房地產(chǎn)項目成本控制中容易遇到的問題及對策研究

【摘要】近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈的市場上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當加強項目成本控制。只有控制房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，企業(yè)才能在產(chǎn)品定價和市場競爭中處于領(lǐng)先地位，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。本文從房地產(chǎn)項目成本控制研究角度出發(fā)，尋找成本控制中易出現(xiàn)的問題，并提出了一些對策，希望可以為房地產(chǎn)項目成本控制提供一些可行性措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；成本控制；問題和對策

房地產(chǎn)業(yè)是一種資本密集型產(chǎn)業(yè)，從土地購買、開發(fā)建設(shè)到房屋銷售和售后服務(wù)，涉及的領(lǐng)域非常廣泛，過程非常復(fù)雜。同時，投資風險也很大。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制應(yīng)分析各種成本項目在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用，并結(jié)合項目的實際施工情況，對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本進行適當有效的控制。

1、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制存在的問題

1.1對成本控制認識不足

隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商為了自身的生存和利益而忽視成本控制，將利潤重點集中在銷售上，希望通過更短的銷售周期和更多的銷售額來獲得更大的利潤。在實際工作中，管理人員與其他項目人員沒有及時溝通和協(xié)調(diào)。除了成本管理人員，其他專業(yè)線的員工對成本控制的缺乏合理的認識[1]。特別是在項目實施前期，大多數(shù)企業(yè)缺乏對整個項目目標成本的分解，前期成本合約規(guī)劃不夠明確，在設(shè)計階段就造成了成本的浪費。

1.2項目全過程控制缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段都影響著整個項目的成本控制，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只注重施工階段使用的材料、勞動力和機械的成本控制，缺乏全過程的成本控制。在項目開發(fā)前期，一些房地產(chǎn)企業(yè)對項目的可行性研究和項目限額設(shè)計不夠重視；在定位階段，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的研究不夠，沒有充分找準該項目的定位，從而無法對整個項目的總成本做一個恰當?shù)念A(yù)估；在設(shè)計階段，設(shè)計部門與成本控制部門的溝通不密切，導(dǎo)致后期設(shè)計變更造成不必要的成本浪費。在項目施工階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)對合同管理的重視程度較低，忽視了合同條款與成本控制之間的關(guān)系[2]，在發(fā)生糾紛時，一些施工單位未履行相應(yīng)的職責，開發(fā)商也未按合同條款進行處罰，導(dǎo)致最終成本超過目標成本。

1.3成本核算缺乏規(guī)范性

在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算主體中，“開發(fā)成本”是一級主體，“民用建筑成本”是二級主體，“開發(fā)成本”是最后一級主體（“開發(fā)成本是”一級主體又是最后一級主體？？）。課題設(shè)置不詳細，成本核算籠統(tǒng)，項目過程中的具體投資分析不明確。其次，制度進程過于正式，在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的控制模式中，制度的實施過程受到法治的影響。當監(jiān)督薄弱時，流程系統(tǒng)很容易形式化。此外，企業(yè)的內(nèi)部成本控制責任是形式化的，具體的責任還沒有落實到位，導(dǎo)致各個階段的成本控制缺乏嚴格的控制。

2、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制對策

2.1提高全體員工的成本管理意識

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制，企業(yè)應(yīng)該建立正確的成本控制理念，應(yīng)該將成本控制的思想貫徹給公司各部門，使更多的人認識到成本控制工作涉及很多內(nèi)容，成本控制不單是成本管理部門責任，應(yīng)該是公司各部門共同協(xié)調(diào)，使房地產(chǎn)項目成本得到更好的控制 [3]。

一方面，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要發(fā)揮主導(dǎo)作用，從自身做起，積極宣傳和倡導(dǎo)，為成本控制體系建設(shè)營造良好的企業(yè)文化氛圍。另一方面，要不斷協(xié)調(diào)各部門掌握成本控制的相關(guān)信息，加強信息的溝通與交流，使全體員工聚集力量共同控制成本。例如，在房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的營銷計劃優(yōu)化設(shè)計應(yīng)當精確定位新開發(fā)的產(chǎn)品。同事加強合同管理，控制工程量變更。最后，總成本控制過程中，企業(yè)應(yīng)該建立明確的監(jiān)管體系和激勵機制，這樣我們就能鼓勵他們在日常工作中工作，加強部門之間的合作和成本控制更有效地滲透到企業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，并形成一個完整的管理鏈[4]。

2.2前期控制階段的成本控制措施

首先，在土地購買階段，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的基本原理對市場進行調(diào)研。按照最小利潤保障、最小銷售、最大綜合成本的目標，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程中成功完成并實施了房地產(chǎn)土地儲備。同時，企業(yè)應(yīng)縮短開發(fā)周期，并充分關(guān)注資本的時間價值，盡可能在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)上縮短開發(fā)周期，推進銷售工作，這種方法有利于房地產(chǎn)企業(yè)金融資本將減少在某種程度上，也有利于債務(wù)集合（這句話有語?。?/p>

其次，設(shè)計階段的限額設(shè)計有利于降低工程造價，施工工期也會對項目成本有直接影響。因此，企業(yè)必須反復(fù)強調(diào)管理，通過有效的管理來提高管理效率。一是加強設(shè)計，有必要結(jié)合施工方案。與此同時，報價應(yīng)通過專家評審，確保設(shè)計方案的合理性，這將有助于設(shè)計單位建筑形狀合理的規(guī)劃和布局，然后選擇一個最優(yōu)的投資計劃。其次，在項目開發(fā)過程中，努力實施定額設(shè)計，建立具體的設(shè)計經(jīng)濟責任制。項目成本、項目成本和投資額度可以分解為部門規(guī)范進行分解和使用。施工圖設(shè)計、施工圖設(shè)計與施工預(yù)算必須緊密聯(lián)系（兩個“施工圖設(shè)計”？？）。設(shè)計過程中應(yīng)根據(jù)建筑材料的數(shù)量、工程造價、有限設(shè)計、減少浪費等因素進行確定。

最后，控制項目投資和施工進度也是投標階段物資采購的關(guān)鍵（邏輯有錯誤，應(yīng)該是招標階段是影響施工進度和項目投資的關(guān)鍵?。?。因此，要求業(yè)主在投標成本控制過程中堅持公平、公開的基本原則。必須嚴格審查投標人的資格。同時，成本管理人員必須分析影響項目成本的各種因素，為未來的成本控制創(chuàng)造有利條件。此外，我們不應(yīng)該追求低價中標，以避免投標方之間的惡性競爭。為控制工程質(zhì)量，應(yīng)確定合理的低價中標方案。

2.3施工階段的成本控制措施（房地產(chǎn)開發(fā)沒有“控制階段”這一說）

施工階段的成本控制主要是加強合同管理，建立和完善監(jiān)督機制，有效控制對項目的投資，還包括對工程材料和技術(shù)投資的控制，以縮短工期。此外，經(jīng)濟手段可以有效地控制投資。

2.4控制后期的成本控制措施（應(yīng)該為竣工結(jié)算階段）

竣工結(jié)算階段的成本控制主要是合理完成結(jié)算工作，這是建安成本控制的最后階段?？⒐そY(jié)算前，必須按照竣工驗收程序及時整理有關(guān)資料，嚴格按照合同條款合理計算工程量，保證結(jié)算費用的真實性和準確性。

結(jié)語：

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制是一項復(fù)雜的工作，企業(yè)必須使用創(chuàng)新的成本管理方法來提高所有員工的成本控制意識，強化成本控制在設(shè)計階段和施工階段，嚴格按照工程竣工驗收程序。這不僅可以提高項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，還提高企業(yè)在市場上的位置。

參考文獻：

[1]董寧.房地產(chǎn)項目成本控制中容易遇到的問題及對策[J].經(jīng)貿(mào)實踐， 2016（16）.

[2]吳莉.淺議商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)主方成本控制中存在的問題及對策[J].低碳世界， 2014（21）：237-238.

[3]潘晴.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題及對策[J].東方企業(yè)文化， 2014（1）.

[4]劉北斗， 王佳鵬.房產(chǎn)建筑工程成本控制中常見問題及對策探討[J].四川水泥， 2016（3）：172-172.

作者簡介：

洪麗平，湖南省有色地質(zhì)勘查局二一七隊，湖南衡陽。