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    價值工程在房地產(chǎn)開發(fā)管理分工中應用的探討

    2019-06-11 11:32:32馬樂
    關(guān)鍵詞:價值工程應用

    馬樂

    【摘要】簡述了價值工程的含義及原理,分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目價值工程應用的特點,并針對傳統(tǒng)成本管理中可能產(chǎn)生的問題,提出了以價值控制的思想替代傳統(tǒng)成本控制的思路,以提高企業(yè)成本控制的效果。

    【關(guān)鍵詞】價值工程;房地產(chǎn)開發(fā)管理;應用

    1、前言

    隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)這個行業(yè)越來越多的出現(xiàn)在公共視野中,也有越來越多的人關(guān)心房地產(chǎn)的企業(yè)運營、項目管理、成本構(gòu)成等等問題,經(jīng)過多年的探索和實踐,現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都已經(jīng)形成了相對完善的管理模式,也擁有了自己較為完整的成本數(shù)據(jù)庫。但在目前房地產(chǎn)市場的調(diào)控下,房地產(chǎn)企業(yè)仍然希望能夠更加嚴格地控制開發(fā)成本,做更精細的過程管理,為此,作者將價值工程的理論應用到房地產(chǎn)成本控制的管理分工中來,希望能夠提高成本控制的效果,使企業(yè)經(jīng)濟效益得到進一步提高。

    2、價值工程的含義及原理

    價值工程(Value Engineering, VE),也稱價值分析(Value Analysis, VA),是指以產(chǎn)品或作業(yè)的功能分析為核心,以提高產(chǎn)品或作業(yè)的價值為目的,力求以最低壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)使用所要求的必要功能的一項有組織的創(chuàng)造性活動,有些人也稱其為功能成本分析。

    價值工程主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析,提高對象的價值。在該模式中,業(yè)主聘請既懂技術(shù)、又善管理的項目管理公司,站在同一立場上由始至終、統(tǒng)攬全局協(xié)調(diào)各參與方工作,以更好地對項目進行不同階段成本集成化管理。這符合政府實施的代建制模式,也是和國際化接軌的一種模式,業(yè)主職能由管理具體項目向提高企業(yè)競爭戰(zhàn)略選擇能力、財務管理與資本運作能力、人力資源管理能力、品牌管理和創(chuàng)新能力、以及監(jiān)管項目管理單位執(zhí)行合同、負責組織竣工驗收和移交方向轉(zhuǎn)變。而項目管理公司則依靠專業(yè)人士,實行社會化管理,將有效地提高建設(shè)水平,降低管理成本,提高業(yè)主投資項目實施情況透明度,方便監(jiān)督管理。而且容易解決外行業(yè)主、分散管理、重復設(shè)置機構(gòu)等問題,符合專業(yè)化的現(xiàn)代生產(chǎn)發(fā)展規(guī)律要求,有利于房地產(chǎn)開發(fā)單位核心競爭力的培育。

    3、房地產(chǎn)開發(fā)項目價值工程應用的特點

    價值工程應用首先要選定研究對象,若以房地產(chǎn)權(quán)過程全成本控制為研究對象,那么這時的價值工程分析就與產(chǎn)品生產(chǎn)的價值工程分析有很大差別。

    首先,房地產(chǎn)開發(fā)的成本費項種類眾多,實現(xiàn)功能也各不相同,放在并列的位置統(tǒng)一分析標準很難確定。

    其次,房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品具有單次性的特點,即每一個項目都是唯一的,不會大批量進行復制生產(chǎn)。

    一般情況下,房地產(chǎn)項目在施工階段的成本費用對整個項目的成本具有20%左右的影響力,而在房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本費用對整個項目的成本卻具有高達75%左右的影響。雖然在設(shè)計階段的成本控制如此重要,但在施工圖基本完成后進行成本核算并優(yōu)化的這個過程在整個房地產(chǎn)開發(fā)計劃中幾乎是隱形的,很少有企業(yè)愿意花大量的時間在這項工作上,所以如何高效地進行設(shè)計階段的成本控制工作至關(guān)重要,也是本文討論的重點。

    4、傳統(tǒng)成本管理可能產(chǎn)生的問題

    在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中,成本控制由成本部負責,設(shè)計由設(shè)計部負責,產(chǎn)品的市場定位由市場部來負責。在傳統(tǒng)的成本控制思路中,成本部要求某項費用最終的發(fā)生金額控制在要求的額度內(nèi),設(shè)計部要求設(shè)計出來的產(chǎn)品在滿足各種規(guī)范的要求的基礎(chǔ)上滿足市場定位的要求,這樣一來可能帶來以下情況:

    在A項分項工程中,但此時成本部認為費用超支需要調(diào)整設(shè)計,設(shè)計調(diào)整后,F(xiàn)下調(diào)為80%f,費用下調(diào)為90 % c,成本核算后符合要求,但值得注意的是,此時的價值V=F/C=80%f/90%c=8/9V,,價值(V)下降。

    5、對用價值工程理念進行項目成本管理分工進行探討

    正如上面舉例中所述,在傳統(tǒng)的成本控制中,往往是以功能(F)滿足要求以及成本(C)滿足要求兩個指標分別來考核,在實際工程中容易出現(xiàn)上述例子中的情況。經(jīng)過對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本費項的研究,作者認為可以用價值管理的思想來更新傳統(tǒng)意義上成本管理的思路,將這些費項進行分類,分別用價值工程的方法進行分析,最終是以價值、功能、成本三個指標綜合進行考核控制,以達到控制成本的目的。

    價值工程基本原理V = F/C,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的費用的特點,可以大體把這個公式分為四種情況:

    1)V,F(xiàn),C均不可調(diào);

    2) F不可調(diào)或等同于不可調(diào);

    3) C不可調(diào);

    4)均可調(diào)。

    針對以上四種情況分別進行分析:

    1)V,F(xiàn),C均不可調(diào)的項目多數(shù)為按建筑面積或占地面積進行繳費的項目,執(zhí)行標準較為明確,可以按常規(guī)做法監(jiān)控執(zhí)行;

    2) F不可調(diào)或等同于不可調(diào)的項目有結(jié)構(gòu)工程、防水工程、水電工程等等建筑中起到基本功能的這些分項工程,這些功能在建筑設(shè)計或施工規(guī)范中都有著較為明確的要求,在項目前期定位一定的情況下沒有多大功能(F)浮動空間,要提升這些項的價值(V),可以直接交由成本部主責進行成本控制;

    3) C不可調(diào)的情況多為劃定費用標準進行設(shè)計的情況,比如外墻裝修費用標準,室內(nèi)精裝修費用標準,家居智能化費用標準等等,這種則可交由設(shè)計部主控設(shè)計,在同等的費用條件下將功能(F)最大化以提升價值。

    結(jié)語:

    包含園區(qū)道路、植物、水景、雕塑等等分項,這時就可以采用產(chǎn)品價值工程分析的方法進行分析,同樣,也可進行精裝修成品房的室內(nèi)精裝修工程的價值工程分析,而且由于同一戶型有多套產(chǎn)品,對它的價值工程分析就有更大的效果。以業(yè)主和項目管理公司為核心的房地產(chǎn)項目全生命周期成本集成化管理模式中,關(guān)鍵是在信息化協(xié)調(diào)管理平臺下,實現(xiàn)各參與方無障礙的溝通交流,在此基礎(chǔ)上如何更好地運用價值工程這一工具,實現(xiàn)降低房地產(chǎn)開發(fā)項目全生命周期成本的目的。

    參考文獻:

    [1]汪麗.基于價值工程的項目成本控制研究[J].建筑經(jīng)濟,2018,39(09):48-51.

    [2]彭曉燕.價值工程理論的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[J].住宅與房地產(chǎn),2018(25):17-18.

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    [6]歐陽運生.基于價值工程的渝能公司成本管理研究[D].北京化工大學,2018.

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