房價“全國倒數(shù)第一”的背后

聲寶宜

樓市萎靡不振的背后，歸根結(jié)底，還在于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展陷入困局。

一張來自黑龍江鶴崗市的房價截圖近日在網(wǎng)上廣泛傳播，截圖顯示，黑龍江鶴崗市房價低至350元/平方米，一套46平方米的住房總價只需1.6萬元，鶴崗房子的“白菜價”迅速登上熱搜。

實際上，當(dāng)?shù)卣鎸嵎績r雖然不高，但遠(yuǎn)稱不上是白菜價。

一手房市場，目前鶴崗市在售新樓盤僅5個，都是帶電梯的高層洋房，價格都在3000元/平方米以上。位于向陽區(qū)中心地帶的永豐國際城為市內(nèi)最高水平，達(dá)4500元/平方米。

二手房市場，在58同城上，鶴崗的二手房有41255套，價格從1.5萬～80萬元不等。總價低于10萬元的，大多為非市區(qū)中心的毛坯棚改回遷房一一面積小、格局差、無電梯且位于平房的頂層，交易后也未必能立即拿到房產(chǎn)證，是這些低價房源的共同特點(diǎn)。

在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳的“白菜價”截圖中，售價3.7萬元的九州小區(qū)7樓55平方米住房正是這樣的情況。與九州小區(qū)僅一街之隔的九州新城則為商品房樓盤，該小區(qū)2樓84平方米的帶裝修住房售價為24.5萬元，約2946元/平方米。安居客數(shù)據(jù)顯示，鶴崗4月份二手房均價為1569元/平方米。

雖然沒有傳聞中那么低，但是鶴崗房價的確便宜。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，2019年3月，在納入統(tǒng)計的341個城市中，鶴崗以2177元/平方米的平均房價位列倒數(shù)第一位。順列第一位的北京平均房價為6.49萬元，與鶴崗相差6萬元有余。

作為全國房價倒數(shù)第一的城市，鶴崗樓市如此萎靡的真實原因是什么？

棚改影響剛需

鶴崗位于黑龍江省東北部，是一座只有100萬人口的地級市。

據(jù)多位當(dāng)?shù)厥忻裢嘎?，?013年鶴崗正式執(zhí)行棚戶改造起，除了市中心的向陽區(qū)和工農(nóng)區(qū)“沒怎么動”，另外四個相對市郊的興山區(qū)、興安區(qū)、東山區(qū)和南山區(qū)基本都“推倒重建”了，而被拆遷的市民每個人幾乎都拿到了3～5套棚改房的補(bǔ)償。

前文提到的九州小區(qū)正是在棚改房集中的南山區(qū)，與九州松鶴、九州興盛等多個小區(qū)前后相連，形成清一色為粉色7層樓房的“棚改房集中地”。

在小區(qū)樓下的宣傳欄、墻面和電線桿上，貼滿了各類租房賣房的廣告，價格也相當(dāng)便宜，大都在8萬元以下。

以24.5萬元正在售賣九州新城一套住宅的房東是南山區(qū)的一家烤串店老板，此前他手上兩套九州松鶴的棚改房已完成出售。據(jù)他表示，棚改房本來質(zhì)量就沒那么好，拿著這么多套，還要每個月交供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，得不償失。

供暖費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是23元/平方米，按建筑面積的85%去收?。晃飿I(yè)費(fèi)為1.2元/平方米，按總建筑面積收取，每個月加起來也要上千元。“所以大家都爭著往外賣，出價也越來越低，如果租房的房客把這些額外費(fèi)用都交齊了，也就不用給房租了?！?/p>

自2013年開始大力推進(jìn)棚改政策后，2013～2018年六年期間，鶴崗共建設(shè)約16.6萬套各類保障性住房。棚改房的大量入市增加了市場庫存，最直接的影響是商品房市場無人問津。

房價由供需關(guān)系決定。大量棚改房使房子供應(yīng)增加，但是鶴崗市的人口流出卻在加速。房子沒人住，房價自然走低。人少而房多，最終只能空置或以低價出售。

棚改房因預(yù)算有限，開發(fā)商偷工減料導(dǎo)致建筑較差的現(xiàn)象十分普遍，加上缺乏后期的物業(yè)管理，外遷戶人員素質(zhì)較低，也是眾多鶴崗人選擇盡快低價出售棚改房的另一原因。

在九州小區(qū)棚改區(qū)附近，除了有九州新城的老式商品房平房以外，還有一個2018年5月新開盤的電梯高層住宅尚典國際，目前售價平均3300元/平方米。

雖然在該樓盤外面懸掛的廣告橫幅上寫著：僅剩最后十套特價房，2720元/平方米。但該樓盤銷售表示，開盤將近1年，如今還未售出1/3?！耙驗榕锔姆刻嗔?，我們賣得再便宜，不少人都還是覺得貴。”

年輕人出走“煤城”

樓市萎靡不振的背后，歸根結(jié)底，還在于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展陷入困局。

鶴崗和雞西、七臺河、雙鴨山并稱黑龍江四大煤城。然而，曾經(jīng)的“煤城”正在走上“脫煤”之路。2018年4月，國家發(fā)改委等6部委發(fā)布了《關(guān)于做好2018年重點(diǎn)領(lǐng)域化解過剩產(chǎn)能工作的通知》，黑龍江省重拳整治小煤礦。截至2018年年底，龍煤集團(tuán)鶴崗分公司原41處小煤礦關(guān)閉了23處，包括鶴崗市興達(dá)煤礦、鶴崗市興勝煤礦、鶴崗市恒達(dá)煤礦等其他12處小煤礦也已關(guān)閉。

煤炭產(chǎn)業(yè)此前一直是鶴崗產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主體，隨著煤礦的衰落，鶴崗的GDP從2013年起開始呈現(xiàn)負(fù)增長，還帶走了這個城市絕大多數(shù)以礦工為職業(yè)的市民的集體歸屬感和榮譽(yù)感。

2015年龍煤集團(tuán)出現(xiàn)負(fù)債大量裁員，曾經(jīng)下井挖煤的李大叔下崗了。據(jù)他表示，以前煤炭行業(yè)好，2012年他甚至能拿1萬元一個月的工資，體制內(nèi)的礦產(chǎn)工人還有很多單位組織的業(yè)余娛樂活動，“現(xiàn)在今非昔比了”。

據(jù)他透露，龍煤集團(tuán)承諾每位下崗工人還會持續(xù)給三年的社保和下崗津貼，每個月大概1300元。年紀(jì)大點(diǎn)的直接坐等退休，相對年輕的就到別的城市闖蕩了。至于像他這樣年齡不上不下的中年人，一般不是當(dāng)出租車司機(jī)，就是改做外賣快遞員或環(huán)衛(wèi)工八。

鶴崗雖然地方小，人也少，但是四處可見出租車。在當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虉霰葍?yōu)特時代廣場外面，常年停放著很多出租車等待接送客人，宛如大型機(jī)場外的壯觀場面。

競爭如此激烈，是否有足夠多的生意支撐生計？李大叔表示，就當(dāng)賺點(diǎn)零花錢，夠吃飽就行。

由于以前礦井下作業(yè)，李大叔留下了不能久坐的腰傷。他每天只會工作一上午或一下午的時間，平均每天能賺取60元。鶴崗三公里內(nèi)起步價為5元，在市區(qū)出行大多不會超過10元?！按蠹叶歼@樣，夠每天吃飯，以后靠退休金養(yǎng)老就行。實在沒錢了就把手上幾套棚改房也賣了，也夠撐好幾年了?！崩畲笫宸Q。

正在兜售最后一套商品房的那位燒烤店老板也正打算離開鶴崗。他的女兒從哈爾濱大學(xué)畢業(yè)后，落戶哈爾濱留在當(dāng)?shù)毓ぷ?，如今全家人打算把鶴崗的三套房子賣了，以女兒的名義在哈爾濱繳納一套房的首付，同時把燒烤店開到哈爾濱去。

該老板表示，從小他就教育孩子走出鶴崗?！苞Q崗輕工業(yè)少，更沒有大型工廠可供就業(yè)。除了公務(wù)員，留在這里沒什么前途。留在這里的要不是老人家，就是沒能力走出去的。”

年輕人和主要消費(fèi)力正在離開這里。2019年4月，國家發(fā)改委在《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》中，提出一個新概念“收縮型城市”，即常住人口小于戶籍人口，且人口持續(xù)凈流出的城市。顯然，鶴崗作為資源枯竭型城市，轉(zhuǎn)型困難，人口持續(xù)流出，正是收縮型城市的代表。

目前在哈爾濱大學(xué)讀大三的鶴崗青年小琪希望以后也可以留在哈爾濱工作?！叭绻伊粼邡Q崗，肯定會過我爸媽的生活。”