全球房地產(chǎn)業(yè)面臨“大考”

云賀

近幾年，雖然全球政治和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性加強(qiáng)，資本市場(chǎng)面臨巨大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)卻仍發(fā)揮著資本注入的磁吸效應(yīng)，彰顯出強(qiáng)大的號(hào)召力。不過(guò)，普華永道房地產(chǎn)研究部在今年4月發(fā)布的報(bào)告《房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)——2019年全球展望》中預(yù)測(cè)，未來(lái)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一場(chǎng)“大考”。

總體而言，在主要區(qū)域市場(chǎng)辦公和住宅需求發(fā)生深刻變化的情況下，這場(chǎng)“大考”主要來(lái)自技術(shù)創(chuàng)新、人口結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)等多重力量的驅(qū)動(dòng)。例如，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)支持下，未來(lái)千禧一代不僅獲取房產(chǎn)信息的渠道更加多元，還將推動(dòng)共享住宅、聯(lián)合辦公等新理念逐步走向成熟，從而改變傳統(tǒng)的辦公模式和住宅模式，并可能會(huì)重塑房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式乃至產(chǎn)權(quán)劃分方式。

報(bào)告認(rèn)為，緊跟社會(huì)變遷的步伐、精準(zhǔn)捕捉消費(fèi)者實(shí)際需求是未來(lái)房地產(chǎn)從業(yè)者需要完成的重要課題。在這一過(guò)程中，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值重心可能將從“磚塊與水泥”的實(shí)體買(mǎi)賣(mài)，轉(zhuǎn)向提供具有創(chuàng)新性的優(yōu)良服務(wù)。

仍具高歌前行的底氣

過(guò)去一年，全球政治與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)充滿(mǎn)了不確定性。這一情況很可能會(huì)延續(xù)至2019年整年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。投資者們對(duì)全球金融市場(chǎng)波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)前景疲軟的預(yù)期，會(huì)讓未來(lái)金融市場(chǎng)走勢(shì)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018 年，全球收益性商業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)總額達(dá)9837億美元，同比增幅為3%左右。

盡管如此，普華永道的分析師們認(rèn)為，在未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)依然是投資者眼中最具吸引力的資產(chǎn)類(lèi)型。不動(dòng)產(chǎn)資本分析公司（Real Capital Analytics）的數(shù)據(jù)顯示，2018年，全球收益性商業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)總額達(dá)9837億美元，同比增幅為3%左右。這一數(shù)字在歷史上排名第三位，僅次于2007年和2015年。

可是，全球各區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)在不同因素作用下，可能會(huì)有所差異。

在北美，2018年的房產(chǎn)投資總額同比勁增19個(gè)百分點(diǎn)，給全球房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑“強(qiáng)心針”。

亞太地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管普遍經(jīng)歷了利率上升、信貸渠道收緊以及商用和住宅地產(chǎn)價(jià)格高企引發(fā)的購(gòu)買(mǎi)力疲軟等一系列挑戰(zhàn)，但過(guò)去一年的市場(chǎng)基本面依然強(qiáng)勁，2018年的總交易額達(dá)1591億美元，僅比上年的峰值低2%。

而歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，在英國(guó)脫歐等原因的作用下卻大幅走低，交易額同比下降10%。

在調(diào)查采訪了全球主要投資機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人后，報(bào)告提出，盡管在諸多原因的催動(dòng)下，全球一部分投資人正在尋求減持資產(chǎn)，但房地產(chǎn)領(lǐng)域依舊是巨額資金的首選歸宿之一。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，金融市場(chǎng)的其他指標(biāo)或許會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，但主要地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)仍具高歌前行的底氣。

顛覆房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式

在調(diào)研過(guò)程中，普華永道的分析師們發(fā)現(xiàn)，“過(guò)時(shí)”“淘汰”成為全球房產(chǎn)所有人的共同擔(dān)憂。

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)雖有投資屬性，但房屋畢竟是消耗品，隨著時(shí)間推移而發(fā)生折損也是必然現(xiàn)象。如今更重要的是，在技術(shù)創(chuàng)新、人口結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)等的驅(qū)動(dòng)下，人們使用房屋的模式已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。

美國(guó)紐約一處待售的房產(chǎn)。

移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)的發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者們擁有了更廣闊的視野和更多的選擇比較空間。同時(shí)，未來(lái)千禧一代將成為市場(chǎng)主力軍，他們所倡導(dǎo)的共享經(jīng)濟(jì)、“在家辦公”等理念，都有可能在新技術(shù)的支持下變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，從而顛覆傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，乃至產(chǎn)權(quán)劃分方式。

對(duì)此，報(bào)告里特別引用了一位投行經(jīng)理的觀點(diǎn)：“人們都不知道5年后他們的工作會(huì)變成什么樣，更不用說(shuō)10年、15年后了，那他們?yōu)槭裁催€要簽訂長(zhǎng)期租賃合同呢？”

普華永道的分析師們認(rèn)為，辦公領(lǐng)域可能將成為率先點(diǎn)燃房地產(chǎn)業(yè)變革的那把“火”。以WeWork等為代表的這些專(zhuān)門(mén)從事小微團(tuán)隊(duì)辦公室租賃業(yè)務(wù)的公司，讓靈活辦公、聯(lián)合辦公的理念風(fēng)靡全球。根據(jù)全球知名房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行（Jones Lang LaSalle）的預(yù)測(cè)，到2030年，類(lèi)似的辦公空間將占到商業(yè)辦公房產(chǎn)市場(chǎng)的30%。而如今這一數(shù)字只有5%。

產(chǎn)業(yè)價(jià)值重心轉(zhuǎn)移

不僅是商業(yè)地產(chǎn)，住宅模式的變化也可能會(huì)在潛移默化中影響全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向。

以亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)為例。隨著通勤人口向大中城市不斷集中，主要市場(chǎng)住房成本持續(xù)上升，開(kāi)發(fā)商不斷縮小單套住宅面積。由此，在某些城市地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了共享公寓。這些共享公寓通常包括一個(gè)酒店房間大小的生活區(qū)，與廚房、起居室、娛樂(lè)休息區(qū)等其他功能房間相連。

目前，共享公寓的租戶(hù)一般是年輕人群體，他們對(duì)住宅的要求已經(jīng)與父輩大不相同。他們不僅會(huì)考慮成本問(wèn)題，還十分注重生活的便利性、安全性和時(shí)尚性。

此外，其他多種多樣的房產(chǎn)模式也在全球遍地開(kāi)花。

歐洲盛行的“25小時(shí)酒店”正在模糊辦公、住宅和娛樂(lè)場(chǎng)所的界限。

在印度，“云廚房”項(xiàng)目讓多個(gè)餐館通過(guò)共享廚房設(shè)施、放棄堂食模式，平攤傳統(tǒng)餐飲模式下高企的房屋租金成本壓力。同時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目還致力于收購(gòu)經(jīng)營(yíng)不善的地塊，讓閑置的購(gòu)物中心和停車(chē)場(chǎng)等在改造為廚房后得以重新煥發(fā)生機(jī)。

無(wú)論是聯(lián)合辦公還是共享公寓，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題是：這些會(huì)成為未來(lái)主流住房或辦公的模板，抑或只是年輕人一時(shí)興起追逐的“實(shí)驗(yàn)性”潮流？這一問(wèn)題的答案，將決定未來(lái)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的形態(tài)與走向。

畢竟，共享生活空間一般由酒店等改造而來(lái)，改造成本并非小數(shù)字。而聯(lián)合辦公的可持續(xù)性也面臨著諸多挑戰(zhàn)。比如，很多采取聯(lián)合辦公的企業(yè)都是科技浪潮下成長(zhǎng)起來(lái)的初創(chuàng)型公司，財(cái)務(wù)狀況并不明朗，資金鏈也不穩(wěn)固，能否在低迷的市場(chǎng)環(huán)境中存活下來(lái)還是個(gè)問(wèn)題。這些都給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了未知風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，報(bào)告認(rèn)為，可以肯定的是：未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值重心會(huì)從“磚塊與水泥”的實(shí)體買(mǎi)賣(mài)，轉(zhuǎn)向提供具有創(chuàng)新性的優(yōu)良服務(wù)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者也將漸漸從“租戶(hù)”或“房屋使用者”轉(zhuǎn)為“服務(wù)購(gòu)買(mǎi)者”。

無(wú)論如何，房地產(chǎn)業(yè)想一直“吸金”，就要改變觀察社會(huì)變遷和人們生活變革的角度，真正從消費(fèi)者的實(shí)際需求出發(fā)，與時(shí)俱進(jìn)。