區(qū)域差異的視角下土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究

芮媛媛

建銀工程咨詢(xún)有限責(zé)任公司青島分公司 山東青島 266000

1998年我國(guó)住房制度改革全面推進(jìn)，從過(guò)去的城鎮(zhèn)職工福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)樽》可唐坊Ｔ诖诉^(guò)程中采取了多種改革方式并取得了相應(yīng)的成績(jī)，如城鎮(zhèn)職工人居環(huán)境的改善、地方政府獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入、房地產(chǎn)業(yè)吸納大量就業(yè)人員等。然而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在凸顯優(yōu)勢(shì)的同時(shí)也呈現(xiàn)一系列的弊端。房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比超出合理范圍，覆蓋面廣泛的房?jī)r(jià)問(wèn)題成為多年來(lái)的熱點(diǎn)議題。與此同時(shí)隨著“地王”頻出，土地財(cái)政的問(wèn)題受到學(xué)界越來(lái)越多的關(guān)注，深入研究土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)影響具有與時(shí)俱的現(xiàn)實(shí)意義。

1 問(wèn)題的提出

2008年后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)處于深度調(diào)整期，中低速增長(zhǎng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)。2010年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)火爆和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)資金和其他要素大量向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移，致使我國(guó)制造業(yè)創(chuàng)新能力難以得到有效提升，有效消費(fèi)難以實(shí)現(xiàn)。與此同時(shí)，居高不下的房?jī)r(jià)已成為城市居民和企業(yè)的巨大負(fù)擔(dān)，同時(shí)也加劇了有房和無(wú)房階層的社會(huì)分割。房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲不僅會(huì)引發(fā)勞動(dòng)力成本和企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的上升進(jìn)而削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力，也將進(jìn)一步影響企業(yè)的投資和創(chuàng)新，從而制約經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在一定程度上“綁架”了我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的凈貢獻(xiàn)已面臨拐點(diǎn)，其價(jià)格進(jìn)一步增長(zhǎng)將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展得不償失，這對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展會(huì)是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)。Chenetal.,的研究結(jié)果也表明，房?jī)r(jià)上升會(huì)導(dǎo)致企業(yè)將更多資金配置到與核心業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如土地價(jià)格每上升1%，資本錯(cuò)配將會(huì)帶來(lái)5%—8%的全要素生產(chǎn)率損失。事實(shí)上，如何有效通過(guò)調(diào)控促使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，是我國(guó)各級(jí)政府近年來(lái)的工作重點(diǎn)之一。習(xí)近平總書(shū)記在十九大報(bào)告中指出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位。”因此，如何構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)是各級(jí)政府和學(xué)者們關(guān)注的重要問(wèn)題之一。

2 模型設(shè)定與數(shù)據(jù)來(lái)源

2.1 指標(biāo)的選取及處理

本文選取房?jī)r(jià)水平作為被解釋變量。其中，房?jī)r(jià)水平指標(biāo)用地區(qū)的住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格（P）表示。本文的解釋變量從供需兩方面來(lái)分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素。從需求角度看，城市年末總?cè)丝?、居民收入水平等是重要因素；從供給角度看，本文選取地區(qū)一般性財(cái)政支出、土地供應(yīng)為指標(biāo)。為避免自變量之間的多重共線性，本文選取的解釋變量包括地區(qū)的年末總?cè)丝冢≒OP）、在崗職工的平均工資（W），地方一般公共預(yù)算支出（F）、地價(jià)水平（L）。其中，地價(jià)水平（L）是本文所需考察的主要變量。另外，對(duì)于以上價(jià)值型變量，以2010年為基期，使用各市所在省份的CPI進(jìn)行轉(zhuǎn)換，并對(duì)各變量取對(duì)數(shù)，以此作為實(shí)證分析的變量值[1]。

2.2 數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)

本文從計(jì)量方法出發(fā)，使用混合回歸、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型等多種回歸方法對(duì)各變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。首先進(jìn)行混合回歸作為參照系，再分別使用固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，得到結(jié)果如圖1。檢驗(yàn)結(jié)果顯示各區(qū)域被解釋變量與解釋變量之間均存在長(zhǎng)期均衡穩(wěn)定的關(guān)系。

2.3 實(shí)證結(jié)果分析

根據(jù)圖2可以比較和分析土地價(jià)格對(duì)各區(qū)域房?jī)r(jià)及成交量的影響差異，首先采用固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型得到的回歸結(jié)果不同。進(jìn)一步進(jìn)行豪斯曼檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示p值為0.0000，故認(rèn)為應(yīng)使用固定效應(yīng)模型。其次，東中西部地區(qū)的回歸結(jié)果差異明顯。對(duì)于東部地區(qū)而言，地區(qū)年末總?cè)丝诤屯恋貎r(jià)格對(duì)地區(qū)房?jī)r(jià)有顯著的影響，其系數(shù)分別是1.2764和0.0885；就中部地區(qū)而言，地方財(cái)政年度預(yù)算支出對(duì)地區(qū)的房?jī)r(jià)有顯著的影響，影響系數(shù)是0.2974；西部地區(qū)同中東部地區(qū)不同，其地區(qū)的年末總?cè)丝?、在崗職工人均工資和土地價(jià)格都對(duì)地區(qū)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著的正向影響，系數(shù)分別是－0.4475、0.3676和0.0613。另外，土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度差異明顯。不管采用固定效應(yīng)模型還是隨機(jī)效應(yīng)模型，從表2中都可以發(fā)現(xiàn)，在東部和西部地區(qū)，土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的影響，而在中部地區(qū)這種影響并不明顯。同時(shí)根據(jù)相應(yīng)的系數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，相較于西部地區(qū)，東部地區(qū)土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度更大[2]。

圖2 2012-2018年中國(guó)35個(gè)大中城市分地區(qū)房?jī)r(jià)回歸結(jié)果

3 結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前我國(guó)貨幣供應(yīng)量的確已經(jīng)超出合理范圍，不管是歷史原因還是發(fā)展階段的問(wèn)題，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)行了一輪又一輪的非理性上漲，中央都已經(jīng)提出“房子是住的，不是炒的”的重要論斷，千方百計(jì)遏制房地產(chǎn)過(guò)快上漲，但過(guò)剩的流動(dòng)性問(wèn)題不解決，超發(fā)的貨幣得不到控制，房?jī)r(jià)就無(wú)法恢復(fù)到理性。一次次寬松的信貸政策，也是不得已而為之，社會(huì)和市場(chǎng)層面資金緊張現(xiàn)象頻現(xiàn)，錢(qián)荒、民間利率高企、中小企業(yè)融資難、實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺血，這種“一半是火一半是水”的金融表象給宏觀調(diào)控帶來(lái)了難度，也令政策傳導(dǎo)難以有效發(fā)揮作用。當(dāng)前存在的資金緊張和貨幣超發(fā)并存的現(xiàn)象，其實(shí)是資金的分布結(jié)構(gòu)出了問(wèn)題，其背后是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，我們要摒棄增發(fā)貨幣拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幻想，更多地關(guān)注貨幣的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，要理順貨幣問(wèn)題的癥結(jié)，就要從調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的角度入手，從調(diào)整生產(chǎn)關(guān)系的角度入手，由表象調(diào)控走向?qū)嵸|(zhì)治理。所以本文政策建議簡(jiǎn)單總結(jié)來(lái)就是“短期穩(wěn)住，長(zhǎng)期消化”[3]。