全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)的實(shí)踐探索

侯曉云

摘要：改革開放四十年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)了各行各業(yè)的迅速崛起和騰飛。物業(yè)企業(yè)作為伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展而衍生出來的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)企業(yè)，從新興逐步走向成熟。自從取消物業(yè)資質(zhì)等級(jí)后，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入門檻日趨降低，市場(chǎng)環(huán)境快速變化加劇了行業(yè)內(nèi)同業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)，人們對(duì)于高品質(zhì)、差異化生活需求逐漸提高，物業(yè)企業(yè)正處于高成本、低效率、低盈利發(fā)展階段，其當(dāng)務(wù)之急需要轉(zhuǎn)變自身的管理狀態(tài)，調(diào)整管理結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新管理理念，提升管理水平。預(yù)算管理是現(xiàn)代企業(yè)管理的重要組成部分，也是有效擴(kuò)大企業(yè)利潤(rùn)的措施之一。本文研究物業(yè)企業(yè)對(duì)于全面預(yù)算管理的應(yīng)用，從全面預(yù)算管理特點(diǎn)角度出發(fā)，分析物業(yè)企業(yè)在運(yùn)用全面預(yù)算管理方面的關(guān)鍵性問題，并闡述具體的應(yīng)用實(shí)踐。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè);全面預(yù)算管理;應(yīng)用實(shí)踐

所謂的全面預(yù)算管理，主要是通過預(yù)算管理手段，整合企業(yè)所掌握的財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源，對(duì)企業(yè)的資源信息進(jìn)行分析評(píng)估，強(qiáng)化預(yù)算控制和配置企業(yè)內(nèi)外部資源，以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展統(tǒng)籌管理的目的。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中，物業(yè)管理逐漸成為綜合性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類型。但目前情況下，物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)還處于初步發(fā)展階段，其采取的管理模式是對(duì)其他行業(yè)的簡(jiǎn)單復(fù)制，管理流程也呈現(xiàn)出粗放狀態(tài)。為了滿足市場(chǎng)發(fā)展需求，不斷提升物業(yè)企業(yè)的綜合實(shí)力，物業(yè)企業(yè)需要從全面預(yù)算管理的角度出發(fā)，注重對(duì)內(nèi)外部資源的合理調(diào)配，利用有效管理手段實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身利益最大化。

一、全面預(yù)算管理對(duì)物業(yè)企業(yè)管理的特點(diǎn)

物業(yè)企業(yè)是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中所衍生出來的服務(wù)型企業(yè)，其主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包含了項(xiàng)目籌備期間向開發(fā)商提供現(xiàn)場(chǎng)安全秩序維護(hù)及保潔服務(wù)，開發(fā)項(xiàng)目交付后運(yùn)維期間向業(yè)主提供車位管理服務(wù)、公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)服務(wù)、日常保潔管理服務(wù)、物業(yè)特約服務(wù)等，而物業(yè)企業(yè)的主要收入也是從上述幾個(gè)方面所獲取的。物業(yè)企業(yè)本身具有業(yè)務(wù)項(xiàng)目單一且客戶數(shù)量相對(duì)固定的特點(diǎn)，其與客戶之間的關(guān)系是依靠合同委托的形式來達(dá)成的，合同中明確了固定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)品質(zhì)等。而在整個(gè)服務(wù)環(huán)節(jié)中，物業(yè)費(fèi)收繳率成為評(píng)判物業(yè)服務(wù)業(yè)主滿意度、衡量物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況的標(biāo)準(zhǔn)，甚至直接關(guān)系到物業(yè)企業(yè)能否生存和發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)。物業(yè)企業(yè)屬于輕資產(chǎn)、重人工、高成本的勞動(dòng)密集型企業(yè)，所開展的全面預(yù)算管理應(yīng)著重于對(duì)人工成本的控制及穩(wěn)態(tài)的現(xiàn)金流入的特點(diǎn)。在開展全面預(yù)算管理期間，物業(yè)企業(yè)遵循謹(jǐn)慎性原則，注重對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)，并且其在獲得稅務(wù)機(jī)構(gòu)認(rèn)可的同時(shí)，以成本多采用權(quán)責(zé)發(fā)生制、收入多采用收付實(shí)現(xiàn)制的方式來保障現(xiàn)金流的充足[1]。例如，其對(duì)住宅區(qū)、公寓樓、商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓等業(yè)態(tài)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)綜合管理，提供相關(guān)的服務(wù)。物業(yè)企業(yè)又屬于新型服務(wù)型企業(yè)，通過自有管理員工加部分崗位服務(wù)外包的形式，鑄造第三方服務(wù)型產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，人工成本的節(jié)約和控制成為物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理階段的主要方向。

二、物業(yè)企業(yè)的全面預(yù)算管理的關(guān)鍵問題

（一）預(yù)算目標(biāo)脫離戰(zhàn)略目標(biāo)

物業(yè)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理過程中，需要制定相應(yīng)的預(yù)算管理目標(biāo)。但如果物業(yè)企業(yè)所制定的預(yù)算目標(biāo)脫離實(shí)際，超出企業(yè)本身的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)所對(duì)應(yīng)發(fā)展能力，那么將無法應(yīng)對(duì)企業(yè)發(fā)展階段可能遭遇的未知突發(fā)狀況。例如，可能出現(xiàn)大范圍的人員流動(dòng)，可能會(huì)涉及新的物業(yè)服務(wù)、新技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)的沖擊等。這些會(huì)造成財(cái)務(wù)投入預(yù)算與實(shí)際業(yè)務(wù)投入存在差異性，繼而無法按預(yù)期目標(biāo)有效實(shí)施預(yù)算管理。而在此過程中，為全面預(yù)算管理所投入的大量人力、物力和財(cái)力也將出現(xiàn)部分資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，最終使全面預(yù)算管理流于形式。為全面有效執(zhí)行預(yù)算管理，物業(yè)企業(yè)需要保障預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性，同時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，不斷地調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)和預(yù)算目標(biāo)，確保預(yù)算編制的合理性，保障預(yù)算管理的控制與執(zhí)行效果。

（二）超支現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)

物業(yè)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過程中往往對(duì)于成本費(fèi)用的管控缺乏有效的機(jī)制，超支成為了常態(tài)，通常在展開KSF、KPI評(píng)價(jià)的時(shí)候才會(huì)被發(fā)現(xiàn)。物業(yè)企業(yè)所存在的超支情況通常主要表現(xiàn)在如下方面。一是在預(yù)算編制環(huán)節(jié)，物業(yè)企業(yè)并未對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)的合理性加以充分驗(yàn)證從而發(fā)揮出預(yù)算管理真正的價(jià)值與作用，其在編制某項(xiàng)成本費(fèi)用預(yù)算時(shí)，往往由對(duì)業(yè)務(wù)不熟悉的人員參與預(yù)算編制，預(yù)算編制缺乏依據(jù);同時(shí)，物業(yè)企業(yè)預(yù)算的編制往往自上而下下達(dá)指標(biāo)，預(yù)算編制脫離實(shí)際從而造成預(yù)算與實(shí)際脫節(jié)，預(yù)算缺乏剛性和柔性;加上預(yù)算執(zhí)行缺少相應(yīng)的審批環(huán)節(jié)，依托于單位領(lǐng)導(dǎo)單方面的審批同意，越過了預(yù)算指標(biāo)審核這一環(huán)節(jié)[2]。二是物業(yè)企業(yè)將預(yù)算管理的執(zhí)行，交托于財(cái)務(wù)部門，而財(cái)務(wù)部門則根據(jù)現(xiàn)金流的情況，開展相應(yīng)的預(yù)算管理情況匯報(bào)。但事實(shí)上，全面預(yù)算管理工作是以業(yè)務(wù)預(yù)算為起點(diǎn)，預(yù)算涉及到公司所有部門以及全體人員，單純的交托給財(cái)務(wù)部門，無法實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)企業(yè)進(jìn)行有效的全面預(yù)算管理，背離了全面預(yù)算的初衷而且財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，常常會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)部門對(duì)于業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)精準(zhǔn)掌握不足、信息延時(shí)或錯(cuò)誤錄入的情況，從而使得預(yù)算超出預(yù)期計(jì)劃的情況時(shí)有發(fā)生。

三、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理具體應(yīng)用實(shí)踐

（一）分解全面預(yù)算管理

物業(yè)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理時(shí)需要先對(duì)其進(jìn)行分解。首先，明確預(yù)算管理的總體目標(biāo)，也就是了解企業(yè)整體的預(yù)算目標(biāo)規(guī)劃，將企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)作為預(yù)算目標(biāo)制定的依據(jù)，然后根據(jù)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方案初步確定年度預(yù)算目標(biāo)。企業(yè)需要明確自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的具體情況對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以便于將預(yù)算目標(biāo)作為今后對(duì)員工考核的指標(biāo)。其次，企業(yè)在制定總體預(yù)算管理目標(biāo)后，也需要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的目標(biāo)進(jìn)行明確，即將總體目標(biāo)分解為具體目標(biāo)。將單個(gè)項(xiàng)目作為目標(biāo)分解的起始點(diǎn)，再根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，以及年度預(yù)算目標(biāo)，完成分目標(biāo)的制定，結(jié)合整體的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制定出具體的分目標(biāo)，在此基礎(chǔ)之上，提出經(jīng)營(yíng)考核的具體指標(biāo)[3]。最后，企業(yè)需要明確各單個(gè)項(xiàng)目及總部各職能部門各自具體的預(yù)算目標(biāo)，并對(duì)其進(jìn)行橫向、縱向的分解。將年度管理總目標(biāo)作為其預(yù)算目標(biāo)制定的依據(jù)，根據(jù)項(xiàng)目的不同類型以及發(fā)展的不同階段，制定具有差異化的預(yù)算目標(biāo)，保證預(yù)算目標(biāo)符合全面預(yù)算考核的要求，使其成為物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算考核的指標(biāo)依據(jù)。

（二）健全全面預(yù)算管理

物業(yè)企業(yè)需要構(gòu)建完善的預(yù)算管理體系。物業(yè)企業(yè)作為綜合性服務(wù)企業(yè)，其經(jīng)過長(zhǎng)期的發(fā)展已經(jīng)涉及了多種業(yè)務(wù)類型，即便是其從事的是同一種業(yè)務(wù)類型，在不同的階段，該業(yè)務(wù)的管理特點(diǎn)也存在差異性。而且當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的硬件設(shè)施不健全，要提升物業(yè)企業(yè)的管理水平，就需要健全預(yù)算管理體系，將企業(yè)的發(fā)展框架作為主要的參考依據(jù)，明確企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，從而保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及成本費(fèi)用預(yù)算編制的準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)。

在經(jīng)營(yíng)收入的預(yù)算方面，物業(yè)企業(yè)需要考慮到車位管理服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地租金以及綜合服務(wù)費(fèi)等物業(yè)增值服務(wù)方面的收入預(yù)算，控制上述三個(gè)方面的內(nèi)容，將其融入到預(yù)算編制當(dāng)中。在經(jīng)營(yíng)成本的預(yù)算方面，物業(yè)企業(yè)需要著重對(duì)成本預(yù)算的編制，將其工作流程作為主要的出發(fā)點(diǎn)，計(jì)算人工成本的同時(shí)也需要對(duì)公共設(shè)施維護(hù)、秩序維護(hù)、園區(qū)綠化以及辦公費(fèi)用等方面的成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，將優(yōu)化崗位設(shè)置作為資源控制的主要導(dǎo)向，切實(shí)制定可行性較高的管理服務(wù)方案，以一人多崗的方式達(dá)成控制人工費(fèi)用的目的，以一崗多能的方式實(shí)現(xiàn)控制其他資源成本的目的。物業(yè)企業(yè)預(yù)算在預(yù)算編制階段注重對(duì)設(shè)備檔案的完善，尤其是明確設(shè)備維護(hù)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，使得設(shè)備維護(hù)成本預(yù)算也能符合預(yù)算管理的相關(guān)要求。在目標(biāo)利潤(rùn)達(dá)成方面，物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展階段是以追求利潤(rùn)為最終目的。而全面預(yù)算管理實(shí)施也是以利潤(rùn)為最終目標(biāo)的，將利潤(rùn)達(dá)成作為預(yù)算管理的核心內(nèi)容，并將其融入到實(shí)際的預(yù)算編制當(dāng)中，從而為預(yù)算管理指明方向。企業(yè)需要以項(xiàng)目作為基礎(chǔ)，采用合理的經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的有效管理控制。例如，以月度、季度的方式來制定項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行控制，確保項(xiàng)目預(yù)算管理合理化、標(biāo)準(zhǔn)化，使項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)最大化。

四、結(jié)論

對(duì)于物業(yè)企業(yè)來講，全面預(yù)算管理是其管理體系中重要的組成部分，其能夠有效提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理水平，成為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)力。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛狀態(tài)下，物業(yè)企業(yè)獲得更加廣闊的發(fā)展空間，其需要參與到同行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，并充分的發(fā)揮出自身的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)將全面預(yù)算管理作為主要管理模式，在借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)管理理念的基礎(chǔ)之上，構(gòu)建完善的全面預(yù)算管理體系，充分發(fā)揮出企業(yè)資源的價(jià)值與作用，帶動(dòng)企業(yè)在市場(chǎng)中的全面發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

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