淺談住房公積金對房地產(chǎn)市場的調(diào)控運(yùn)用

賈秀蘭 濰坊學(xué)院計(jì)算機(jī)工程學(xué)院

宋凡 濰坊市婦幼保健院

王廣起 濰坊學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

一、住房公積金對于房地產(chǎn)市場的重要性

（一）促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。當(dāng)前我國的住房公積金是為了居民能夠更好的購買自住住房，在我國實(shí)行住房公積金的相關(guān)制度之后，群眾在購買自住住房的過程當(dāng)中有效的實(shí)現(xiàn)了將實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙?。對?dāng)前我國的住房經(jīng)濟(jì)市場進(jìn)行分析可以了解到，我國的房價(jià)一直處于較高的狀態(tài)，很難會出現(xiàn)房價(jià)下降的現(xiàn)象，這可以在一定程度上對群眾的購房壓力進(jìn)行有效的緩解，減輕他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，并能夠有效的提高居民的住房消費(fèi)能力，并且還能有效的推動我國房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展。

（二）穩(wěn)定了市場的供給。在我國的經(jīng)濟(jì)市場當(dāng)中相關(guān)政府要想更好的對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)控，就可以利用住房公積金加強(qiáng)對其的控制力度，其中最主要的就是對住房公積金的貸款政策和制度結(jié)合實(shí)際的社會情況以及經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整和改革。當(dāng)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中住房公積金有著比較強(qiáng)烈的需求時(shí)，政府可以適當(dāng)?shù)膶π刨J進(jìn)行緊縮，有效的抑制住住房公積金貸款的實(shí)際需求，從而有效的避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。相反，住房公積金的需求比較弱的時(shí)候，政府可以采用信貸寬松的政策，這樣一來就能有效的促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和進(jìn)步，從而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行更好的調(diào)控。

二、當(dāng)前我國住房公積金與房地產(chǎn)市場調(diào)控中存在的問題

（一）低息貸款優(yōu)勢不明顯。當(dāng)前我國住房公積金制度的最大優(yōu)勢就是貸款的利率非常低，在當(dāng)前的規(guī)定當(dāng)中商業(yè)銀行比住房公積金貸款的利率要搞兩個(gè)百分點(diǎn)，這樣一來就會在一定程度上吸引著住房公積金繳存人。但是當(dāng)前我國地域遼闊，不同地區(qū)的發(fā)展情況不同，所以住房公積金貸款的優(yōu)勢也各不相同，在一些三四線城市，住房公積金貸款有著非常明顯的優(yōu)勢，但是在一二線城市住房公積金貸款的優(yōu)勢則非常微弱，而且貸款額度受到的限制也非常大。但是對我國商業(yè)銀行貸款進(jìn)行分析可以了解到，商業(yè)銀行貸款的限制非常少，相關(guān)的申請人只要有較高的信用度和穩(wěn)定的收入就能實(shí)施相應(yīng)的貸款。

（二）對于保障性住房的建設(shè)支持力度有限。根據(jù)我國相關(guān)的規(guī)定，住房公積金增值收益需要對住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)進(jìn)行提取，然后剩下的資金可以支持當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)工作，但是當(dāng)前我國的保障性住房的建設(shè)規(guī)模比較大，住房公積金的支持力度非常微弱。除此之外，因?yàn)樽》抗e金不能進(jìn)行跨區(qū)域轉(zhuǎn)移，會出現(xiàn)住房公積金個(gè)人貸款的發(fā)放率比較高的現(xiàn)象。此外，在一些房地產(chǎn)行業(yè)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，住房公積金的沉淀數(shù)量比較大，這樣一來委托貸款利息工作的收入就會大大降低，用于支持保障性住房建設(shè)的資金也會變得更好，支持作用更加微不足道。

三、提高住房公積金對房地產(chǎn)市場的調(diào)控

（一）建立健全的住房公積金制度。為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)住房公積金對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控作用，還應(yīng)該結(jié)合實(shí)際的經(jīng)濟(jì)市場建立合適的住房公積金制度，這樣一來就能有效的發(fā)揮住房公積金的職能。首先可以在當(dāng)前傳統(tǒng)的管理制度上實(shí)施省直管理，在管理過程當(dāng)中將省作為實(shí)際的管理單位，然后結(jié)合地區(qū)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況制定統(tǒng)一的貸款和公積金繳存政策以及業(yè)務(wù)操作流程，對于其中政策制定不科學(xué)管理不完善的現(xiàn)象也要及時(shí)的進(jìn)行解決。

（二）有效的提高住房公積金的受益群體。在實(shí)際的住房公積金管理過程當(dāng)中，首先可以對住房公積金開展擴(kuò)面建繳工作，與此同時(shí)還要加強(qiáng)宣傳的力度，這樣一來才能有更多的企業(yè)明確繳納住房公積金是企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)。與此同時(shí)，相關(guān)的住房公積金管理部門、工商以及稅務(wù)部門也應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督和管理的作用[1]。在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，為了更好促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展，增強(qiáng)住房公積金的受益群體，相關(guān)的部門還應(yīng)該實(shí)施住房公積金低息貸款，這樣一來對于一些個(gè)體商戶或者是自由職業(yè)者，即使在沒有單位幫助的情況下，也能夠積極主動的繳納住房公積金[2]。在實(shí)際的管理過程當(dāng)中不同單位繳存職工很容易受到法律規(guī)定的限制，所以在制定低息貸款制度的過程當(dāng)中應(yīng)該對個(gè)體商戶和自由職業(yè)者低息貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的考慮，并結(jié)合實(shí)際情況制定有效的措施，最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)，提高居民的住房水平，改善住房條件。

（三）對風(fēng)險(xiǎn)管理體系進(jìn)行有效的完善。住房公積金是繳存人長時(shí)間的住房儲蓄，當(dāng)前我國住房公積金資金的規(guī)模正在飛速的擴(kuò)大，而隨著規(guī)模的不斷增長，其中的管理風(fēng)險(xiǎn)也變得越來越大大。所以說，當(dāng)前住房公積金的安全對政府和社會有著非常大的聯(lián)系，對于繳存人也有著密切的聯(lián)系。當(dāng)前我國住房公積金的管理模式與銀行的財(cái)務(wù)管理模式非常相似，但是相比較來說住房公積金管理制度的建立還處于一個(gè)發(fā)展的狀態(tài)，非常封閉。所以說相關(guān)的管理人員可以對銀行的財(cái)務(wù)管理理念和風(fēng)險(xiǎn)管理理念進(jìn)行有效得學(xué)習(xí)和借鑒。

總結(jié)：通過分析可以有效的了解到，在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中住房公積金在對行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的過程當(dāng)中還存在一定得問題，但是只要相關(guān)的政府和管理部門加強(qiáng)制度的完善，擴(kuò)大住房公積金的受益群體，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，就能有效的解決其中存在的問題，并進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。