東莞土拍新政背后的瘋狂

李永華

出價(jià)最高，卻買不到地？

東莞最近出臺(tái)的土地新政，簡單理解，就是讓出價(jià)最接近平均價(jià)的開發(fā)商獲得競拍土地，

這讓不少房地產(chǎn)人士表示“看不懂”。

根據(jù)東莞市自然資源局和東莞市公共資源交易網(wǎng)6月6日發(fā)布的《東莞市國土資源網(wǎng)上交易達(dá)到上限后的終次報(bào)價(jià)規(guī)則》，當(dāng)東莞土地拍賣報(bào)價(jià)達(dá)到最高上限后，將不再簡單采取“價(jià)高者得”的方式，而是使用“終次報(bào)價(jià)”規(guī)則。

“終次報(bào)價(jià)”是什么意思？按照規(guī)則解釋，終次報(bào)價(jià)是指東莞市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)交易達(dá)到上限后，交易系統(tǒng)暫停接受新的報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過網(wǎng)上最終一次性報(bào)價(jià)方式（即“終次報(bào)價(jià)”），以終次報(bào)價(jià)中最接近所有終次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競得入選人的競價(jià)方式，其所報(bào)價(jià)格確定為該宗地最終報(bào)價(jià)。

如果某地塊限價(jià)20億元，多家開發(fā)商參與競拍，都報(bào)了價(jià)，一旦報(bào)價(jià)超過20億元，就啟動(dòng)“終次報(bào)價(jià)”程序，不再接受新的報(bào)價(jià)。

東莞規(guī)定，“根據(jù)終次報(bào)價(jià)的結(jié)果，只有一個(gè)有效報(bào)價(jià)的，以此報(bào)價(jià)確定競得入選人。兩個(gè)或以上的有效報(bào)價(jià)，按照有效報(bào)價(jià)計(jì)算平均價(jià)，已獲得終次報(bào)價(jià)資格，但未報(bào)價(jià)的，不納入平均價(jià)計(jì)算。所報(bào)價(jià)與平均價(jià)相差的絕對(duì)值最小的為競得入選人，如果絕對(duì)值相等的情況下，以絕對(duì)值最小且高于平均價(jià)的確定為競得入選人?！?/p>

假如5家開發(fā)商的有效報(bào)價(jià)分別是21億元、22億元、23億元、25億元、26億元，那么，其平均值就是23.4億元，最終將該地塊收入囊中的就是出價(jià)23億元的開發(fā)商。

地價(jià)與房價(jià)之間的關(guān)系，最樸實(shí)的比喻就是“面粉和面包”，面粉貴了，面包自然跟著漲價(jià)。如果市場預(yù)期面粉價(jià)格上漲，房價(jià)可能也就水漲船高，甚至先于地價(jià)向上飆升。

東莞當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)從業(yè)人員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，兩年前，東莞就已推出“限地價(jià)”的房地產(chǎn)調(diào)控措施，這次土地新政是“限地價(jià)”的升級(jí)版，其目標(biāo)就是控制地價(jià)，更重要的是，要管理好市場對(duì)房價(jià)過快上漲的預(yù)期。

今年以來，東莞房地產(chǎn)市場火熱，量價(jià)齊升。

開發(fā)商?hào)|莞搶地有多猛？4月17日，東莞萬江新城某地塊競拍，27家房企輪番出價(jià)，62輪！最終，中海地產(chǎn)以樓面地價(jià)16089元/摘地，創(chuàng)下萬江區(qū)域土拍歷史。

動(dòng)輒數(shù)十億元拿地，唯恐搶不到，東莞土地市場的熱度可以說已經(jīng)達(dá)到沸點(diǎn)。

4月23日，東莞寮步商住地出讓，房企瘋搶后系統(tǒng)崩潰而中止出讓，地塊報(bào)價(jià)高達(dá)84497 萬元，比起始價(jià)高出了11964萬元。匪夷所思的是，系統(tǒng)還顯示該地塊的自持年限竟長達(dá)82933年，后經(jīng)確認(rèn)是國土資源交易系統(tǒng)出現(xiàn)異常。

同一天，還是在萬江新城，一個(gè)編號(hào)為111的單位3分鐘出價(jià)30輪，前10輪每次加價(jià)1億元，遠(yuǎn)超地塊拍賣條件加價(jià)幅度1000萬元。這讓人誤以為是房企手抖操作失誤。

5月13日，又有房企獨(dú)自出價(jià)29輪。

據(jù)中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)，2019年5月東莞土地掛牌公開出讓土地57.14萬平方米，建筑面積約173.68萬平方米，建筑面積環(huán)比大幅上升88%，同比大幅上升43%。

動(dòng)輒數(shù)十億元拿地，唯恐搶不到，東莞土地市場的熱度可以說已經(jīng)達(dá)到沸點(diǎn)。

據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》消息，7月東莞所有拍賣的商住地都將執(zhí)行“終次報(bào)價(jià)”新規(guī)定。新規(guī)實(shí)施后，上述的瘋搶行動(dòng)可能會(huì)有所收斂。

“終次報(bào)價(jià)”，開發(fā)商在東莞拿地就只能看手氣嗎？某大型開發(fā)商高管告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，如果這一規(guī)定長期實(shí)施，那么，開發(fā)商今后聯(lián)合拿地就是趨勢。一種可能性是，多個(gè)開發(fā)商聯(lián)合把價(jià)格拼低，事后再利益分成。

對(duì)于東莞土拍新政，有住建部門人士認(rèn)為，對(duì)地價(jià)有一定的抑制作用，但還是要看實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)控制和具體效果。