“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃之道

張 旭

一、序言

隨著我國(guó)“營(yíng)改增”政策的全面實(shí)施，使得我國(guó)金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)等領(lǐng)域的稅收改革出現(xiàn)了新的變化。因此，基于“營(yíng)改增”政策的落實(shí)，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃建設(shè)成為了房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的主要任務(wù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收體制的改革有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以，房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中取得有力地位，需要充分把握好“營(yíng)改增”政策的發(fā)展時(shí)期，嚴(yán)格管理企業(yè)的增值稅發(fā)票，做好稅收優(yōu)惠政策的管理，將企業(yè)的成本和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的控制，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

“營(yíng)改增”政策的落實(shí)，不僅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，而且給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行“營(yíng)改增”政策時(shí)，需要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際的情況，合理的進(jìn)行稅收籌劃管理，發(fā)揮出稅收改革的作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的最大利潤(rùn)，有著重要的作用。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的研究背景

近幾年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展建設(shè)，我國(guó)財(cái)務(wù)部門為了有效的解決財(cái)政收入和社會(huì)負(fù)擔(dān)問(wèn)題，按照不同階段實(shí)施了稅務(wù)政策，而“營(yíng)改增”政策的頒布和實(shí)施，受到了大量企業(yè)的認(rèn)同和關(guān)注。因?yàn)椤盃I(yíng)改增”政策的落實(shí)能夠有效的降低重復(fù)征稅現(xiàn)象，表示企業(yè)繳納的稅務(wù)費(fèi)用得到了降低?？梢?jiàn)，“營(yíng)改增”政策關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。而房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，不僅影響著老百姓的住房問(wèn)題，而且影響著實(shí)體經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。所以，在新的政策形勢(shì)下，廣大房地產(chǎn)企業(yè)需要按照相關(guān)法律依據(jù)和納稅原則，積極做好節(jié)稅工作，以此來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)成本。

稅制改革影響著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我國(guó)想要實(shí)現(xiàn)財(cái)稅體制的全面改革發(fā)展，還需要承受著當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的壓力，通過(guò)全面推廣“營(yíng)改增”來(lái)降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。2016年，是我國(guó)實(shí)施“營(yíng)改增”的一年，它標(biāo)志著我國(guó)財(cái)稅體制的巨大改革，有效的促進(jìn)了我國(guó)財(cái)稅體制的個(gè)性化，標(biāo)志著我國(guó)金融市場(chǎng)、服務(wù)行業(yè)等領(lǐng)域即將邁進(jìn)現(xiàn)代化財(cái)政體制階段。

三、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

1.有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)全球化的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民的經(jīng)濟(jì)支柱，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)有利地位，需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行合理的、科學(xué)的統(tǒng)籌管理，才能夠合理的降低企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，減少企業(yè)的稅收成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理利用。

2.有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具備著建設(shè)周期長(zhǎng)，資金大，風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，所以，我國(guó)財(cái)稅部門非常關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)繳納情況。在“營(yíng)改增”背景下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也開始積極的進(jìn)行企業(yè)稅收籌劃管理，通過(guò)優(yōu)化企業(yè)納稅的各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)合理避稅，有利于降低企業(yè)涉稅的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)納稅意識(shí)。

四、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理即是幫助房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理、合法的途徑，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，通過(guò)節(jié)稅、避稅等方式來(lái)減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，以此來(lái)提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的一種方式。因此，在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)稅務(wù)籌劃的方式來(lái)降低“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)造成的負(fù)面問(wèn)題，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的建設(shè)發(fā)展。如下所示：

1.房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅方式存在著問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)受到了國(guó)家政策和地區(qū)經(jīng)濟(jì)因素的影響，使得不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也存在著差異。2016年，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）指出，房地產(chǎn)一般納稅人在2016年4月30日前開工的項(xiàng)目，需要按照5%的征收率計(jì)稅；2016年4月30日后開工的項(xiàng)目，需要按照一般計(jì)稅方法征收計(jì)稅，而小規(guī)模納稅人可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要科學(xué)的、合理的取得增值稅發(fā)票，保證取得的增值稅專業(yè)發(fā)票能夠抵扣房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)減稅的目的。

2.“營(yíng)改增”政策的落實(shí)并沒(méi)有從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)問(wèn)題

根據(jù)相關(guān)調(diào)查研究得知，我國(guó)實(shí)施“營(yíng)改增”政策以來(lái)，部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)問(wèn)題并沒(méi)有得到有效的降低，而且還加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。其主要原因是，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，并沒(méi)有合理的測(cè)算土地的售價(jià)，導(dǎo)致土地增值稅稅收變大，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃難度。同時(shí)，在清算土地增值稅時(shí)，沒(méi)有以不含稅的收入和成本費(fèi)用計(jì)算，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能夠直接開具增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法及時(shí)認(rèn)證發(fā)票，抵扣發(fā)票。另外，自從“營(yíng)改增”政策以來(lái)，部分房地產(chǎn)企業(yè)受到了金融市場(chǎng)政策的影響，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸要求也變得越來(lái)越高，造成部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著資金不足的問(wèn)題，直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用率。

3.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員專業(yè)技術(shù)水平低下

房地產(chǎn)企業(yè)中，大部分會(huì)計(jì)人員的專業(yè)技術(shù)水平能力不高，有待進(jìn)一步提升。尤其是“營(yíng)改增”相關(guān)稅務(wù)政策頒布后，企業(yè)會(huì)計(jì)人員需要學(xué)習(xí)新的稅務(wù)知識(shí)，了解新的稅務(wù)計(jì)算規(guī)則，例如，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的增值稅由17%變?yōu)?1%，且土地成本的抵扣方式也與以往有所不同。因此，企業(yè)會(huì)計(jì)人員在進(jìn)行稅務(wù)籌劃管理過(guò)程中，還需要根據(jù)現(xiàn)有的政策，選擇合理的方式來(lái)降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，以便實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)管理。

五、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣環(huán)節(jié)匯總面臨著多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。如下所示：

第一，由于房地產(chǎn)企業(yè)的大部分原材料是由一些個(gè)體工商戶提供的，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法獲取增值稅專用發(fā)票，不僅增加了進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣難度，而且增加了稅負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金在支出的過(guò)程中，是無(wú)法獲得增值稅專用發(fā)票的，例如臨時(shí)雇傭的建筑工人費(fèi)用、臨時(shí)維護(hù)管理費(fèi)用、土地成本費(fèi)用等。這些人員無(wú)法給房地產(chǎn)企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票，因此，這部分費(fèi)用是無(wú)法實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的。

第三，由于“營(yíng)改增”新政策才剛剛落實(shí)，在監(jiān)督管理制度還不完善，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員對(duì)于新的法律法規(guī)和計(jì)稅依據(jù)還不精通，導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃管理時(shí)，還處于盲目的狀態(tài)。

六、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的措施方法

1.做好關(guān)于“營(yíng)改增”政策的準(zhǔn)備工作

房地產(chǎn)企業(yè)為了確?！盃I(yíng)改增”稅收籌劃管理的順利進(jìn)行，需要提前做好“營(yíng)改增”的準(zhǔn)備工作，不斷提高企業(yè)從業(yè)人員的稅收意識(shí)，對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的費(fèi)用，盡量開具增值稅專業(yè)發(fā)票，并及時(shí)向有關(guān)部門進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)，繳納稅務(wù)費(fèi)用等。同時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員還需要做好企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告的分析，定期整理繳納的稅務(wù)發(fā)票，會(huì)計(jì)賬薄等，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)方便檢查。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要嚴(yán)格管理建筑項(xiàng)目中的原材料，做好庫(kù)存工作的管理，加強(qiáng)對(duì)在職人員的“營(yíng)改增”相關(guān)政策的宣傳，以便于企業(yè)人員快速掌握相關(guān)稅務(wù)知識(shí)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在遵守稅法的前提下，需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)確定增值稅稅額的計(jì)算方式，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理避稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的稅收籌劃。

2.做好企業(yè)供應(yīng)商的選擇工作

房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在“營(yíng)改增”政策下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，需要嚴(yán)格選擇供應(yīng)商，做好供應(yīng)商價(jià)格和產(chǎn)品質(zhì)量等內(nèi)容的考核，并按照供應(yīng)商的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行刪選。例如，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程款為100萬(wàn)元，開發(fā)成本60萬(wàn)元，在“營(yíng)改增”政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要采購(gòu)一批建筑材料，那么，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)供應(yīng)商提出的報(bào)價(jià)進(jìn)行選擇，例如第一家供應(yīng)商為小規(guī)模納稅人，材料按照3%的稅收開具增值稅專用發(fā)票；第二家供應(yīng)商為一般納稅人，材料按照11%的稅收開具增值稅專用發(fā)票。經(jīng)過(guò)詳細(xì)的計(jì)算，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身的經(jīng)濟(jì)利益，增加企業(yè)的凈利潤(rùn)，保證增加利潤(rùn)不能大于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的損失，那么為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，通常情況下，企業(yè)會(huì)選擇小規(guī)模納稅人作為企業(yè)原材料的供應(yīng)商。這種做法能夠很好的幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃管理。

3.房地產(chǎn)企業(yè)需要提升會(huì)計(jì)人員的專業(yè)技術(shù)水平

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員為了更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，需要全面了解國(guó)家的政策法規(guī)和稅收制度，才能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)合理避稅。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式較為復(fù)雜，例如拆遷、裝修、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，且每一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)都涉及了稅務(wù)問(wèn)題，所以，會(huì)計(jì)人員需要在“營(yíng)改增”背景下，做好企業(yè)的稅收籌劃管理工作，以此來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)重復(fù)納稅等現(xiàn)象。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要做出相關(guān)費(fèi)用的明確規(guī)定，盡可能的開具關(guān)于項(xiàng)目費(fèi)用的增值稅專用發(fā)票，做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理工作，保證項(xiàng)目增值稅的合理計(jì)算，避免出現(xiàn)費(fèi)用計(jì)算不明確等問(wèn)題。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要安排專業(yè)的稅務(wù)自查人員，審核進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)用，避免出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅大于銷項(xiàng)稅，出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法抵扣等情況。由于我國(guó)“營(yíng)改增”政策實(shí)施的時(shí)間還較短，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金不足等問(wèn)題，因此，政府部門還需要給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的政策支持，例如通過(guò)分期的方式繳納稅務(wù)費(fèi)用，有效的降低了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺等問(wèn)題。

4.做好房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制管理，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)為了規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，嚴(yán)格按照稅務(wù)操作流程來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理，通過(guò)對(duì)比指標(biāo)量化評(píng)估的方式來(lái)做好企業(yè)實(shí)際稅負(fù)率的調(diào)查。同時(shí)，對(duì)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和收入增長(zhǎng)的變化情況進(jìn)行詳細(xì)的分析和計(jì)算，并在“營(yíng)改增”背景下，對(duì)企業(yè)制定出的稅收籌劃過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)的預(yù)防措施，保證企業(yè)能夠在合理范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃。例如企業(yè)需要做好增值稅專用發(fā)票的管理，防止出現(xiàn)虛假發(fā)票，避免給企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.根據(jù)企業(yè)的實(shí)際現(xiàn)狀，選擇合理的稅收方式

隨著“營(yíng)改增”政策的落實(shí)和規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該更加重視稅務(wù)服務(wù)，并結(jié)合企業(yè)的實(shí)際現(xiàn)狀來(lái)選擇合理的稅收方式，有利于幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)對(duì)工程合同的決算管理，做好施工企業(yè)和建設(shè)單位的資金管理，要求供應(yīng)商及時(shí)開具增值稅專用發(fā)票，保證合同收款方、發(fā)票提供方等信息的一致性。同時(shí)，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成后，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算的工作，保證企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅能夠及時(shí)得到抵扣。例如，房地產(chǎn)銷售價(jià)格為100萬(wàn)元，那么在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅金，按照5%增值稅征收，為4.76萬(wàn)元；如果沒(méi)有實(shí)施“營(yíng)改增”，那么房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納5萬(wàn)元的增值稅?？梢?jiàn)，實(shí)施“營(yíng)改增”政策后，房地產(chǎn)企業(yè)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法其稅負(fù)得到了有效的降低。

七、結(jié)束語(yǔ)

“營(yíng)改增”政策的落實(shí)，不僅解決了國(guó)家財(cái)政收入和社會(huì)負(fù)擔(dān)帶來(lái)的問(wèn)題，而且還降低了企業(yè)的稅負(fù)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理，有著重要的作用。雖然“營(yíng)改增”政策的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)造成了一系列稅收問(wèn)題，但是只要房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)的納稅意識(shí)，提升企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)技術(shù)水平，做好供應(yīng)商的選擇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等，就能夠從根本上保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展建設(shè)。