房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)能力分析探討

張雨超

摘 要 房地產(chǎn)上市企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力分析，是廣大投資者和其他會(huì)計(jì)信息使用者對(duì)房地產(chǎn)上市企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析的一種基本手段，通過(guò)系統(tǒng)地分析和評(píng)價(jià)企業(yè)在過(guò)去以及現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，了解企業(yè)過(guò)去的績(jī)效，衡量企業(yè)現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況并預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。本文將以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為例，從營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)分析的角度出發(fā)，結(jié)合國(guó)內(nèi)外的相關(guān)研究結(jié)果以及營(yíng)運(yùn)能力理論，對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，供管理者決策參考，希望可以為相關(guān)領(lǐng)域的研究提供一定的借鑒和幫助。

關(guān)鍵詞 營(yíng)運(yùn)能力 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 房地產(chǎn)

一、引言

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)建于1988年，秉承“匯聚科技精華，締造百年萬(wàn)達(dá)”的企業(yè)愿景，經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，先后走過(guò)了“科技促騰飛、品牌創(chuàng)優(yōu)勢(shì)、合作促發(fā)展”三部曲。集團(tuán)現(xiàn)已發(fā)展成為擁有總資產(chǎn)八百多億元、占地六百多萬(wàn)平方米、員工1.3萬(wàn)多名，覆蓋港口物流、石油化工、橡膠輪胎、特種電纜、國(guó)際貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)的國(guó)際化大型企業(yè)集團(tuán)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)先后榮獲了國(guó)家重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)、中國(guó)重合同守信用企業(yè)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化良好行為AAAA級(jí)企業(yè)、國(guó)家級(jí)知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)企業(yè)等榮譽(yù)稱號(hào)，連續(xù)多年進(jìn)入中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)、中國(guó)制造業(yè)500強(qiáng)、中國(guó)民營(yíng)企業(yè)100強(qiáng)、山東民營(yíng)企業(yè)百?gòu)?qiáng)前10位。

二、營(yíng)運(yùn)能力概念及萬(wàn)達(dá)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀

運(yùn)營(yíng)管理是戰(zhàn)略管理、財(cái)務(wù)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、組織行為學(xué)和信息管理系統(tǒng)掌握的主要領(lǐng)域之一，并與它們密切相關(guān)。運(yùn)營(yíng)管理是將產(chǎn)品交付給客戶（消費(fèi)者）的理念和綜合實(shí)踐活動(dòng)的管理流程中對(duì)資源的轉(zhuǎn)換。更確切地說(shuō)，此活動(dòng)處理資源的轉(zhuǎn)換。運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)象是轉(zhuǎn)型過(guò)程，其實(shí)踐和設(shè)施管理生產(chǎn)過(guò)程各階段中的資源供應(yīng)和移動(dòng)以及從生產(chǎn)者向客戶（消費(fèi)者）的產(chǎn)品運(yùn)輸。從2014年到2018年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)率逐漸降低，從98.66%降至54.02%，說(shuō)明近幾年商品房滯留市場(chǎng)的比例增加，但是2017年和2018年的數(shù)據(jù)趨于穩(wěn)定，說(shuō)明企業(yè)加強(qiáng)了對(duì)存貨資產(chǎn)的控制和管理，沒(méi)有繼續(xù)盲目擴(kuò)大生產(chǎn)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對(duì)較為平穩(wěn)，說(shuō)明萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展?fàn)顩r較為穩(wěn)定，與同行相比，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對(duì)較高，資產(chǎn)利用和管理情況都比較好。在2014年到2018年，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下降，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)增加，說(shuō)明企業(yè)催收賬款的速度減緩，賬款變現(xiàn)能力減弱，壞賬損失增加，企業(yè)的應(yīng)收賬款管理水平需要提高。2018年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變低的一個(gè)原因是多地房產(chǎn)銷量一般，導(dǎo)致沒(méi)有過(guò)多的應(yīng)收賬款收回。

三、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)存在的問(wèn)題

（一）地產(chǎn)化嚴(yán)重

萬(wàn)達(dá)主要靠地產(chǎn)貸款獲得資金，如今萬(wàn)達(dá)能得到的地產(chǎn)越來(lái)越少，2018年萬(wàn)達(dá)把之前的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)分成商業(yè)集團(tuán)和地產(chǎn)集團(tuán)，現(xiàn)在仍處于兩大集團(tuán)的磨合期表明地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)的根本，萬(wàn)達(dá)不會(huì)輕易放棄地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在所謂的去地產(chǎn)化只不過(guò)是減少地產(chǎn)在萬(wàn)達(dá)的比重而已。去地產(chǎn)化不僅僅是輕資產(chǎn)上陣，更是管理意識(shí)的輕資產(chǎn)化，但由于地產(chǎn)系統(tǒng)的軍事化管理和無(wú)條件服從，加上管理層級(jí)的臃腫，想要實(shí)現(xiàn)真正的輕資產(chǎn)很難成功。

（二）高速擴(kuò)張導(dǎo)致資金外流

萬(wàn)達(dá)進(jìn)行的大規(guī)模海外并購(gòu)，流出了大量的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)。對(duì)于這樣一家規(guī)模龐大的私人企業(yè)，資本如果不回流，是國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的流失。在海外并購(gòu)方面，萬(wàn)達(dá)用的是自有資金，與戰(zhàn)略合作伙伴共同完成。在“走出去”的大背景下，國(guó)家財(cái)政、進(jìn)出口銀行、內(nèi)保外貸等都是可以利用的較低廉資金。此外，有關(guān)人士指出，目前萬(wàn)達(dá)正在由商業(yè)地產(chǎn)向文化旅游轉(zhuǎn)型。相比商業(yè)地產(chǎn)，文化地產(chǎn)投資數(shù)額大、回收周期長(zhǎng)，這對(duì)于萬(wàn)達(dá)之前的模式來(lái)講存在風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)達(dá)依靠擴(kuò)大資產(chǎn)負(fù)債表頻繁舉債進(jìn)行商業(yè)擴(kuò)張的方式是不可持續(xù)的。因此，筆者認(rèn)為在貨幣緊縮周期，萬(wàn)達(dá)存在經(jīng)營(yíng)上的不確定性。

四、對(duì)策及建議

（一）優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，采用輕資產(chǎn)模型

輕資產(chǎn)模型是指通過(guò)將股權(quán)投資重點(diǎn)放在公司的專業(yè)知識(shí)能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)最佳回報(bào)的資產(chǎn)上，以追求資本效率的業(yè)務(wù)策略。輕資產(chǎn)方法的核心是通過(guò)擴(kuò)大寶貴而獨(dú)特的公司資源來(lái)提高公司的長(zhǎng)期價(jià)值。輕資產(chǎn)模式的考核目標(biāo)主要看成本和租金。萬(wàn)達(dá)可以建立一整套輕資產(chǎn)投資標(biāo)準(zhǔn)模塊，分為ABCD四個(gè)版本的輕資產(chǎn)成本標(biāo)準(zhǔn)以及由商業(yè)管理公司及商業(yè)地產(chǎn)研究部建設(shè)的租金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)綜合評(píng)定項(xiàng)目投資的可行性。

（二）重視財(cái)務(wù)報(bào)表，防止資金鏈斷裂

財(cái)務(wù)報(bào)表可以很好地衡量競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，原因有三：一是由于公司必須確定優(yōu)先級(jí)并決定要部署的資源，財(cái)務(wù)報(bào)表反映了可能有助于競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略選擇;二是財(cái)務(wù)報(bào)表記錄了當(dāng)前的活動(dòng)和隨后的獲利能力，這是從過(guò)去影響公司利益的行為（即資源配置）中獲得的回報(bào);三是資產(chǎn)負(fù)債表和損益表表明如何整合和利用原始配置，包括實(shí)物資產(chǎn)、人力資源和營(yíng)銷支出，尤其是在先進(jìn)的大數(shù)據(jù)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，財(cái)務(wù)觀念也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，資產(chǎn)的內(nèi)涵與外延在不斷發(fā)展變化，而服務(wù)于企業(yè)的可持續(xù)、健康發(fā)展才是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的永恒訴求。

（作者單位為西安浐灞生態(tài)區(qū)管理委員會(huì)）

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