房地產(chǎn)資本預(yù)算管理的探討

李立剛

[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)的興起必須提前做好資本預(yù)算，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)商的具體情況分析如何完善財務(wù)制約制度，使其能夠更好的發(fā)揮在資金預(yù)算管理中的作用，并且服務(wù)于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，因為房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)的資金運算進行財務(wù)制約是保證企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃實施的關(guān)鍵，由于房地產(chǎn)的資金投入大，因此房企行業(yè)的資金風(fēng)險防范是企業(yè)管理的重中之重，本文從企業(yè)如何盈利的角度出發(fā)，探究如何對房地產(chǎn)企業(yè)進行資金預(yù)算管理以及研究制定哪些措施對房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理中的財務(wù)進行制約。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 資金運算 管理

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，國家出臺的政策也越來越嚴格，再加上不斷增加的房價讓民眾叫苦不堪，因此政府加強了對土地出讓的規(guī)范性以及銀行貸款的復(fù)雜性，房地產(chǎn)行業(yè)必須做好資本預(yù)算，并加強成本控制以實現(xiàn)利益的最大化。而隨著我國政府對住房改革的深入調(diào)控以及雄安新區(qū)的建設(shè)，房地產(chǎn)行業(yè)進入了新一輪的發(fā)展階段，也給很多人提供了機遇，每一個企業(yè)都要結(jié)合自身的實際情況，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)資本管理的措施，推進企業(yè)的新發(fā)展。

一、對房地產(chǎn)進行資金預(yù)算管理的理由

（一）公司的資金管理執(zhí)行力不強

目前房地產(chǎn)企業(yè)都意識到了做好資金預(yù)算的重要性，但普遍存在的問題就是公司的資金管理執(zhí)行力不夠強。正因為如此，導(dǎo)致了企業(yè)資金的一系列工作都堆積在了會計部門的頭上，增加了工作負擔(dān)，雖然大多數(shù)企業(yè)的管理者都懂的要指定健全的制度來保證資金的流動性，但卻未意識到唯有強硬的執(zhí)行力才能使健全的體制得到保證，以我們所熟知的著名房地產(chǎn)企業(yè)萬達集團來講，為何能做到如此成功，關(guān)鍵就在于他們有著嚴格的制度守則、流程及獎懲制度，任何員工都得遵守公司的各項規(guī)章制度和決定，這些都保證了資金能夠得到及時周轉(zhuǎn)，從而獲得利益，表明了資金管理執(zhí)行力強的好處。

（二）財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性與合理性

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金投入量大的行業(yè)，一般人在最初投資時基本上都是動用了所有人脈，投入了基本全部身家，因此為了快速回本并得到收益，企業(yè)老板就會想盡一切辦法減少工程的建設(shè)時間，因此直接省略了大量的準(zhǔn)備工作，比如在開發(fā)之前制定合理的布局以及科學(xué)的施工規(guī)劃、具體的投資數(shù)額等等，這些都會造成財務(wù)預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺失，這就給財務(wù)人員帶來了很大的困難，由于財務(wù)人員的估算范圍有限，不能準(zhǔn)確的對工程的投資預(yù)算做好規(guī)劃，到之后的工程竣工之后算收益時會更加麻煩，而精準(zhǔn)的預(yù)算能夠保證工作人員能夠預(yù)料到工程中可能出現(xiàn)的一些問題并提前做好應(yīng)對措施，以便在競爭中有絕對性優(yōu)勢拿到項目的開發(fā)權(quán)，預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與合理性不僅確保在施工過程中不會有太大的誤差，還能避免工作的盲目性，有利于收益目標(biāo)的落實。

（三）缺乏健全的獎罰措施以及資金預(yù)算體制

一部分房地產(chǎn)企業(yè)在相關(guān)部門做好資金預(yù)算之后，管理部門不能及時對資金預(yù)算方案做好審核工作，往往都是一掃而過，不能簽訂嚴格的資金預(yù)算負責(zé)合同，再加上缺乏嚴格的獎罰措施，容易讓員工對工作有所放松，不能以嚴謹?shù)膽B(tài)度對待資金預(yù)算工作，這便會導(dǎo)致在資金運算工程中數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定的誤差進而對整個工程的進度都產(chǎn)生影響，如果公司財務(wù)部門缺乏獎罰措施以及資金預(yù)算體制就會導(dǎo)致財務(wù)的工作具有一定的隨意性，不受約束的工作就難以達到預(yù)想中的效果。另外對于由于預(yù)算工作的失誤所造成的錯誤應(yīng)該對員工有所懲罰，這樣可以加強他們的責(zé)任意識并在日后的工作中更完美的實現(xiàn)所定目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理中出現(xiàn)問題的解決方案

（一）具有風(fēng)險意識，完善財務(wù)預(yù)算管理制度

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)意識到各項投資都存在著一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)也是這樣，要認識到風(fēng)險的存在并制定一系列規(guī)章制度去減小風(fēng)險，爭取成本的最小化以及利益最大化，最為重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)要完善財務(wù)預(yù)算管理制度，并管理公司中的每一個人都參與到資金預(yù)算的工作之中去，為企業(yè)的發(fā)展出謀劃策，做好完善的資金預(yù)算工作可以有效地降低企業(yè)的投資風(fēng)險以及增加企業(yè)自身的競爭力。很多企業(yè)認為一些紙質(zhì)文件都是沒用的，這恰恰是錯誤的想法，對于企業(yè)資金預(yù)算的措施若不夠完善很有可能拖累整個工程的進度，影響企業(yè)的整體發(fā)展。為早日實現(xiàn)盈利目標(biāo)并且在房地產(chǎn)行業(yè)占領(lǐng)自己的一席之地，企業(yè)一定要加強對財務(wù)預(yù)算管理制度的制定工作。

（二）加強對資金預(yù)算工作的考核

房地產(chǎn)企業(yè)的成功不僅僅需要做好資金預(yù)算工作，還要在員工制訂完預(yù)算工作后，管理層應(yīng)該對資金預(yù)算工作進行嚴格且合理的考核，查看資金預(yù)算是否符合公司的實際情況或者和公司的資金投入有較大的出入，這樣的錯誤都有可能影響到之后工程的驗收工作，另外，房地產(chǎn)企業(yè)有很多的管理層，從總裁、副總裁、執(zhí)行官以及股東都有責(zé)任和義務(wù)對資金預(yù)算工作進行考核，他們所關(guān)注的重點也會因身份的不同而有所差異，這就導(dǎo)致了資金預(yù)算工作可能出現(xiàn)很多問題，為加強預(yù)算工作的執(zhí)行力度以及目標(biāo)的實行可能性，企業(yè)必須要制定嚴格的考核制度來對財務(wù)員工預(yù)算工作的進行科學(xué)評分和合理獎罰，以實現(xiàn)資金預(yù)算工作的可執(zhí)行性與有效性。

（三）完善企業(yè)的資金預(yù)算程序

為了避免企業(yè)資金預(yù)算工作出現(xiàn)數(shù)據(jù)錯誤以及數(shù)據(jù)遺失等低級錯誤，企業(yè)必須得有完善得資金預(yù)算程序，對于企業(yè)所要競爭的項目以及對開發(fā)地區(qū)的科學(xué)規(guī)劃等都需要提前做好投入資金的預(yù)算，才可能更有效的開展下面所進行的工作，完善的資金預(yù)算程序還可能吸引更多的投資商，拓寬企業(yè)的工作范圍，從而收獲更大的利益，維持正確的發(fā)展方向，財務(wù)預(yù)算的好處不僅僅體現(xiàn)在這些方面。另外，房地產(chǎn)行業(yè)通常涉足多個領(lǐng)域，比如居住小區(qū)、娛樂場所等，因此，財務(wù)人員要重新構(gòu)建目標(biāo)、預(yù)算、計劃體系，完善資金管理、資產(chǎn)管理，實現(xiàn)業(yè)務(wù)和業(yè)務(wù)的一體化。其次，企業(yè)還應(yīng)將子公司和總部的財務(wù)工作集中管理，既可以判斷公司的盈利與否，還可以根據(jù)子公司的發(fā)展情況對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，另外，子公司和總公司之間的資金流動可以降低資金風(fēng)險，有利于提升公司的發(fā)展。

三、結(jié)語

對于房地產(chǎn)這樣高風(fēng)險與高利益共存的行業(yè)，做好資金預(yù)算是房地產(chǎn)能夠緩解資金壓力并且降低虧損風(fēng)險的重要舉措，企業(yè)要意識到資金運算的重要性，還要聘請專業(yè)的會計團隊以及制定科學(xué)合理的制度，提高資金的利用率，并且合理規(guī)劃資源配置，目前企業(yè)所存在的缺乏合理的預(yù)算體系以及不能對預(yù)算的數(shù)據(jù)進行考核等問題亟需解決，唯有解決了出現(xiàn)的問題并加強了資金預(yù)算管理，企業(yè)必定會蓬勃發(fā)展。