關(guān)于擔(dān)保性委托公證的風(fēng)險(xiǎn)防控探析

摘 要 隨著民間借貸的興起和活躍，實(shí)質(zhì)為房屋抵押借款的虛假房屋買賣被不少民間借貸出借人選擇為用以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的“尚方寶劍”，映射到公證業(yè)界的現(xiàn)象——“擔(dān)保性委托”，而該委托因不具備擔(dān)保的意思表示、且顯失公平，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)拒絕辦理。本文將從一篇公證案例分析如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而保障公證雙方當(dāng)事人的合法利益。

關(guān)鍵詞 擔(dān)保性委托 意思表示 公證

作者簡(jiǎn)介：黃才宏，廣東省廣州市荔灣公證處公證員，研究方向：公證。

中圖分類號(hào)：D926.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.05.276

案情概況：今年2月，朱某向公證處申請(qǐng)辦理委托書(shū)公證，內(nèi)容為全權(quán)委托張某代為辦理出售朱某名下房產(chǎn)相關(guān)事宜，包括代為簽訂買賣合同、以張某名義開(kāi)立賬戶、代收房款等。朱某向筆者提供了身份證、戶口本、離婚證、離婚協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證等證明材料。筆者在詢問(wèn)朱某制作談話筆錄的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)朱某和張某并不太熟悉，偶爾小聲談?wù)撨€錢的事情，引起筆者的警惕。筆者單獨(dú)和朱某交談了解到，朱某由于生意資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，通過(guò)朋友介紹認(rèn)識(shí)張某，張某承諾能出借50萬(wàn)元，但要求朱某先辦理委托書(shū)公證，用其名下房產(chǎn)辦理抵押登記手續(xù)，如到了還款期限，委托人朱某仍無(wú)法還借款時(shí)，則張某就會(huì)運(yùn)用手上所持有的公證委托書(shū)督促朱某按時(shí)還款。如果朱某還是無(wú)法按期還款時(shí)，張某將會(huì)利用委托書(shū)將朱某的房產(chǎn)出售。本公證員耐心向朱某和張某解釋了辦理這種擔(dān)保性委托書(shū)公證的法律風(fēng)險(xiǎn)和后果：從借款人的利益角度講，在民間借貸中，一般不會(huì)準(zhǔn)確的對(duì)擔(dān)保的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，肯定會(huì)出現(xiàn)所借的款項(xiàng)金額明顯低于房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。則一旦出現(xiàn)委托人朱某無(wú)法還借款時(shí)，出借人則可以利用其所持有委托書(shū)用于辦理賣房手續(xù)，后果則會(huì)導(dǎo)致房子會(huì)被故意以低賣出售、出借方隱瞞了真實(shí)的交易價(jià)格，或甚至?xí)霈F(xiàn)虛假的買賣等。因此，委托書(shū)的內(nèi)容多數(shù)是顯失公平的。在經(jīng)過(guò)本公證員的耐心講解后，朱某當(dāng)場(chǎng)申請(qǐng)撤回了辦理委托書(shū)公證，并對(duì)筆者表示了感激之情。

一、關(guān)于“擔(dān)保性委托”的概念

近年來(lái)，隨著民間借貸的興起和活躍，實(shí)質(zhì)為房屋抵押借款的虛假房屋買賣被不少民間借貸出借人選擇為用以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的“尚方寶劍”，映射到公證業(yè)界的現(xiàn)象——“擔(dān)保性委托”?！皳?dān)保性委托”主要用于借款的出借方為了保障借款方能順利還借款，在其向借款方發(fā)放借款的同時(shí)要求借款方向公證機(jī)構(gòu)申辦委托書(shū)公證，其內(nèi)容為作為資金借款方的委托人全權(quán)委托出借人或者是由出借人所指定的某個(gè)人代為辦理包含出售房產(chǎn)的一切相關(guān)手續(xù)（包括但不限于簽訂有關(guān)房屋買賣合同、辦理房屋買賣交易的過(guò)戶手續(xù)，繳納有關(guān)的稅款和一切必要費(fèi)用，并代為領(lǐng)取售房款等）。

二、“擔(dān)保性委托”的主要風(fēng)險(xiǎn)以及存在法律上的問(wèn)題和障礙。

（一）“擔(dān)保性委托”的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.出借一方存在的風(fēng)險(xiǎn)

首先，房屋的所有權(quán)人、也即借貸關(guān)系中的借款人、擔(dān)保人，雖申辦了授權(quán)出借一方處分抵押房產(chǎn)的委托公證書(shū)，但因委托行為為單方法律行為，委托人依法可不受限制的撤銷，一旦房產(chǎn)所有權(quán)人撤銷委托，出借款項(xiàng)將處于無(wú)擔(dān)保的“真空”狀態(tài)，其合法債權(quán)沒(méi)有任何償還保障，借款人違約后，出借人只能通過(guò)冗長(zhǎng)的訴訟程序謀求司法救濟(jì)。

其次，即使房屋所有權(quán)人未撤銷委托，出借人依據(jù)委托處分房產(chǎn)以清償債權(quán)、甚至謀求高額利息、房產(chǎn)超出債權(quán)部分的溢價(jià)等非法利益。一旦借、貸各方因履約糾紛訴至法院，法院經(jīng)審查查實(shí)雙方的房產(chǎn)抵押借貸法律關(guān)系，出借人的上述代理處分房產(chǎn)的約定則涉嫌擔(dān)保法所禁止的“直留抵押”，買受第三人知情的，該處分行為將被認(rèn)定無(wú)效，買受人為善意第三人的，處分房產(chǎn)對(duì)房屋所有權(quán)人合法利益造成損失的，出借方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

最后，“名為買賣、實(shí)為借貸”的情形多為高息借貸，出借一方通過(guò)隱瞞事實(shí)、要求借款人、擔(dān)保人出具授權(quán)委托書(shū)謀求非法利益，其簽署的房屋買賣合同、委托書(shū)可能因涉嫌“以合法形式掩蓋非法目的”、顯失公平等被認(rèn)定無(wú)效或被撤銷，存在過(guò)錯(cuò)的一方將承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任，構(gòu)成犯罪的、將被追究刑事責(zé)任。

2.對(duì)借款人、擔(dān)保人一方存在的風(fēng)險(xiǎn)

首先，一旦借款人、抵押人出具了經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)，，而無(wú)論借款人是否履行了借款償還義務(wù)，“抵押房產(chǎn)”均處在能被出借一方隨意處分的危險(xiǎn)境地;其次，因借款人通常自稱出于將房產(chǎn)出售給出借人之目的作出委托，并應(yīng)出借人要求另行簽署房屋買賣合同，一旦抵押房產(chǎn)升值，則不排除出借方徑行處分房產(chǎn)，借款人如無(wú)相反證據(jù)證明實(shí)際法律關(guān)系，實(shí)際損失將大大超出借款。

3.承辦公證機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

公證機(jī)構(gòu)作為專業(yè)的證明機(jī)構(gòu)對(duì)以擔(dān)保為目的委托書(shū)應(yīng)根據(jù)《公證法》的相關(guān)規(guī)定拒絕辦理。然而，資金出借人和借款人為了能順利辦理委托書(shū)公證，在公證員詢問(wèn)相關(guān)情況時(shí)，委托人與受托人刻意隱瞞，并不暴露借貸關(guān)系，對(duì)于符合受理?xiàng)l件的委托書(shū)公證，公證處又不能拒絕辦理。則一旦出現(xiàn)委托人無(wú)法還借款時(shí)，出借人則可以利用其所持有委托書(shū)用于辦理賣房手續(xù)，后果則會(huì)導(dǎo)致房子會(huì)被故意以低賣出售、出借方隱瞞了真實(shí)的交易價(jià)格，或甚至?xí)霈F(xiàn)虛假的買賣等，賣給了出借人的關(guān)系人。在借款人的合法利益通過(guò)這種賣房抵債的方式受到損害后，往往會(huì)到公證處來(lái)投訴和鬧事，甚至利用網(wǎng)絡(luò)、媒體向公證機(jī)構(gòu)施壓，引發(fā)不利于公證機(jī)構(gòu)的輿論風(fēng)潮。公證裹挾其中，百口難辯，往往辦理的是委托書(shū)公證，承擔(dān)的確是調(diào)處房屋抵押借款糾紛甚至牽涉高利借貸、虛假買賣等涉嫌犯罪行為的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，對(duì)公證機(jī)構(gòu)的社會(huì)聲譽(yù)以及實(shí)際經(jīng)濟(jì)責(zé)任都形成了巨大損害。

（二）“擔(dān)保性委托”存在法律上的問(wèn)題和障礙

1.委托書(shū)意思表示不真實(shí)?！皳?dān)保性委托”中的委托人的真實(shí)意思表示應(yīng)當(dāng)是以委托書(shū)為自己提供一個(gè)還款擔(dān)保，給予出借人一個(gè)保障而已，而不是真正的賣房。但在其委托書(shū)內(nèi)容及公證卷宗中顯示的都是信誓旦旦的全權(quán)委托，以虛構(gòu)的關(guān)系、極大的信任、最大的權(quán)限向出借人出具委托書(shū)，顯然其意思表示是虛假的。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第五十五條的規(guī)定，行為人的意思表示應(yīng)當(dāng)真實(shí)是民事法律行為成立和產(chǎn)生效力的實(shí)質(zhì)要件之一，如果虛假，那么委托行為顯然不能成立和產(chǎn)生效力。

2.擔(dān)保性委托書(shū)內(nèi)容顯失公平。在民間借貸中，一般不會(huì)準(zhǔn)確的對(duì)擔(dān)保的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，肯定會(huì)出現(xiàn)所借的款項(xiàng)金額明顯低于房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。例如在上述公證案件中，借款50萬(wàn)元，可是用于擔(dān)保的房產(chǎn)大概價(jià)值200萬(wàn)元，探究其原因，本質(zhì)上是由于資金的借款方與出借方雙方并不存在信任的關(guān)系，準(zhǔn)確的說(shuō)是兩者存在利益上的沖突關(guān)系，上述這種虛假委托，以委托出售房產(chǎn)來(lái)抵債的方式明顯上是危害了資金的借款方的合法利益，當(dāng)借款方不能還清貸款時(shí)，兩者利益發(fā)生沖突時(shí)，而作為受委托人不可能去維護(hù)委托人合法利益。再者從所借款項(xiàng)與委托出售房產(chǎn)的價(jià)值之間存在比較大的差異，所以擔(dān)保性委托書(shū)的里的內(nèi)容均是顯失公平的。

3.擔(dān)保性委托書(shū)無(wú)實(shí)際上的擔(dān)保作用。出借方一般均認(rèn)為辦理了擔(dān)保性委托會(huì)對(duì)其利益做到擔(dān)保作用。而實(shí)際上這種委托書(shū)從實(shí)踐與法理的兩個(gè)不同的角度分析是不會(huì)發(fā)生出借方所預(yù)期的擔(dān)保作用。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第九十三條的規(guī)定明確規(guī)定了擔(dān)保合同的形式。其中規(guī)定一定要有明確擔(dān)保的債務(wù)的期限與金額等等，可是在擔(dān)保性委托書(shū)卻無(wú)法體現(xiàn)雙方存在擔(dān)保的有關(guān)意思表示。再者，委托人可以隨時(shí)單方面的撤銷或變更委托書(shū)，令受托人所持有中的委托書(shū)變成了一張無(wú)任何作用的廢紙，無(wú)法實(shí)現(xiàn)出借人在借款人無(wú)法還款時(shí)賣房抵債的目的。

三、公證機(jī)構(gòu)正確對(duì)待“擔(dān)保性委托”的態(tài)度和方法，以及規(guī)制“擔(dān)保性委托”的具體建議

公證機(jī)構(gòu)在不知情時(shí)的前提下，即委托人、受托人向公證機(jī)構(gòu)隱瞞借貸關(guān)系，而公證機(jī)構(gòu)又無(wú)義務(wù)審查其真實(shí)關(guān)系，只從形式上審查委托書(shū)的真實(shí)性、合法性，所以本地公證機(jī)構(gòu)存在實(shí)際上不明受理了 “擔(dān)保性委托”公證書(shū)的風(fēng)險(xiǎn)。但是公證機(jī)構(gòu)在明知是“擔(dān)保性委托”的前提下均拒絕了當(dāng)事人的公證申請(qǐng)，并引導(dǎo)當(dāng)事人申辦抵押借款合同公證，對(duì)符合條件的，公證賦予其強(qiáng)制執(zhí)行效力。公證機(jī)構(gòu)通過(guò)公布借款合同的范本、與開(kāi)展民間借貸業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行約談等方式逐步引導(dǎo)當(dāng)事人按照真實(shí)的法律關(guān)系申辦相應(yīng)公證。

（一）“擔(dān)保性委托書(shū)”違反《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律規(guī)定

導(dǎo)致當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)失衡。誠(chéng)如以上所述，公證機(jī)構(gòu)辦理“擔(dān)保性委托書(shū)”公證，將面臨極大的法律和事實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)停止辦理。

（二）規(guī)制“擔(dān)保性委托”的具體建議

對(duì)不予受理“擔(dān)保性委托書(shū)”公證申請(qǐng)的，應(yīng)盡量做好說(shuō)服、解釋工作，對(duì)合法的民間借貸，應(yīng)引導(dǎo)當(dāng)事人辦理借款合同、房產(chǎn)抵押擔(dān)保合同公證，并告知有關(guān)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)公證的法律規(guī)定。具體建議：

首先，應(yīng)界定符合以下情況可以認(rèn)定為 “擔(dān)保性委托書(shū)”。

1.委托人明確說(shuō)明其辦理委托書(shū)的目的是用房作為借款的但保，其實(shí)雙方不存在委托出售房產(chǎn)的真實(shí)意思;

2.確定委托人與受托人的不存在基本的信任關(guān)系;

3.委托書(shū)的委托權(quán)限比較廣，但是委托人卻無(wú)法給出合理解釋的;

4.同一個(gè)人曾多次作為受委托人接受他人辦理相類似的委托事項(xiàng)的;

5.公證員與委托人進(jìn)行單獨(dú)談話卻遭到了受托人或其他第三人的阻擾的;

6.公證員認(rèn)為其他屬于“擔(dān)保性委托書(shū)”的有關(guān)情形。

其次，謹(jǐn)慎辦理以處分房產(chǎn)為內(nèi)容的委托書(shū)公證。

1.辦理上述公證時(shí)，應(yīng)特別注意審核委托人身份，認(rèn)真的識(shí)別當(dāng)事人身份證、戶口簿，確保人證一致，證證相符，謹(jǐn)防假冒。

2.對(duì)于委托人的戶籍地、經(jīng)常居住地、不動(dòng)產(chǎn)所有在均不在申請(qǐng)辦理公證的公證機(jī)構(gòu)所在的公證事項(xiàng)，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)應(yīng)謹(jǐn)慎的辦理。

3.公證員在制作談話筆錄時(shí)應(yīng)當(dāng)具有針對(duì)性，重點(diǎn)要詢問(wèn)委托人與受委托人之間的關(guān)系，雙方是否存在基本的信任關(guān)系，是否存在委托售房的真實(shí)意思表示。重點(diǎn)記錄：委托人是否存在重復(fù)委托（表明一房多賣），設(shè)定不長(zhǎng)于一年的委托期限（一般一年的期限均可以成功將房子出售），委托的具體權(quán)限（不能過(guò)于寬廣），有無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)（公證員應(yīng)詳細(xì)告知委托人轉(zhuǎn)委托的相關(guān)法律后果，并積極引導(dǎo)委托人辦理無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)的委托書(shū)公證）。

4.建立內(nèi)部信息共享機(jī)制。公證綜合管理信息子系統(tǒng)中的“黑名單管理”就是一個(gè)很好很成熟的做法。

5.對(duì)一些年紀(jì)較大、不識(shí)字的委托人涉及房屋出售、抵押的委托書(shū)，建議參考遺囑錄音錄像的做法。在錄音錄像過(guò)程中，除了要把委托書(shū)的內(nèi)容、詢問(wèn)筆錄清晰、完整地讀給委托人聽(tīng)外，還特別要詳細(xì)告知委托可能存在的風(fēng)險(xiǎn)、法律意義等。

6.強(qiáng)化宣傳與告知，對(duì)存有不法意圖的當(dāng)事人予以重點(diǎn)打擊。

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