淺析審查長泰縣居住區(qū)修建性詳細規(guī)劃設(shè)計方案的若干問題

邱志慧

摘 ? 要：修建性詳細規(guī)劃一般是以控制性詳細規(guī)劃及規(guī)劃設(shè)計條件為依據(jù)，用以指導(dǎo)各項建筑工程設(shè)計和施工的規(guī)劃設(shè)計。本文根據(jù)筆者多年從事居住區(qū)修建性詳細規(guī)劃方案審查經(jīng)驗，探討修建性詳細規(guī)劃方案在規(guī)劃審查中存在的問題及解決辦法，與廣大建設(shè)單位、設(shè)計進行交流，同時希望建設(shè)單位在報批修建性詳細規(guī)劃方案中，能提高其編制質(zhì)量，加快審批進度，縮短報批時間。

關(guān)鍵詞：居住區(qū) ?修建性詳細規(guī)劃方案 ?審查

中圖分類號：TU984 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1674-098X（2019）02（c）-0148-02

居住區(qū)修建性詳細規(guī)劃方案內(nèi)容一般由三部分組成，主要包括總平面規(guī)劃（包括豎向、交通規(guī)劃）、單項及綜合工程管網(wǎng)規(guī)劃和建筑單體設(shè)計等。本文主要簡述長泰縣在審查規(guī)劃方案時審批依據(jù)、審批要點，在審查方案中存在的問題，提出解決問題的方法。

1 ?審批主要依據(jù)

（1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。

（2）配套的行政法規(guī)與規(guī)章及規(guī)范性文件如《福建省實施<中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法》、《城市規(guī)劃強制性內(nèi)容規(guī)定》、《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》等。

（3）技術(shù)標準、技術(shù)規(guī)范。

如《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》、《<福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定>漳州市中心城區(qū)實施細化規(guī)則》、《長泰縣建設(shè)項目容積率規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》

（4）政府、部分相關(guān)批復(fù)文件。

如《選址意見書》、《國有土地出讓合同》，規(guī)劃設(shè)計條件或土地證和政府會議紀要等建設(shè)項目相關(guān)文件。

（5）上位規(guī)劃。

如總體規(guī)劃、各相關(guān)專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等。

2 ?方案審批要點

2.1 原則性要點

（1）用地情況：上位城市道路規(guī)劃、土地權(quán)屬、用地性質(zhì)（建筑功能符合）、用地紅線范圍（角點坐標）。

（2）規(guī)劃指標：用地面積、計容建筑面積、容積率、綠地率、建筑密度。

2.2 技術(shù)性要點

（1）總平面規(guī)劃：規(guī)劃布局與空間環(huán)境、日照分析、交通組織、出入口設(shè)置、停車配建、公建配套。建筑退讓（用地和道路紅線）、建筑間距等等。

（2）建筑單體設(shè)計：建筑高度與層高、建筑面寬、建筑面積計算等。

（3）豎向與管線設(shè)計：場地與城市道路豎向銜接，管線與市政設(shè)施銜接。

3 ?詳細性規(guī)劃審查存在的問題

3.1 不符合規(guī)劃要求

在市場經(jīng)濟條件下，特別是房地產(chǎn)項目，建設(shè)單位為了追求最大利益，在規(guī)劃設(shè)計師，不顧規(guī)劃設(shè)計條件的約定，隨意突破指標，美其名曰突破是為了提高規(guī)劃方案的質(zhì)量，讓不合理成了“合理”化了。規(guī)劃設(shè)計條件是編制修建性詳細規(guī)劃方案的靈魂，其強制性指標是不能突破，如容積率、綠地率、建筑密度、建筑高度等等。特別是容積率需嚴把其上、下限，不可突破。

3.2 編制深度不夠

編制深度不夠也是審查文本時普遍存在的問題，由于建設(shè)單位為了項目快速推進，給設(shè)計人員設(shè)計方案的時間遠遠不夠，設(shè)計人員為了完成節(jié)點任務(wù)加班加點、通宵設(shè)計，致使其設(shè)計質(zhì)量不高、設(shè)計深度不足。就以長泰報批相關(guān)規(guī)劃文本來說，具體表現(xiàn)為文本篇章凝亂，文本內(nèi)容不完整，內(nèi)容前后不一致，總平圖表達不清楚、不清晰，特別是對市政管線篇章應(yīng)付了事，表述不具體，無其深度可言。這對規(guī)劃審查非常不利，審查人員無法從文本中得到該有的信息，從而影響了建設(shè)單位的報建進度。因此設(shè)計人員在圖紙設(shè)計上應(yīng)表達清楚，內(nèi)容完整，盡量提供更多的信息給審圖者。讓審圖人員能在有限的時間內(nèi)熟悉設(shè)計內(nèi)容，從而也加快審圖進度，為項目報建爭取更多的時間。

3.3 與法律法規(guī)及技術(shù)規(guī)定打“擦邊球”

偷面積或預(yù)留改變建筑功能是建設(shè)單位樂而為之之事，是建設(shè)單位為今后營銷做準備，突出其賣點。建設(shè)單位會把偷面積的理念告訴設(shè)計人員，設(shè)計人員則會在架空層、飄窗、花架、結(jié)構(gòu)加強板、附屬構(gòu)筑物、各種縷空及封閉空間等設(shè)計中大做文章，滿足建設(shè)單位的意圖。例如，在長泰A項目，報審的初稿文本其用地面積22787m2，容積率為1.2，建筑密度可達到設(shè)計達到31.59%，平均層數(shù)為5層，用地范圍內(nèi)排滿建筑物，無一處集中綠地，按筆者的經(jīng)驗，容積率為1.2項目，建筑密度32%，則層數(shù)約為3.5層就能滿足要求，可其平均層數(shù)能建5層，存在這現(xiàn)象就是建設(shè)單位存在偷面積的現(xiàn)象很嚴重。偷來的面積不占容積率指標，也不做房屋產(chǎn)權(quán)登記，對政府而言減少了土地收入和稅收，對購房者而言建設(shè)過程中也無政府監(jiān)督，若存在質(zhì)量問題也很難維權(quán)。因此在審核文本時，應(yīng)重點審核是否存在偷面積行為。

4 ?采取的措施

一是建設(shè)單位在報批規(guī)劃方案時，應(yīng)同時提供第三方測繪報告及第三方日照報告成果，審核人員應(yīng)根據(jù)第三方報告成果對方案進行對比審核，發(fā)現(xiàn)問題及時與設(shè)計單位及第三方單位進行溝通解決，從而避免各項指標超規(guī)劃設(shè)計條件的要求。二是我縣及時出地方技術(shù)文件如：《長泰縣建設(shè)項目容積率規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》，對省技術(shù)規(guī)定進一步細化補充，其中對采光井，結(jié)構(gòu)加強板及主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的附屬構(gòu)筑物建設(shè)要求都做了具體規(guī)定，從而杜絕偷面積行為發(fā)生。三是工作人員加強業(yè)務(wù)交流。單位會派工作人員到上一級單位進行學(xué)習交流，對工作人員定期培訓(xùn)。單位內(nèi)部每逢周一晚上進行業(yè)務(wù)交流，把一周來審查文本中的難點、要點進行業(yè)務(wù)探討，尋找更好的解決方法，提高工作人員的業(yè)務(wù)水平。

5 ?意見及建議

5.1 健全法律法規(guī)及技術(shù)規(guī)定

地方政府應(yīng)在福建省城市管理技術(shù)規(guī)定指導(dǎo)下結(jié)合地方實際情況及特點對省規(guī)進行細化編制，完善其技術(shù)依據(jù)，讓建設(shè)單位無法鉆空子，從而提高規(guī)劃的品質(zhì)。

5.2 加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升設(shè)計人員業(yè)務(wù)水平

設(shè)計單位應(yīng)不定時進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟讀法律法規(guī)，互相進行業(yè)務(wù)交流，提升設(shè)計水平，也應(yīng)穩(wěn)定人才，減少人才流失，避免一個項目因人才流失而由多個設(shè)計人員來接手完成。同時建設(shè)單位應(yīng)加強與審查人員溝通，避免設(shè)計突破規(guī)劃要求。

5.3 審查人員應(yīng)注重規(guī)劃文本原則性問題，公平、公正進行文本審查

在審查文本時，審查人員應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)定、上位規(guī)劃及規(guī)劃設(shè)計條件進行審查，對強制性指標，必須嚴格把關(guān)，不得做任何的突破，若發(fā)現(xiàn)不合理問題，應(yīng)及時與建設(shè)單位進行溝通協(xié)調(diào)，并要求其更改。在審查時應(yīng)注重維護公共利益，對建筑規(guī)劃用地是否超越用地紅線等進行審查，如有項目應(yīng)地形原因而使小區(qū)道路，擋土墻及護坡，消防登高場地超越用地紅線，則應(yīng)其改正，避免造成非法占地。

5.4 建設(shè)單位應(yīng)合理安排工程設(shè)計進度

建設(shè)單位應(yīng)給設(shè)計人員充足思考、設(shè)計時間，使設(shè)計出來的產(chǎn)品質(zhì)量得到保證，避免設(shè)計時間匆忙，而造成設(shè)計出的成果質(zhì)量不高，甚至突破規(guī)劃要求;更不能明示暗示設(shè)計單位設(shè)計出的成果不符合法律法規(guī)及技術(shù)規(guī)定要求。

6 ?結(jié)語

本文以規(guī)劃審查中存在的問題進行探討，希望建設(shè)單位及設(shè)計單位在編制過程中應(yīng)對規(guī)劃方案進行合理分析，從而更好提升規(guī)劃方案整體的合理性、科學(xué)性及可靠性。

參考文獻

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