內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應(yīng)用

屈萍

摘要：在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不斷完善下，房地產(chǎn)行業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)表現(xiàn)出了迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。自2017年以來，國(guó)家政府為了管理房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)上的一些違規(guī)操作行為，也是為了控制房?jī)r(jià)福澤民生，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。房地產(chǎn)行業(yè)的融資走入困境，許多企業(yè)高層管理人員的目光也逐漸放到了對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制上，具體表現(xiàn)在控制項(xiàng)目開發(fā)成本，縮短項(xiàng)目周期，加速資金回籠。這些舉動(dòng)說明了在當(dāng)下的困境中，企業(yè)的內(nèi)部控制是房地產(chǎn)行業(yè)走出困境的唯一途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;成本控制

一、內(nèi)部控制與成本控制之間的聯(lián)系

（一）內(nèi)部控制與成本控制目標(biāo)相同

對(duì)一個(gè)企業(yè)來說，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的最終目的都是盈利。成本控制是企業(yè)在實(shí)施新項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)造成本以及生產(chǎn)過程中所需要消耗的資金和資源進(jìn)行前期的預(yù)算，并設(shè)立一個(gè)準(zhǔn)確的預(yù)算目標(biāo)，達(dá)到降低生產(chǎn)成本的目的，增加企業(yè)的利潤(rùn)額[1]。而內(nèi)部控制關(guān)乎企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和對(duì)企業(yè)項(xiàng)目施行效率的控制，內(nèi)部控制通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部的流通資金進(jìn)行合理的配置，促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的高效率和高回收。內(nèi)部控制還要對(duì)企業(yè)受外部環(huán)境影響可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)測(cè)，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。因此，從本質(zhì)上來講，內(nèi)部控制和成本控制目標(biāo)一致。

（二）內(nèi)部控制與成本控制相互促進(jìn)

內(nèi)部控制全面把控著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的每個(gè)環(huán)節(jié)和每個(gè)方面，對(duì)企業(yè)的投資方向和運(yùn)作模式提出建設(shè)性的意見，并通過風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)保障企業(yè)資金順利流通，具有全局性[2]。而成本控制只關(guān)注產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的成本問題，對(duì)生產(chǎn)這一環(huán)節(jié)中的成本費(fèi)用進(jìn)行管理控制，具有局限性[3]。成本控制為內(nèi)部控制的資金管理提供可靠的數(shù)據(jù)信息，而內(nèi)部控制從大局出發(fā)，為成本控制提供科學(xué)的管理方式，二者相互作用，緊密聯(lián)系。

二、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制和成本控制發(fā)展中的不足

（一）內(nèi)部控制中的不足

1.內(nèi)部控制環(huán)境弱化

內(nèi)部控制是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，既包含了資源配置問題，還囊括著風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)問題，是整個(gè)企業(yè)上下對(duì)流動(dòng)資金管控的重要工作單位。因此，內(nèi)部控制作為企業(yè)中的一個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)，需要大量的勞動(dòng)力和財(cái)力保障工作的順利運(yùn)用。而一些企業(yè)的管理者缺乏內(nèi)部控制的意識(shí)，不愿意在內(nèi)部控制上浪費(fèi)資源資金，導(dǎo)致一些企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)形同虛設(shè)，甚至根本沒有設(shè)立內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)。企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境較差，那么內(nèi)控的工作也就不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，資金的使用以及對(duì)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)都難以實(shí)現(xiàn)。

2.內(nèi)部控制制度不完善

雖然內(nèi)部控制的理念已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)普及，但是一些中小企業(yè)在建立內(nèi)部控制機(jī)制的時(shí)候缺乏經(jīng)驗(yàn)，使內(nèi)部控制制度出現(xiàn)漏洞。一方面忽視了對(duì)企業(yè)未來風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，導(dǎo)致企業(yè)的投資決策不夠科學(xué)，投資失敗而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī);另一方面對(duì)企業(yè)的資金管理認(rèn)識(shí)不足，使資金的配置與企業(yè)設(shè)定的發(fā)展目標(biāo)不一致，或者在經(jīng)營(yíng)過程中造成資金的浪費(fèi)情況，這些都是緣于企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善。

3.內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制不健全

建立了完善的內(nèi)部控制機(jī)制，如果缺少對(duì)內(nèi)部控制機(jī)制的監(jiān)督，那么就無法保證內(nèi)部控制制定的措施在企業(yè)中貫徹落實(shí)。作為一個(gè)獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，與內(nèi)控機(jī)制應(yīng)該是相輔相成的，一些企業(yè)為了節(jié)省人力物力，可能會(huì)將監(jiān)督機(jī)構(gòu)與其他部門融合，不但混淆部門與部門之間的職能界限，還會(huì)導(dǎo)致真正的監(jiān)督力度難以發(fā)揮。監(jiān)督力度不足，內(nèi)控制度中出現(xiàn)的誤差或漏洞就無法及時(shí)修補(bǔ)，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況也會(huì)隨之受到影響。

（二）成本控制中的不足

1.收益評(píng)價(jià)指標(biāo)難以落實(shí)

由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)需要很長(zhǎng)的周期，只有在工程竣工后的房屋預(yù)售上才會(huì)有資金回籠的趨勢(shì)。但是企業(yè)對(duì)各個(gè)時(shí)期收益的統(tǒng)計(jì)可能發(fā)生在項(xiàng)目施工過程中，也可能發(fā)生在銷售環(huán)節(jié)，項(xiàng)目施工過程中，企業(yè)的資金難以回籠，那么收益就不明顯，而在項(xiàng)目竣工后對(duì)房屋進(jìn)行銷售時(shí)，這些款項(xiàng)才能結(jié)算收益中。因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，很難在一個(gè)收益跨度大的時(shí)期內(nèi)結(jié)算出企業(yè)的收益，也無法用相應(yīng)的收益指標(biāo)規(guī)劃企業(yè)的短期業(yè)績(jī)目標(biāo)，企業(yè)也不能通過對(duì)未來發(fā)展的前景預(yù)期判斷收益，制定指標(biāo)，最終使企業(yè)的收益判定指標(biāo)反映的落實(shí)力度不足。

2.房地產(chǎn)成本與售價(jià)不匹配

房地產(chǎn)行業(yè)前期投入的資金量非常大，而其工期又很長(zhǎng)，在施工過程中還有許多不確定因素。而在預(yù)售的環(huán)節(jié)中，又不能像普通的商品一樣進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)的簡(jiǎn)單交易活動(dòng)，預(yù)售的款項(xiàng)不能作為企業(yè)的真實(shí)收入，因此其開發(fā)的成本與最終的售價(jià)產(chǎn)生比例失衡。此外，受到市場(chǎng)需求的影響，不同樓層不同房屋的方位朝向等都會(huì)影響房屋的最終價(jià)格。如果企業(yè)在工程建設(shè)之初未能考慮到客戶的需求，設(shè)計(jì)誤差或?qū)Σ煌课莸某杀緵]有概念，那么會(huì)加重房屋建設(shè)的費(fèi)用，而最終的反映呈現(xiàn)成本收回與成本支出不符。

三、內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應(yīng)用

（一）優(yōu)化內(nèi)部控制制度

由于內(nèi)部控制與成本控制之間存在著緊密的聯(lián)系，企業(yè)完善內(nèi)部控制制度就是規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中各個(gè)環(huán)節(jié)的行為模式，讓成本控制的實(shí)施得到有利的保證。首先，企業(yè)要對(duì)內(nèi)控的制度進(jìn)行完善和優(yōu)化，要求企業(yè)的各個(gè)部門對(duì)財(cái)務(wù)和資源的應(yīng)用定期提交報(bào)告，隨時(shí)接受內(nèi)控機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和管理，配合內(nèi)控機(jī)構(gòu)的工作;其次，企業(yè)要嚴(yán)格把控資金的流向，不但要在投資決策上進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，還要在資金的使用審批上設(shè)置層層權(quán)限，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行收集和共享，推進(jìn)內(nèi)控制度對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的管理。

在房地產(chǎn)行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施周期長(zhǎng)，參與人員眾多，難免在某個(gè)環(huán)節(jié)上會(huì)有資金的流向不明確。因此，企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)就是為了加強(qiáng)項(xiàng)目環(huán)節(jié)的透明性，把控每筆資金的使用，減少浪費(fèi)行為，也是對(duì)產(chǎn)品成本的控制措施。

（二）完善組織架構(gòu)控制

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制以及內(nèi)部控制的工作關(guān)乎到企業(yè)管理層的所有組織機(jī)構(gòu)，是一個(gè)系統(tǒng)的、由上到下的過程。包括企業(yè)的董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、審計(jì)委員會(huì)、戰(zhàn)略委員會(huì)等一些企業(yè)利益相關(guān)者[4]。這些上級(jí)管理層通過對(duì)總經(jīng)理室提交上來的成本控制報(bào)告進(jìn)行項(xiàng)目的投資規(guī)劃活動(dòng)以及企業(yè)戰(zhàn)略方向的改進(jìn)。當(dāng)然，企業(yè)管理層的職能也進(jìn)行了明確細(xì)化，不同的環(huán)節(jié)需要不同的管理組織進(jìn)行審核和預(yù)算。職位功能的細(xì)化是為了讓職能在相應(yīng)的范圍內(nèi)發(fā)生最大的作用，也是為了讓責(zé)任和權(quán)力有相應(yīng)的組織承擔(dān)。除了對(duì)職位的細(xì)化工作，企業(yè)還要對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行不斷調(diào)控，從而適應(yīng)當(dāng)下的經(jīng)營(yíng)狀況。由于房地產(chǎn)行業(yè)的跨區(qū)域性比較明顯，施工單位與企業(yè)所在的地區(qū)很可能不是一個(gè)地方，而在項(xiàng)目的執(zhí)行過程中也需要相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理管理地方上的工作。因此，這時(shí)候企業(yè)就需要對(duì)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)，委派專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員去地方上協(xié)調(diào)工作，指導(dǎo)財(cái)務(wù)的管理，更好地促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部組織架構(gòu)的完善。

（三）完善資金管理

資金是房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，因此一個(gè)企業(yè)對(duì)資金的把控直接關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展命脈。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)要對(duì)資金的收支進(jìn)行管理，還要妥善處理融資困難的問題，避免企業(yè)背上過大的債務(wù)。內(nèi)部控制在這時(shí)候發(fā)揮的作用就是預(yù)測(cè)投資風(fēng)險(xiǎn)，管理財(cái)務(wù)的收支平衡，在合理配置資源的情況下促進(jìn)企業(yè)項(xiàng)目的快速發(fā)展。只有縮短工期，企業(yè)的成本資金回收速度才能更快，那么相應(yīng)的，企業(yè)的流通資金足夠，才能避免資金周轉(zhuǎn)困難的問題，更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

（四）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力

國(guó)家的管控讓房地產(chǎn)行業(yè)融資困難，讓個(gè)人購(gòu)買房屋的需求不斷下降，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走進(jìn)了資金的困境中。當(dāng)下，企業(yè)不但要妥善管理可支配資金，還要對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面預(yù)測(cè)，建立預(yù)警機(jī)制，明確風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任體。內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)要為企業(yè)的管理層提供準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)和科學(xué)的投資預(yù)想，指導(dǎo)企業(yè)管理層做出最好的判斷。

四、結(jié)束語(yǔ)

為了房地產(chǎn)行業(yè)能夠應(yīng)對(duì)國(guó)家的管控計(jì)劃，走出發(fā)展的瓶頸期，企業(yè)對(duì)資金的管理不但要對(duì)前期成本進(jìn)行管控，還需要利用內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行全面的掌握，為企業(yè)的發(fā)展預(yù)測(cè)未來可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)只有建構(gòu)了全面的資金管理內(nèi)控體系，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣燦.內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應(yīng)用[J].企業(yè)改革與管理，2017 （13）：54.

[2]舒蘭英.論內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應(yīng)用[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)，2016 （17）：272-272.

[3]姚成.基于內(nèi)部控制框架的W房地產(chǎn)公司成本控制研究[D].電子科技大學(xué)，2017.