人民幣貶值對我國房地產(chǎn)的影響

邱明 田玉成 熊森彬 何小寒

【摘要】本文簡要分析人民幣貶值的因素，探究當(dāng)下人民幣貶值對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響，找到相應(yīng)的對策與方法，以期為我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展提供幫助。

【關(guān)鍵詞】人民幣貶值;房地產(chǎn);影響

一、人民幣貶值對我國房地產(chǎn)業(yè)影響

（一）國內(nèi)流動資金變化

1.房地產(chǎn)發(fā)展進入低谷

人民幣貶值就意味著外資在中國所擁有的資產(chǎn)也貶值，為了穩(wěn)住收益、最大程度降低經(jīng)濟損失，外資開始避免對于人民幣物業(yè)的購入，并大量拋售手上持有的人民幣物業(yè)。2017年，李嘉誠第18次拋售內(nèi)地或香港的資產(chǎn)，強烈暗示著市場對于房地產(chǎn)市場的悲觀或觀望態(tài)度。同年12月初，孫國峰以中國人民銀行金融研究所所長身份提出，低利率政策長期推行極具風(fēng)險，建議貨幣政策依市場狀況做出符合市場發(fā)展的調(diào)整。從2015年底，國家對于市場的金融調(diào)控力度加大，抑制了房地產(chǎn)對于杠桿融資以及其他渠道融資的依賴性，從銀行等金融機構(gòu)上收緊對于房地產(chǎn)的資金融通。

2.銀行可貸資金減少，市場購房能力下降

外匯在我國銀行占有一定比例，其所占比例影響著銀行的可用資金與可貸資金。前者減少，將降低銀行的資金流動性與資金的使用效率。在可貸資金有限的情況下，銀行對于貸款的限制增多要求提高，民眾在貸款過程中受到的阻力增大，抑制民間投資與消費的進行，市場陷入貨物流通速度滯緩的局面，不利于經(jīng)濟發(fā)展。據(jù)央行統(tǒng)計，2017年，住戶存款和非金融企業(yè)存款增量中活期存款占比為45.2%，比上年低11.2個百分點，住戶存款、非金融企業(yè)存款分別同比少增5649億元、3.2萬億元。

3.貨幣政策調(diào)整，為房地產(chǎn)減壓

當(dāng)國外資本在存款總額中所占比例變小，那么經(jīng)濟市場中可用資金相應(yīng)減少，極其不利于金融穩(wěn)定性。從央行角度，采取以下措施能夠提高可用資金總額度：降低存款利率，推動民眾對于存款的欲望，轉(zhuǎn)而將資金挪作它用，增加市面金額;降低貸款利率，促使各方在利益驅(qū)動下貸款開展消費、投資等經(jīng)濟活動：以及加大市場逆回購力度。與此同時，國外歐美等市場正采取大肆印鈔等降低本國匯率的舉動，一定程度上增加了市面上的可用流動資金，央行對存款準(zhǔn)備金率的按兵不動很能說明在人民幣匯率下降的情況下，我國經(jīng)濟整體相對仍舊穩(wěn)定。

（二）熱錢外流，影響房地產(chǎn)穩(wěn)定

據(jù)鳳凰網(wǎng)財經(jīng)新聞的數(shù)據(jù)，2017年，外資在債券和股票上，全年外資流入規(guī)模為2015年的7倍以上。人民幣幣值與經(jīng)濟投機行為關(guān)聯(lián)密切，這一行為涉及范圍廣、涉及金額高，情況十分嚴(yán)重，不利于經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。人民幣長期貶值必然會對我國房地產(chǎn)行業(yè)造成深遠的不利影響，通過洗錢形式，我國人民幣市場將大受其害。熱錢的大規(guī)模流出，會使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)大量下降。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)價格出現(xiàn)了崩潰現(xiàn)象，就一定會因為資本的趨利性實現(xiàn)各種形式的轉(zhuǎn)移，從而震蕩我國國民經(jīng)濟中的消費與投資現(xiàn)狀。

（三）房地產(chǎn)動蕩影響我國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展

前文可知，資金大量流出以后，開發(fā)商的投資意欲下降，企業(yè)的融資難度急劇上升。為了在在經(jīng)濟博弈中最大爭睹降低經(jīng)濟損失甚至贏取微薄利益，投資者必然要將這一風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁為消費，從而影響到投資行為，股市等等都產(chǎn)生較大波動。對于我國而言，也面臨著這樣的風(fēng)險，一旦任由人民幣長期貶值并放任后果不作干預(yù)，那么我國經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r陷入低谷并一蹶不振也是存在可能性的。

（四）經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)房價成倍增長

我國一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)而言，其房價不僅出現(xiàn)了很高的局面，而且增長速度格外驚人。根據(jù)國際清算銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，美國自1997年之后，一直到現(xiàn)在為止，房產(chǎn)價格漲幅為60%左右，西班牙的房產(chǎn)價格上漲幅度為130%，而我國一線城市房價依舊居高不下，根據(jù)CCN網(wǎng)站，2018年合肥樓市較去年房價上漲3181元/m²，五年翻了兩倍。從來自京燕網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2017年世界房價上漲最快的十大城市中，中國有五個城市位居其列，無錫市年度漲幅為22.9%，香港年度漲幅為20.8%，鄭州年度漲幅為20.2%，長沙房價年度漲幅為18.5%，廣州年度漲幅為17.9%，石家莊年度漲幅為16.1%。

二、應(yīng)對措施

（一）加強金融監(jiān)管，控制熱錢數(shù)量

為了我國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，面對人民幣持續(xù)貶值、經(jīng)濟市場動蕩的情況，對于金融行業(yè)的監(jiān)管力度必須加大，在管理跨境資本的流動上更是要高度關(guān)注并采取必要手段。在資金的流動上，應(yīng)仔細核對各企業(yè)的進出口情況和海關(guān)信息，以防止通過謊報虛報各類假賬而使得熱錢大量流出，避免出現(xiàn)貨物貿(mào)易與實際的資金流動出現(xiàn)不符的現(xiàn)象，盡最大可能確保出口與收賬的真實和統(tǒng)一性。通過對于國內(nèi)外資本的流動方向的引導(dǎo)，能夠避免惡意投資、市場波動過大而導(dǎo)致的房地產(chǎn)動蕩。

（二）增強宏觀調(diào)控，穩(wěn)定人民幣匯率

央行在管控人民幣時，應(yīng)保證人民幣匯率基本穩(wěn)定，避免出現(xiàn)大漲大跌的情況發(fā)生。保證人民幣匯率穩(wěn)定對于我國經(jīng)濟市場的穩(wěn)定發(fā)展和國家的穩(wěn)定有重要意義，有助于維護整個金融市場，同時也能避免因為人民幣的大幅跌價或者升值而導(dǎo)致的世界經(jīng)濟的波動。在合理范圍內(nèi)對人民幣的匯率采取浮動機制，能夠保持人民幣匯率變化保持在可控的彈性內(nèi)，適度波動，從而使我國金融市場形成一種相對穩(wěn)定和均衡的狀態(tài)。通過國家干預(yù)，銀行存貸款比例能夠得到穩(wěn)定，購房者獲得貸款相對容易，則能夠避免房地產(chǎn)出售困難與房地產(chǎn)有價無市的局面，穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展。

（三）完善法律法規(guī)，穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展

要通過各種政策法規(guī)的制定與對其遵守，經(jīng)濟生活井然有序。就房地產(chǎn)市場而言，相關(guān)管理制度能規(guī)范開發(fā)商、投資者的行為，相關(guān)方法的推行能夠解決一些緊急情況。作為國家強有力的無形的手，宏觀調(diào)控應(yīng)發(fā)揮作用，制度相關(guān)政策與制度監(jiān)控并引導(dǎo)房地產(chǎn)市場在人民幣匯率下降的情況下平穩(wěn)發(fā)展。

當(dāng)前必須加強對于資本流動的監(jiān)控力度，在經(jīng)濟態(tài)勢的平穩(wěn)走向上做出努力，大力打擊各種類型的投機倒把的資本交易行為，避免因為資本大量而集中外流導(dǎo)致的對于房地產(chǎn)行業(yè)乃至于我國整體經(jīng)濟的震蕩。在監(jiān)控工作中，首先應(yīng)該監(jiān)控資金的流動渠道，嚴(yán)格把控銀行的資金交易與海關(guān)進出口的賬目處理是迫在眉睫的，避免資金通過各類洗錢方式外逃，穩(wěn)定資金占比。