中國(guó)業(yè)主委員會(huì)發(fā)展困局思考

胡艷華

1991年3月，在深圳萬(wàn)科天景花園，因?yàn)樾^(qū)中的商業(yè)用電與居民用電的矛盾問(wèn)題，中國(guó)第一個(gè)業(yè)委會(huì)成立。當(dāng)時(shí)王石與其他萬(wàn)科高管，與第一屆15位業(yè)委會(huì)委員，對(duì)業(yè)委會(huì)的章程、用電、水使用及費(fèi)用情況、增設(shè)休閑椅和果皮箱、管理費(fèi)構(gòu)成等問(wèn)題進(jìn)行了討論，并就議案形成了決議。

總體來(lái)講，中國(guó)業(yè)委會(huì)的發(fā)展有清晰的過(guò)程，他們往往從樓盤收樓前后的維權(quán)開(kāi)始，那時(shí)候參與者眾多，容易成立。在業(yè)委會(huì)初創(chuàng)階段，基本都是維權(quán)的過(guò)程。維權(quán)的過(guò)程非常艱辛。在中國(guó)現(xiàn)行的體制中，很多時(shí)候，不大張旗鼓的“鬧”基本都不會(huì)得到物業(yè)和政府的關(guān)注。因此，基本每個(gè)業(yè)委會(huì)的起點(diǎn)總是以各種堵市政路活動(dòng)，去售樓部示威活動(dòng)等來(lái)增加政府及大眾對(duì)維權(quán)的關(guān)注度。而這些，在政府眼里，基本是不和諧因素，當(dāng)然政府不會(huì)鼓勵(lì)這種行為。因此，這個(gè)過(guò)程進(jìn)行的也很艱難。但是，一般小區(qū)業(yè)主群情洶涌，那時(shí)候，很容易成立業(yè)委會(huì)。但是，當(dāng)所面臨的問(wèn)題得到解決之后，隨著時(shí)間的流逝，基本后面就不會(huì)有太多人關(guān)注業(yè)委會(huì)了，而且越來(lái)越多人發(fā)現(xiàn)業(yè)委會(huì)的工作沒(méi)有太多的規(guī)范性，同時(shí)跟物業(yè)和業(yè)主溝通都很困難，或因?yàn)閮?nèi)訌，或因?yàn)槲飿I(yè)的蓄意破壞等，漸漸地，很多業(yè)委會(huì)就開(kāi)始消失在大眾的視野中。

一、中國(guó)業(yè)委會(huì)目前面臨的問(wèn)題

1.最初的成立只靠業(yè)主本身，政府一般不介入，物業(yè)一般會(huì)打壓。在自主成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，一般小區(qū)規(guī)模都不小，動(dòng)不動(dòng)就3000戶，甚至更多。要成立業(yè)委會(huì)，需要幾個(gè)很有魄力與動(dòng)力的業(yè)主去推動(dòng)，國(guó)家對(duì)于業(yè)委會(huì)，有相關(guān)的說(shuō)法，認(rèn)為小區(qū)可以成立，但是你到底是成立還是不成立，通常政府對(duì)這些不聞不問(wèn)。而物業(yè)對(duì)于這個(gè)過(guò)程甚至是百般阻撓。因?yàn)樵谒麄兊挠∠罄铮瑯I(yè)委會(huì)一定程度上都是跟他們鬧別扭的，最好就是成立不起來(lái)，別扭就無(wú)從鬧起。

2.成立業(yè)委會(huì)的過(guò)程費(fèi)時(shí)費(fèi)心還很冒險(xiǎn)。前期推動(dòng)的業(yè)主很多時(shí)候需要在整個(gè)小區(qū)挨家挨戶的去做思想工作，去組織簽名及投票等活動(dòng)。即使這樣做了，還有業(yè)主參與熱情不高都沒(méi)辦法成立業(yè)委會(huì)的時(shí)候。即使僥幸成立，還要冒很大風(fēng)險(xiǎn)。在北京昌平區(qū)霍營(yíng)街道流星花園小區(qū)，業(yè)委會(huì)委員之一代理主任家遭遇了如下情況：其子的白色汽車被人潑上紅色油漆，社區(qū)有人發(fā)大字報(bào)、傳單等污蔑誹謗其家庭，還甚至有人給他們家送花圈，送挽聯(lián)。這些都正好發(fā)生在小區(qū)要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，投票選新的物業(yè)公司之際。

3.很容易在重大問(wèn)題處理完之后，因?yàn)楦鞣N各樣的原因，無(wú)法持續(xù)下去。目前，廣州成立的業(yè)委會(huì)占到了小區(qū)數(shù)量的25%左右， 大型樓盤因?yàn)楦鞣N原因，成立業(yè)委會(huì)的比例更小。而且，即使成立了，運(yùn)作一兩年之后，因?yàn)楦鞣N原因，消失的業(yè)委會(huì)不在少數(shù)。廣州某樓盤曾經(jīng)成立業(yè)委會(huì)炒掉原物業(yè)公司，找了一家新物管，但新物管控制成本，停了樓巴服務(wù)，業(yè)主怨聲載道，后來(lái)又解散了業(yè)委會(huì)，重新聘請(qǐng)了原物管回來(lái)。廣園東某樓盤更是有意思，樓盤很大，有成立業(yè)委會(huì)的想法，但是，某些業(yè)主代表做出的事情，超出大家想象。第一次選舉，有業(yè)主代表大范圍送手機(jī)充值卡，請(qǐng)一兩百名業(yè)主吃飯來(lái)拉選票，如果沒(méi)有什么利益牽扯，至于這樣做嗎？而且，有些業(yè)主為了拉選票，沒(méi)日沒(méi)夜的在小區(qū)使用高音喇叭宣傳自己，或者在小區(qū)道路上拉住業(yè)主投票，不投就會(huì)被罵上幾句。還分時(shí)段去每家每戶掃蕩，要求大家站隊(duì)投票。參選人曾經(jīng)還遇到過(guò)恐怖快遞，收到死人物品，甚至車子被放氣等。

二、關(guān)于中國(guó)業(yè)委會(huì)困局的建議

1.政府參與引導(dǎo)。目前在中國(guó)，業(yè)委會(huì)組織的最成功的就是上海。上海成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)占到了小區(qū)總數(shù)的85%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市。據(jù)相關(guān)研究人士研究，其業(yè)委會(huì)主要由基層政府組織成立，這在一定程度上削弱了業(yè)委會(huì)的維權(quán)屬性，更像居委會(huì)的一個(gè)延伸。不太能形成權(quán)力制衡。但是，從這個(gè)思路來(lái)講，如果政府能夠有明文規(guī)定，基層政府或者說(shuō)居委會(huì)，對(duì)業(yè)委會(huì)的成立應(yīng)該要做些什么基本工作，比如發(fā)布業(yè)委會(huì)成立公告，業(yè)主代表參選登記，文件公布，行為監(jiān)督等，相對(duì)而言，這個(gè)事情，進(jìn)行的會(huì)更為順利一些?；蛘咄艘徊街v，即使是按照上海的思路，由政府主導(dǎo)，政府選派，也比沒(méi)有業(yè)委會(huì)，也比賄選亂選要好很多。

國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條寫得非常清楚：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣政府房地產(chǎn)主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)?！倍行┑胤阶龅么_實(shí)還欠缺。業(yè)主權(quán)利怎樣保護(hù)，怎樣實(shí)施，宣傳力度還達(dá)不到。

2.政府如果發(fā)現(xiàn)任何一方有貪污或者行賄等明確證據(jù)，會(huì)有經(jīng)濟(jì)處罰和司法處罰。目前，國(guó)家對(duì)于業(yè)委會(huì)的行為，能不管就不管，有時(shí)候覺(jué)得事情鬧得有點(diǎn)大了，就直接叫停。很少有追究其中相關(guān)人士的貪污或者行賄等責(zé)任。如果基層政府如居委會(huì)有人能分管相關(guān)的監(jiān)督工作，有小問(wèn)題馬上指出，等待業(yè)主糾正自己的過(guò)激行為。而且接受群眾實(shí)名舉報(bào)，有真憑實(shí)據(jù)的，馬上按相關(guān)貪污行賄罪上報(bào)，估計(jì)業(yè)委會(huì)就沒(méi)有多少人敢打著為大家的旗號(hào)，去謀私利了。一般只有真正為小區(qū)服務(wù)的熱心人士了。

3.政府應(yīng)該更加清楚明確公共部分的產(chǎn)權(quán)，收益分配的基本方式等。在《物權(quán)法》中有提出，公共部位收益歸全體業(yè)主，但是這個(gè)公共部位，目前來(lái)講，還很有爭(zhēng)議。如小區(qū)內(nèi)各種廣告收益，小區(qū)內(nèi)各種停車位收益，小區(qū)內(nèi)會(huì)所收益，小區(qū)內(nèi)學(xué)校收益，小區(qū)內(nèi)商鋪收益等等，到底哪些算是公共部位收益呢？基本上，現(xiàn)在大部分小區(qū)的物業(yè)公司，收了這些錢之后，從來(lái)沒(méi)有對(duì)外公布過(guò)這些收益，更談不上將這些收益用于小區(qū)了。僅僅就廣告收益來(lái)講，有廣告商有相關(guān)的說(shuō)明。電梯門前的貼紙廣告，一般300左右一年，電梯里面的廣告位一般1000-3000左右不等。主要看小區(qū)的位置和檔次。以小區(qū)10棟樓，每棟樓3個(gè)單元，共60部電梯來(lái)算的話，僅電梯門口和電梯里面的廣告位費(fèi)用來(lái)算，按最低價(jià)也有近8萬(wàn)元的收益。再加上小區(qū)顯示屏和燈箱廣告等，一年最低能收入廣告費(fèi)十萬(wàn)甚至更多。很多小區(qū)都有這些廣告收益，但是物業(yè)公司卻很少向業(yè)主公布收益情況，更不知道這些收益用到了哪里。有些物業(yè)公司更是離譜，每年的財(cái)務(wù)報(bào)表除了物業(yè)費(fèi)，沒(méi)有體現(xiàn)其他收益，報(bào)表顯示的公司收益基本都是虧損，還每年的堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)下來(lái)。不知道是不是要多表?yè)P(yáng)這些公司的雷鋒精神，不怕?lián)p己，專門利人。包括停車位臨時(shí)停車收益，小區(qū)物業(yè)公司可以收取小部分管理服務(wù)費(fèi)，但是大部分臨時(shí)停車位收益應(yīng)該歸屬于公共收益。但是很少有物業(yè)公司對(duì)外公布這些收益情況。如果政府能明確物業(yè)公司定期財(cái)報(bào)對(duì)小區(qū)居民公開(kāi)，最好是半年一公開(kāi)。并且，要求其中必須對(duì)各種公共收益做清晰的說(shuō)明，這樣，基本大家對(duì)小區(qū)內(nèi)的各種情況就會(huì)減少很多疑惑和爭(zhēng)議。

4.鼓勵(lì)業(yè)委會(huì)自治自管，跳過(guò)物業(yè)公司環(huán)節(jié)。上海的業(yè)委會(huì)比例這么高，一定程度上跟國(guó)家的做法分不開(kāi)。上海房管局下面成立了很多國(guó)有的專業(yè)的綠化公司、清潔公司、電梯維修公司、保安公司等，樓盤開(kāi)始運(yùn)營(yíng)之后，直接就去辦理承包手續(xù)，這個(gè)承包就直接跟業(yè)委會(huì)對(duì)接。這是非常好的一個(gè)做法。這個(gè)業(yè)委會(huì)，一定程度上取代了物業(yè)公司，所以都是有合理的工資的。廣州芳村花園小區(qū)擁有比較完善的業(yè)委會(huì)管理制度，業(yè)委會(huì)主任王則楚已經(jīng)為職能部門以及市民熟悉。王則楚透露，成立業(yè)委會(huì)后，業(yè)主們進(jìn)一步厘清共有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)電梯廣告、停車場(chǎng)收入等多種形式創(chuàng)收，既為物業(yè)管理公司開(kāi)辟“財(cái)路”，也減輕物業(yè)管理費(fèi)負(fù)擔(dān)。他透露，此前物管費(fèi)一度從每平方米1.3元下降到1.2元，2013年，考慮到通脹壓力，才每平方米提高了0.15元。這些一定程度上說(shuō)明，業(yè)委會(huì)運(yùn)作的好，起碼小區(qū)經(jīng)營(yíng)是不存在虧損問(wèn)題的。

5.鼓勵(lì)業(yè)委會(huì)委員正規(guī)競(jìng)選，提供相應(yīng)的渠道和平臺(tái)。關(guān)于這一點(diǎn)，美國(guó)的制度可以借鑒。美國(guó)的小區(qū)居民董事會(huì)是完全由居民選舉的自治組織，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的居委會(huì)，但權(quán)力很大，負(fù)責(zé)與小區(qū)物業(yè)有關(guān)的一切事宜。有個(gè)美籍華人住的小區(qū)有300多棟房屋，近2000個(gè)居民。小區(qū)內(nèi)有一個(gè)廢棄的池塘，長(zhǎng)滿了狗尾草。他想建議在里面種蓮花、養(yǎng)鯉魚(yú)，但是居民董事會(huì)沒(méi)有回應(yīng)。于是，他決定參與居民董事會(huì)的競(jìng)選。他們小區(qū)召開(kāi)年度選舉大會(huì)，公開(kāi)競(jìng)選時(shí)他打出感情牌，他是這個(gè)小區(qū)第一個(gè)中國(guó)移民，靠獎(jiǎng)學(xué)金和打工拿到博士學(xué)位，對(duì)這里很有感情，所以要為社區(qū)做些事情，回饋社會(huì)。同時(shí)，他提出了美化環(huán)境和維護(hù)小區(qū)治安的施政方案。經(jīng)過(guò)居民投票，他當(dāng)選董事會(huì)的業(yè)委會(huì)主任。當(dāng)選后，他向董事會(huì)提出的第一個(gè)建議，還是改造廢棄池塘。這一次，董事會(huì)全票通過(guò)。幾年后，這里有了幾英畝的荷花，還養(yǎng)了很多鯉魚(yú)，周末垂釣已經(jīng)成了小區(qū)居民最大的樂(lè)趣。從這個(gè)案例中可以看出，正規(guī)競(jìng)選，對(duì)于選出合適的為社區(qū)服務(wù)的人選，是非常有幫助的。如果政府能提供相應(yīng)的場(chǎng)所和相應(yīng)的一些居委會(huì)人員監(jiān)督支持，這個(gè)工作肯定可以進(jìn)行得更為順利。

6.業(yè)委會(huì)選舉時(shí)間宜有限制。建議常規(guī)1年左右一次選舉一次。如果政府沒(méi)有這方面的意見(jiàn)指導(dǎo)，很有可能有些代表在其位不謀其政，在業(yè)委會(huì)待個(gè)好幾年，什么都不干。時(shí)間太短選舉的話，有時(shí)候大家還沒(méi)有太熟悉運(yùn)作的流程，該做些什么，就要準(zhǔn)備換人了，也不利于激發(fā)代表們的熱情。所以，最好有一個(gè)比較明確的時(shí)間段，可以讓業(yè)主代表感受到自己能有個(gè)緩沖的時(shí)間，也有個(gè)緊迫的壓力感。因?yàn)樾^(qū)業(yè)主人數(shù)一般眾多，要達(dá)到很高的出席率或者投票率是非常困難的，所以可以將出席率或者投票率要求放寬一些，防止像很多小區(qū)想成立業(yè)主大會(huì)，初期到處找業(yè)主簽名湊夠十分之一的人數(shù)才能成立業(yè)主大會(huì)。

總而言之，以上這些建議，都是希望政府能給與業(yè)委會(huì)成立更多的支持與監(jiān)督，希望我國(guó)的小區(qū)業(yè)委會(huì)能長(zhǎng)期運(yùn)作下去，能更好地發(fā)揮小區(qū)業(yè)主的能動(dòng)性和創(chuàng)造性，帶領(lǐng)更多的小區(qū)，更多的業(yè)主意識(shí)到自己的權(quán)利和義務(wù)，創(chuàng)造更幸福的小區(qū)生活。

（作者單位：廣州商學(xué)院）