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    如何加強公租房后期管理

    2019-06-11 11:32:32王芳
    中國房地產業(yè)·下旬 2019年3期
    關鍵詞:公租房遵循原則改進措施

    【摘要】公租房屬于我國保障性住房的一種類型,隨著城市化發(fā)展加快,公租房建設規(guī)模擴大、入住人口增加,做好后期管理工作成為一個重點。本文首先分析了公租房后期管理遵循的原則,然后指出目前管理工作存在的問題,最后總結了加強管理的幾點措施,以供參考。

    【關鍵詞】公租房;后期管理;遵循原則;問題;改進措施

    公租房面對的是城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新進就業(yè)無房職工,以及在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員。從公租房的概念和使用情況出發(fā),具有保障性、租賃性、專業(yè)性、政策支持性、供應群體廣泛性的特點。公租房在使用過程中,加強后期管理工作,才能提高住房使用效率,避免資源閑置或浪費。以下結合實踐,探討了加強公租房后期管理的相關措施。

    1、公租房后期管理遵循的原則

    1.1 統(tǒng)一管理

    公租房后期管理工作要做到四個統(tǒng)一:①管理機構統(tǒng)一,行政管理機構應以房定編,合理配置人員、資金等要素。②服務流程統(tǒng)一,根據(jù)公租房的使用情況,制定科學完善的工作流程和服務標準。③準入考核統(tǒng)一,針對住房申請人,嚴格開展考核工作,保證運營管理規(guī)范有序。④信息平臺統(tǒng)一,和建設、司法、公安、民政等部門保持信息共享,動態(tài)監(jiān)管信息。

    1.2 市場運營

    公租房的運行管理,既需要政府宏觀調控,又要發(fā)揮出市場的作用,構建政府支持+市場運作的管理模式。在公租房的運營上,要求運營單位是獨立主體,而不是由政府部門運營;政府可以在市場上購買服務,利用市場化的管理服務手段,實現(xiàn)公租房的運營管理目標。

    1.3 嚴格監(jiān)管

    在公租房的監(jiān)管上,應該充分利用法律、經濟、行政、技術等手段,同時配合有效的激勵政策。在法律方面,應該針對違規(guī)行為制定懲罰措施;在行政方面,應該建立多層級監(jiān)管體系。此外,產權單位和物業(yè)公司,應該開展日常監(jiān)管工作,對租戶進行思想教育。

    2、目前公租房管理工作存在的問題

    2.1 管理資金不充足

    隨著公租房建設規(guī)模擴大,后期管理內容也在增加,例如租戶資格審查、配套設施維護、物業(yè)公司補貼等,導致管理資金不充足。具體表現(xiàn)如下:第一,用來補貼租金的資金,難以保證資金來源的連續(xù)性;第二,房屋維修資金的籌集,一直是一個難點,存在重建設、輕管理的問題;第三,物業(yè)公司的工作量大而雜,由于資金周轉困難,無法實現(xiàn)收支平衡。

    2.2 日常管理不到位

    第一,在運營管理上,公租房的管理依然是政府主導,其市場化運營程度低。如此造成的弊端,一是政府兼做運動員、裁判員,會影響管理的獨立性,容易造成貪污腐敗現(xiàn)象;二是專業(yè)管理人才缺乏,降低了管理效率,會造成住房資源浪費。第二,在物業(yè)管理上,物業(yè)收費中含有政府補貼的成分,物業(yè)公司具有監(jiān)督職能。如果將公租房的管理工作全部交給物業(yè)公司,可能出現(xiàn)繳費率低、租戶滿意度差等問題。第三,在監(jiān)督管理上,相關工作難度大,涉及準入條件審核、違規(guī)行為取證、強制退出等方面。

    2.3 退出機制不完善

    公租房的管理中,普遍將重點放在申請考核上,卻忽視了退出機制,沒有完全發(fā)揮出社會保障的作用。結合實際管理工作,由于退出機制不完善,租戶不論是主動退出、還是被動退出,情況均不樂觀,會影響公租房的良性循環(huán),可能造成住房資源的閑置或浪費。

    3、加強公租房后期管理的幾點措施

    3.1 拓展資金來源

    在公租房的后期管理中,資金是一個關鍵要素,應該拓展資金來源,為各項管理打下堅實基礎。在《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》中,指出政府要采用投資、注入資本金、貸款貼息等方式,保證公租房建設的投入。這就要求中央政府、當?shù)卣峁┵Y金支持,用于行政管理、設施維修、租金補貼。具體操作上,首先增強輸血功能,增加政府的財政資金投入,制定專項保障制度,將管理資金納入預算體系。其次增強造血功能,調整商品房、保障性住房的建設比例,利用商業(yè)住房的收益補貼,來支持公租房的管理資金。最后可適當發(fā)行公租房債權,利用公積金的增殖收益,提高管理資金籌集的靈活性。

    3.2 實施全程監(jiān)管

    建立聯(lián)動管理平臺,主要包括民政、公安、住建等部門,利用房產信息、租戶信息,對公租房的使用過程進行全程監(jiān)管。具體如下:第一步,構建管理信息平臺,由住房保障部門牽頭,建設公租房管理信息平臺,要求該平臺具有以下功能:①資格申請;②資格審核;③物業(yè)管理;④人員管理。第二步,構建人員信息系統(tǒng),由公安部門牽頭,民政、社保等部門輔助,提供租戶的個人信息數(shù)據(jù),建立覆蓋全國的公租房租戶信息數(shù)據(jù)庫。第三步,構建聯(lián)動信息平臺,主要利用房產信息、人員信息、租戶銀行資產信息等。該信息系統(tǒng)要求獨立運行,考慮到個人信息是固定的,租戶可將房屋作為依據(jù),申請賬號后,結合個人身份確定房屋信息。利用公租房的房號、租戶的身份證,就可以進入信息系統(tǒng),為公租房的使用提供管理依據(jù),也為資產審核打下基礎。

    3.3 建立退出機制

    一是激勵機制。對于經濟條件改善的租戶,為了鼓勵其主動退出,可以提供激勵措施,例如:若想購買商品房,前提是先退出公租房,可享受稅務優(yōu)惠、購房補貼等。

    二是制裁機制。對于被動退出的租戶,應該加強監(jiān)管工作,了解租戶家庭的實際情況,由監(jiān)管小組進行集中清退;必要時采用司法手段,向司法部門申請支付令,按照合同條款強制執(zhí)行。

    三是過渡機制。從公租房的保障性特征出發(fā),退出機制應該加入人性化理念,將剛性措施轉變?yōu)槿嵝源胧???筛鶕?jù)保障對象支付能力的變化,動態(tài)調整租金減免額度、補貼額度,直至按照市場價格收取租金。如果不滿足續(xù)租條件的,應該為其安排合理的搬遷期,搬遷期內租金按照合同約定的租金數(shù)額繳納。搬遷期滿不騰退公共租賃住房,承租人確無其他住房的,應當按照市場價格繳納租金。(例如:實行差額房租,對于需要退出的租戶,或者無力繼續(xù)支付租金的租戶,如果暫時有合理的理由無法遷出,經營單位可以適當調低租金,以緩解租戶的經濟壓力。同時設置臨時收容中心,對于退出公租房后的租戶,可在臨時收容中心居住,滿足最基本的居住需求,等待政府或個人解決問題、困難后,即可離開臨時收容中心。)

    結語:

    公租房作為保障性住房的一種,能解決中低收入群體的基本住房問題,提高生活質量。分析可知,公租房后期管理中,應遵循統(tǒng)一管理、市場運營、嚴格監(jiān)管的原則。針對目前管理工作存在的問題,要拓展資金來源,實施全程監(jiān)管,建立退出機制,提高公租房使用效率,實現(xiàn)健康發(fā)展的目標。

    參考文獻:

    [1]張童.公租房“三位一體”后期管理模式探究[J].中國國際財經(中英文),2017(7):201-202.

    [2]張改平.淺談公租房和廉租房并軌后的運行管理[J].經濟師,2017(10):33-34.

    作者簡介:

    王芳,岳陽市公共租賃房屋運營服務中心,湖南岳陽。

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