紅橋村“走紅”的背后—武漢市江岸區(qū)紅橋村“城中村改造”的故事與啟示

■ 吳新兵

“城中村”現(xiàn)象在我國相當(dāng)普遍。由于歷史和管理體制等原因，無序和臟亂差等問題十分突出。城中村改造是城市建設(shè)發(fā)展的必由之路?！白尷习傩兆∩虾梅孔?，讓老城市煥發(fā)新活力?！笔侨珖侵写甯脑煺叩某跣暮驮妇啊．?dāng)前，各地通常的做法是“借雞生蛋”：政府、村集體不用花一分錢，由開發(fā)商做方案、墊資、拆遷……從而完成整個(gè)過程。然而，由此導(dǎo)致政府、開發(fā)商、村民等利益主體之間的博弈，尤其是村民訴求與政府政策和開發(fā)商安置補(bǔ)償方式之間的矛盾激化。于是，利益分配所滋生的腐敗、暴力拆遷、“釘子戶”等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，安置房的設(shè)計(jì)建造因控制成本而一再減配，乃至于商品房的容積率、建筑密度、商業(yè)配比因追逐利潤而屢破“極限”。諸多因素引發(fā)的群體上訪事件，更是成為城中村改造過程中的“痛點(diǎn)”和“堵點(diǎn)”。

在武漢市，江岸區(qū)紅橋村和三金潭村的兩個(gè)城中村改造項(xiàng)目，近年來備受業(yè)界關(guān)注和矚目，前來參觀學(xué)習(xí)考察的人絡(luò)繹不絕，好評(píng)如潮。尤其是紅橋村項(xiàng)目，還被武漢市作為城中村改造的樣板進(jìn)行推介，可謂“一夜走紅”。

這背后有著怎樣的故事呢？

武漢泓博城中村投資有限公司董事長 李繼新

故事一：從“無解”到找到“最大公約數(shù)”

早在十年以前，武漢市的城中村改造就已遍地開花了，而地處漢口核心商圈的江岸區(qū)紅橋村卻不見動(dòng)靜，因?yàn)檫@個(gè)被當(dāng)?shù)厝俗猿盀椤疤焐现┲刖W(wǎng)、地下臟亂差”的城中村, 土地嚴(yán)重短缺且零星分散，可用地總面積不足50公頃，那些習(xí)慣了“撮泡土”的開發(fā)商對(duì)村民期望的安置補(bǔ)償望而生畏，都覺得是一個(gè)賠本的生意，誰都不敢碰這塊“燙手山芋”。當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門對(duì)此也是看在眼里、急在心頭。

就在許多人繞道而行的時(shí)候，武漢泓博城中村投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱泓博公司）董事長李繼新卻偏偏看中了這塊“硬骨頭”。他清楚地知道，僅從現(xiàn)有條件出發(fā)，賬怎么算都算不過來，但敦厚穩(wěn)重、思維縝密的他想得更多的是只要與政府同心同德，主動(dòng)作為，辦法總比困難多。如果把“無解”的難題解開了，那才有成就感，才能真正體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。

李繼新提出，針對(duì)人地矛盾突出等問題，泓博公司寧愿多承擔(dān)一些財(cái)務(wù)和建設(shè)成本，也要請(qǐng)高端的策劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，努力做到集約節(jié)約用地，盡最大努力保留公共用地。公司將不惜代價(jià)參與周邊村土地競(jìng)拍，積聚可置換、可調(diào)劑的土地資源，在總體規(guī)劃指導(dǎo)下，把不同片區(qū)的零星地塊整合起來，統(tǒng)一設(shè)計(jì)利用。同時(shí)，他誠邀福星惠譽(yù)、天安集團(tuán)、朗詩地產(chǎn)、華天建設(shè)等實(shí)力企業(yè)合作開發(fā)。這一思路立刻得到了紅橋村“兩委”及其所屬街道領(lǐng)導(dǎo)乃至江岸區(qū)政府的高度認(rèn)可和肯定，村企雙方一拍即合，很快簽訂了多方合作協(xié)議。

通過一系列努力，泓博公司拿出了整合調(diào)劑、綜合利用周邊10余宗土地近30公頃面積，并大幅度增加拆遷安置補(bǔ)償預(yù)算的建議方案，使得武漢市自然資源和規(guī)劃局最終批復(fù)方案中，實(shí)物還建規(guī)模達(dá)到57萬平方米，補(bǔ)償總規(guī)模53.12億元，小區(qū)還建房史無前例地攫升至45層高度，開發(fā)規(guī)模由110.6萬平方米調(diào)整到了171萬平方米。紅橋村所屬塔子湖街道黨工委書記王孝啟感慨地說：“泓博公司把村民的利益放在第一位，敢作敢當(dāng)，有這樣的氣魄和智慧，成功是必然的?！?/p>

紅橋村改造前（局部）

紅橋村還建房（一期）

紅橋村還建房（一期）大門

在逐戶簽訂《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》時(shí)，盡管早就張貼了通知和告示，但大多村民還是在等待觀望。紅橋村“兩委”當(dāng)即決定：黨員干部帶頭簽協(xié)議，靠后選房。同時(shí)，在泓博公司的積極配合下，既注重整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又做到具體問題具體分析，安置方案透明化，補(bǔ)償操作人性化。終于，“最大公約數(shù)”和“最佳平衡點(diǎn)”找到了，許多棘手問題化解了，政府意圖和村民利益得以同步實(shí)現(xiàn)，協(xié)議順利簽訂。

黨員干部的公正公平和奉獻(xiàn)精神深得村民之心，當(dāng)筆者見到紅橋村黨委書記喻克堅(jiān)時(shí)，路過的人都過來向他熱情地打招呼、拉家常。黨員干部同群眾的關(guān)系之融洽可見一斑。

城中村改造呼喚有社會(huì)責(zé)任感和創(chuàng)造力的開發(fā)商，堅(jiān)強(qiáng)有力的基層組織是城中村改造的主導(dǎo)和依靠。

故事二：從爭(zhēng)要“錢”到爭(zhēng)要“房”

當(dāng)紅橋村的拆遷還建即將開始的時(shí)候，村民們還是半信半疑的，多數(shù)人爭(zhēng)著要現(xiàn)金補(bǔ)償，以求“落袋為安”，一時(shí)間弄得泓博公司有些應(yīng)接不暇。此時(shí)，適逢鄰近的三金潭村城中村改造的還建房即將封頂，這個(gè)后來居上的項(xiàng)目建設(shè)前后的幾場(chǎng)重頭戲，讓紅橋村村民不僅打消了疑慮，還成了紅橋村“走紅”的有力推手。

三金潭村的拆遷還建開始之前，泓博公司就鄭重承諾：就地就近還建，還建優(yōu)先于開發(fā)，以高檔商品房的建筑標(biāo)準(zhǔn)打造安置房。此舉極大地提振了村民們對(duì)他們的認(rèn)可度和信任感。與此同時(shí)，由村委會(huì)主任涂富平牽頭的工作專班制定了精細(xì)具體的人性化安置方案，并做了深入細(xì)致的思想工作。于是，三金潭村僅用三個(gè)月時(shí)間就完成了整村拆遷，創(chuàng)造了“武漢拆遷速度之最”。為此，江岸區(qū)政府按政策給予了20%還建房面積的特別獎(jiǎng)勵(lì)。

施工開始后，泓博公司專門聘請(qǐng)村民代表，同公司及監(jiān)理工程師一起，共同對(duì)還建房最關(guān)鍵的“隱蔽工程”樁基施工進(jìn)行24小時(shí)全天候監(jiān)督旁站。事后，公司還專門請(qǐng)來權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，結(jié)果以業(yè)內(nèi)少有的96.37%的一類優(yōu)質(zhì)率，讓村民們吃了顆“定心丸”。

2014年10月，泓博公司和福星惠譽(yù)房地產(chǎn)公司聯(lián)合打造的“三金潭·福星家園”還建房交付使用，村民們陸續(xù)喜遷新居?？墒?，隨后人們發(fā)現(xiàn)，由于這里緊鄰武漢市三環(huán)線，噪音擾民。通常情況，外部環(huán)境屬于“不可抗力”，開發(fā)商已經(jīng)交房，對(duì)此即使撒手不管，似乎也說得過去。然而，泓博公司認(rèn)為，行百步者半九十，不能留下缺憾，主動(dòng)向政府申請(qǐng)綠化升級(jí)改造，在所在的后湖街道及有關(guān)方面的鼎力支持下，追加投資1670多萬元，沿小區(qū)外圍墊土抬高地基5米多，植樹種草，建成了一道綠色屏障。這一不求回報(bào)的“義舉”，折射出泓博公司良好的商業(yè)道德，《長江日?qǐng)?bào)》曾作專題報(bào)道，并稱這里已成為武漢市北大門綠色生態(tài)社區(qū)的標(biāo)桿。

有了三金潭村的經(jīng)驗(yàn)，泓博公司以更加嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)紅橋新城，并公開宣稱：若還建房的質(zhì)量不如商品房，業(yè)主可以選擇調(diào)換商品房！因此，公司建立了“一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行到底，一個(gè)尺子丈量到底”的制度規(guī)范，從結(jié)構(gòu)布局到細(xì)節(jié)處理，從建材品牌規(guī)格到綠植品種的選擇都嚴(yán)格把關(guān)。

筆者走進(jìn)紅橋新城時(shí)，只見高樓聳立，道路寬敞通暢，綠化多姿多彩。配套的文化活動(dòng)中心、衛(wèi)生服務(wù)站、學(xué)校、托老所，以及菜場(chǎng)、商超、停車場(chǎng)等，應(yīng)有盡有，村民們的臉上洋溢著幸福的微笑。如果不是親眼所見親耳所聞，你一定會(huì)以為這里是一個(gè)高檔商住小區(qū)，很難相信它是安置還建房。村民們說，紅橋新城一期自2016年10月交付使用以來，沒有聽說過一起質(zhì)量投訴。

村民們?cè)凇把垡姙閷?shí)”和親身體驗(yàn)中，顛覆了過去對(duì)還建小區(qū)普遍不看好的一般認(rèn)知，建立了對(duì)泓博公司的高度信任。當(dāng)紅橋新城二期開建時(shí)，90%以上的人爭(zhēng)要還建房，選擇貨幣安置和選擇實(shí)物安置的人數(shù)來了個(gè)戲劇性的大反轉(zhuǎn)。

老百姓心中有桿秤，他們不再相信忽悠，只有充分尊重和切實(shí)保障老百姓權(quán)益的開發(fā)商才能贏得信賴。

三金潭村還建房“福星家園”

故事三：從“安居”到“樂業(yè)”

紅橋村、三金潭村綜合改造項(xiàng)目的高品質(zhì)建設(shè)和精彩亮相，為泓博公司贏得了良好的口碑和形象，也帶來了更大的市場(chǎng)和機(jī)遇。目前，香港聯(lián)合集團(tuán)、中房集團(tuán)、北辰集團(tuán)等一批大型企業(yè)已與泓博公司達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議。

2017年10月，泓博公司南下廣州，期待在粵港澳大灣區(qū)中心城市廣州的“三舊改造”建設(shè)中發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取更大作為。兩年來，泓博公司已贏得廣泛認(rèn)同，成為廣州市城市更新協(xié)會(huì)副會(huì)長單位，李繼新被聘為該協(xié)會(huì)土地與規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)委員。在已接洽的項(xiàng)目中，廣州市番禺區(qū)沙灣西村綜合改造意愿表決時(shí)，全村村民同意與泓博公司合作的贊成票高達(dá)98.37%。泓博公司站在了更高的起點(diǎn)、更廣闊的舞臺(tái)上。

一路走來，李繼新收獲了喜悅，但也有隱憂，他擔(dān)憂的不是公司的前景，而是村民的長遠(yuǎn)利益：當(dāng)前的城中村改造都是以村為單位進(jìn)行的，不利于土地的整體規(guī)劃和綜合利用，不利于與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，特別是產(chǎn)業(yè)用地利用率偏低，沒有形成產(chǎn)業(yè)集群和規(guī)模效應(yīng)，加之部分業(yè)態(tài)正在萎縮，村民實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”，卻很少實(shí)現(xiàn)了“耕者有其田”。這是城中村改造過程中暴露出來的新問題。李繼新認(rèn)為，要跳出行政村思維定式，統(tǒng)籌區(qū)域規(guī)劃，對(duì)情形相近而區(qū)位相鄰的城中村，實(shí)行整體改造，注重產(chǎn)業(yè)配套升級(jí)與協(xié)調(diào)發(fā)展，形成集約化優(yōu)勢(shì)。使城中村改造既能讓村民“安居”，又能讓村民“樂業(yè)”。

在紅橋村和三金潭村綜合改造過程中，當(dāng)?shù)卣块T和村集體集思廣益，整合了部分產(chǎn)業(yè)用地資源，使得兩個(gè)村的產(chǎn)業(yè)發(fā)展均有了較大的起色，最大限度地實(shí)現(xiàn)了村民的“安居樂業(yè)”。村集體企業(yè)分給村民的紅利，加上改造后房產(chǎn)的大幅度增值，以及新業(yè)態(tài)帶來的新的就業(yè)崗位和發(fā)展機(jī)會(huì)，讓家家戶戶都有了滿滿的獲得感、幸福感。有鑒于此，李繼新打算，今后無論在哪里承接項(xiàng)目，都會(huì)積極地向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)方面建言獻(xiàn)策，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)參與城中村改造，真正實(shí)現(xiàn)“村民滿意、村集體滿意、政府滿意”的目標(biāo)。

市場(chǎng)歡迎踐諾守信有擔(dān)當(dāng)有情懷的企業(yè)。城中村改造必須兼顧各方利益，統(tǒng)籌推進(jìn)，方可實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。