“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響研究

陳華

【摘要】? 房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟騰飛和發(fā)展的一個縮影，在經(jīng)歷了多年的蓬勃發(fā)展后，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了新的變革。自2016年5月1日起，“營改增”已覆蓋至全國各行各業(yè)，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，在遇到新問題的同時，也將收獲更多新政策帶來的利好。文章對“營改增”下房地產(chǎn)行業(yè)的稅負變化情況展開研究，并提出相應的稅收籌劃建議，以緩解新政策對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的沖擊，維持房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

【關鍵詞】? ?營改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅負影響

【中圖分類號】? F275? 【文獻標識碼】? A? 【文章編號】? 1002-5812（2019）08-0090-02

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，營業(yè)稅這一曾經(jīng)對我國經(jīng)濟建設發(fā)揮過重要作用的稅種，其重復征稅的弊端日益凸顯。為了重新釋放經(jīng)濟活力，國家對財稅制度進行了改革。出臺“營改增”政策的目的在于通過減少重復征稅降低企業(yè)的稅負壓力，不僅有利于我國稅制向國際化趨同，也有利于提升國民經(jīng)濟的運行效率。“營改增”對于促進供需市場活力，優(yōu)化企業(yè)在投資和財務上的各種決策都可以起到積極的推動作用。

“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響是長遠的，也是重要的。房地產(chǎn)企業(yè)要順勢而為，做好稅收籌劃工作，力求在困局中實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一把雙刃劍。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分把握政策方向并合理利用規(guī)則，不僅能夠有效避免重復征稅，還能夠朝著積極的方向發(fā)展;否則，無法適應新規(guī)則的房地產(chǎn)企業(yè)會在發(fā)展的過程中遇到重重阻力，甚至面臨淘汰出局的可能。本文就“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響展開分析，提出相應的稅收籌劃建議，以期使房地產(chǎn)企業(yè)在面對“營改增”時能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)過渡。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響

（一）產(chǎn)業(yè)鏈中稅負轉(zhuǎn)嫁對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響

隨著“營改增”政策在全國范圍內(nèi)開始實施，房地產(chǎn)行業(yè)在稅負上不可避免地受到了影響，而與房地產(chǎn)行業(yè)有著密切關聯(lián)的建筑、金融以及服務領域的相關行業(yè)，由于處于產(chǎn)業(yè)鏈的前端，也因為“營改增”政策帶來的變化導致稅負水平有了不同程度的提升，為了緩解自身受到的稅負壓力，勢必會想方設法地把稅負盡量多的向下游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。在這樣的情況下，作為產(chǎn)業(yè)鏈下游的房地產(chǎn)行業(yè)，面臨著稅負的變化和壓力，受到了前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。

建筑業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要載體，兩個行業(yè)密不可分，當建筑業(yè)受到稅負的影響比較突出時，也會波及并作用到房地產(chǎn)行業(yè)?！盃I改增”政策明確，對于建筑業(yè)在2016年5月1日之前的老項目進行稅務核算時，可以使用相對簡易的計稅方式，因此稅負也會得到有效削減;“營改增”政策實施后的項目在進行稅務核算和申報時，在扣除進項稅額之后按照10%的增值稅稅率再對銷項稅額進行核算（2019年4月1日起，建筑業(yè)增值稅稅率下調(diào)至9%）。由于建筑業(yè)在施工過程中往往會出現(xiàn)部分人工費用或者管理費用難以獲取增值稅專用發(fā)票的情況，因此造成進項稅額無法足額抵扣，這就使得建筑企業(yè)的稅負在無形中被提高了。為了確保自身利益的最大化，也為了獲取足夠的利潤，部分建筑企業(yè)只能通過隱蔽而合理的方式，將提升的成本和稅負轉(zhuǎn)移給與其關系最為密切的房地產(chǎn)企業(yè)，這也是一些房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之后稅負降不下來的原因之一。

（二）對于房地產(chǎn)企業(yè)建造成本產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在項目的推進過程中需要耗費大量的資金，建設成本中主要涉及材料、人工以及施工費用等，其中建筑材料成本占據(jù)了建筑業(yè)工程結(jié)算成本的六成以上。在建筑材料的選擇上，對于鋼筋、水泥等關鍵材料，房地產(chǎn)企業(yè)會考慮品牌效應，選擇有口碑、有質(zhì)量保障并且能夠提供增值稅專用發(fā)票的大型建材供應商，以確保工程質(zhì)量;在購買輔助材料時，出于控制成本的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)可能會選擇一些私營業(yè)主或者小規(guī)模納稅人提供的材料，以達到降低成本的目的。由于私營業(yè)主或者小規(guī)模納稅人提供的輔助材料在稅款的繳納上有定額標準，而且無法取得增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)對于這部分稅款難以進行抵扣。這也意味著在“營改增”之后，類似于上述無法抵扣的材料會造成房地產(chǎn)企業(yè)稅負有增無減的情況。

除了建筑材料以外，房地產(chǎn)企業(yè)的另一項大額支出是勞務費用，占據(jù)了工程總耗費的三成左右。大多數(shù)施工人員作為自由擇業(yè)者，并不具備為房地產(chǎn)企業(yè)提供進項稅額抵扣的可能性，不僅提升了房地產(chǎn)企業(yè)的人工成本，還增加了企業(yè)的稅負。

另外，房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本中還包括建筑安裝工程成本，這也意味著建筑安裝的大部分工作會被有資質(zhì)的建筑企業(yè)接管，建筑業(yè)同樣在“營改增”的范疇之內(nèi)，建筑企業(yè)稅負的提升會間接而明顯地體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)上升的成本和費用上。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)賬務處理以及發(fā)票管理產(chǎn)生的影響

“營改增”的實施對于房地產(chǎn)企業(yè)財務方面產(chǎn)生的影響是全方位的，不論是對新稅收政策的解讀，還是新舊稅制的承接過渡，再到發(fā)票的嚴格管理，以及相關業(yè)務的核算，都產(chǎn)生了一系列變化。由于營業(yè)稅的計算方式相對簡單，設置的會計科目并不多，會計核算的過程也比較簡單，房地產(chǎn)企業(yè)能夠比較從容地應對營業(yè)稅的管理工作。但是在新政策下，增值稅的計算方式復雜了很多，同時會計科目的設置也明顯增多，不僅增加了會計核算的難度，還增加了增值稅管理的難度，尤其體現(xiàn)在對增值稅專用發(fā)票的管理上。發(fā)票管理關系著房地產(chǎn)企業(yè)稅負的增減變化，“營改增”改變的不僅是房地產(chǎn)企業(yè)對稅金的會計核算方式，也凸顯了增值稅專用發(fā)票在稅務工作中發(fā)揮的作用。從發(fā)票的開具到認證抵扣，再到稅金的申報繳納，新政策的重大變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了潛在的稅務隱患和風險，并直接影響到企業(yè)的稅負變化乃至國家的稅收，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對增值稅專用發(fā)票的管理更加嚴格和謹慎。

（四）對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和利潤產(chǎn)生的影響

首先，由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設需要經(jīng)歷漫長的周期，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，往往會出現(xiàn)延期付款的情況，因此很難按時從建筑企業(yè)那里獲得增值稅專用發(fā)票，耽誤了進項稅額抵扣的時間，造成企業(yè)的流動資金被占用。另外，當房地產(chǎn)企業(yè)通過墊付資金的方式獲取增值稅專用發(fā)票時，會對企業(yè)的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響，無形中增加了企業(yè)的運營風險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷售方式是預售，當企業(yè)獲得收入時需要及時繳稅。隨著項目建設過程中各種成本的不斷攀升，進項稅額抵扣又無法及時跟進，同樣會對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流造成沖擊。最后，“營改增”可能會導致土地出讓金的增幅下行，地方政府出于財政角度的考慮，必將強化對過往的稅金進行收繳以確保收入，也將影響房地產(chǎn)企業(yè)的短期利潤和現(xiàn)金流。由此可見，“營改增”之初，在多方面因素的共同作用下，房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)不僅要面對資金上出現(xiàn)的壓力，凈利潤也有可能出現(xiàn)下降，將對企業(yè)的進一步發(fā)展產(chǎn)生負面影響。

二、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)采取的應對措施

（一）關注“營改增”的政策變化，爭取政策支持

面對新的政策形勢，房地產(chǎn)企業(yè)一定要具備敏銳的政策洞察力，高度重視“營改增”政策在稅改方面產(chǎn)生的變化并做好相關的解讀工作，協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部與財務部門的配合工作。首先，盡快理清適用于企業(yè)的相關稅收優(yōu)惠政策，尤其是做好稅收優(yōu)惠政策的審查工作，在確保政策能夠發(fā)揮作用的前提下，把握好政策的變化動向，及時做好風險評估工作。其次，仔細研究適用于老項目的過渡性政策，充分發(fā)揮這些政策在房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中能夠帶來的福利。最后，在“營改增”之初，政府會針對企業(yè)可能出現(xiàn)的各種困難為其提供相關的政策扶持，以幫助企業(yè)渡過難關。房地產(chǎn)企業(yè)要把握時機，充分利用過渡性扶持政策帶來的利好，及時向政府申請過渡性稅收優(yōu)惠，或?qū)で筘斦龀?，以緩解暫時的資金壓力。

（二）做好進項稅額抵扣監(jiān)管工作，加強進項稅額的抵扣

國家實施“營改增”的目的是為了緩解企業(yè)的稅負壓力，而降低增值稅稅負最有效的途徑就是做好稅額抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要加強進項稅額抵扣的監(jiān)管力度，還要在運營過程中有效強化和落實進項稅額的抵扣工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要提升財務部門對“營改增”政策的認知，了解上游行業(yè)在房地產(chǎn)項目實施過程中可能出現(xiàn)的稅負轉(zhuǎn)嫁環(huán)節(jié)，與上游行業(yè)溝通交流。特別是在與建筑企業(yè)合作的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要積極做好溝通工作，在平衡彼此利益的前提下，盡量多爭取進項稅額的抵扣額度。其次，在建筑材料供應商的選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)也要認真對待，除了選擇具備資質(zhì)的大型建材供應商，對于輔助材料的供應商，也要盡量選擇具備資質(zhì)的賣家，以確保建筑材料的品質(zhì)。在與這些建材供應商進行合作的過程中，應以能夠取得增值稅專用發(fā)票的合作對象為主，目的是最大限度地實現(xiàn)進項稅額的抵扣。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應對勞務成本進行科學合理的規(guī)劃，通過公開招標的方式，與能夠繳納勞務報酬稅款的正規(guī)勞務企業(yè)展開合作，有效控制建設成本。最后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的推進周期比較長，需要耗費大量的資金，房地產(chǎn)企業(yè)應提前做好全盤項目的納稅統(tǒng)籌，對建設資金和成本進行科學合理的分攤，開展稅負調(diào)控管理工作。對于財務方面的工作，為了降低和避免由于發(fā)票管理不善造成的稅負變化，可以委任可靠的財務人員進行增值稅專用發(fā)票的專項管理。通過及時管控，全面落實，最終實現(xiàn)有效降低企業(yè)建設成本的目的。

（三）更新財務核算模式，提升財務人員專業(yè)技能

面對“營改增”帶來的稅負影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想贏得新的發(fā)展局面，除了關注政策的變化，及時調(diào)整內(nèi)部稅務核算方式，與新的稅收政策保持一致，實現(xiàn)科學納稅;同時應進一步提升企業(yè)財務人員的專業(yè)能力，使其更好地適應“營改增”下的財務工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要透徹了解“營改增”的意義并熟悉新的稅款繳納方式，及時調(diào)整好企業(yè)內(nèi)部的財務制度，使之與稅改的方向保持一致。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要以新的稅制政策為準繩，完善財務核算體系，對業(yè)務工作量進行合理安排，進而實現(xiàn)財務工作的高效運作。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)要組織財務人員對“營改增”政策開展深入學習，熟悉和掌握政策中的惠稅措施;加強涉稅人員的專業(yè)技能培訓，使其掌握“營改增”之后的會計核算方式，通過提高員工的業(yè)務能力確保業(yè)務流程規(guī)范化;加強財務人員的職業(yè)道德教育，明確崗位職責，避免財務人員趁職務之便虛開增值稅發(fā)票所帶來的納稅風險，使企業(yè)項目的運作過程能夠在控制成本的前提下有條不紊地推進。

（四）從財務管理入手，對利潤和現(xiàn)金流變動進行及時監(jiān)控

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過加強對現(xiàn)金流的管理，做好企業(yè)項目的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，對于項目實施過程中產(chǎn)生的成本及付款方式做好準確的預測和評估，從而確保進項稅額的抵扣更為科學合理，避免由于進項稅額無法按時抵扣而導致企業(yè)現(xiàn)金流不足帶來的風險，確保企業(yè)擁有足夠的資金正常運轉(zhuǎn)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應該加強對利潤表和現(xiàn)金流量表的管控，通過不定期地對這兩張表進行匯總，及時發(fā)現(xiàn)問題，在規(guī)避現(xiàn)金流風險的同時，確保企業(yè)在利潤上的收益以及現(xiàn)金流的正常運轉(zhuǎn)。

綜上，實施“營改增”最主要的目的是為企業(yè)減負，在這個過程中可能會出現(xiàn)一些企業(yè)稅負不降反增的情況。面對不利局面，房地產(chǎn)企業(yè)要掌握新政策的變化，科學合理地利用有利措施，提升完善企業(yè)的財務管理工作，充分做好項目稅收籌劃工作，解決企業(yè)在“營改增”之后遇到的瓶頸問題，最大限度地克服“營改增”對自身帶來的沖擊，確保企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。S

【主要參考文獻】

[1] 余淑均.房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅負變化及對企業(yè)影響探討[J].財會通訊，2017，（10）.

[2] 代彩霞.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負影響[J].經(jīng)濟師，2017，（10）.

[3] 譚斯文.全面實施“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J].商業(yè)會計，2018，（01）.