論房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用

王叢慶 龔鈺煊 吳紅雨 王沐蓉

摘 要 隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，居民住宅問(wèn)題關(guān)注度日益上升，房?jī)r(jià)也隨之大幅上漲。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障居民基本生活，中央政府牽頭，采取了一系列調(diào)控政策，想要通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)的運(yùn)行。基于此，本文從滬渝兩市房產(chǎn)稅政策出發(fā)，分析當(dāng)下房產(chǎn)稅政策存在的意義與現(xiàn)實(shí)運(yùn)行過(guò)程中存在的問(wèn)題，從而結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)當(dāng)前兩市房產(chǎn)稅政策對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控效應(yīng)進(jìn)行分析，試圖為將來(lái)房產(chǎn)稅稅制改革的全面推廣提供些許參考。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅 房?jī)r(jià) 稅制改革

一、房產(chǎn)稅概述

（一）房產(chǎn)稅的含義

房產(chǎn)稅的本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)稅，且屬于向產(chǎn)權(quán)所有人征收的個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅。造成其特殊性的問(wèn)題在于，其征稅對(duì)象只是房屋，征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋（商品房），根據(jù)房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式分為按照計(jì)稅余值或租金收入的一定比例來(lái)征收。

（二）房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅的區(qū)別

房地產(chǎn)稅的含義更為綜合、廣泛，它與一切房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接的關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅既有區(qū)別，又有聯(lián)系。中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)賈康指出，“在漢語(yǔ)的表述中，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅說(shuō)起來(lái)兩者有區(qū)別，但實(shí)際上的都是消費(fèi)住房保有環(huán)節(jié)上，實(shí)施改革從無(wú)到有來(lái)征收的這個(gè)稅種”。

二、我國(guó)征收房產(chǎn)稅的意義

（一）增加政府財(cái)政收入，緩解地方政府財(cái)政壓力

房產(chǎn)稅具有征收對(duì)象固定，征收范圍廣泛等特點(diǎn)，其計(jì)稅依據(jù)反映的是房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，這使得房產(chǎn)稅稅源穩(wěn)定，對(duì)于一個(gè)地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要的影響。因此，政府可以利用房產(chǎn)稅政策的制定與改革，用來(lái)緩解地方債務(wù)的壓力，從而改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高基本公共服務(wù)水平等。

（二）有利于遏制房?jī)r(jià)上漲以及優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置

房地產(chǎn)稅通過(guò)對(duì)資產(chǎn)和市場(chǎng)交易征收稅款發(fā)揮對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用。房產(chǎn)稅作為稅收的一種，對(duì)于某些擁有多套房或高檔商品房的房主起到制約購(gòu)買力的作用。一方面是通過(guò)稅收提高商品價(jià)格，降低富人的商品房消費(fèi)需求，從而進(jìn)一步反作用于房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)的飛速上漲;另一方面是防止投機(jī)商家“炒房”，將更多的住房資源交還給廣大的人民群眾，提高房屋使用效率。

（三）調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配，促進(jìn)財(cái)富格局重構(gòu)

稅收本身就是調(diào)節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要工具，稅收在引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、促進(jìn)社會(huì)財(cái)富再分配方面有不可替代的作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，不可避免地出現(xiàn)貧富差距拉大，居民收入城鄉(xiāng)不平衡的狀況，為了應(yīng)對(duì)這一情況，設(shè)計(jì)合理的房產(chǎn)稅稅收政策，有利于讓不同的住房人群承擔(dān)不同的稅收。通過(guò)差異化征收，可以對(duì)不同的收入水平的民眾的稅負(fù)水平進(jìn)行調(diào)控，從而對(duì)財(cái)富格局的重構(gòu)起到推動(dòng)作用。

三、滬渝兩市房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

（一）滬渝兩市房產(chǎn)稅稅制比較

第一，相同點(diǎn)。滬渝兩市房產(chǎn)稅改革的核心思想存在共通之處：一是不溯及既往原則，對(duì)改革政策頒布之前的居民持有的房屋不征收房產(chǎn)稅;二是差異化稅率，價(jià)高者多承擔(dān)稅負(fù)，價(jià)低者少承擔(dān)稅負(fù);三是都屬于較為寬松的稅收政策，存在較多的稅收優(yōu)惠;四是總體目標(biāo)相同，都希望通過(guò)稅收調(diào)控，抑制住房投資的欲望。

第二，不同點(diǎn)。由于兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、文化背景等眾多方存在較大差異，兩個(gè)試點(diǎn)城市的政策設(shè)計(jì)必然存在不同：重慶改革的主要目的是為了調(diào)整居民可支配收入，通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)的作用平衡房屋買賣;上海市房產(chǎn)稅改革則更多側(cè)重于對(duì)稅制的創(chuàng)新與優(yōu)化。

（二）短期內(nèi)滬渝兩市房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

由圖1可知，上海市在房產(chǎn)稅改革政策實(shí)施以后住宅價(jià)格有明顯下降，上半年交易均價(jià)雖有波動(dòng)，但整體仍比初始月份低，說(shuō)明房產(chǎn)稅開(kāi)征對(duì)于上海市房?jī)r(jià)短期內(nèi)有一定程度的遏制作用。

由圖2可知，2011年2月住房?jī)r(jià)格明顯下降，但是后續(xù)月份中又波動(dòng)上升，上半年最終房?jī)r(jià)與初始價(jià)格基本保持不變?；诖?，我們合理推測(cè)造房產(chǎn)稅政策剛出臺(tái)期間，購(gòu)房人群處于觀望態(tài)度，此后時(shí)間里逐漸恢復(fù)購(gòu)買力，所以短期內(nèi)重慶市分房產(chǎn)稅政策存在一定的抑制購(gòu)買的作用，但是作用有限。

（三）長(zhǎng)期時(shí)滬渝兩市房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

圖3為2008—2017年上海住房銷售價(jià)格的變化情況，在這10年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的唯一一次負(fù)增長(zhǎng)是在2011年，無(wú)論是在此之前還是之后，房?jī)r(jià)都保持連續(xù)增長(zhǎng)。2011年之后，全市房屋均價(jià)從22625元/平方到2017年的50017元/平方，上漲高達(dá)1.2倍，最高漲幅出現(xiàn)在2016年。經(jīng)過(guò)調(diào)查研究，2016年央行首次下調(diào)了首套房的首付比例，首次購(gòu)買普通住房的首付款比例調(diào)整為最低20%，而對(duì)擁有一套住房的家庭，申請(qǐng)貸款買房的首付款比例則調(diào)整為不低于30%，基于這樣的國(guó)家政策，購(gòu)買者對(duì)商品價(jià)格的心理預(yù)期發(fā)生變化，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的大幅上漲。所以我們發(fā)現(xiàn)，由于國(guó)家政策、購(gòu)買者心理預(yù)期、投資市場(chǎng)等多方面因素的影響，房產(chǎn)稅政策對(duì)于上海市的房?jī)r(jià)并不存在明顯的長(zhǎng)期調(diào)控效應(yīng)。

圖4為2008—2017年重慶住房銷售價(jià)格變化情況。我們可以發(fā)現(xiàn)，在2011年之前，重慶市住房?jī)r(jià)格保持上漲趨勢(shì)，漲幅保持在23%左右，但自從在2011年實(shí)施房產(chǎn)稅政策以來(lái)，重慶市房?jī)r(jià)年漲幅未曾超過(guò)13%（2016年受國(guó)家政策影響漲幅達(dá)到27%），并且在2014—2015年一度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，所以重慶市房產(chǎn)稅政策對(duì)于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的激烈上漲其實(shí)是可以進(jìn)行緩和的，但是無(wú)法徹底實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)優(yōu)質(zhì)的良性發(fā)展。

綜上所述，雖然房產(chǎn)稅政策出臺(tái)的短期內(nèi)會(huì)對(duì)政策作用城市產(chǎn)生不同程度的影響，但是從長(zhǎng)期的角度來(lái)看，其效果并不持久和明顯，因此無(wú)法推理出進(jìn)行房產(chǎn)稅改革就能對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的連年快速增長(zhǎng)起到持續(xù)的抑制作用的結(jié)論。

筆者認(rèn)為主要原因在于房產(chǎn)稅政策針對(duì)的征稅對(duì)象以及征稅范圍有限，導(dǎo)致所在地區(qū)的消費(fèi)群眾購(gòu)買力與影響力不足，其次房產(chǎn)稅政策并非影響房?jī)r(jià)的唯一因素，在試點(diǎn)實(shí)施的同時(shí)未能減少其他政策的影響，必然會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅政策調(diào)控效力的減弱。我們希望有關(guān)部門可以根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)稅改革政策作出調(diào)整，包括法律體系的建立、征收范圍與對(duì)象和合理設(shè)置以及稅率和房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)的完善，爭(zhēng)取利用房產(chǎn)稅改革促進(jìn)新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)良性發(fā)展模式的形成。

（作者單位為江蘇大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

[1] 朱浩東，黃靖茹.房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用探究——以安徽省蚌埠市為例[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2015（10）：175-176.

[2] 任壽根.優(yōu)化地方政府收入結(jié)構(gòu)：以房產(chǎn)稅為核心[J].財(cái)政研究，2001（08）：28-29.

[3] 曹春艷，曹志鵬.房產(chǎn)稅對(duì)商品住宅價(jià)格的影響研究——基于重慶、上海房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)情況[J].價(jià)格月刊，2017（6）：24-27.

[4] 葉鋒.房產(chǎn)稅并非高房?jī)r(jià)“殺手锏”[N].團(tuán)結(jié)報(bào)，2013-02-21.

[5] 王希瑞，丁凡，王越.房產(chǎn)稅改革對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)作用的探究[J].中國(guó)市場(chǎng)，2017（11）：120-122.