淺談房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算

徐寧

摘要：隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，各種限購政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭越來越激烈。房地產(chǎn)開發(fā)商在這樣的市場競爭中想要獲得經(jīng)營利潤，就要降低開發(fā)成本，控制各項(xiàng)成本費(fèi)用支出。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算在企業(yè)核算中占據(jù)著重要的位置，并且與其他行業(yè)的成本核算具有顯著差異。文章對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的基本程序、對象、成本歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)做了相關(guān)地闡述，進(jìn)而總結(jié)出在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中成本核算存在的不足及應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；開發(fā)成本

一、對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的簡要闡述

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中會(huì)產(chǎn)生各項(xiàng)成本費(fèi)用支出，對開發(fā)成本核算可以簡單地概括為將全部產(chǎn)生的成本費(fèi)用支出，按照劃分地成本核算項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的總成本及單位成本的過程。房地產(chǎn)企業(yè)正確地進(jìn)行成本費(fèi)用核算，全面系統(tǒng)地反映開發(fā)成本的構(gòu)成及變動(dòng)情況，可以為企業(yè)管理者對項(xiàng)目的工程進(jìn)度及投資進(jìn)度等情況提供客觀依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的基本程序、對象和項(xiàng)目

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的基本程序

房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用按照用途分類，可以分為，開發(fā)成本、稅費(fèi)和期間費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算在企業(yè)核算中占據(jù)著重要的位置，按照正確的基本程序?qū)﹂_發(fā)成本進(jìn)行核算，可以有效達(dá)到成本控制的目的。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的具體程序包括：確定成本對象；歸集開發(fā)成本；確定成本分?jǐn)偡椒?；在成本核算對象之間分?jǐn)偝杀荆挥?jì)算各成本核算對象開發(fā)的實(shí)際總成本；將完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本進(jìn)行正確地劃分；對可售面積和不可售面積（由主管部門確定）進(jìn)行正確劃分；編制成本報(bào)表。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的對象

房地產(chǎn)企業(yè)為了準(zhǔn)確核算項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營成果，要根據(jù)自身的情況，按照一定的原則和方法設(shè)置成本核算的對象。確定成本核算的對象要按照可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價(jià)差異、成本差異、權(quán)益劃分的原則。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置成本核算的對象時(shí)，要結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃情況和稅收情況來進(jìn)行綜合考慮，最終確定成本費(fèi)用的承擔(dān)者。由于房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)會(huì)存在多種業(yè)態(tài)形式，這就要求在成本核算中必須加以區(qū)分，否則就會(huì)造成核算混亂的現(xiàn)象。比如：開發(fā)一個(gè)總建筑面積為15萬平方米的小區(qū)，其中有住宅、非住宅和商業(yè)，經(jīng)過土地增值稅測算后，按一個(gè)成本對象進(jìn)行整體測算，計(jì)算出土地增值稅的稅負(fù)為9%；按業(yè)態(tài)分開進(jìn)行測算，計(jì)算出的土地增值稅的稅負(fù)為11%，通過以上的計(jì)算可以看出，成本核算對象的設(shè)置與稅收有著一定的聯(lián)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)合理地設(shè)置成本核算對象，以便更好地對項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的監(jiān)控。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算項(xiàng)目的確定

房地產(chǎn)企業(yè)在確定開發(fā)成本核算的項(xiàng)目時(shí)，要符合企業(yè)會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定。一般設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況，企業(yè)可以在上述一級核算科目下進(jìn)行二級科目明細(xì)核算，但要避免成本項(xiàng)目列示過多，盡可能對不經(jīng)常發(fā)生，單筆金額較小的成本費(fèi)用進(jìn)行合并。當(dāng)項(xiàng)目產(chǎn)生的成本費(fèi)用金額較大且在開發(fā)過程中不斷發(fā)生時(shí)，要設(shè)立單獨(dú)核算科目，比如土地費(fèi)用及土建費(fèi)用等。建議企業(yè)還要考慮土地增值稅稅法的相關(guān)規(guī)定，科學(xué)合理地設(shè)置成本核算科目，保證企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)成本核算工作的同時(shí)，還能達(dá)到控制成本的作用，幫助企業(yè)管理者更加清晰地掌握工程施工進(jìn)度和工程付款情況。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何歸集成本費(fèi)用、分配與結(jié)轉(zhuǎn)

（一）如何歸集開發(fā)成本及分配

房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合項(xiàng)目自身的實(shí)際情況，按照正確的原則對成本費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配。開發(fā)成本歸集及分配的一般原則是受益原則和配比原則，可以理解為直接成本直接計(jì)入，共同成本共同分擔(dān)。其方法可以選擇占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法，企業(yè)根據(jù)合理的分配標(biāo)準(zhǔn)及分?jǐn)偙壤M(jìn)行分配。一般來講，土地成本選擇占地面積法，如選擇其他方法進(jìn)行分配，要經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)的同意。公共配套設(shè)施費(fèi)選擇建筑面積法，其他成本項(xiàng)目可以由企業(yè)自行確定分配方法。這里要注意的是，分配的方法不能完全復(fù)制其他企業(yè)，每個(gè)企業(yè)有自身的特點(diǎn)，每個(gè)項(xiàng)目也有自己的特色，企業(yè)要根據(jù)不同的方法進(jìn)行測算、對比、分析，最終選擇最合理、最有利的方法進(jìn)行分配。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本前，還要采取預(yù)提的方式，來保證開發(fā)總成本的完整性。對開發(fā)產(chǎn)品成本的預(yù)提可以在“應(yīng)付賬款”科目下設(shè)置“預(yù)提費(fèi)用”科目進(jìn)行核算。預(yù)提時(shí)，按照與項(xiàng)目相關(guān)地合同或項(xiàng)目成本預(yù)算，增加“開發(fā)產(chǎn)品”科目相應(yīng)地明細(xì)科目，同時(shí)增加“應(yīng)付賬款-預(yù)提費(fèi)用”科目。付款時(shí)，沖減“應(yīng)付賬款-預(yù)提費(fèi)用” 科目，同時(shí)減少“銀行存款”等科目。實(shí)際結(jié)算時(shí)，將預(yù)提成本與實(shí)際結(jié)算之間的金額進(jìn)行比較，若實(shí)際結(jié)算金額比預(yù)提成本金額大，則增加“主營業(yè)務(wù)成本”、“投資性房地產(chǎn)”、“庫存商品”等科目，同時(shí)減少“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目；若實(shí)際結(jié)算金額比預(yù)提成本金額小，則沖減“應(yīng)付賬款-預(yù)提費(fèi)用”科目，同時(shí)減少“主營業(yè)務(wù)成本”、“投資性房地產(chǎn)”、“庫存商品”等科目。開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，成本結(jié)算完成后，要結(jié)轉(zhuǎn)已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理及成本核算存在的問題

（一）成本核算組織和制度方面的保障體系不健全

目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立健全的成本核算制度，會(huì)計(jì)人員核算技能薄弱，缺少對開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營過程的了解，也沒有配備必要的成本核算人員。在進(jìn)行成本核算的過程中，財(cái)務(wù)人員憑借自己的想法和判斷歸集成本費(fèi)用科目，企業(yè)沒有設(shè)置統(tǒng)一科目，造成了一旦財(cái)務(wù)人員離職，新入職的財(cái)務(wù)人員沒有入賬的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的賬務(wù)處理就會(huì)出現(xiàn)科目混亂的現(xiàn)象，也會(huì)對竣工決算造成嚴(yán)重的影響。

（二）對工程合同管理的重視程度不夠

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成中，主要是土地成本和建安成本所占比重較大，建安成本一般占30%～35%，由此可以看出控制施工成本，可以降低整體的開發(fā)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。在控制成本的同時(shí)還要加強(qiáng)工程合同管理，而有些企業(yè)往往忽視對工程合同的管理。企業(yè)沒有設(shè)立合同管理部門，不能對工程進(jìn)行及時(shí)跟蹤，沒有建立完整的成本合同臺(tái)賬，有的企業(yè)還沒有合同清單，企業(yè)的財(cái)務(wù)部與成本部沒有定期對賬，造成企業(yè)的管理者對施工進(jìn)度及工程付款情況了解不夠。

（三）不能清晰地劃分開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用

很多房地產(chǎn)企業(yè)往往將開發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用混淆。如：因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)及律師費(fèi)；房地產(chǎn)公司免費(fèi)為業(yè)主辦理過戶手續(xù)產(chǎn)生的費(fèi)用；在籌辦、舉辦項(xiàng)目開工儀式發(fā)生的相關(guān)場地布置費(fèi)、禮品、奠基費(fèi)用等等，有些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員計(jì)入了開發(fā)間接費(fèi)。造成這些錯(cuò)誤的原因是對開發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用的概念模糊，沒有理解其中的含義。

（四）缺乏對項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)核算的重視

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房一般都是預(yù)售在前，竣工交付在后。大部分企業(yè)都會(huì)忽視項(xiàng)目決算，但如果不及時(shí)完成項(xiàng)目決算，成本核算就不會(huì)真實(shí)，也會(huì)影響項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)的核算工作。財(cái)務(wù)人員在會(huì)計(jì)期末，要根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的種類確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的銷售收入及相對應(yīng)地開發(fā)成本。只有及時(shí)地進(jìn)行項(xiàng)目決算，才能保證成本核算的真實(shí)性，為成本結(jié)轉(zhuǎn)的核算工作提供相關(guān)依據(jù)。

五、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的策略

（一） 加強(qiáng)完善成本核算組織和制度方面的保障體系

建立有效的組織和制度方面的保障體系，可以提高成本核算人員的工作水平及信息質(zhì)量。加強(qiáng)完善房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算制度，制定統(tǒng)一的成本核算科目，這樣財(cái)務(wù)人員才能按照規(guī)定將成本費(fèi)用統(tǒng)一歸集，從而可以給竣工決算和成本管控提供可靠的依據(jù)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)項(xiàng)目自身的情況，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可以配備專門的成本核算人員。項(xiàng)目規(guī)模較大的，可以考慮設(shè)立成本工作小組，專門負(fù)責(zé)成本管控的相關(guān)工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來。

（二）加強(qiáng)合同管理，控制工程成本

房地產(chǎn)企業(yè)合同管理起著重要的作用，它既可以對工程成本進(jìn)行監(jiān)控，又可以為土地增值稅清算提供相關(guān)依據(jù)。建議企業(yè)應(yīng)注意：合同管理要從合同談判開始到合同保修期結(jié)束，全程進(jìn)行跟蹤。建立健全合同管理體系，加強(qiáng)合同履約過程中的動(dòng)態(tài)管理。建立財(cái)務(wù)部與成本部定期對賬的機(jī)制。建立完整的成本合同臺(tái)賬并及時(shí)跟蹤調(diào)整。合同臺(tái)賬的具體內(nèi)容可以包括合同編號、合同名稱、合同內(nèi)容、承包商名稱、合同標(biāo)的、最終結(jié)算金額、付款情況及發(fā)票開具情況等。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)工程合同管理的觀念，尤其是加強(qiáng)施工過程中的合同管理，可以為房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（三）合理區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用

開發(fā)間接費(fèi)用是用來核算房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而產(chǎn)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用則屬于期間費(fèi)用。只有正確區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用，才能保證計(jì)算出的各種開發(fā)產(chǎn)品的成本與本期費(fèi)用的正確性。比如因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)及律師費(fèi)，應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用。因?yàn)樵V訟是一種企業(yè)行為，而不是某一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，其產(chǎn)生訴訟費(fèi)用及律師費(fèi)用都應(yīng)視為企業(yè)費(fèi)用，不應(yīng)予以資本化計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)”。又如在籌辦、舉辦項(xiàng)目開工儀式發(fā)生的相關(guān)場地布置費(fèi)、禮品、奠基費(fèi)用，發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用。

（四）加強(qiáng)項(xiàng)目決算的管理，重視成本結(jié)轉(zhuǎn)的核算工作

房地產(chǎn)企業(yè)要遵循求實(shí)公正的原則，按照國家、省、市有關(guān)工程管理的政策、法規(guī)對施工項(xiàng)目及時(shí)地進(jìn)行決算。根據(jù)用途的不同，可以采用不同的方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。用于銷售的開發(fā)場地或有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)場地，發(fā)生的土地開發(fā)費(fèi)用直接記入“開發(fā)成本-土地開發(fā)”賬戶。為建設(shè)商品房或周轉(zhuǎn)房等而開發(fā)的自用建設(shè)場地，發(fā)生的土地費(fèi)用可直接記入房屋開發(fā)成本。當(dāng)項(xiàng)目竣工交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目決算，便于成本核算人員及時(shí)計(jì)提相應(yīng)地成本費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際總成本和單位成本。

六、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在強(qiáng)大的市場競爭中，要重視開發(fā)成本的核算工作。開發(fā)成本核算的相關(guān)數(shù)據(jù)，可以為企業(yè)在分析降低成本費(fèi)用，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的過程中提供幫助，還可以為企業(yè)后續(xù)項(xiàng)目的經(jīng)營決策提供客觀的參考依據(jù)。

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（作者單位：天津隆昌投資集團(tuán)有限公司）