展房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的重要性

首先，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，因此在金融衍生品方面房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的重要性也就同等提高，從管理學(xué)方面來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金也成為中國(guó)理財(cái)市場(chǎng)的明星產(chǎn)品。而對(duì)投資者而言，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)基金已經(jīng)成為一種新型的投資方式，是一種直接或間接可以從房地產(chǎn)中獲得收益的一種投資方式。

其次，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展大多需要通過(guò)融資支撐，而在債券融資受限的情況下，股權(quán)融資將成為房地產(chǎn)融資的首選。將企業(yè)即將開(kāi)發(fā)的土地或閑置的房產(chǎn)資源作為融資擔(dān)保，這樣即使投資者投資的項(xiàng)目發(fā)生虧損，投資者權(quán)益也將得到保證，不會(huì)受到太大的損失；對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)來(lái)講雖然會(huì)造成一定的影響，但是對(duì)金融市場(chǎng)的恢復(fù)能力而言不足為懼。

三、我國(guó)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金運(yùn)行中存在的主要問(wèn)題

（一）自身運(yùn)行的問(wèn)題

目前，市場(chǎng)上已經(jīng)存在的房地產(chǎn)私募基金從自身的運(yùn)行狀態(tài)來(lái)看，還存在著很多不規(guī)范的行為，致使很多社會(huì)投資人對(duì)其沒(méi)有信心，仍處于觀望猶豫的狀態(tài)。相當(dāng)一部分房地產(chǎn)私募基金的資金管理者專業(yè)知識(shí)并不豐富，有很多人都是憑借自己的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)金融市場(chǎng)敏銳的嗅覺(jué)開(kāi)展這方面的工作，但是各地區(qū)對(duì)管理人員的要求各有不同，因而在這種不同標(biāo)準(zhǔn)的要求下造成許多不同的管理者，很容易產(chǎn)生管理者自身能力不足，或者因自身紕漏而造成投資者的損失。

另外，目前的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資在法律方面對(duì)投資具體管理方面并沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定，因此這是一個(gè)法律方面的空缺，缺少了法律保障的狀況下就會(huì)出現(xiàn)許多投資者的合法權(quán)益受損。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是通過(guò)法律規(guī)范主體行為，保護(hù)交易各方權(quán)益的機(jī)制，缺乏最基本的法律保障，即使其利益誘惑再大也是伴隨著風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行，因此，很多投資者都對(duì)此感到缺乏保障，這也是現(xiàn)在很多投資者握有資金卻遲遲不敢投資的原因之一。

（二）監(jiān)督力度不夠

關(guān)聯(lián)交易大量的存在于現(xiàn)在的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金中，而房地產(chǎn)公司輸出大量的基金管理人員。面對(duì)這種情況，社會(huì)上的大部分握有資金的投資者抱有懷疑的態(tài)度，他們擔(dān)心自己的資金會(huì)不會(huì)在這些管理人的手中受到損失；如果受到損失，對(duì)這些管理人來(lái)說(shuō)并沒(méi)有什么影響，而對(duì)他們來(lái)說(shuō)卻是不小的打擊。另一方面房地產(chǎn)私募股權(quán)基金法律方面存在欠缺，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)在組建基金后不能仔細(xì)公正的進(jìn)行調(diào)查、評(píng)估和商業(yè)條款談判等，這些直接決定投資人資金安全的問(wèn)題，這種安全性直接導(dǎo)致投資人對(duì)房地產(chǎn)不敢貿(mào)然出手。

（三）募集渠道不通暢

房地產(chǎn)私募基金在我國(guó)并不是普及的很廣，房地行業(yè)對(duì)資金的需求量很大，但是資金來(lái)源卻不多。私募基金募集資金不足，一方面也主要是來(lái)自于投資人對(duì)資金的一種安全性的考慮。另一方面，這也是政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行對(duì)房地產(chǎn)私募基金持有一種謹(jǐn)慎態(tài)度的結(jié)果，這種態(tài)度決定了房地產(chǎn)私募基金現(xiàn)在難以發(fā)展壯大的現(xiàn)狀。新興的募資渠道已經(jīng)是第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)，但由于剛剛起步，募資能力有限，從而導(dǎo)致私募資金難以發(fā)展壯大，也沒(méi)有足夠強(qiáng)大的財(cái)富支持基金的發(fā)展。

四、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的發(fā)展建議

（一）完善相關(guān)法律制度

目前，對(duì)于私募股權(quán)基金來(lái)說(shuō)，我國(guó)并未有完善的法律對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，而對(duì)于房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的管理，一直都是各企業(yè)針對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)的運(yùn)行狀態(tài)和模式自行制定的實(shí)施法規(guī)，短時(shí)間看來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展很有幫助，但是時(shí)間一長(zhǎng)缺點(diǎn)就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，各個(gè)地方對(duì)于屬于自己范圍內(nèi)的會(huì)管理的“井井有條”，但是一旦跨區(qū)域進(jìn)行合作就會(huì)發(fā)現(xiàn)各個(gè)地區(qū)的制度有所沖突。

對(duì)房地產(chǎn)私募投資基金進(jìn)行相關(guān)的管理和管制，通過(guò)完善的法律法規(guī)對(duì)管理者的管理內(nèi)容以及行為進(jìn)行規(guī)范和牽制，從而達(dá)到管理者和投資者相互信任的狀態(tài)，使基金公司獲得更多投資資金，促進(jìn)基金的擴(kuò)大與延續(xù)性的發(fā)展。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的發(fā)展?fàn)砍兜胶芏嘈袠I(yè)，要想更好的發(fā)展房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，必須將它與這些行業(yè)的關(guān)系做好疏通和規(guī)范，通過(guò)法律的支持加以保障。當(dāng)然，建立完善的監(jiān)管制度，不僅能夠有效的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的一切事宜能夠順利的進(jìn)行，還能夠最大程度的避免投資者資金的損失。

（二）規(guī)范基金募集

對(duì)管理者與房地產(chǎn)公司之間的關(guān)聯(lián)進(jìn)行杜絕，從而促進(jìn)管理者對(duì)基金募集的資金進(jìn)行有效管理，做出合理的、理性的、公允的投資。杜絕連帶關(guān)系的影響、規(guī)范基金募集，促進(jìn)基金所獲取的收益最大化，保障投資者收益的安全性和可靠性，從而促進(jìn)私募股權(quán)基金健康發(fā)展。

（三）增強(qiáng)投資項(xiàng)目的監(jiān)管

基金公司作為資金的管理者，一方面為保證資金的收益需要增加資金的流通性，另一方面為保證資金的安全需要對(duì)投資項(xiàng)目加以嚴(yán)格的監(jiān)管。具體監(jiān)管措施應(yīng)該包括：

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司全部資金必須在基金管理人的監(jiān)管下實(shí)行封閉式管理，所有資金使用必須基金管理人和房地產(chǎn)項(xiàng)目公司聯(lián)簽方可支付?；鸸九c房地產(chǎn)項(xiàng)目公司其他股東和操盤(pán)團(tuán)隊(duì)簽訂項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控協(xié)議書(shū)，協(xié)議書(shū)中需要明確以下條款：

（1）基金公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)中按股權(quán)比例占有相應(yīng)的名額。（2）基金投資款（包括股和債）按股權(quán)比例與其他股東同時(shí)投入。（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司公章、財(cái)務(wù)章、土地證、財(cái)務(wù)、成本及采供由基金公司和項(xiàng)目公司共管。（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司操盤(pán)團(tuán)隊(duì)須按總額的5%—15%進(jìn)行項(xiàng)目跟投并參與項(xiàng)目的利潤(rùn)分紅和虧損承擔(dān)。

總之，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的建立不僅推動(dòng)著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推進(jìn)了金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拓寬了房地產(chǎn)融資渠道，也提高了社會(huì)各方面對(duì)資金的利用效率。但是，對(duì)目前的實(shí)踐而言，在股權(quán)基金方面關(guān)于法律政策、人才的管理、資金募集、資金監(jiān)管等方面還存在一些缺陷，相信隨著逐步完善這些方面的缺陷，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金必將在未來(lái)獲得更大的發(fā)展空間。