估價(jià)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施初探

孫曉霞

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押? 信貸風(fēng)險(xiǎn)防范? 謹(jǐn)慎原則? 價(jià)值評(píng)估

房地產(chǎn)抵押估價(jià)服務(wù)于金融業(yè)的抵押貸款、擔(dān)保業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)是根據(jù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值來確定貸款額度?？茖W(xué)合理公正的價(jià)值評(píng)估是金融機(jī)構(gòu)確定貸款額度的基本前提，也是金融機(jī)構(gòu)最終能夠兌現(xiàn)抵押權(quán)的可靠保證。所以，通過對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估行為的規(guī)范和約束，提升房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，是保障房地產(chǎn)抵貸雙方合法權(quán)益，做好房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的有效途徑。而正確認(rèn)識(shí)并充分落實(shí)房地產(chǎn)評(píng)估中的謹(jǐn)慎原則則是從估價(jià)環(huán)節(jié)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵措施。

一、正確認(rèn)識(shí)謹(jǐn)慎原則

房地產(chǎn)評(píng)估中的謹(jǐn)慎原則是指存在不確定的影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素情況下，在對(duì)這些不確定性因素進(jìn)行判斷時(shí)，要較側(cè)重于致使估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格較低的因素，對(duì)于那些致使估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的因素要較少考慮的原則。

為了做好房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范，進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，不僅要遵守價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則等一般性原則，還要恪守謹(jǐn)慎原則。要求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為謹(jǐn)慎價(jià)值。遵守謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是在存在不確定性因素的情況下。也就是說，在遇到確定性因素的情況下就不涉及謹(jǐn)慎問題，應(yīng)該按照確定性因素進(jìn)行測(cè)算。如果存在不確定性因素，而且由于對(duì)這類因素的謹(jǐn)慎或樂觀判斷可能引起抵押評(píng)估結(jié)果的偏低或偏高時(shí)，就要采取會(huì)使抵押評(píng)估結(jié)果偏低的判斷。

二、謹(jǐn)慎原則在估價(jià)環(huán)節(jié)防范房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險(xiǎn)的重要性

由于房地產(chǎn)是一種良好的可用于提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，債權(quán)人為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，一般會(huì)要求債務(wù)人或第三人提供適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)為其債權(quán)提供擔(dān)保。由于金融機(jī)構(gòu)面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，為了爭(zhēng)取獲得更多利息收益，又要盡可能地規(guī)避房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險(xiǎn)，就需要確定合理的貸款額度。因此金融機(jī)構(gòu)通常委托或者要求借款人委托金融機(jī)構(gòu)信任的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。由于抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)與需要處分抵押房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)有相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間跨度，并且主債權(quán)及貸款期間所產(chǎn)生的利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的相關(guān)費(fèi)用都屬于抵押擔(dān)保的范圍，處分時(shí)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可能因折舊、市場(chǎng)狀況等因素下跌，其他相關(guān)的如快速變現(xiàn)等不確定性因素也頗多。為了貸款到期后能夠順利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人對(duì)可能產(chǎn)生的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)非常關(guān)注。

因此，謹(jǐn)慎評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，為抵貸雙方提供科學(xué)合理公正的參考依據(jù)，對(duì)于防范房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格地遵守謹(jǐn)慎原則。采取客觀、謹(jǐn)慎，甚至偏保守的做法，使估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理、合法。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，如果背離了謹(jǐn)慎原則，就會(huì)帶來房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險(xiǎn)。

三、在估價(jià)環(huán)節(jié)通過謹(jǐn)慎原則進(jìn)行房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

（一）注重謹(jǐn)慎原則與其他估價(jià)原則的聯(lián)系

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估除了應(yīng)遵守房地產(chǎn)估價(jià)的一般原則，還應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。這就是說謹(jǐn)慎原則不是孤立存在的，而是與一般原則有著密切的聯(lián)系。在實(shí)際抵押估價(jià)中，如果沒有很好地遵守一般原則，也就不可能真正遵守謹(jǐn)慎原則。

作為技術(shù)性原則的謹(jǐn)慎原則，依賴于獨(dú)立、客觀、公正這個(gè)基本的評(píng)估準(zhǔn)則而存在，獨(dú)立、客觀、公正原則是謹(jǐn)慎原則得以充分體現(xiàn)的基礎(chǔ)，如果不能做到公平公正，謹(jǐn)慎原則也就得不到保證。獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師能夠始終保持自身的獨(dú)立性，不受外界因素的影響，堅(jiān)持中立的立場(chǎng)，充分發(fā)揮專業(yè)判斷，從而評(píng)估出公平合理甚至具有公信力的的價(jià)值。這就既需要房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)是一個(gè)真正完全獨(dú)立的機(jī)構(gòu)，能夠?yàn)楣纼r(jià)師提供清明的估價(jià)環(huán)境，又要求房地產(chǎn)估價(jià)師具有較高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和良好的職業(yè)道德。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)中，其他技術(shù)性的一般原則是基礎(chǔ)，謹(jǐn)慎原則是補(bǔ)充。這里有幾個(gè)常見的例子：（1）于估價(jià)時(shí)點(diǎn)知道或應(yīng)當(dāng)知道委托方要求評(píng)估的對(duì)象中包含了屬于違章建筑的房產(chǎn)，卻濫用假設(shè)條件，虛擬為合法建筑將其納入抵押估價(jià)對(duì)象的范圍，損害貸款人的利益;（2）于估價(jià)時(shí)點(diǎn)規(guī)劃為居住、倉儲(chǔ)等用途的土地，從區(qū)位條件上看可作為商業(yè)用途的，在簡(jiǎn)單扣除補(bǔ)低價(jià)的掩護(hù)下，將其按照商業(yè)用地進(jìn)行抵押評(píng)估，或不遵從規(guī)劃許可證載明的容積率、建筑密度、建筑高度等重要參數(shù)，而是設(shè)想能夠調(diào)整為怎樣;（3）對(duì)劃撥土地上的廠房、集體土地上鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，未充分考慮其土地使用權(quán)能否取得抵押或轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)。上述幾例都是因?yàn)闆]有遵循合法原則，會(huì)導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果偏高的錯(cuò)誤做法。其中第二例在實(shí)務(wù)中往往被“最高最佳使用原則”所掩飾。從上述案例來看，我們應(yīng)該隨時(shí)關(guān)注合法原則、最高最佳使用原則等估價(jià)的一般性原則。

遵循合法原則，是要以有效的產(chǎn)權(quán)文書等為依據(jù)來判斷估價(jià)對(duì)象的權(quán)利類型和權(quán)利歸屬，包括對(duì)其擁有的使用和處分等權(quán)利。需要認(rèn)真把握產(chǎn)權(quán)證、土地證等產(chǎn)權(quán)文書記載的每一處信息點(diǎn)，如土地方面包括土地用途、使用權(quán)取得方式、使用權(quán)年限、規(guī)劃容積率等信息;房屋方面包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)用途等信息。合法原則在房地產(chǎn)抵押估價(jià)的實(shí)踐中，與謹(jǐn)慎原則的緊密結(jié)合主要體現(xiàn)如下：（1）劃撥土地使用權(quán)的抵押估價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)不包括出讓金等價(jià)款;（2）進(jìn)行在建工程或新建房地產(chǎn)抵押估價(jià)的，其估價(jià)結(jié)果不能包含拖欠的建設(shè)工程價(jià)款及稅費(fèi)等金額;（3）抵押估價(jià)對(duì)象為再次抵押的房地產(chǎn)時(shí)，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額不應(yīng)包含在本次的估價(jià)結(jié)果內(nèi);（4）有相關(guān)規(guī)定不能抵押或抵押無效的這類房地產(chǎn)，不能夠成為抵押評(píng)估對(duì)象;（5）如果估價(jià)對(duì)象是根據(jù)規(guī)定要符合特定條件才能夠轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)具備轉(zhuǎn)讓條件。尚不具備轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，則不可成為抵押評(píng)估對(duì)象。遵循合法原則，還要求房地產(chǎn)估價(jià)師勤勉盡責(zé)，從謹(jǐn)慎的角度出發(fā)關(guān)注估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容、產(chǎn)權(quán)限制及產(chǎn)權(quán)瑕疵等，并負(fù)有產(chǎn)權(quán)狀況描述、產(chǎn)權(quán)狀況假設(shè)和產(chǎn)權(quán)狀況提醒的責(zé)任。

遵循最高最佳利用原則，不能忽視其“法律上許可”這個(gè)前提條件。如果依據(jù)有效的產(chǎn)權(quán)文書及相關(guān)規(guī)定等已經(jīng)能夠明確現(xiàn)狀利用為其合法利用，則應(yīng)按照其現(xiàn)狀的利用進(jìn)行抵押估價(jià)了。因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)并不存在其他可能的利用，也就不存在最高最佳利用的選擇問題了。如果單純考慮價(jià)值最大化，可能會(huì)背離合法原則，謹(jǐn)慎原則防范風(fēng)險(xiǎn)的作用也無從落實(shí)。

（二）加強(qiáng)謹(jǐn)慎原則在抵押估價(jià)程序中的落實(shí)

1、確定估價(jià)對(duì)象

對(duì)于與抵押估價(jià)相關(guān)的法律、法規(guī)及政策要深刻理解、準(zhǔn)確把握，并嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行操作。對(duì)于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象;對(duì)于規(guī)定應(yīng)符合一定條件方可轉(zhuǎn)讓或抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在具備相應(yīng)條件的基礎(chǔ)上才能成為抵押估價(jià)對(duì)象。

2、實(shí)地查勘

房地產(chǎn)估價(jià)師在對(duì)抵押估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況與其相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書上記載的信息逐項(xiàng)進(jìn)行比較和對(duì)照，確認(rèn)其一致性。并且盡可能詳細(xì)、全面地了解估價(jià)對(duì)象。比如居住類估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)地查勘側(cè)重于感受其小區(qū)環(huán)境，套型布局，通風(fēng)采光，所處區(qū)域的生活便捷程度等諸多方面;商業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)地查勘則要弄清楚其臨街狀況，所處街區(qū)的商業(yè)繁華度等因素。

3、選用估價(jià)方法

不同估價(jià)方法之間的關(guān)系為互相驗(yàn)證、互相補(bǔ)充及互相引用，因此應(yīng)當(dāng)同時(shí)選用所有適用于估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估，不可任意取舍。更不能為了高估抵押價(jià)值而隨意舍棄估價(jià)對(duì)象適用的估價(jià)方法。如住宅抵押估價(jià)時(shí)隨意舍棄收益法，商用房抵押估價(jià)時(shí)隨意舍棄成本法，就會(huì)使謹(jǐn)慎原則在這個(gè)環(huán)節(jié)得不到落實(shí)。

4、抵押價(jià)值估算

注重?cái)?shù)據(jù)來源的客觀性、依據(jù)性和準(zhǔn)確性。要避免數(shù)據(jù)確定方面的主觀隨意性，杜絕缺乏論證的經(jīng)驗(yàn)值。如基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可采用政府定期發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)等。估價(jià)參數(shù)應(yīng)優(yōu)先選取房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織、政府相關(guān)部門已公布的數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布的報(bào)酬率、資本化率、利潤(rùn)率等。

5、估價(jià)結(jié)果確定

確認(rèn)各個(gè)測(cè)算結(jié)果之間差異的合理性后，根據(jù)不同估價(jià)方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測(cè)算結(jié)果之間差異程度等情況，綜合確定測(cè)算結(jié)果。因抵押估價(jià)要遵守謹(jǐn)慎原則，不能將幾種估價(jià)方法得出的測(cè)算結(jié)果中最高的測(cè)算結(jié)果作為抵押估價(jià)的結(jié)果。應(yīng)當(dāng)在充分了解估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況，并對(duì)委托人提供的具體情況和相關(guān)資料進(jìn)行認(rèn)真核查的基礎(chǔ)上確定法定優(yōu)先受償款。

（三）運(yùn)用估價(jià)方法時(shí)嚴(yán)格遵守謹(jǐn)慎原則

（1）選用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不能虛高估算收入或偏低估算運(yùn)營(yíng)等費(fèi)用。由于報(bào)酬率或者資本化率的變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響非常明顯，對(duì)其取值應(yīng)當(dāng)慎重。對(duì)于估價(jià)對(duì)象未來的可能收益，應(yīng)當(dāng)遵守謹(jǐn)慎原則選取相對(duì)保守的估計(jì)值。例如估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房，附近道路預(yù)計(jì)兩年后開通，由于存在不確定性因素，應(yīng)對(duì)其未來收益進(jìn)行保守估計(jì)。在公式的選擇方面，通常選用凈收益不變的公式，謹(jǐn)慎選用凈收益遞增的公式。例如帶租約的估價(jià)對(duì)象，租約約定租金在未來8年按每年10%的比例遞增，但由于市場(chǎng)狀況等不確定性因素的影響，存在毀約的可能性，這種情況下，選用凈收益不變的公式進(jìn)行抵押估價(jià)較為穩(wěn)妥。

（2）選用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，那些成交價(jià)格明顯比市場(chǎng)價(jià)格偏高的交易實(shí)例不宜作為可比實(shí)例，而且要對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。交易實(shí)例的可比性是市場(chǎng)法估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確度的決定性因素。例如居住類估價(jià)對(duì)象要選取小區(qū)環(huán)境，規(guī)模檔次等狀況相近的交易實(shí)例來作可比實(shí)例;商業(yè)類估價(jià)對(duì)象則要選取臨街狀況、所處街區(qū)的商業(yè)繁華度等因素相近的交易實(shí)例來進(jìn)行比較和修正。

（3）選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)于工程的完工量要進(jìn)行多角度的測(cè)算驗(yàn)證，謹(jǐn)慎確定。充分了解需要交納的稅款、支出的費(fèi)用，合理選取利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)。而對(duì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，由于存在市場(chǎng)波動(dòng)等不確定性因素，則不能盲目樂觀。例如續(xù)建費(fèi)用估算時(shí)，由于存在建材、人工費(fèi)用上漲、續(xù)建周期等不確定性因素，因此不宜偏低取值，要考慮到不可預(yù)見的支出。

（4）選用成本法評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)取得土地的支出、開發(fā)所花費(fèi)的成本、相關(guān)的稅費(fèi)及利潤(rùn)等的估算，不能高于當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情或行業(yè)平均水平。不能偏低估算折舊，比如功能折舊缺少適當(dāng)參數(shù)，難以量化，在其合理范圍內(nèi)，宜選取較大值。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)嚴(yán)格遵守謹(jǐn)慎原則，是在估價(jià)環(huán)節(jié)做好房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的重要措施。

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