城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)相互關(guān)系及其協(xié)調(diào)研究

董萬(wàn)春

[摘要]隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)劃成為了一個(gè)新的發(fā)展趨勢(shì)，越來(lái)越多地關(guān)系到人們的日常生活，受到人們的廣泛關(guān)注。城市規(guī)劃和房地產(chǎn)發(fā)展之間有著不可避免的關(guān)聯(lián)，數(shù)據(jù)顯示超過(guò)60%-70%的來(lái)自房地產(chǎn)，這限制了城市的發(fā)展。因此，如何協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)國(guó)家生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)成為中國(guó)最迫切的問(wèn)題。本文主要研究城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，以及城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)如何和諧發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā) 和諧發(fā)展

經(jīng)過(guò)60多年的發(fā)展，國(guó)內(nèi)外關(guān)于城市規(guī)劃概念的研究也取得了可觀的成果。然而，只有將城市規(guī)劃理論有效地應(yīng)用于組織城市規(guī)劃中，才能發(fā)揮其重要作用。目前，學(xué)者對(duì)城市規(guī)劃在組織中的重要作用已有了自己的認(rèn)識(shí)，并努力探求構(gòu)建城市規(guī)劃?rùn)C(jī)制的新模式。

城市規(guī)劃通常是和動(dòng)機(jī)聯(lián)系在一起，是人類活動(dòng)的一種內(nèi)心狀態(tài)。個(gè)體通過(guò)努力不斷地實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，滿足自身發(fā)展的需要，這就是動(dòng)機(jī)。段雅莎（2016）針對(duì)高校餐廳城市規(guī)劃也進(jìn)行了相關(guān)的實(shí)證研究，指出高校餐廳城市規(guī)劃是針對(duì)人的行為動(dòng)機(jī)而做出的具體工作，從行為科學(xué)和心理學(xué)出發(fā)不斷的來(lái)衡量員工的個(gè)人貢獻(xiàn)。而Butzer（2017）則認(rèn)為，早期的城市規(guī)劃理論是以心理學(xué)和組織行為基礎(chǔ)的，主要研究?jī)?nèi)容是從20世紀(jì)40年代的城市規(guī)劃理論即馬斯洛的需求層次理論，20世紀(jì)60年代赫茨伯格的雙因素理論，以及亞當(dāng)斯的公平理論開始的。最后，Simendinger（2017）指出，高校餐廳城市規(guī)劃就是獎(jiǎng)勵(lì)，一些城市規(guī)劃措施可以促使員工提高工作積極性，因此，一定的約束措施和懲罰措施是非常必要的。但是，我們應(yīng)該注意懲罰性措施，使用更多的獎(jiǎng)勵(lì)，輔之以懲罰。

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在聯(lián)系與互動(dòng)

房地產(chǎn)開發(fā)商真正的終極目標(biāo)是為了達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益的最大化。城市規(guī)劃是以合理的區(qū)域布局為基礎(chǔ)，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)要以城市規(guī)劃為指導(dǎo)，而城市規(guī)劃需要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)深度擴(kuò)張。

（一）城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)提供指導(dǎo)

在研究城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)機(jī)制的基礎(chǔ)上，提出了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系從城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)的作用和城市規(guī)劃在土地利用管理中的作用兩方面，本文論述了城市規(guī)劃中土地利用管理的內(nèi)涵和實(shí)施要點(diǎn)，并在利益分析的基礎(chǔ)上探討了土地利用管理的三種機(jī)制，希望促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

新時(shí)期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)獲得了廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用，不僅提高個(gè)人居住環(huán)境質(zhì)量，同時(shí)逐步發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)建立和實(shí)施協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展機(jī)制，在此基礎(chǔ)上，本文進(jìn)行了以下工作討論：城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)是不同的。

本文主要從宏觀的角度分析城市規(guī)劃的條件和模式，而大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商則從宏觀的角度分析城市規(guī)劃的決策。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城市規(guī)劃促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。但從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)越多，實(shí)際水平越高，城市規(guī)劃的影響力和力度也越大。房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)采用新產(chǎn)品、新建筑技術(shù)、新科技成果，景觀創(chuàng)新，結(jié)構(gòu)創(chuàng)新，環(huán)境創(chuàng)新，空間創(chuàng)新，文化創(chuàng)新，溝通統(tǒng)一，創(chuàng)造了一大批高素質(zhì)的專業(yè)人士。

（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展不協(xié)調(diào)的外部表現(xiàn)

由此引發(fā)的矛盾和沖突直接導(dǎo)致了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的不協(xié)調(diào)發(fā)展，城市規(guī)劃強(qiáng)調(diào)整體，追求長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，而房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)調(diào)局部利益，追求經(jīng)濟(jì)利益。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)機(jī)制研究

（一）地價(jià)城市規(guī)劃?rùn)C(jī)制

首先，城市規(guī)劃的性質(zhì)、功能和規(guī)模對(duì)地價(jià)有著重要的影響。城市的發(fā)展也是城市的本質(zhì)，其內(nèi)在原因在于不同的屬性、功能和建設(shè)規(guī)模城市以及土地資源供給。房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率和土地利用程度對(duì)房地產(chǎn)總量的貢獻(xiàn)率存在顯著性差異。例如，如果一個(gè)城市被定義為一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，而其他三種類型的工業(yè)用地和商業(yè)用地之間的收入差距是十分顯著的。綜合以上討論的內(nèi)容，可以看到城市規(guī)劃，它影響著城市的屬性、城市的土地面積和城市的主要功能，進(jìn)而影響城市地價(jià)，并決定城市地價(jià)的強(qiáng)弱、走勢(shì)，以及房地產(chǎn)的規(guī)模。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的有效手段

城市規(guī)劃中土地的合理劃分具有一定的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這一過(guò)程提高了國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。通過(guò)合理的城市規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)各種功能的布局。完善住宅產(chǎn)業(yè)鏈，通過(guò)秩序房地產(chǎn)開發(fā)，城市基礎(chǔ)設(shè)施布局，綠色環(huán)境、工業(yè)、交通。學(xué)校、教育、醫(yī)療、住房、倉(cāng)儲(chǔ)、公共設(shè)施等都得到了改善。第二，房地產(chǎn)發(fā)展可以促進(jìn)市區(qū)重建。城市規(guī)劃擴(kuò)大了新的城市地區(qū)，但也離不開舊城區(qū)的更新，依然存在大量的老年城市人口、人口密度、住房老化、道路擁堵等問(wèn)題，舊城的復(fù)興離不開現(xiàn)實(shí)社會(huì)的發(fā)展。一方面，要全面管理舊房、新房，改造舊房。另一方面，面積、人口密度和土地分布通過(guò)規(guī)劃有效地發(fā)展，加強(qiáng)新城區(qū)建設(shè)，吸引城市人口進(jìn)入新城區(qū)，調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，城市設(shè)施和整體環(huán)境的變化。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃之間的協(xié)調(diào)

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)有著內(nèi)在的聯(lián)系。雖然兩者在某種程度上是相輔相成的，但開發(fā)商和城市規(guī)劃部門卻各不相同。一個(gè)原因是他們的出發(fā)點(diǎn)不同，對(duì)法律規(guī)定如何處理某一問(wèn)題有不同的側(cè)重點(diǎn)，由此產(chǎn)生的矛盾將直接影響和諧發(fā)展，進(jìn)而影響城市化進(jìn)程。主要矛盾在于城市化起步較晚，自十八屆三中全會(huì)以來(lái)，許多地方政府對(duì)城市規(guī)劃、城市土地濫用、城市不合理等問(wèn)題沒(méi)有給予足夠的重視。自改革開放以來(lái)，城市法律法規(guī)一直關(guān)注規(guī)劃問(wèn)題，但仍存在不少城市規(guī)劃滯后現(xiàn)象，規(guī)劃過(guò)程跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的步伐，許多城市土地邊緣化。

三、促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策

（一）應(yīng)用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)雙邊協(xié)調(diào)

科學(xué)發(fā)展觀的核心是以人為本、全面協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，這是建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)的根本方針在社會(huì)主義和諧社會(huì)中，協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在關(guān)系，不僅是城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展的指導(dǎo)思想，也是城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)和前提。一方面，我們要從政府機(jī)構(gòu)、專家領(lǐng)導(dǎo)、部門合作、公益性原則、解放科學(xué)決策等方面來(lái)做好應(yīng)急決策規(guī)劃，正確引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā);另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，合理開發(fā)，符合科學(xué)發(fā)展觀。前者應(yīng)考慮后者，后者必須服從前者的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)福利。強(qiáng)調(diào)專家論證的科學(xué)性和獨(dú)立性，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)提高正確性，拒絕低俗服務(wù)，參與決策，真正展現(xiàn)城市規(guī)劃的全面性，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃與真實(shí)危害的良性互動(dòng)，加快發(fā)展，推進(jìn)完美發(fā)展。

（二）利用政策和法律手段加強(qiáng)雙邊控制

關(guān)于城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)很多，但實(shí)施力度不夠。因此，有必要建立和完善監(jiān)督制度。針對(duì)新形勢(shì)和新問(wèn)題，在城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)中，加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)。在城市規(guī)劃領(lǐng)域系統(tǒng)建設(shè)，監(jiān)督規(guī)劃是否依法修改和實(shí)施。建立和改進(jìn)七個(gè)管理系紅線、綠地（城市公共綠地）、藍(lán)線（城市表面）、紫色線（歷史文化區(qū)）、黑線（市政管網(wǎng)）、橙色線（軌道交通）等。決策民主化、公開化、法制化等，保持城市規(guī)劃的系列化、實(shí)用性和權(quán)威性。在房地產(chǎn)開發(fā)中，要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格查處各種違法行為，合理運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，規(guī)范整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制建設(shè)規(guī)模和土地利用，抑制土地利用。同時(shí)，要充分控制城市建設(shè)，引導(dǎo)發(fā)展投資，遏制房?jī)r(jià)也上漲大趨勢(shì)。解決低消費(fèi)的大多數(shù)人迫切住房的需求，大力推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，形成有序發(fā)展的局面。

（三）利用相互反饋和融合促進(jìn)雙邊反應(yīng)

從整體協(xié)調(diào)中獲益，積極進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)評(píng)價(jià)，有效調(diào)整規(guī)劃決策。時(shí)間反饋，采取更加理性和謹(jǐn)慎的態(tài)度，規(guī)劃和施工錯(cuò)誤要實(shí)現(xiàn)最小化。此外，城市管理體制的改革也是必要的，城市管理創(chuàng)新機(jī)制對(duì)城市規(guī)劃的促進(jìn)作用更大，在城市建設(shè)和管理中起整體作用。