房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控

魏嵐

[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目的是追求自身利潤(rùn)的最大化，但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，各類環(huán)境因素不斷打壓的背景下，有效控制成本、開(kāi)展有效的成本核算房地產(chǎn)企業(yè)是保證經(jīng)濟(jì)效益、提升盈利能力的重要手段。文章圍繞房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控展開(kāi)研究，分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本的組成內(nèi)容及房地產(chǎn)企業(yè)成本核算階段存在的問(wèn)題，并圍繞問(wèn)題有針對(duì)性地提出有效管控的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；管理；效益

[DOI]1013939/jcnkizgsc201913144

成本管理水平直接影響著企業(yè)能否獲取最大化利潤(rùn)，特別是經(jīng)營(yíng)投資規(guī)模巨大、周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，近十年來(lái)，在我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速升溫的背景下，大量資金涌向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化狀態(tài)，加上國(guó)家不斷針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)做出限制性政策的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展、生存都受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始重視成本管理工作，強(qiáng)化成本管理工作，是當(dāng)前降本增效的唯一途徑，也是確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，保持競(jìng)爭(zhēng)力，以求實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)、健康和可持續(xù)發(fā)展的重要前提。

1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)成本的構(gòu)成

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本由管理、籌資成本，前期工程費(fèi)用、土地、建設(shè)安裝費(fèi)用與其它費(fèi)用三類成本組成。

（1）管理、籌資成本費(fèi)用。管理費(fèi)用，即在建筑工程開(kāi)發(fā)階段產(chǎn)生的費(fèi)用，主要涵蓋房屋設(shè)備折舊費(fèi)用、人工費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)、維修費(fèi)用。籌資成本則是站在房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本角度產(chǎn)生的，即房地產(chǎn)企業(yè)同銀行貸款期間產(chǎn)生的費(fèi)用，亦即貸款利息費(fèi)用，這部分費(fèi)用隸屬于統(tǒng)籌成本。

（2）前期工程土地、建筑安裝費(fèi)用。該部分費(fèi)用為房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房屋建筑過(guò)程中所發(fā)生的成本投入，隸屬于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本主體，通常在整個(gè)總成本中占據(jù)比例超過(guò)75%，其中，前期工程費(fèi)用是工程開(kāi)始所消耗的相關(guān)費(fèi)用，例如施工測(cè)繪、勘測(cè)、規(guī)劃等相關(guān)費(fèi)用；土地費(fèi)用涵蓋了土地征用、土地租賃、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及耕地占用、安置拆遷相關(guān)費(fèi)用，建筑安裝費(fèi)用是在房屋建筑開(kāi)發(fā)進(jìn)程中產(chǎn)生的設(shè)施費(fèi)用、人工費(fèi)用、材料費(fèi)用等。

（3）其他費(fèi)用。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)成本中的其他費(fèi)用，通常占項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)費(fèi)用比例15%～20%，涵蓋公共配套、基礎(chǔ)建設(shè)等費(fèi)用，其中公共配套費(fèi)用指開(kāi)發(fā)階段出現(xiàn)的配套項(xiàng)目消耗，例如停車場(chǎng)、學(xué)校、變電站等，基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用為電氣、水費(fèi)、煤氣、道路等相關(guān)費(fèi)用。對(duì)上述三類會(huì)計(jì)成本開(kāi)展核算與管控，是進(jìn)一步降低房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，最大化獲取經(jīng)濟(jì)效益的必要舉措。

2我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中現(xiàn)存的問(wèn)題

（1）成本核算對(duì)象模糊。相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)因自身具備的特殊性，其核算對(duì)象在確定過(guò)程中復(fù)雜程度更高，在確定房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象階段，需要嚴(yán)格結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、設(shè)計(jì)等相關(guān)因素進(jìn)行確定，通過(guò)一個(gè)成本核算對(duì)象，核算出一個(gè)項(xiàng)目的成本。目前，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的成本核算規(guī)則始終處于缺失狀態(tài)，很多企業(yè)開(kāi)展成本核算階段相對(duì)混亂。一些房屋建筑項(xiàng)目都是分期、分批進(jìn)行開(kāi)發(fā)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未針對(duì)分期、分區(qū)成本核算進(jìn)行嚴(yán)格劃分，這就造成在確定成本核算對(duì)象階段存在很大的隨意性，原則上，如果開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，應(yīng)當(dāng)按照開(kāi)發(fā)的期數(shù)，分批確立核算對(duì)象，而多數(shù)企業(yè)將各期的核算對(duì)象歸納為一個(gè)總核算對(duì)象，這種會(huì)計(jì)核算內(nèi)容巨大，科目粗略、成本分配缺乏合理性，同時(shí)一些企業(yè)將原本屬于一個(gè)核算對(duì)象的科目劃分為多個(gè)核算對(duì)象，使得核算工作量擴(kuò)增，核算過(guò)程更加繁瑣，上述這些現(xiàn)象都會(huì)造成會(huì)計(jì)成本核算無(wú)法準(zhǔn)確反映實(shí)際成本水平，成本會(huì)始終處于難以分析、控制的狀態(tài)。

（2）建筑安裝成本虛增問(wèn)題。經(jīng)有關(guān)部門調(diào)查，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然在內(nèi)部控制建設(shè)工作上都十分完善，但是仍然存在少部分企業(yè)在施工成本核算過(guò)程中虛增安裝成本和工程成本，從而達(dá)到減少利潤(rùn)和納稅額度的目的。例如一些企業(yè)在開(kāi)展配套設(shè)施開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)成本核算階段，將一些未完工項(xiàng)目的成本分配到其他已經(jīng)完成的周轉(zhuǎn)房、商品房等成本當(dāng)中，直接造成當(dāng)期安裝成本虛增，當(dāng)期利潤(rùn)下降，這種虛增的方法直接使得企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算信息，無(wú)法有效、真實(shí)地反映出企業(yè)建筑項(xiàng)目的真實(shí)利潤(rùn)和成本費(fèi)用，國(guó)家亦無(wú)法對(duì)企業(yè)開(kāi)展有效的監(jiān)控工作。

（3）成本費(fèi)用記錄粗放。開(kāi)展有效的會(huì)計(jì)成本核算記錄是保證成本核算質(zhì)量的重要內(nèi)容，而我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展會(huì)計(jì)成本核算階段存在很長(zhǎng)的時(shí)間跨度，這一現(xiàn)象直接造成成本核算工作任務(wù)量劇增，同時(shí)一些企業(yè)存在將不同建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用在同一賬本核算反映，這就造成成本費(fèi)用記錄混亂現(xiàn)象。[1]

3有效解決會(huì)計(jì)成本核算與管控問(wèn)題的對(duì)策

（1）明確成本核算對(duì)象。在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行公允表述階段，對(duì)會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象準(zhǔn)確的劃分是必要的基礎(chǔ)因素，在確定會(huì)計(jì)成本和對(duì)象階段，首先應(yīng)對(duì)成本歸集對(duì)象進(jìn)行確立，在核算階段，嚴(yán)格以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程周期進(jìn)程、工程內(nèi)容作為依據(jù)確定核算對(duì)象，其次將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目依據(jù)類別劃分為多個(gè)子項(xiàng)，再在各個(gè)子項(xiàng)中，開(kāi)展成本費(fèi)用的歸集、核算工作。同時(shí)在劃分會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象期間，注意不要將核算對(duì)象劃分的過(guò)于粗略或是詳細(xì)，避免跨級(jí)成本核算工作過(guò)于粗略或是過(guò)于繁瑣、工作量過(guò)大。例如，房地產(chǎn)企業(yè)首先可以將工程項(xiàng)目、依據(jù)工程量、工程周期劃分成兩大類，多個(gè)小類，針對(duì)周期長(zhǎng)、工程量巨大的工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制原則，按照項(xiàng)目區(qū)域或是部分來(lái)進(jìn)行成本核算對(duì)象劃分確認(rèn)，隨后再依據(jù)不同的功能進(jìn)行小范圍單獨(dú)劃分、單獨(dú)核算。針對(duì)工期相對(duì)較短、工程量小的工程項(xiàng)目，可以直接在小范圍，即子項(xiàng)內(nèi)開(kāi)展成本費(fèi)用核算工作，即直接納入項(xiàng)目成本中開(kāi)展核算，如此便可以進(jìn)一步保障成本平均化，并有利于促進(jìn)會(huì)計(jì)信息的可靠性。[2]

（2）完善會(huì)計(jì)核算管理制度，增加審計(jì)強(qiáng)度。為了防止在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)成本虛增的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展會(huì)計(jì)成本核算工作期間，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)企業(yè)自身的情況完善管理制度，采用科學(xué)的核算方法，同時(shí)應(yīng)當(dāng)在企業(yè)機(jī)構(gòu)內(nèi)增設(shè)專職會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，并圍繞機(jī)構(gòu)工作建立健全管理制度，確保開(kāi)展會(huì)計(jì)成本核算階段一切事項(xiàng)有章可循。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮監(jiān)管機(jī)構(gòu)的職能，加強(qiáng)各項(xiàng)成本管理、核算以及會(huì)計(jì)信息的審計(jì)力度，進(jìn)一步保障會(huì)計(jì)信息具備準(zhǔn)確性與真實(shí)性，通過(guò)有效的監(jiān)督管理，控制建筑成本虛增現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（3）加強(qiáng)費(fèi)用記錄控制。為有效提高會(huì)計(jì)成本核算質(zhì)量，減少誤差現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)成本會(huì)計(jì)核算階段的費(fèi)用記錄管理控制，在開(kāi)展會(huì)計(jì)成本核算階段，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)管理，在完成不同類型成本核算對(duì)象規(guī)劃和成本核算費(fèi)用歸類后，將費(fèi)用較少的項(xiàng)目，在統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)下開(kāi)展合并核算的方式，盡量將金額較大的成本費(fèi)用類型單獨(dú)設(shè)置科目，同時(shí)，開(kāi)展會(huì)計(jì)成本核算費(fèi)用記錄工作階段，需要制定定期記錄的相關(guān)制度，杜絕費(fèi)用記錄拖延過(guò)長(zhǎng)時(shí)間，在必要情況下，可以利用設(shè)置明細(xì)臺(tái)賬的形式來(lái)強(qiáng)化時(shí)間跨度較長(zhǎng)的費(fèi)用記錄管理，進(jìn)一步提升企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作質(zhì)量，以便于如實(shí)反映出項(xiàng)目費(fèi)用與成本的實(shí)際情況。[3]

4結(jié)語(yǔ)

文章圍繞房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控進(jìn)行分析，在分析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本組成的基礎(chǔ)上，闡述了在會(huì)計(jì)成本核算階段存在的成本核算對(duì)象模糊、建筑安裝成本虛增、成本費(fèi)用記錄粗放問(wèn)題，圍繞問(wèn)題研究后，提出明確成本核算對(duì)象、完善會(huì)計(jì)核算管理制度，增加審計(jì)強(qiáng)度、加強(qiáng)費(fèi)用記錄控制的控制策略，從而進(jìn)一步保障房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性，為信息使用者決策提供依據(jù)。

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