房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理探析

摘 要 現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵所在，加強現(xiàn)金流管理對保證企業(yè)現(xiàn)金流安全、降低企業(yè)資金風(fēng)險、提高企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率有著重要意義。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中存在的問題，提出了加強現(xiàn)金流管理的措施建議，期望對提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平有所幫助。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)金流管理 預(yù)算管理

一、引言

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴張發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目逐漸增多，增加了現(xiàn)金流管理的難度。在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)建設(shè)中，現(xiàn)金流出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)金流入，加之現(xiàn)金流管理制度不完善、預(yù)算控制乏力，進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險不斷加大，易使企業(yè)陷入資金鏈斷裂的經(jīng)營困境。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強現(xiàn)金流管理，保證企業(yè)現(xiàn)金流入與流出的動態(tài)平衡。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中存在的問題

（一）現(xiàn)金流管理制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項目管理作為企業(yè)管理重點，忽視了企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流管理，沒有結(jié)合項目管理特點建立健全現(xiàn)金流管理制度。在現(xiàn)金流管理中，部分企業(yè)沒有將現(xiàn)金流納入長期戰(zhàn)略規(guī)劃，只是根據(jù)項目開發(fā)與建設(shè)需要臨時制定或修改資金計劃，加之企業(yè)難以在各個項目單位實施財務(wù)收支審批制度，所以導(dǎo)致工程材料采購、設(shè)備購置、設(shè)施建設(shè)、人工工資支出、銷售回款等環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流量變化缺乏規(guī)范管理。

（二）現(xiàn)金流預(yù)算管理乏力

現(xiàn)金流預(yù)算管理是強化現(xiàn)金流管理的重要手段，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理體系不健全，對現(xiàn)金流的預(yù)算管理力度不足，未能發(fā)揮出現(xiàn)金流預(yù)算管理在優(yōu)化配置現(xiàn)金流資源、強化現(xiàn)金流動管控方面的作用。在預(yù)算編制環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)沒有從統(tǒng)籌規(guī)劃的戰(zhàn)略層面出發(fā)編制現(xiàn)金流量預(yù)算，缺少對土地儲備等重大現(xiàn)金流出項目的準(zhǔn)確預(yù)測，使得現(xiàn)金流量預(yù)算數(shù)據(jù)脫離企業(yè)經(jīng)營實際。同時，在預(yù)算執(zhí)行過程中，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對現(xiàn)金流的日常跟蹤和后續(xù)監(jiān)控，使得流動資金計劃和月度資金預(yù)算流于形式。

（三）現(xiàn)金流入與流出失衡

部分房地產(chǎn)企業(yè)實施激進(jìn)型擴張戰(zhàn)略，長時期采用高負(fù)債經(jīng)營模式，通過銀行貸款、發(fā)行債券、增發(fā)配股等方式獲取大量資金用于經(jīng)營投資。在投資過程中，需要源源不斷的后續(xù)現(xiàn)金流出支持，但是房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長、現(xiàn)金流回收緩慢，進(jìn)而增加了企業(yè)現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)。若房地產(chǎn)企業(yè)在同一時期開展多個投資項目，則必須儲備大量的現(xiàn)金流以滿足項目建設(shè)的資金需求，這導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流入與流出嚴(yán)重失衡，為企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營埋下了隱患。

（四）現(xiàn)金流風(fēng)險防范能力差

房地產(chǎn)項目的實施需經(jīng)歷復(fù)雜的開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，包括拿地、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、竣工驗收、交付使用、運行維護(hù)等環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)均需要現(xiàn)金流出。但是，房地產(chǎn)企業(yè)一般只會在銷售階段回款，并且房產(chǎn)銷售還會受到政策調(diào)控等不可控因素的影響，易延緩回款速度，導(dǎo)致現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)效率偏低，增加了現(xiàn)金流風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立起現(xiàn)金流預(yù)警機制，無法對分散在各個地區(qū)的項目現(xiàn)金流入與流出情況進(jìn)行監(jiān)控，所以很難對企業(yè)未來現(xiàn)金流情況做出準(zhǔn)確預(yù)測、分析、評估和預(yù)警，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺風(fēng)險，企業(yè)就會陷入資金周轉(zhuǎn)困境。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強現(xiàn)金流管理的對策

（一）健全現(xiàn)金流管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點以及本企業(yè)項目建設(shè)需要，建立健全現(xiàn)金流管理制度，有效控制企業(yè)過度擴張，提高對現(xiàn)金流管理的重視程度。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境的變化加以充分考慮，并與正在進(jìn)行中的項目的進(jìn)展情況相結(jié)合，預(yù)測現(xiàn)金流未來的發(fā)展及變化趨勢，以此為依據(jù)籌集資金，合理分配和利用現(xiàn)有的資金，從而達(dá)到有效管理現(xiàn)金流的目的。同時，企業(yè)在構(gòu)建項目資金管理系統(tǒng)時，應(yīng)當(dāng)對其適用性進(jìn)行全面分析，看系統(tǒng)是否與現(xiàn)金流管理需求相符。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)建立健全現(xiàn)金流管理的相關(guān)制度，如資金使用計劃制度、現(xiàn)金分配決策制度以及資金運用監(jiān)管制度等等，通過制度強化現(xiàn)金流管理。此外，企業(yè)應(yīng)建立項目資金管理風(fēng)險責(zé)任制，借此加快收款速度，杜絕現(xiàn)金流管理隨意的現(xiàn)象，為資金安全提供保障，增強企業(yè)抵御風(fēng)險的能力。

（二）加強現(xiàn)金流預(yù)算管理

企業(yè)要重視現(xiàn)金流前期預(yù)測，根據(jù)業(yè)務(wù)環(huán)境變化對現(xiàn)金流進(jìn)行調(diào)整，將現(xiàn)金流預(yù)算管理提升到戰(zhàn)略管理高度，對現(xiàn)金流進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，從而實現(xiàn)現(xiàn)金流的合理配置，提高現(xiàn)金流的盈利能力。企業(yè)應(yīng)做好現(xiàn)金流的預(yù)算管理工作，通過各種渠道收集現(xiàn)金流與各個項目有關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)，并對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，將所得的結(jié)果作為平衡現(xiàn)金的重要依據(jù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，保證現(xiàn)流金的流動性是實現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)的關(guān)鍵，而加強現(xiàn)金流預(yù)算管理則可為這一目標(biāo)的順利達(dá)成提供保障。同時，企業(yè)應(yīng)遵循科學(xué)合理、切實可行的原則，構(gòu)建起一套完善的現(xiàn)金流預(yù)算管理體系，對日常的經(jīng)營預(yù)算進(jìn)行部署，制定現(xiàn)金流中長期規(guī)劃，根據(jù)企業(yè)的不同發(fā)展階段對現(xiàn)金流進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。此外，企業(yè)可在現(xiàn)金流管理中引入全面預(yù)算管理理念，建立相應(yīng)的預(yù)算管理制度，從而使現(xiàn)金流管理形成常態(tài)化，將現(xiàn)金流管控作為企業(yè)的長遠(yuǎn)目標(biāo)，采取靈活的策略，強化現(xiàn)金流預(yù)算控制，為企業(yè)經(jīng)營活動的有序開展提供充足的資金支撐。

（三）實施現(xiàn)金流分階段管理

房地產(chǎn)企業(yè)要針對房地產(chǎn)項目特點，采取分階段的現(xiàn)金流管理模式，將現(xiàn)金流管理與開發(fā)、建設(shè)和竣工階段相結(jié)合，以強化對項目建設(shè)全過程的現(xiàn)金流管控。首先，加強開發(fā)階段的現(xiàn)金流管理。企業(yè)可在該階段依據(jù)項目可行性研究報告對現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測，據(jù)此計算出該項目的投資回收期以及凈現(xiàn)值等關(guān)鍵性指標(biāo)，為企業(yè)決策提供可靠的數(shù)據(jù)支撐。其次，加強建設(shè)階段的現(xiàn)金流管理。該階段對現(xiàn)金的需求量相對較大，且現(xiàn)金流出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)金流入。所以在項目建設(shè)階段進(jìn)行現(xiàn)金流管理時必須充分考慮資金的時間價值，通過對動態(tài)指標(biāo)的全面分析，制定合理可行的現(xiàn)金流管理方案，并對成本進(jìn)行預(yù)測和控制，力爭以最少的成本創(chuàng)造出更大的利潤。同時，企業(yè)應(yīng)加大產(chǎn)品銷售力度，通過促銷等手段提高房產(chǎn)銷售量，從而加快資金回流。再次，加強竣工階段的現(xiàn)金流管理。該階段項目已經(jīng)進(jìn)入尾聲，基本不會產(chǎn)生資金支出，企業(yè)可將銷售作為現(xiàn)金流管理的重點，爭取在最短的時間內(nèi)將房產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，并對項目的盈利情況進(jìn)行分析，為后續(xù)的項目提供參考。

（四）強化現(xiàn)金流風(fēng)險防范

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立起現(xiàn)金流風(fēng)險防范體系，從多個層面出發(fā)保證現(xiàn)金流入與流出平衡，有效規(guī)避資金風(fēng)險。首先，加強現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警。房地產(chǎn)企業(yè)要建立起現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)，成立資金管控部門，要求各項目負(fù)責(zé)人必須向企業(yè)上報資金周報、月報，對各項目的資金支出情況進(jìn)行監(jiān)控，并由資產(chǎn)管控部門分析企業(yè)現(xiàn)金流指標(biāo)，識別和評估未來一段時期內(nèi)的現(xiàn)金流風(fēng)險。若現(xiàn)金流評估值超出預(yù)設(shè)的正常值范圍，則必須將評估情況及時上報到企業(yè)管理層，采取有效的應(yīng)對策略。其次，制定項目戰(zhàn)略組合方案。房地產(chǎn)企業(yè)可調(diào)整房地產(chǎn)項目開發(fā)方案，實現(xiàn)項目戰(zhàn)略的平衡分布，通過開發(fā)多個回收期不同的項目，以優(yōu)化組合所有項目在同一時間段內(nèi)的現(xiàn)金流量凈額，確保在一個項目現(xiàn)金流出的同時，另一個項目有現(xiàn)金流入，從而保證企業(yè)在各個時期都能獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流量凈額，增強企業(yè)對資金風(fēng)險的防范能力。再次，開展房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)可適當(dāng)增加房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的比重，通過該業(yè)務(wù)增加企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，滿足企業(yè)日常經(jīng)營所需資金，降低項目開發(fā)建設(shè)帶來的現(xiàn)金流出風(fēng)險。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，面臨著較大的資金風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，必須加強現(xiàn)金流管理，將現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略管理、項目管理、預(yù)算管理、風(fēng)險管理相結(jié)合，構(gòu)建起完善的現(xiàn)金流管理體系，從而不斷提高企業(yè)現(xiàn)金流管理水平，促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為成都建邦置業(yè)有限公司）

[作者簡介：肖菊（1982—），女，四川成都人，?？疲厴I(yè)于西南財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)專業(yè)，會計師，成都建邦置業(yè)有限公司財務(wù)負(fù)責(zé)人，研究方向：企業(yè)財務(wù)管理。]

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