作業(yè)成本法在房地產(chǎn)成本管理中的運(yùn)用

楊志利

（湯陰上億置業(yè)有限公司，河南 鄭州 450000）

一、作業(yè)成本法概述

從作業(yè)成本法的定義來(lái)說(shuō)，作業(yè)成本法是基于事物的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的主要特征，通過(guò)數(shù)理統(tǒng)計(jì)等方式將事物中的矛盾按照主次進(jìn)行分類，以主要矛盾為重點(diǎn)，使企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)可以將重點(diǎn)板塊和一般板塊區(qū)別對(duì)待，也是一種定量的管理方法。相比傳統(tǒng)的成本管理方法，在作業(yè)成本法中引入了很多新的概念，將企業(yè)的直接成本和間接成本都考慮在內(nèi)，并在系統(tǒng)中顯示出來(lái)這些概念之間存在的關(guān)系（如圖一）。

圖一：作業(yè)成本分析法

二、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)成本管理中實(shí)施的優(yōu)勢(shì)

（一）促使企業(yè)成本核算更加合理

建筑面積法和直接開發(fā)成本比例法是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的兩個(gè)成本管理方法，主要的原理是企業(yè)按照建筑面積將企業(yè)開發(fā)期間產(chǎn)生的費(fèi)用平攤或者按比例計(jì)入成本賬戶，這種方式雖然使作業(yè)成本的計(jì)量簡(jiǎn)便，但同時(shí)由于在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用是不同的，使用這種方式無(wú)法找到費(fèi)用產(chǎn)生的主要影響因素，使企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)無(wú)法采取精準(zhǔn)、有效的措施。而且這樣計(jì)算出來(lái)的成本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不高，不能為企業(yè)成本管理提供有利的支撐。而作業(yè)成本法首先是將業(yè)務(wù)和成本核算的對(duì)象進(jìn)行定義，然后確定其各自的成本動(dòng)因，最后將產(chǎn)生的成本分配給每個(gè)對(duì)象，并對(duì)其成本、價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，確定其在盈利中所占比重。通過(guò)這種方式可以較好地分析出對(duì)企業(yè)利潤(rùn)影響較大的對(duì)象，在成本管理中可以重點(diǎn)按照這個(gè)影響程度采取相應(yīng)的措施，提高了成本數(shù)據(jù)的科學(xué)性和合理性，以及提供了成本管理的有效性。

（二）增強(qiáng)企業(yè)預(yù)算成本編制和業(yè)績(jī)考核的有效性

在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)快速發(fā)展時(shí)期后，其業(yè)務(wù)涉及的范圍越加廣泛，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化，使在企業(yè)中所耗費(fèi)的各項(xiàng)成本不斷增加，而且各工作過(guò)程不斷變動(dòng)，在成本的核算和分析上存在一定的難度，企業(yè)多運(yùn)用比例分?jǐn)偟姆绞竭M(jìn)行成本核算，由此產(chǎn)生的數(shù)據(jù)直接傳輸?shù)狡髽I(yè)的成本管理過(guò)程中。在企業(yè)進(jìn)行事前預(yù)算時(shí)，基于這些數(shù)據(jù)和分析而進(jìn)行的預(yù)算編制本身就存在一定的問題，對(duì)企業(yè)各環(huán)節(jié)設(shè)定的目標(biāo)成本也缺乏合理性，使企業(yè)的成本管理從開始就處于偏離的基礎(chǔ)上，在科技的不斷進(jìn)步中，這種偏差會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。作業(yè)成本法的利用也是基于此，由于作業(yè)成本法將企業(yè)活動(dòng)中需要核算的對(duì)象進(jìn)行定義，明確各對(duì)象在活動(dòng)中的前因后果，使其過(guò)程明朗化，從而大大提高了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，也使成本管理的效率大大提高[1]。

（三）優(yōu)化企業(yè)作業(yè)流程

由于作業(yè)成本法最主要的功能或者作用是對(duì)特定時(shí)點(diǎn)上的產(chǎn)品營(yíng)利性進(jìn)行分析，從而使企業(yè)可以利用其對(duì)企業(yè)的作業(yè)流程進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化。通過(guò)對(duì)作業(yè)的分析，可以發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，便于企業(yè)及時(shí)采取措施，去掉多余的成本消耗，將作業(yè)中產(chǎn)生的成本以科學(xué)的方式降到最優(yōu)，將企業(yè)的資源優(yōu)化再配置。比如在企業(yè)中，人力成本的支出往往占據(jù)較大的比重，但是在大部分的企業(yè)中，本身生產(chǎn)協(xié)調(diào)、檢測(cè)、運(yùn)輸?shù)茸鳂I(yè)不能增加顧客價(jià)值，可以將其劃分在一個(gè)廠部管理，但實(shí)際這些人員分布在各個(gè)環(huán)節(jié)，人力過(guò)于飽和，增加了人力成本的支出。通過(guò)作業(yè)成本法可以有效地發(fā)現(xiàn)這一問題，對(duì)企業(yè)裁員提供有效的數(shù)據(jù)支撐，減少企業(yè)的成本耗費(fèi)。

三、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理運(yùn)用中存在的問題

（一）對(duì)作業(yè)成本法的認(rèn)知不足

作業(yè)成本法在企業(yè)中存在的優(yōu)點(diǎn)非常突出，但是這并不意味著在實(shí)際中發(fā)揮的效果能達(dá)到所預(yù)測(cè)的水準(zhǔn)。作業(yè)成本法效果的發(fā)揮需要大量的計(jì)算為基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的信息收集，再通過(guò)作業(yè)成本實(shí)施系統(tǒng)才能發(fā)揮功效。但是在大部分房地產(chǎn)企業(yè)中，其業(yè)務(wù)中涉及技術(shù)開發(fā)的占比相對(duì)較少，對(duì)于在相關(guān)作業(yè)成本實(shí)施系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和運(yùn)用上有所欠缺，而且再加上在作業(yè)成本法中的投入問題，一些企業(yè)更傾向于傳統(tǒng)的建筑面積分?jǐn)偦蛘弑壤謹(jǐn)偟男问?，?duì)作業(yè)成本法的重要性認(rèn)知不足。而且由于作業(yè)成本法對(duì)技術(shù)的要求較高，企業(yè)在建設(shè)中多難以滿足，使作業(yè)成本法的效果甚微。

（二）應(yīng)用范圍受到限制

大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)技術(shù)方面的運(yùn)用較少，尤其是由于在前幾年房?jī)r(jià)快速增加的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的收入較高，相比花費(fèi)人力、物力詳細(xì)的劃分成本管控，企業(yè)更愿意將這部分投入繼續(xù)放到生產(chǎn)中獲得更多利潤(rùn)。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的增加變慢，整體利潤(rùn)空間縮小，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控的必要性越來(lái)越強(qiáng)。但是由于之前的認(rèn)知限制，企業(yè)在作業(yè)成本實(shí)施工具系統(tǒng)、作業(yè)成本核算模型等的建設(shè)中存在問題，作業(yè)成本法中的作業(yè)并非完全包含企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)，成本管理效果不能有效地進(jìn)行發(fā)揮[2]。

（三）管理人員水平較低，無(wú)法達(dá)到作業(yè)成本法高效運(yùn)用的要求

在作業(yè)成本法的運(yùn)用中，首先要求管理人員對(duì)企業(yè)內(nèi)部涉及成本支出的作業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)性、全面性及深入性的研究分析，構(gòu)建模型，通過(guò)系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)影響作業(yè)成本的關(guān)鍵因素，再對(duì)得到的數(shù)據(jù)進(jìn)一步分析，從中找到最佳的解決措施。這個(gè)過(guò)程較為復(fù)雜，不但需要各個(gè)部門之間的配合，同時(shí)也對(duì)管理人員的水平提出了要求。在實(shí)際的運(yùn)用中，這兩個(gè)條件企業(yè)都難以滿足。由于企業(yè)對(duì)這部分的認(rèn)知不足，使其對(duì)員工能力水平的考核并不全面，員工能力上升緩慢。同時(shí)企業(yè)之間的信息交流并未完全實(shí)現(xiàn)連通性，各部門之間的信息交流還有待加強(qiáng)。

四、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理運(yùn)用中的優(yōu)化措施

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)作業(yè)成本法的重要性認(rèn)知

在目前的內(nèi)外部市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)需要迫切地加強(qiáng)企業(yè)對(duì)作業(yè)成本法的全面認(rèn)知，提高全體員工對(duì)其的重視度，使其意識(shí)到作業(yè)成本法的優(yōu)點(diǎn)，從而拉動(dòng)管理層實(shí)行這個(gè)方法的積極性和員工在其中的參與性。成本的管理并非只是涉及財(cái)務(wù)部門的工作人員，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有成本的消耗，或直接損耗，或是間接損耗。比如屬于企業(yè)內(nèi)勤部門的人力資源部，其進(jìn)行人力招聘時(shí)勢(shì)必導(dǎo)致企業(yè)的人力成本上升，在企業(yè)進(jìn)行成本管理時(shí)也是一個(gè)重點(diǎn)考察對(duì)象。所以，企業(yè)要明確各部門的職責(zé)和彼此之間的聯(lián)系，使其各司其職，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的有效實(shí)施[3]。

（二）提高企業(yè)在作業(yè)成本法運(yùn)用中的有效性

對(duì)于作業(yè)成本法的運(yùn)用技術(shù)也有相關(guān)的研究機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的情況選擇尋找專業(yè)機(jī)構(gòu)組織對(duì)其建設(shè)過(guò)程提供建議，或者可以參照企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)相似的其他房地產(chǎn)企業(yè)的模型，使自身在作業(yè)基本法的“硬件”建設(shè)上科學(xué)且合理。同時(shí)企業(yè)還要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的技能水平培訓(xùn)，配合相應(yīng)的考核機(jī)制使員工可以很好地配合企業(yè)管理工作的開展。除此之外，企業(yè)還要加快財(cái)務(wù)共享的建設(shè)，在各部門之間構(gòu)建信息交流渠道，便于企業(yè)信息的流通。

五、結(jié)束語(yǔ)

雖然在目前的企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始重視成本管理，但是在采取的手段措施上并不完善。從其概念和運(yùn)用上來(lái)說(shuō)，作業(yè)成本法的效率更為優(yōu)異，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)快速排查影響企業(yè)成本變動(dòng)的主要因素，提高企業(yè)成本管理的有效性，從而使房地產(chǎn)企業(yè)可以經(jīng)受住市場(chǎng)的考驗(yàn)繼續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。