“以房養(yǎng)老”保險國內外經驗借鑒

楊迪

[提要] 我國人口老齡化現(xiàn)象嚴重，而且傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念并不能解決現(xiàn)階段的養(yǎng)老問題，所以探索新的養(yǎng)老模式成為當今社會亟待解決的問題。本文對比分析國內外以房養(yǎng)老保險模式具體實踐情況，指出適合我國推行以房養(yǎng)老保險模式，并提出建議，以期為緩解我國人口老齡化壓力，推動以房養(yǎng)保險發(fā)展起到積極作用。

關鍵詞：以房養(yǎng)老保險;住房反向抵押貸款;人口老齡化

中圖分類號：F84 文獻標識碼：A

收錄日期：2019年4月19日

以房養(yǎng)老保險是指擁有獨立產權房屋的老人把房屋抵押給銀行或保險公司，由這些機構支付老人的養(yǎng)老費用，以保障老人晚年的生活?！耙苑筐B(yǎng)老”又稱為住房反向抵押貸款，起源于荷蘭，成熟于美國。未來30年，中國將進入深度老齡化時期，我國現(xiàn)在“四二一”家庭結構普遍存在，空巢老人的數(shù)量不斷增多，進一步加劇了子女的負擔，目前中國的養(yǎng)老系統(tǒng)并不完善，主要依靠子女養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和養(yǎng)老機構養(yǎng)老;隨著房地產市場和金融體系的不斷成熟，以房養(yǎng)老保險成為緩解我國巨大人口老齡化壓力，補充我國養(yǎng)老保障體系的可行辦法。但由于我國傳統(tǒng)觀念固化，對這種模式的認可度低，在我國發(fā)展受阻，所以本文將對比國外成功的實踐和國內實際運行的情況，對我國推行以房養(yǎng)老提出借鑒。

一、國內外“以房養(yǎng)老”實踐

（一）國際經驗

1、美國——豐富靈活的產品及模式。美國的以房養(yǎng)老保險模式主要是住房反向抵押貸款。在20世紀中期美國就已經開始試行以房養(yǎng)老，1980年以后，美國開始更大力度地宣傳住房反向抵押貸款，并且在法律的支撐下，得到了迅速地發(fā)展。美國現(xiàn)在的住房反向抵押貸款產品主要有以下幾種：第一種是財務自由計劃貸款。此類貸款是由財務自由基金公司提供的，屬于私人機構所提供的貸款，特點是無擔保，而且屬于一次性支付的貸款;第二種是住房持有者貸款，它是屬于終身支付的貸款;第三種是房屋價值轉換抵押貸款。此類貸款FHA授權的金融機構提供，屬于官方的貸款，特點是由FHA擔保，屬于終身支付、定期支付的貸款形式。

2、日本——“政府為主、民營為輔”的模式。日本也處于高度人口老齡化階段，所以以房養(yǎng)老保險在日本同樣有著很大的實踐意義。在1981年，日本開始試行住房反向抵押貸款，當時具體的做法主要是為地方進行資金融通，提供一些生活保障服務。20世紀90年代由于政府的支持，以房養(yǎng)老在日本開始發(fā)展，但是由于當時日本房地產泡沫的出現(xiàn)，申請以房養(yǎng)老保險的人并不多，使得相關業(yè)務處于停滯狀態(tài)。進入21世紀以來，隨著日本人口老齡化程度的進一步加重，政府加大對以房養(yǎng)老業(yè)務的重視，使得住房反向抵押貸款在日本得到了迅速發(fā)展，目前日本有兩種住房反向抵押貸款類型：政府參與型和民營機構參與型。

3、新加坡——“剩余價值繼承人”制度。新加坡最早試行的住房反向抵押貸款是一項有著嚴格要求的業(yè)務，使得新加坡剛開始推行住房反向抵押貸款的效果不容樂觀。21世紀以來，新加坡開始逐漸放寬以房養(yǎng)老的限制條件，申請人年齡和申請人條件都發(fā)生了變化，以房養(yǎng)老開始在新加坡發(fā)展起來;2009年，新加坡房屋建設局提出了房契回購計劃，符合條件的公有居民可以向新加坡房建局提出申請，申請?zhí)峤缓螅煞拷ň謱Ψ课葸M行價值評估，評價完之后與申請人簽訂協(xié)議，申請人可以得到一定數(shù)額的補貼然后以30年的租約繼續(xù)住在原有住房，假定在這個過程中老人去世，則剩余價值由老人的繼承人繼承。

（二）國內實踐

1、南京——“以房換養(yǎng)”。我國最早推行以房養(yǎng)老保險的城市是南京。2005年，南京湯山溫泉留園公寓開始試行以房養(yǎng)老保險，這是我國最早的以房養(yǎng)老保險模式，業(yè)務主要是60歲以上的老人們、無兒無女的孤寡老人可以把獨立產權的房屋抵押給老年公寓，然后就可以入住老年公寓，然后由機構將房屋出租，以此來支付老人的老年公寓費用，在老人去世后，房屋歸養(yǎng)老機構所有。由于南京湯山留園公寓屬于民營企業(yè)，缺少政府支持和相應的政府補貼制度，也缺乏社會公信力，而且由于經驗不足，以房換養(yǎng)保險模式存在著很多的局限性，導致這個模式推行了不到三年的時間就停止了。

2、北京——“養(yǎng)老房屋銀行”。2007年，北京在吸取南京“以房換養(yǎng)”模式失敗教訓后，北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心和中大恒基金公司聯(lián)合推出“養(yǎng)老房屋銀行”。此項業(yè)務主要是60歲以上、擁有獨立產權房屋的老人可以將自己的房屋委托房地產經紀公司對外出租，然后入住壽山福海養(yǎng)老服務中心，也是運用房屋租金來保證老人在養(yǎng)老服務機構的各項支出，但房屋產權不變更，仍歸老人所有，此項業(yè)務有利有弊，好處就是“養(yǎng)老房屋銀行”沒有變更房屋產權，多方均可受益，但是它也存在著明顯的弊端，老年人對房地產經紀公司的信任程度不高，而且缺乏政府的支持，養(yǎng)老機構的費用過高，不可免除的弊端使這種模式在中國的發(fā)展也存在很大的阻礙，沒有得到推廣。

3、上?！耙苑孔灾B(yǎng)老”。2007年，上海市推出了“以房自助養(yǎng)老”的新型以房養(yǎng)老保險模式。此項業(yè)務主要是65歲以上、擁有獨立產權房屋的老人將房屋出售給公積金管理中心，然后公積金管理中心將房屋再次轉租給老人使用，在扣除了租金、保證金和其他費用后，剩余款項可供老人自由支配，此項業(yè)務由政府機構的參與，所以算是在我國推行相對較好的以房養(yǎng)老保險模式，但是由于需要簽訂房屋轉讓協(xié)議，使得有些老人不能接受，老人會擔心房產升值給自己帶來損失。

（三）以房養(yǎng)老保險推廣有效模式。對比我國推行的三種不同的以房養(yǎng)老保險模式，其中社會認可度最高，在我國發(fā)展相對較好模式是“養(yǎng)老房屋銀行”保險，這種保險模式社會公眾更容易接受。在借鑒國外的成功經驗，總結我國以房養(yǎng)老保險推行受阻的原因之后，發(fā)現(xiàn)更加適合我國以房養(yǎng)老保險發(fā)展的模式是在政府組織扶持下的推行“養(yǎng)老房屋銀行”。直接或間接由政府機構管理，并且給予相應的政策支持，創(chuàng)建政府主導型以房養(yǎng)老保險模式。這既增加了公眾對房屋經紀公司的信任程度，也融合了上海“以房自助養(yǎng)老”保險推行中的可取之處，是在我國發(fā)展以房養(yǎng)老保險的有效模式。

二、對比分析

（一）宏觀環(huán)境發(fā)展程度。從房地產市場的角度分析，我國房地產市場發(fā)展不成熟，房價波動風險較高，無論是老人還是保險公司對以房養(yǎng)老的積極性都不高，對于老人來說會擔心未來房價升值使自己利益受損，對于保險公司來說，無法預期未來房價的變動方向，會承擔高額的風險，而以房養(yǎng)老推行比較好的國家比如美國就是房地產市場相對發(fā)達，有這種優(yōu)勢。與西方發(fā)達國家相比，我國的金融市場發(fā)展還不完善，還不能將住房反向抵押貸款證券化。而且對于金融機構來說無論是房產抵押還是直接收購房子都存在著很高的風險，以房養(yǎng)老保險實施的過程較為復雜，它需要金融機構對房屋進行資產評估等調查工作，還需要通過縝密的計算。

（二）思想觀念的差異?！白映懈笜I(yè)”、“養(yǎng)兒防老”是我國的傳統(tǒng)觀念。作為父母來講，父母都覺得自己全部的財產都應該留給子女，老人們會擔心如果把房屋抵押出去會與自己的子女產生隔閡，另外中國的房價過高，而且中國人把房屋看得很重要，所以很多人在年輕的時候貸款買房，到中年甚至晚年才還清貸款，所以使得老人不愿把它抵押出去;作為子女來說，也不愿接受自己的父母“以房養(yǎng)老”，傳統(tǒng)的觀念認為老人們的養(yǎng)老問題理所當然應該由子女承擔。首次提出以房養(yǎng)老保險的荷蘭在開始也是受到傳統(tǒng)觀念的影響才會導致以房養(yǎng)老保險在荷蘭的失敗。因此，由于傳統(tǒng)觀念的束縛，我國以房養(yǎng)老保險實踐遭到了巨大阻礙，而且前景不容樂觀。

（三）政府的支持力度。目前，我國推行的以房養(yǎng)老保險產品大多都是來自民間，政府參與“以房養(yǎng)老”保險的實踐案例很少，由于人們對私營機構的信任程度不高，導致該項業(yè)務在我國推行受阻。以房養(yǎng)老本質上是為了改善老年人整體的生活質量，所以它需要政府扶持才能更好地發(fā)展，僅僅通過私營企業(yè)，政府不參與的話，只會導致以房養(yǎng)老停滯。而且西方成功國家的經驗也表明，政府的支持力度越高，住房反向抵押貸款的發(fā)展越完善。比如，日本在推行以房養(yǎng)老的過程中，以不同的方式參與到以房養(yǎng)老的過程中，并且形成了完美的監(jiān)管體系，有效地緩解了人口老齡化的壓力。所以總體來說，政府的力度不夠，也是我國以房養(yǎng)老實踐效果不佳的主要原因，限制了我國住房反向抵押貸款的發(fā)展。

三、“以房養(yǎng)老”保險推廣建議

（一）加強金融市場以及法律環(huán)境建設。以房養(yǎng)老保險的實施需要政府、銀行、保險、資產評估以及監(jiān)督機構等眾多機構主體以及廣大老年客戶群體的參與，然而較多的參與主體增加了其推行的難度。所以，我國應該完善信用評級機構和資產評估機構，為以房養(yǎng)老保險的推廣提供良好的金融市場環(huán)境。美國作為以房養(yǎng)老推行最有效的國家，優(yōu)勢之一就是它建立了一系列專門的法律法規(guī)。國內以房養(yǎng)老保險業(yè)務剛剛起步，需要建立相關的法律法規(guī)和制度，以保證以房養(yǎng)老保險的正常運營和實施，建立一個有利于以房養(yǎng)老保險發(fā)展的法律環(huán)境，加強政府監(jiān)督，規(guī)范運營主體行為，保證投保人的切身利益，形成有效監(jiān)督。

（二）強化政府的主體作用。我國推行以房養(yǎng)老產品受阻，還有一個很重要的原因就是政府的支持力度不夠，參與程度不足。西方每一個成功推行以房養(yǎng)老的國家都離不開政府的參與和支持，政府在這個過程中處于主體作用。我國應該借鑒國外的成功經驗，加大政府對以房養(yǎng)老的參與。為此項業(yè)務提供擔保服務;為以房養(yǎng)老建立專門機構。以房養(yǎng)老保險的推廣不能僅僅依靠私營企業(yè)，應該借鑒日本“政府為主，民營為輔”的模式。應該總結已有實踐經驗，在北京、上海、深圳等一線城市重新推進以房養(yǎng)老保險，并在此基礎上，增加更多的試點城市，比如成都、長沙等新晉一線城市。

（三）提高社會認可度。由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，以房養(yǎng)老保險難以被公眾認可，所以推行以房養(yǎng)老受到很大的阻礙。我國可以借鑒美國的經驗，設立專門宣傳此項業(yè)務的非盈利機構，向老年人宣傳這種養(yǎng)老產品，向老年人子女介紹這種養(yǎng)老模式，努力改變國民的傳統(tǒng)觀念;利用互聯(lián)網(wǎng)絡以及信息平臺加大宣傳力度，制造良好的輿論效果。在健全相關制度體系的基礎上，建立政府指導服務中心，利用政府提升以房養(yǎng)老保險的認可度，改變傳統(tǒng)滯后觀念。

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