土地供應管制、住房供給彈性與房價周期波動

嚴金海，豐 雷

（1.廈門大學公共政策研究院，福建 廈門 361005；2.中國人民大學公共管理學院，北京 100872）

1 引言

自1998年城鎮(zhèn)住房制度市場化改革以來，中國主要城市房價呈現出長期持續(xù)上漲、短期波動加大的特征，同時城市間房價波動差異日趨顯著。為促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中央自2005年以來頻繁使用調控政策對房地產市場進行干預，并于2014年起明確分類調控、因城施策的調控思路。囿于短期調控治標不治本的局限性，2017年起中央開始推進房地產調控長效機制建設。針對房價波動，許多研究從人口增長、收入變化、信貸投放、市場投機等需求面進行了解釋[1-3]。近年來供給面因素對房價波動的影響日益為國內外學者所重視[4-5]。以GLAESER等[6]、GRIMES等[7]為代表的研究表明，在住房供給更缺乏彈性的地區(qū)，房價在市場繁榮期的漲幅更大，而更高的住房供給彈性有助于遏制需求沖擊后短期房價的螺旋式上升。

由于地上建筑物的生產要素處于全國性競爭市場結構，城市間住房供給彈性的差異主要由具有區(qū)域異質性的土地市場來解釋[8]。歐美發(fā)達國家的經驗表明，土地利用管制政策是城市住房供給彈性的主要決定因素[9]。與土地私有制下政府主要采取規(guī)劃管制對私人土地交易和開發(fā)行為進行干預不同，中國城市土地供給由地方政府壟斷，并受中央集權式的土地計劃配額的管制。在中國這種獨特的土地供給制度環(huán)境下，來自地方和中央政府的土地供應管制行為對不同城市住房供給彈性會產生怎樣的影響？進而又帶來怎樣不同的房價波動后果？

近年來一些研究對此進行了討論。李冀申[10]率先使用省級數據研究發(fā)現，土地購置與住房銷售面積之比與住房供給彈性正相關。嚴思齊和吳群[11]從城市層面分析發(fā)現，城市平均住房供給彈性在政府壟斷供地制度確立后顯著降低。WANG等[12]最先對35個大中城市住房供給彈性進行估計，發(fā)現綠地比重是其影響因素。在此基礎上，劉學良[13]研究表明招拍掛與協(xié)議出讓價格之比對城市住房供給彈性影響顯著，且后者對長期房價增長有負向影響。此外，還有研究發(fā)現土地供給彈性與房價波動負相關[14-15]。總之，已有文獻已取得較豐富的成果，但在以下三方面仍然存在不足：一是缺乏土地供應管制通過住房供給彈性渠道影響房價波動傳導路徑的系統(tǒng)理論分析；二是鮮有從市場周期波動角度分析在不同景氣階段住房供給彈性影響房價波動的差異性；三是經驗分析在變量測度、住房供給彈性估計等方面仍有改進空間。

2015年中央提出供給側結構性改革以來，土地市場領域供給側結構性改革研究方興未艾[16]，其中，居住用地供給側改革是建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的關鍵一環(huán)[17]。因此，本文基于中國城市土地供應管制的獨特制度背景，應用55個大中城市1999—2015年間的統(tǒng)計數據，系統(tǒng)分析土地供應管制影響房價波動的供給彈性渠道作用機理以及在不同景氣階段影響效應的差異性，這有助于深化有關中國土地供應管制對住房市場影響的理論研究，為推進土地供給側結構性改革，構建住房市場健康發(fā)展長效機制提供理論和實證支持。

2 理論分析與研究假說

2.1 土地供應管制與住房供給彈性

中國城市土地供應由政府壟斷，受地方干預和中央規(guī)制的共同影響。在財政收入和政治晉升的雙重激勵下，地方積極干預土地供應配置以推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展，形成工業(yè)用地出讓底線競爭和商住用地出讓收益最大化的基本行為模式[18]。為實現土地財政目標，地方政府對商住用地供應數量和價格組合策略的選擇，既取決于需求側的城市人口增長和經濟發(fā)展對房價和地價水平所能提供的支撐，又受制于供給側的城市土地供應能力。

在土地供應的中央—地方關系中，地方土地供應能力受到中央自上而下分配的用地指標約束。中央偏向中西部和中小城市的差別化用地管理政策帶來城市間建設用地供需矛盾的顯著差異。由于用地指標寬裕，中西部經濟欠發(fā)達城市能夠在開展工業(yè)用地引資競爭的同時，實施寬松乃至放量式的商住用地出讓策略。而用地指標受到嚴格限制的東部經濟發(fā)達城市，在重點產業(yè)和基礎設施建設項目優(yōu)先的供地政策導向約束下，可安排用于商品住宅的土地供應量就相當有限，“饑餓式”商住用地出讓策略成為其實現土地財政目標的最優(yōu)選擇[19]。

地方政府不同出讓策略的選擇形成住房用地市場中土地供應松緊程度的差異，從供地規(guī)模、土地成本、市場預期等方面影響城市住房供給響應價格變化的調節(jié)能力。第一，供地量決定了企業(yè)可開發(fā)建成的最大建設量[20]。當地方政府面對正向需求沖擊不能及時供應市場所需土地時，新增住房開發(fā)將受限，造成住房供給難以對房價上漲做出敏感反應。第二，土地成本影響住房供應結構和總的市場供應量。當土地供不應求時，激烈競爭帶來地價快速上漲甚至“地王”頻現等價格扭曲。隨著地價上漲，開發(fā)利潤空間減少，促使新增住房開發(fā)走向中高端化[21]，引起市場整體供應量的減少。第三，在房價上漲預期的作用下，企業(yè)可能會放慢開發(fā)進度，造成當期住房竣工面積的進一步降低[22]。據此，提出以下兩個待檢驗的假說：

假說1：地方政府不同松緊程度的策略性供地行為導致城市間住房供給彈性的差異，經濟越發(fā)達的地區(qū)城市住房供給彈性越小。

假說2：相對來說，中央偏向中西部的用地指標分配降低了東部城市住房供給彈性，增加了中西部城市住房供給彈性。

2.2 不同供給彈性下房價周期波動的不對稱性

在市場繁榮期，面對相同的正向需求沖擊，與住房供給富有彈性時房價保持平穩(wěn)不同，在供給缺乏彈性的市場中，由于新增住房建設無法及時充分做出響應，房價將出現大幅上漲。從需求側來看，與房價變化預期正相關的投機行為是房價波動的重要驅動因素。投機作用大小又取決于住房供給狀況，當供給缺乏彈性時，投機會引起房價劇烈波動[4，23]。前文分析認為中國土地供應管制造成在住房需求越強勁的經濟發(fā)達城市，住房供給彈性反而越小。強烈的房價上漲預期使得這些城市成為全國資本的投機對象，導致在繁榮期房價漲幅更大。

在市場受不利需求沖擊由景氣階段進入不景氣階段后，房價向下的調整幅度與住房供給彈性的關系存在不確定性。一方面，更高的供給彈性帶來繁榮期更多的過量開發(fā)，引起在不景氣階段更多的庫存積壓和更大的價格下跌。另一方面，更高的供給彈性導致繁榮期更小的價格上漲，繼而在調整期房價向均衡方向的修正幅度也相應更小[6，24]。由此，兩者關系將取決于繁榮期不同供給彈性的市場中住房過量開發(fā)程度和市場投機程度的大小。

據此，提出以下待檢驗的假說：

假說3：住房供給彈性對不同景氣階段房價波動的影響具有不對稱性，更低的住房供給彈性會導致在繁榮期更大的房價漲幅，而在不景氣階段房價跌幅與供給彈性的關系則存在方向上的不確定性。

綜上，將土地供應管制通過住房供給彈性渠道影響房價波動的傳導路徑用圖1來表示。

圖1 土地供應管制通過住房供給彈性渠道影響房價波動的傳導路徑Fig.1 The impact of land supply regulation on housing price fluctuation through housing supply elasticity

3 計量模型設定

3.1 模型設定與識別策略

本文采取兩步法來檢驗土地供應管制是否以及怎樣通過供給彈性渠道影響房價周期波動：第一步檢驗土地供應管制對住房供給彈性的影響，第二步檢驗住房供給彈性對不同景氣階段房價波動的影響。

根據上述理論分析，土地供應管制影響住房供給彈性的計量檢驗模型設定為：

式（1）中：HSEi表示城市i的住房供給彈性；DCLPi表示城市i是否位于中央土地配額管制政策的偏向地區(qū)；LSQi和LSPi分別為住宅用地供求匹配度和地價扭曲程度，分別從供地規(guī)模和價格兩個方面表征地方政府不同松緊程度的策略性供地行為。參考已有文獻[12-13]，對影響住房供給彈性的其他因素Xi進行控制，包括人口密度DENSI和適合開發(fā)土地比例DPL。

為檢驗住房供給彈性對不同景氣階段房價波動的影響，結合市場波動實際，參考已有文獻對住房周期波動階段的劃分[3，25-28]①盡管中國房地產市場的年份較短，但是，本文對住房周期波動階段的劃分旨在分析住房供給彈性對不同景氣階段房價波動影響的不對稱性，而不是探討長時期的房地產周期規(guī)律，同時，已有文獻對中國房地產周期的劃分進行了較豐富的實證研究，形成不少共識，本文在此基礎上確定了周期階段。，建立如下一組計量模型：

式（2）—式（5）中：GHPi,05-08和GHPi,12-14分別表示城市i在2005—2008年和2012—2014年兩個景氣階段的房價累計變化；GHPi,08-09和GHPi,14-15分別表示城市i在2008—2009年和2014—2015年兩個不景氣階段的房價變化幅度。參考已有文獻[3，28]，對影響房價波動的主要經濟基本面因素Ti進行控制，包括收入變化ΔINC、人口變化ΔPOP、2000年人口規(guī)模POP等變量②由于估計模型是截面數據模型，利率變化因在各城市一致而未納入模型。在計量模型（3）和（5）中，由于不景氣階段市場調整周期很短，人口、收入等變量未發(fā)生顯著變化，所以未作為控制變量納入模型。。

對于住房供給彈性變量，參考已有文獻[12-13]，采用住房供給方程估計得到，方程設定為：

式（6）中：lnNSi,t表示i城市第t年新增住房供給量的對數值；lnHPi,t表示房價對數值；lnLPi,t為住宅用地價格對數值；lnCi,t為住房建筑成本對數值；inri,t表示實際利率水平；μ表示不可觀察的地區(qū)特征；ε表示隨機誤差項；β1i即為要估計的住房供給價格彈性，設定為隨城市不同而變化。為解決模型可能的內生性問題，以收入作為房價的工具變量，對式（6）進行估計。

3.2 變量測度與數據來源

限于數據可得性，使用中國55個大中城市③55個大中城市為國家統(tǒng)計局住宅銷售價格調查統(tǒng)計的70個大中城市中為自然資源部地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)所覆蓋、且主要變量統(tǒng)計數據不缺失的城市，包括4個一線城市（北京、上海、廣州、深圳）、31個二線城市（除拉薩外的26個省會或自治區(qū)首府城市和5個計劃單列市）和20個三四線城市。橫截面數據對式（1）—式（5）進行估計，55個大中城市1999—2015年面板數據④因為20個三四線城市的住房新開工面積、建筑價值和建筑面積等數據從2005年起才齊全，所以在面板數據中，4個一線城市和31個二線城市數據為1999—2015年，20個三四線城市數據為2005—2015年。對式（6）進行估計。

式（1）中的因變量和自變量測度如下：住房供給彈性是式（6）估計得到的數值；DCLPi為虛擬變量，當該城市位于中央土地配額管理政策偏向的中西部地區(qū)，則取值為1，否則為0；LSQi用1999—2015年城市歷年住宅用地供求匹配度的平均值來測量，各年的值由近3年年均土地購置面積除以該年住房銷售面積計算得到；LSPi用城市各年住宅與工業(yè)用地比價的平均值來測量。控制變量測度如下：DENSI為城市每平方公里人口數；DPL是城市中心一定半徑范圍內地面坡度小于等于15度的土地面積占比，參考WANG等[12]的方法計算得到。

式（2）—式（5）中的因變量和自變量測度如下：GHPi,05-08為2005年1月—2008年6月城市房價累計漲幅，由國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格指數計算得到。類似地，GHPi,08-09、GHPi,12-14和GHPi,14-15分別為2008年7月—2009年2月、2012年6月—2014年4月、2014年5月—2015年6月房價累計環(huán)比變化幅度；住房供給彈性是式（6）估計得到的數值?？刂谱兞康臏y度為：收入變化為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長率；人口變化為城市戶籍人口的增長率；2000年人口規(guī)模用該年全市常住人口規(guī)模來測量。

式（6）中的各變量測度如下：住房供給變量為新開工住房建筑面積；房價為新建商品住房平均售價，由銷售額除以銷售面積計算得到；建筑成本用住房竣工價值除以竣工面積計算得到；利率為5年以上期限貸款年利率；收入用城市居民人均可支配收入來表示；土地價格為住宅用地監(jiān)測地價；各名義變量用居民消費價格指數調整為以1999年為基期的實際變量。

以上變量數據來源：住宅地價和工業(yè)地價來源于自然資源部中國地價動態(tài)監(jiān)測網；35個一、二線城市的住房新開工面積、銷售面積、銷售金額、竣工面積、竣工價值、土地購置面積等數據來源于《中國房地產統(tǒng)計年鑒》，其余20個三、四線城市數據來自于各城市的歷年城市統(tǒng)計年鑒；住宅銷售價格指數來源于國家統(tǒng)計局；收入、人口規(guī)模、人口密度數據來源于《中國城市統(tǒng)計年鑒》、《中國區(qū)域經濟統(tǒng)計年鑒》和《中國人口普查分縣資料》；利率來源于中國人民銀行。各變量數據的描述性分析見表1。

4 檢驗結果及分析

4.1 住房供給價格彈性估計結果

首先對居民收入作為工具變量的有效性進行統(tǒng)計檢驗。工具變量F值352.96大于弱工具變量檢驗的經驗值10，這說明不存在弱工具變量問題。表2給出了住房供給價格彈性的二階段最小二乘估計結果。地價、建筑成本、利率等控制變量的估計系數均符合理論預期。住房供給彈性在不同城市間具有顯著差異，與以人均GDP衡量的經濟發(fā)達程度顯著高度負相關（皮爾遜相關系數為-0.58）。一線、二線和三四線城市住房供給彈性的平均值分別為0.34、1.81和2.23。東部城市的平均值（1.38）遠低于中西部城市（2.17），這與已有研究[12-13]相一致。

表1 變量描述性統(tǒng)計Tab.1 The descriptive statistics of variables

表2 分城市住房供給價格彈性的二階段最小二乘估計結果Tab.2 The estimation results of housing supply price elasticity for each city

4.2 土地供應管制對住房供給彈性的影響

表3給出了方程（1）的估計結果。模型（1）僅包含控制變量，模型（2）加入了中央地區(qū)偏向的土地配額管理政策虛擬變量，模型（3）和（4）又進一步分別加入了城市土地供應與住房銷售面積之比和居住用地與工業(yè)用地價格之比變量，模型（5）包含了所有變量。從調整后的R2的變化來看，模型擬合度隨著新變量的引入依次顯著增加，土地供應管制能夠解釋45%的城市間住房供給彈性差異。以模型（5）的估計結果為例，可以得到以下兩點發(fā)現。

首先，地方政府不同松緊程度的策略性供地行為顯著影響城市住房供給彈性。土地購置與住房銷售面積之比增加1個標準差，住房供給彈性將提高0.36。居住用地與工業(yè)用地價格之比減小1個標準差，住房供給彈性將提高0.31。這意味著，住宅用地供應越短缺或地價扭曲程度越高，住房供給彈性越小。在經濟越發(fā)達的地區(qū)，LSQ越低，而LSP越高，這導致住房供給彈性越低。在4個一線城市，LSQ和LSP平均值分別為0.41和11.50，而在20個三四線城市，則分別為0.69和4.16，兩者共同帶來約1.1的住房供給彈性差異。這提供了一線城市住房供給彈性遠低于三四線城市的部分解釋。由此，假說1得到證實。

其次，城市虛擬變量的估計系數在5%的水平上顯著為正，在控制了地方政府不同松緊程度的策略性供地行為以及城市土地資源稟賦等影響因素之后，與位于中央嚴控用地指標的東部地區(qū)的城市相比，在中央土地配額管理政策偏向的中西部地區(qū)，城市住房供給彈性平均要高出0.36。這意味著，中央偏向中西部的用地指標分配確實對不同地區(qū)城市的住房供給調節(jié)能力產生了顯著影響。由此，假說2得到檢驗。

4.3 住房供給彈性對不同景氣階段房價周期波動的影響

表4的第（1）—（4）列分別給出了式（2）—式（5）的估計結果。從第（1）和（3）列來看，在兩個市場景氣繁榮階段，住房供給彈性增加1個標準差，會導致房價漲幅分別降低2.84和1.64個百分點。這表明更低的住房供給彈性會導致城市房價在市場繁榮期經歷更大幅度的上漲。同時，影響系數大小的差異也說明，在投機需求受限購政策干預得到抑制[29]后，住房供給彈性對房價漲幅的影響程度出現顯著下降。這既證實了已有文獻有關投機作用取決于供給環(huán)境的理論觀點[23]，也與豐雷等[4]的研究發(fā)現相一致，反映出住房供給彈性影響房價波動的傳導路徑包括供求關系和投機效應兩個方面。

表3 土地供應管制影響住房供給價格彈性模型估計結果Tab.3 The estimation results of the effect of land supply regulation on housing supply elasticity

表4 住房供給彈性對不同景氣階段房價周期波動影響估計結果Tab.4 The estimation results of the effect of housing supply elasticity on housing price fluctuation

從第（2）和（4）列來看，在兩個市場不景氣階段，住房供給彈性對房價跌幅的影響不僅在大小而且在方向上都不一致。在2008年下半年到2009年初的市場調整期，供給彈性減少一個標準差，房價跌幅會提高1.15個百分點；在2014年5月—2015年6月的市場調整期，供給彈性增加一個標準差，房價跌幅會提高1.73個百分點。一個合理的解釋是：與2005—2007年相比，2011—2014年期間限購政策的實施對一二線城市投機行為起到顯著抑制作用[29]，使得住房供給彈性通過預期效應作用于投機引致市場大幅波動的傳導路徑被阻斷，供求關系成為主要傳導路徑。在住房供給彈性小的經濟發(fā)達城市，由于庫存積壓不嚴重，房價在市場不景氣階段的回調幅度就較?。辉谧》抗┙o富有彈性的經濟欠發(fā)達城市，市場繁榮期土地的寬松供應刺激了住房過度開發(fā)，使得市場在不景氣階段時面臨較大的去庫存壓力，繼而導致更大的房價跌幅。這表明，在供求關系和投機效應的共同傳導下，住房供給彈性與不景氣階段房價跌幅的關系取決于先前繁榮期市場投機程度和住房開發(fā)過量程度，具有影響方向上的不確定性。這與成熟市場國家的經驗發(fā)現[6，24]相一致。由此，假說3得到證實。

結合表3和表4的估計結果，可以計算得到城市土地供應管制環(huán)境特征通過住房供給彈性渠道對不同景氣階段房價周期變化的具體影響（表5）。

表5 土地供應管制變量對不同景氣階段房價上漲和下跌變化的影響Tab.5 The effect of land supply regulation variables on housing price change

4.4 穩(wěn)健性檢驗①由于篇幅限制，穩(wěn)健性檢驗結果未在文中報告，如果需要可向作者索取。

（1）工具變量有效性檢驗。采用兩種方法進一步驗證居民收入作為式（6）房價工具變量的有效性：一是使用城市在崗職工平均工資來測度收入，二是使用居民收入和城市人口兩個變量作為房價的工具變量。有效性檢驗均通過，且重新估計得到的住房供給彈性無顯著差異。

（2）土地供應管制的不同測量。分別使用當年土地購置面積與住房銷售面積之比、近兩年平均土地購置面積與該年住房銷售面積之比來計算各年住宅用地供求匹配度，對式（1）的重新估計結果與之前相比均無顯著變化，進一步驗證了結果的穩(wěn)健性。

（3）包含不同城市的子樣本分析。為排除樣本城市可能存在的特殊性對模型估計的影響，分別使用剔除4個一線城市的51個城市和剔除20個三四線城市的35個城市作為樣本，對式（2）—式（5）進行重新估計。估計結果均無顯著變化，再次表明了結果的穩(wěn)健性。

4.5 進一步分析和討論

上述分析發(fā)現不僅證實了已有文獻有關土地供給狀況影響房價波動的觀點[4，14-15]，而且清楚地表明中國土地供應管制通過住房供給彈性渠道對房價周期波動產生顯著影響，這為從供給側來理解轉型期中國住房市場波動的特殊誘因提供了新的理論見解和經驗證據。

在中央偏向中西部的用地指標分配約束下，企業(yè)化的地方政府為實現土地財政增收目標根據本地市場條件采取饑餓式或放量式等不同松緊程度的供地策略，必然引起經濟發(fā)達地區(qū)土地供應短缺與經濟欠發(fā)達地區(qū)土地供應過剩并存的兩類不同供求失衡風險[19]。在以北京、上海和深圳為代表的經濟發(fā)達城市，土地供給短缺造成住房供給缺乏彈性，在供求失衡和市場投機的共同傳導下，房價在繁榮期大幅上漲和不景氣階段大幅下跌的風險加大。在經濟欠發(fā)達的三四線城市，土地放量式供應盡管提高了住房供給彈性，但是也會刺激住房過量開發(fā)，導致市場在不景氣階段庫存積壓和房價持續(xù)下跌的風險加大。

上述結論對改進中國住房調控政策以及長效機制建設等具有重要啟示。盡管在經濟發(fā)達城市需求側限購、限售等行政手段對抑制投機行為產生顯著效果，但是一旦行政手段有所放松，市場將面臨強烈的價格反彈。2015年深圳市房價上漲47.5%即證明這點。在經濟不發(fā)達地區(qū)，2015年以來棚改貨幣化政策對推進三四線城市去庫存作用巨大，但是如果地方政府放量式供地行為的土地財政激勵機制不發(fā)生改變，這些城市仍將會在未來面臨新一輪的高庫存積壓風險。因此，要減少房價波動、降低市場風險，除了從需求側采取多種手段抑制投資投機性需求或者刺激住房消費外，亟需從供給側推進土地供應管制改革，使得城市土地供應與住房需求在時空維度上相匹配，避免土地供應短缺或者供應過剩導致的市場供需失衡②對于大城市，在加強需求側調節(jié)的同時，在土地供給側通過采取增加供地總量、放開存量用地流轉管制等總量改革舉措以提高住房供給彈性之外，對居住用地供應結構（產權類與租賃住房用地比例、普通商品房、保障性商品房與高檔商品房用地比例）的精細化調控對完善住房供應體系同樣必不可少。。

5 結論與建議

本文以55個大中城市為例，分析了中國土地供應管制影響城市房價周期波動的供給彈性渠道作用機理及其在不同景氣階段的不對稱效應，得出研究結論如下。（1）土地供應管制通過住房供給彈性渠道影響城市房價波動的作用機理表現為：供地管制對土地供應松緊程度的計劃控制經由供地規(guī)模、用地成本以及市場預期影響城市住房供給彈性，再經由供求關系和投機效應的傳導影響房價周期波動。（2）土地供應管制可以解釋45%的城市間住房供給彈性差異：一方面，地方政府不同松緊程度的策略性供地行為導致城市經濟越發(fā)達住房供給彈性反而越低；另一方面，中央偏向中西部的用地指標分配導致東部城市住房供給彈性平均比中西部低0.36。（3）住房供給彈性是城市房價周期波動的重要決定因素，且其影響具有不對稱性。在市場景氣繁榮階段，供給彈性越低，房價漲幅越高；當市場進入不景氣階段后，房價跌幅與供給彈性關系存在方向上的不確定性，與繁榮期投機程度和住房過度開發(fā)程度密切相關?？傊?，在中央用地指標約束下，地方政府土地財政動機下的不同松緊程度的策略性供地行為通過住房供給彈性渠道的傳導帶來了中國城市房價波動加大的市場影響。

本文研究發(fā)現對改革城市土地供應管制，減少政府土地供應配置干預對住房市場運行的不利影響具有重要政策啟示。首先，為改善住房供應對價格變化的調節(jié)能力，必須以居住需求為導向，保持土地供應松緊有度，既要避免土地供應過緊導致供給短缺，也要避免土地供應過松導致供給過剩。考慮土地供給的時滯性，并避免與需求沖擊效應的可能疊加，應在科學預測住房庫存去化周期的基礎上，前瞻性地調節(jié)居住用地供應規(guī)模和節(jié)奏，實現城市土地供應與住房需求在不同景氣階段的時序動態(tài)平衡。為促使地方政府商住用地出讓邏輯從土地財政最大化轉向市場供需平衡，應加強對地方有關市場調控、民生保障等履職情況的考核與問責，并推進以房地產稅為核心的土地房產稅制改革。其次，為改善土地在地區(qū)間的供需錯配，提高人口主要流入城市的住房供給調節(jié)能力，減少人口流入少乃至流出城市的住房供應過剩風險，需改革完善土地配額管理政策，在用地指標分配上突出人口規(guī)模變化和進城落戶人口數量因素的作用，并逐步在全國范圍內推進城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標和補充耕地指標跨省域調劑，以實現城市建設用地供應與人口流動和用地需求增加在空間上相匹配。最后，在經濟發(fā)達地區(qū)加快國有和集體存量建設用地入市流轉管制改革，建立起多主體供給、來源渠道多元、競爭有序的居住用地供應新機制，以增強土地供應端對各類市場需求變化的靈敏性。