農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價值評估文獻(xiàn)綜述

彭勝志 周倫政 何璐

[摘 要] 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是將農(nóng)村耕地集約化與適度規(guī)?；?jīng)營相結(jié)合的重要方式，對解放農(nóng)村生產(chǎn)力、提高農(nóng)民收入、實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興具有重要意義。通過從農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的必要性、流轉(zhuǎn)價值的影響因素、土地流轉(zhuǎn)價值評估方法的比較三個方面，梳理了國內(nèi)學(xué)者相關(guān)文獻(xiàn)。研究發(fā)現(xiàn)：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的必要性是受到國內(nèi)學(xué)者充分肯定的，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價值主要受經(jīng)濟(jì)、社會、自然等多方面因素影響，并且其價值評估最適合用收益法來評估。建議積極鼓勵農(nóng)戶適度流轉(zhuǎn)土地，并使用收益法來評估出耕地流轉(zhuǎn)公平價格。

[關(guān)鍵詞] 土地流轉(zhuǎn)；承包經(jīng)營權(quán)；價值評估

[中圖分類號] F740 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1009-6043（2019）03-0119-02

2019年2月20日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部部長韓長斌解讀了《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)村農(nóng)業(yè)優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》，同時這也是2019年中央一號文件正式對外發(fā)布。根據(jù)文件精神：黨中央高度重視“三農(nóng)”工作，并堅持始終將三農(nóng)工作作為全黨工作的重大任務(wù)，根基不牢，地動山搖，并且特別強(qiáng)調(diào)做好“三農(nóng)”工作是全面建成小康社會必須完成的硬任務(wù)，可見，處理好“三農(nóng)”工作的意義重大。目前在農(nóng)村最大的問題是耕地撂荒、田塊細(xì)碎、耕種科技水平普及落后，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平低下，絕大部分農(nóng)戶仍然處于中下收入人群，挫傷了農(nóng)戶種地的積極性，那么解決“三農(nóng)”問題，實(shí)施農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是農(nóng)村發(fā)展的重要途經(jīng)之一。首先國內(nèi)學(xué)者對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性有那些觀點(diǎn)？其次，目前農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)土地流轉(zhuǎn)價值主要受到那些因素影響？同時利用什么評估方法能夠更科學(xué)的評估農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價值？如下通過結(jié)合國內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)，探討了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要性、影響其價值的主要因素，并對其評估方法進(jìn)行了比較。

一、現(xiàn)階段土地流轉(zhuǎn)必要性的研究

在研究農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價值的影響因素并比較其評估方法之前，有必要對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的意義進(jìn)行梳理。首先張楠（2014）對青河縣在城鎮(zhèn)化過程中的土地流轉(zhuǎn)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)卣诮y(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)之上，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制被進(jìn)一步完善，土地流轉(zhuǎn)相關(guān)中介組織與政府部門的管理體系也更加健全，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)得到提倡和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了土地利用集約化、規(guī)模化、農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)代化的良好局面。另外劉玉梅（2015）堅持認(rèn)為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象從家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制政策出臺后在農(nóng)村實(shí)際耕種過程中一直存在，也將會一直持續(xù)并發(fā)展下去，因此土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本程序得到完善，將使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中各項工作科學(xué)化，有利于維護(hù)農(nóng)戶的根本利益，減少農(nóng)戶不必要的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，增加農(nóng)戶的種地收入，使農(nóng)民種地有獲得感，對我國實(shí)行鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)全面小康具有最重要的意義。再次，譚敏、王海燕（2016）認(rèn)為，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)步伐也在逐步加快。新農(nóng)村建設(shè)中的土地流轉(zhuǎn)是土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地流轉(zhuǎn)已成為一種市場交易性質(zhì)?？茖W(xué)的土地流轉(zhuǎn)，規(guī)范穩(wěn)定土地流轉(zhuǎn)市場，可以提高農(nóng)村土地利用效率，更有利于我國農(nóng)業(yè)的發(fā)展。同時，陳霄（2017）認(rèn)為目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度對促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展具有重要意義。在三權(quán)分立的土地制度下，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)率的提高對促進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展具有重要作用。最后，熊萬勝（2018）指出土地流轉(zhuǎn)對于農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)體系的促進(jìn)作用是很顯而易見的。它將實(shí)現(xiàn)小規(guī)模農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的社會化服務(wù)體系向適度規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)體系轉(zhuǎn)型。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價格影響因素的研究

由于我國農(nóng)村土地具有分布地域廣、形狀規(guī)整不一、土地質(zhì)量層次不齊等特性，因此農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)價格的影響因素也是復(fù)雜多樣的，首先田先紅、陳玲（2013）從社會學(xué)的角度出發(fā)，認(rèn)為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格不僅受到流轉(zhuǎn)雙方供求關(guān)系、土地的自然條件、農(nóng)戶前期的資本投入、土地其產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)的影響，而且受社會規(guī)范、社會結(jié)構(gòu)、風(fēng)險分擔(dān)以及行政干預(yù)等各種社會因素的影響。其次，楊國力等（2014）認(rèn)為農(nóng)戶意愿會對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)價格產(chǎn)生影響，導(dǎo)致實(shí)際價格與預(yù)期價格存在較大的差異。并且胡玉杰等（2015）認(rèn)為無論是農(nóng)戶土地轉(zhuǎn)入還是土地轉(zhuǎn)出戶主年齡、戶主職業(yè)和家庭農(nóng)業(yè)收入占比這三個因素對農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)意愿都是影響較為顯著的。此外，王恒（2016）堅持認(rèn)為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的影響包含兩方面因素：普遍性因素和特殊性因素。其中，普遍性影響因素主要有農(nóng)戶家庭特性、農(nóng)戶對土地流轉(zhuǎn)意愿、區(qū)域社會保障程度以及國家惠農(nóng)扶持政策等，特殊性影響因素為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度完善、土地保障功能及不完全市場化的有效性等。還有，桑曉靖等（2017）認(rèn)為在確定土地流轉(zhuǎn)價格時，流轉(zhuǎn)市場的供需情況被充分考慮是必要的。其中，土地的供給主要由土地原有數(shù)量和農(nóng)戶流轉(zhuǎn)意愿決定，土地的需求主要取決于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，生產(chǎn)者進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營的意愿。供需狀況是價格形成機(jī)制必須考慮的因素。最后，杜挺（2018）認(rèn)為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的空間格局受到區(qū)域自然條件和社會經(jīng)濟(jì)條件的雙重影響，呈現(xiàn)出很強(qiáng)的空間自相關(guān)性，其中耕地質(zhì)量等級與耕地流轉(zhuǎn)價格的相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.68，且在空間計量模型中呈現(xiàn)出0.01水平上的顯著性，說明影響耕地流轉(zhuǎn)價格的根本因素中耕地質(zhì)量等級是根本原因之一。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價值評估方法確定的研究

對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中最關(guān)鍵的問題是土地流轉(zhuǎn)價格的確定，價格合理，流轉(zhuǎn)才順利，根據(jù)梳理國內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)得出：首先張振華（2013）認(rèn)為對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價值評估，收益法更適用于不同種植地區(qū)、不同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、不同社會環(huán)境的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格評估，具有科學(xué)性、合理性與通用性，這是基于收益現(xiàn)值法模型的實(shí)證研究得出的結(jié)論。其次翟研寧（2013）分析了三種農(nóng)地價值評估方法。結(jié)果表明，最適合農(nóng)田估價的方法是收益法。由于該方法能夠?qū)ιa(chǎn)收入的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格進(jìn)行評估，因此適用于流轉(zhuǎn)后的農(nóng)地價格核算。同時，穆松林等（2014）基于土地使用權(quán)評估角度，將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)屬特性進(jìn)行適當(dāng)修正，并構(gòu)造出土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格模型。還有張曉娟、龐守林（2016）認(rèn)為基于農(nóng)村土地的特殊性，采用收益還原法對流轉(zhuǎn)土地價值評估是更為合理的方法，即將被評估土地資產(chǎn)在未來每年的預(yù)期收益進(jìn)行預(yù)估，并將估算值用銀行綜合利率作為還原率折算為評估基準(zhǔn)日現(xiàn)值，最后土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價值即為各年收益現(xiàn)值累加的總和。而且，白新華（2017）認(rèn)為根據(jù)不同的農(nóng)用耕地流轉(zhuǎn)方式，則估價方法和估價對象的價格范圍也不同，收益還原法和市場比較法則根據(jù)實(shí)際情況，在基礎(chǔ)參數(shù)測算時需要改進(jìn)，由于農(nóng)業(yè)耕地的特殊性，簡單地使用成本法評估農(nóng)用土地價值是不合適的。最后，趙亮（2018）認(rèn)為盡管目前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場逐年活躍，已經(jīng)形成一定規(guī)模，然而，許多土地流轉(zhuǎn)系親友之間的口頭協(xié)定，并且流轉(zhuǎn)的大部分參雜送人情意味，所以不能作為普遍土地流轉(zhuǎn)價格的參考，同時由于農(nóng)村老幼尊卑地域文化濃厚，部分農(nóng)戶輩分較低或者較年輕談判土地流轉(zhuǎn)價格時不能反映其真實(shí)價值。因此，市場法一般不適用于大部分農(nóng)村土地管理權(quán)的評估。但是采用收益還原法對土地承包經(jīng)營權(quán)價值進(jìn)行評估時，則可以避免上述存在的問題。無論是家庭農(nóng)場、農(nóng)業(yè)企業(yè)使用土地還是承包農(nóng)民耕種土地，其預(yù)期農(nóng)村耕地收益和確定收益率都是客觀的，可以將其科學(xué)的測算。

四、小結(jié)

通過對國內(nèi)學(xué)者的文獻(xiàn)進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性是得到各學(xué)者充分肯定的。實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是歷史發(fā)展的選擇，是能夠充分利用農(nóng)村土地資源，保證國家糧食安全，提高農(nóng)民收入，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的重要途經(jīng)。

通過總結(jié)國內(nèi)學(xué)者研究文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)：由于農(nóng)村土地的特殊性，其承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價值影響因素是多方面的，包括土地自然條件、供求情況、農(nóng)民自身意愿、國家惠民政策、社會保障、耕地質(zhì)量等因素的影響，歸納為經(jīng)濟(jì)、社會、自然因素是影響農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要指標(biāo)。

根據(jù)國內(nèi)學(xué)者觀點(diǎn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價值的評估方法主要有收益還原法、改進(jìn)后的市場法以及土地使用權(quán)的評估方法等，但由于農(nóng)村土地自身的特殊性大部分學(xué)者認(rèn)為采用收益法評估更為合適，即將耕地種植的農(nóng)作物在未來每年預(yù)期收益額進(jìn)行預(yù)估，將估算值參照銀行利率確定還原率，并折算為評估基準(zhǔn)日現(xiàn)值，則評估土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價值為各年現(xiàn)值累加的總和。

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[責(zé)任編輯：潘洪志]