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    新經(jīng)濟(jì)形勢下的房地產(chǎn)成本管理分析

    2019-06-11 11:32:32張紅賓
    關(guān)鍵詞:新經(jīng)濟(jì)形勢房地產(chǎn)成本管理

    【摘要】近些年來,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出風(fēng)險(xiǎn)與利潤的并存狀態(tài)。尤其是在當(dāng)下我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著企業(yè)管理急需轉(zhuǎn)型的局面,成本管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要環(huán)節(jié),作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的關(guān)鍵部門,如果缺乏完善的成本管理體系或成本管理存在漏洞及偏頗,將極大影響企業(yè)發(fā)展。本文以此為出發(fā)點(diǎn),圍繞新經(jīng)濟(jì)形勢下的房地產(chǎn)成本管理展開探討,從管理意義、現(xiàn)階段存在的問題及有效的管控策略三個(gè)方面進(jìn)行具體闡述。

    【關(guān)鍵詞】新經(jīng)濟(jì)形勢;房地產(chǎn);成本管理

    造成房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的主要誘因,就是高風(fēng)險(xiǎn)背后高利潤的回報(bào)。加之,在我國整體的房地產(chǎn)市場中,很多企業(yè)實(shí)際上并不具備強(qiáng)有力的企業(yè)管控能力,僅僅基于利潤因素,盲目開發(fā)項(xiàng)目工程,最終導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營艱難,項(xiàng)目開發(fā)遭遇困境。因此,成本管理作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要條件之一,無論是基于對企業(yè)自身的保護(hù),還是對于企業(yè)未來的發(fā)展都意義重大。

    1、企業(yè)成本管理的意義分析

    對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,企業(yè)成本管理的意義主要從以下幾個(gè)方面體現(xiàn),首先是基于股東權(quán)益的保護(hù)方面,其次是基于成本的分析改進(jìn)層面,最后是基于企業(yè)核心競爭力提升方面。

    1.1股東權(quán)益

    對于企業(yè)而言,股東的投資無疑是企業(yè)發(fā)展的重要源動力,也是企業(yè)擴(kuò)大的主要資金鏈條,而股東投資本身的目的是為了獲取更大的利益。因此,對于股東而言,自身的經(jīng)濟(jì)權(quán)益保障極為重要。只有保障了股東權(quán)益,股東才會擴(kuò)大投資,不斷提高企業(yè)可使用資金,提升企業(yè)價(jià)值并實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)[1]。而基于企業(yè)成本管理理念,能夠幫助企業(yè)在運(yùn)營過程中,有效地控制和降低的各方面成本,并基于企業(yè)整體的發(fā)展,在開發(fā)過程中對于一些不必要的開支上做成本的管理,確保資金的有效運(yùn)用,更進(jìn)一步提高股東權(quán)益。

    1.2成本分析改進(jìn)

    成本是產(chǎn)生利潤的基礎(chǔ),對于成本進(jìn)行分析并制定有效的改進(jìn)措施是實(shí)現(xiàn)利潤最大化的必要條件,而實(shí)現(xiàn)成本的有效分析,需要在成本管理過程中以成本控制作為基礎(chǔ),對于企業(yè)現(xiàn)有的成本管理過程進(jìn)行評估和判斷,根據(jù)現(xiàn)有成本管理過程中發(fā)現(xiàn)的問題,找出能夠提高利潤,降低成本的關(guān)鍵因素,進(jìn)而完成對于成本的基本分析。從而實(shí)現(xiàn)成本管理的PDCA循環(huán),不斷積累成本管理經(jīng)驗(yàn),幫助企業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),促進(jìn)企業(yè)在后期有快速發(fā)展空間。

    1.3競爭力

    對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場競爭而言,企業(yè)與企業(yè)之間主要是通過核心競爭力的比拼來獲取市場資源,逐步做大做強(qiáng)。而所謂核心競爭力,最重要的要素之一就是企業(yè)自身的運(yùn)營與管理狀況。只有建立在這一基礎(chǔ)上,企業(yè)才能夠在不同的市場環(huán)境和政策中,實(shí)現(xiàn)有效的轉(zhuǎn)變,并積極應(yīng)對不斷變化的外部環(huán)境。無論是基于短期還是長期發(fā)展都能夠獲取到一定的利益。借助成本管控,企業(yè)能夠?qū)τ谧陨淼倪\(yùn)營與管理有基礎(chǔ)了解,從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)和提高成本方面的運(yùn)營水平,通過自身運(yùn)營水平與市場整體水平的對比,尋找房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢,逐漸實(shí)現(xiàn)自身的合理調(diào)整,緊跟市場發(fā)展節(jié)奏。

    2、現(xiàn)階段成本管理過程中的問題分析

    現(xiàn)階段在房地產(chǎn)行業(yè)中,就成本管理方面而言,主要存在以下幾個(gè)方面的共

    性問題。首先是權(quán)責(zé)利三者之間的界限不明晰,其次是質(zhì)量與利潤的不平衡發(fā)展,再次是關(guān)于工程目標(biāo)與成本之間的不均衡,最后是管控過程中對于人員管理的缺失。

    2.1權(quán)責(zé)利界限模糊

    在一個(gè)基礎(chǔ)的項(xiàng)目開發(fā)過程中,通常需要將權(quán)利、責(zé)任、利益的界限進(jìn)行清楚的劃分,才能夠保證項(xiàng)目開發(fā)過程中,三者之間建立起高效與良性的互動和支出,最終確保項(xiàng)目的高效率和高質(zhì)量完成。然而,在實(shí)際的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中,最突出的共性問題就是關(guān)于成本管理的權(quán)利責(zé)任模糊不清,房地產(chǎn)企業(yè)過度的追求利益和規(guī)模,追求營銷效果和市場表現(xiàn),忽視了對成本責(zé)任的分?jǐn)?,?dǎo)致公司內(nèi)部各部門都在考慮增加成本來達(dá)到既定的目標(biāo),成本管理責(zé)任集中由單一部門承擔(dān),成本管理的目標(biāo)主要關(guān)注在建筑安裝工程支出上。最終導(dǎo)致成本管理失效,影響到企業(yè)自身的運(yùn)轉(zhuǎn)與發(fā)展。除此之外,很多企業(yè)雖然形成了基礎(chǔ)的成本管理體系,但是在成本管理體系中,卻沒有有效地融入問責(zé)制度,導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)成本管理問題后,各個(gè)部門及人員之間“踢皮球”,問題無法得到落實(shí)和有效解決,也無法實(shí)現(xiàn)相同問題在以后項(xiàng)目中的改進(jìn),嚴(yán)重影響成本管理效果,同時(shí)應(yīng)影響到項(xiàng)目總體的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

    2.2忽視質(zhì)量成本

    成本管理不僅僅是對于利潤的管理,還包括對于項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理,很多房地產(chǎn)企業(yè)只重視利益而忽視了對于質(zhì)量的基礎(chǔ)管理,目光短淺,只期望從項(xiàng)目中獲取短期利益,而忽視企業(yè)發(fā)展需要長期利益不斷的支撐,才能夠在市場競爭中生存。因此,在實(shí)際的市場氛圍中,經(jīng)常會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目由于質(zhì)量、資金等問題,造成停工、查處、返工等現(xiàn)象,完工日期一拖再拖,造成了非常嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)影響,同時(shí)也產(chǎn)生比較惡劣的社會影響。還有部分企業(yè),錯(cuò)誤認(rèn)知了利益成本與質(zhì)量成本的關(guān)系,認(rèn)為兩者之間存在對立關(guān)系。而實(shí)際工作中,項(xiàng)目質(zhì)量是成本投入的前提,而質(zhì)量成本的保障,是后續(xù)長期經(jīng)濟(jì)利益的核心,兩者是相互依存的關(guān)系,只重視其一或錯(cuò)誤地看待兩者之間的關(guān)系,都是當(dāng)下企業(yè)成本管理中存在的共性問題之一。

    2.3忽視工期成本

    本文所指的工期成本,主要是以單個(gè)項(xiàng)目工程為主,以項(xiàng)目工程的工期目標(biāo)為主,在整個(gè)目標(biāo)范圍內(nèi)所產(chǎn)生的費(fèi)用都可以看作是工期成本的組成部分。工期成本是確保項(xiàng)目有序進(jìn)行,并保障項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵。然而,當(dāng)下很多房地產(chǎn)企業(yè)都忽視了工期成本,越過工期成本直接進(jìn)行質(zhì)量成本和人員的管理,導(dǎo)致工程進(jìn)度缺乏成本上的有效管控,很容易出現(xiàn)揠苗助長的情況。除此之外,對于工期成本的忽視,還容易致使延期交房引起的違約金、工程延期導(dǎo)致的企業(yè)資金成本的大幅提高,甚至因工期延誤導(dǎo)致的部分社會影響,繼而出現(xiàn)高成本低效益的情況,并不利于企業(yè)的長期發(fā)展。

    2.4員工的管理

    還有一個(gè)共性問題表現(xiàn)在對于企業(yè)員工的基礎(chǔ)管理上,很多企業(yè)雖然比較重視對于成本、資金、企業(yè)核心競爭力的把控,但是卻忽視了對于企業(yè)內(nèi)部員工的基礎(chǔ)管理。實(shí)際上,對于員工的管理和把控,也是成本管理中的一個(gè)重要內(nèi)容。對于企業(yè)而言,員工首先只有各司其職,才能夠發(fā)揮出最大的作用,然后在各司其職的基礎(chǔ)上,具有一定的團(tuán)隊(duì)合作意識,才能夠較好的進(jìn)行成本管理核算。以單一項(xiàng)目為例,設(shè)計(jì)部門主要負(fù)責(zé)關(guān)于設(shè)計(jì)的內(nèi)容,而施工部門則是建立在設(shè)計(jì)部門已設(shè)計(jì)完成的相關(guān)內(nèi)容上,制定并開展相關(guān)的工期內(nèi)容[3]。在職責(zé)內(nèi)容上,兩者之間是相對獨(dú)立的,但是在實(shí)際操作過程中,基于一些現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)和因素,可能存在一定的設(shè)計(jì)問題或現(xiàn)實(shí)施工問題,需要兩個(gè)部門進(jìn)行協(xié)商完善,以達(dá)到更加合理的設(shè)計(jì)和建設(shè)結(jié)果。這個(gè)過程,實(shí)際上就是借助團(tuán)隊(duì)合作概念,實(shí)現(xiàn)對于成本預(yù)算的基本控制,即成本管理的一部分。

    3、改善問題的有效策略分析

    基于上文中提到了關(guān)于當(dāng)前制度管理存在的共性問題,在策略分析上,也從四個(gè)方面入手,即從制度管理、招投標(biāo)過程、工期成本控制以及人員素質(zhì)四個(gè)方面來進(jìn)行策略分析。

    3.1制度管理

    制度管理的策略又分為三個(gè)部分,首先,制度管理必須是合規(guī)合法的,即要依法完善制度管理體系[4]。如在進(jìn)行單個(gè)項(xiàng)目工程的開展前,首先要進(jìn)行詳細(xì)合法的合同文本的制定與簽署。在這個(gè)階段,應(yīng)當(dāng)著重強(qiáng)調(diào)合同文本中的各項(xiàng)條款,尤其是關(guān)于不同環(huán)節(jié)中一些比較復(fù)雜內(nèi)容的具體表達(dá),避免對方運(yùn)用“語言游戲”,通過合同漏洞獲取不合理利益。對于工期、成本等,要進(jìn)行有范圍的明確規(guī)范,從根本上杜絕一些哄抬成本,延誤工期的情況出現(xiàn),避免最終影響到項(xiàng)目質(zhì)量與企業(yè)發(fā)展。其次是基于合法的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)制度管理的建立,建立的內(nèi)容包括在上文中提到的,關(guān)于權(quán)責(zé)利的明確劃分與規(guī)范,確保責(zé)任與獎(jiǎng)勵(lì)懲罰制度能夠與個(gè)人對號,逐一落實(shí),有章可循。在建立后,最后需要確保制度能夠落實(shí)到位,尤其是關(guān)于落實(shí)過程中審計(jì)工作的進(jìn)行,如在進(jìn)行一些相關(guān)材料的采購時(shí),通常是由企業(yè)的采購部門獨(dú)立完成,但是市場中不同質(zhì)量的材料價(jià)位差距較大,因此很容易出現(xiàn)“額外成本”,在此過程中,企業(yè)要加強(qiáng)審計(jì)工作,避免或降低這些“額外成本”的出現(xiàn),并對預(yù)購材料的質(zhì)量進(jìn)行合理的審查。在工程前期,做好質(zhì)量監(jiān)管工作,從源頭打下基礎(chǔ),為后期項(xiàng)目質(zhì)量、管理工作的開展都奠定良好的基礎(chǔ)。

    3.2招投標(biāo)上

    招投標(biāo)工作是項(xiàng)目能夠有序開展的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié),基于招投標(biāo)工作的管理,也要從三個(gè)方面進(jìn)行,首先是關(guān)于招標(biāo)管理流程及體系規(guī)范化,在保證招標(biāo)管理流程合法合規(guī)的前提下,盡最大限度的保證招標(biāo)采購流程和體系符合公司的利益,建立起標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件范本、標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)評選辦法、標(biāo)準(zhǔn)的合同文本,并確保各項(xiàng)內(nèi)容之間協(xié)同配合,高效嚴(yán)密無漏洞。其次是要建立對供應(yīng)商的考察和篩選機(jī)制,明確供應(yīng)商的入門標(biāo)準(zhǔn),建立嚴(yán)格的審核機(jī)制,確保供應(yīng)商的質(zhì)量。對入圍的供應(yīng)商進(jìn)行實(shí)地的考察,部分供應(yīng)商為了利益,可能會存在擴(kuò)大或虛假文件材料的提供的現(xiàn)象。通過對同類型供應(yīng)商的考察,除了對潛在供應(yīng)商的深入了解外,也能實(shí)現(xiàn)對供應(yīng)商的有效比對,擇優(yōu)選擇[5]。最后就是關(guān)于中標(biāo)的相關(guān)問題。企業(yè)必然是追求經(jīng)濟(jì)效益與社會效益,因此往往會選擇低價(jià)。但是在選擇的過程中,要考慮到關(guān)于質(zhì)量成本的相關(guān)問題,進(jìn)行基礎(chǔ)估算,在確保質(zhì)量或同等質(zhì)量的情況下,再進(jìn)行低價(jià)選擇,能夠有效控制項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的管理與控制。

    3.3工期成本

    基于工期成本的管控也要從三個(gè)方面入手,首先是進(jìn)行合理的工期規(guī)劃,規(guī)劃過程中,除了合理的安排不同階段下任務(wù)目標(biāo)外,還要考慮到工期對整體項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響,如延期交付的違約、工期延長的資金成本、延期交房的社會品牌影響等。其次,要對于整個(gè)施工過程進(jìn)行監(jiān)控,尤其是基于紀(jì)律和質(zhì)量兩個(gè)方面,要進(jìn)行嚴(yán)抓嚴(yán)打,避免個(gè)別人偷懶,應(yīng)付差事,導(dǎo)致工程存在質(zhì)量問題和安全隱患。同時(shí)還需嚴(yán)格把控,對于材料、時(shí)間產(chǎn)生的浪費(fèi),確保責(zé)任落實(shí)到個(gè)人,出現(xiàn)問題就通過責(zé)任劃分,進(jìn)行獎(jiǎng)懲處理。最后是進(jìn)行有效施工管理,要求施工過程中,無論是人力物力,還是成本材料都應(yīng)當(dāng)確保其發(fā)揮最大作用,物盡其用,合理有效,且有計(jì)劃、有順序的完成。

    3.4人員素質(zhì)

    人員素質(zhì)的提升實(shí)際上是企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)高度重視并獨(dú)立完成與強(qiáng)化的內(nèi)容,尤其是對于不同崗位而言,定期、定時(shí)、定點(diǎn)的開展企業(yè)文化和技術(shù)職能的培訓(xùn),當(dāng)下經(jīng)濟(jì)新形勢,市場競爭激烈,企業(yè)員工作為企業(yè)競爭力的一部分,不進(jìn)則退。只有員工不斷進(jìn)步,才能夠確保企業(yè)不斷進(jìn)步。除此之外,企業(yè)應(yīng)當(dāng)對于內(nèi)部員工進(jìn)行篩選,不看重員工資歷,而看重員工能力,能者多勞,按勞分配,充分調(diào)動員工的工作積極性,才能確保企業(yè)內(nèi)部具有強(qiáng)大的學(xué)習(xí)力和凝聚力,共同推動企業(yè)的發(fā)展。

    結(jié)語:

    綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)絕對不是一個(gè)圍繞短期利益發(fā)展的企業(yè),整體的行業(yè)發(fā)展前景十分寬闊,尤其是基于新經(jīng)濟(jì)形勢下,發(fā)展存在更多的多樣性。如何不斷提高自身的核心競爭力,實(shí)現(xiàn)有效的成本管控,最大程度優(yōu)化企業(yè)管理,實(shí)現(xiàn)高效發(fā)展是關(guān)鍵。作為推動企業(yè)在激烈市場競爭環(huán)境中發(fā)展的動力,成本管理的運(yùn)用,能夠?yàn)槠髽I(yè)獲取更多的市場經(jīng)濟(jì)效益和社會效益,重要性可見一斑,對其的探述也將圍繞其發(fā)展持續(xù)進(jìn)行。

    參考文獻(xiàn):

    [1]邱水英,隋迎兄,饒君.加強(qiáng)新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)成本管理的方法[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2017(04):152-153.

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    [5]劉麗.淺析房地產(chǎn)成本目標(biāo)管理研究[J].福建建材,2013(02):112-113.

    [6]楊燦燦.對房地產(chǎn)成本管理的探討[J].江蘇商報(bào)·建筑界,2013(23):20-20.

    作者簡介:

    張紅賓,男,1984年2月3日,河南新鄉(xiāng)人,鄭州大學(xué)本科學(xué)歷,中級經(jīng)濟(jì)師職稱,國家注冊一級建造師,注冊造價(jià)工程師。主要從事工程建設(shè)領(lǐng)域和房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的造價(jià)和成本管理工作,招標(biāo)采購體系化管理工作。研究方向:工程建設(shè)和房地產(chǎn)成本及合約管理方向。

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