論買賣不破租賃及其例外

季珂飛

摘 要：“買賣不破租賃”原則是民法領(lǐng)域的一項(xiàng)重要的原則。通過分析”買賣不破租賃“原則的法律依據(jù)，憲法條件，法律效力，適用范圍及買賣的例外情況，不破租約。從發(fā)生到發(fā)展，發(fā)現(xiàn)了原理的缺陷，為改進(jìn)原則提出了合理的條件。

關(guān)鍵詞：買賣;租賃;效力;例外

中圖分類號(hào)：D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2019）02-0104-02

一、買賣不破租賃規(guī)則概述

買賣不破租賃的含義是什么？從字面意思上理解是指承租人承租房屋在先，買受人購買房屋在后，買受人的物權(quán)不得對(duì)抗承租人的承租權(quán);再從字面意思上引申擴(kuò)大是指財(cái)產(chǎn)出租后，因所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，譬如贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承遺產(chǎn)、買賣、添附、合同等。十九世紀(jì)初期，商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還沒有現(xiàn)代社會(huì)的繁榮和快速，為了處于弱勢地位的承租人，“買賣不破租賃制度”應(yīng)運(yùn)而生。但是隨著改革開放，商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來，承租人不一定總是處于弱勢地位的一方，一味適用合同法229條的規(guī)定，勢必會(huì)在一定程度上阻礙市場經(jīng)濟(jì)的流通，不利于公平公正。制度是人定的，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，制度也應(yīng)該做出相應(yīng)的調(diào)整與改變。

二、買賣不破租賃的構(gòu)成條件及法律效力.

（一）買賣不破租賃的構(gòu)成條件

1."買賣不破租賃"中的標(biāo)的物，是有特定的范圍的，一般而言和買賣標(biāo)的物的范圍相同，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，但是動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該限于依法需要登記的特定的動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該限于合法的房屋。[2]2.租賃合同必須合法有效。[3]當(dāng)租賃合同非法無效，被撤銷或者當(dāng)事人一方依合同約定而解除合同時(shí)，承租人想溯及租賃合同的效力時(shí)就無權(quán)向出租人主張租賃權(quán)，也沒有充足的法律理由向受讓人主張其租賃權(quán)，更無權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行舊的租賃合同。3.租賃物需要已經(jīng)交付且為承租人繼續(xù)占有。如果租賃物還沒有交付給承租人實(shí)際占有，那么承租人就只享有一般的債權(quán)交付請求權(quán)，此時(shí)出租人如果將房屋多次出租或者出賣給第三人，則應(yīng)由交付來判定誰是房屋的承租人或者受讓人，其余與房屋出租人簽訂過房屋租賃合同或者房屋買賣合同的權(quán)利人，就只能依債務(wù)無法履行要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任而不能向房屋的受讓人主張其權(quán)利（除非受讓人與出租人人惡意串通侵害其權(quán)利）。4.有適當(dāng)?shù)墓C與公示。為了兼顧交易的安全與穩(wěn)定，以租賃權(quán)對(duì)抗買受人對(duì)租賃物的所有權(quán)需要將其租賃權(quán)向相關(guān)的法律部門按照法律規(guī)定申請登記。

（二）買賣不破租賃的法律效力

1.承租人與受讓人之間的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。出租人與承租人以外的第三人完成租賃物的交付后，該第三人則成為了新的出租人，新出租人與承租人無需訂立新的租賃合同即可繼續(xù)按照以前的租賃合同履行相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。[4]比如租金請求權(quán)，租賃合同終止的權(quán)利，繼續(xù)履行租賃合同的義務(wù)，返還押金或押租金的義務(wù)。2.出賣人與受讓人之間的法律效力。在房屋買賣合同中，賣方負(fù)有標(biāo)的物即房屋的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，不僅要保證房屋的安全性，更要保證房屋產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立性。3.出賣人與承租人之間的法律關(guān)系?；诂F(xiàn)實(shí)生活的中人們更傾向于快速簡便的交易習(xí)慣，原出租人可以不經(jīng)過承租人同意，在自己的意愿支配下，將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，但是原出租人應(yīng)當(dāng)盡到最普通的通知義務(wù)，將租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)告知承租人，否則其將承擔(dān)怠于通知所為其所帶來的不利后果。

三、買賣不破租賃規(guī)則適用的范圍

（一）擔(dān)保物權(quán)不破租賃

擔(dān)保物權(quán)是以債務(wù)人或者債務(wù)人以外的第三人的特定財(cái)產(chǎn)或者權(quán)利作為擔(dān)保物，擔(dān)保債務(wù)的清償，以防出現(xiàn)債務(wù)人拒絕清償?shù)狡趥鶆?wù)或者出現(xiàn)約定的情形時(shí)，可以就債務(wù)人的擔(dān)保物優(yōu)先受償，減少利益損失的他物權(quán)。[5]為了保護(hù)自己的債權(quán)，一般通過簽訂抵押合同并進(jìn)行登記來設(shè)定有效的抵押權(quán)，進(jìn)而保證對(duì)抵押物的債權(quán)利益的實(shí)現(xiàn)和履行。在現(xiàn)實(shí)生活中可能會(huì)存在抵押權(quán)與租賃權(quán)或者租賃權(quán)和其他權(quán)利并存的情形，例如先抵后租或者先租后抵。如果是先租后抵的話，抵押人必須等待租賃合同的租賃期間屆滿方能依據(jù)抵押合同按照法定的程序行使抵押權(quán)。但是抵押權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)立的，應(yīng)該分為抵押權(quán)是否登記兩種情況討論，因?yàn)榈盅簷?quán)只是價(jià)值擔(dān)保權(quán)，在債務(wù)人無法按期履行債務(wù)或者出現(xiàn)合同約定的情形時(shí)，將標(biāo)的物或者權(quán)利拍賣，變賣的價(jià)款優(yōu)先受償給債權(quán)人。當(dāng)?shù)盅簷?quán)沒有登記，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)列為一般債權(quán)，當(dāng)債權(quán)人想要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，就只能依據(jù)抵押合同要求抵押人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，而沒有就此特定抵押物拍賣，變賣后的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，承租人也有權(quán)繼續(xù)就此特定的抵押物進(jìn)行使用，并要求受讓人繼續(xù)履行租賃合同。但是當(dāng)?shù)盅汉贤怯涍^時(shí)，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，抵押人就必須按照抵押合同要求將抵押物拍賣，變賣，并將價(jià)款優(yōu)先受償給抵押權(quán)人，租賃合同視作自動(dòng)解除，承租人可以要求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任，但是不能適用“買賣不破租賃”要求受讓人繼續(xù)履行合同。

（二）用益物權(quán)不破租賃

地上權(quán)不僅具有物權(quán)的性質(zhì)和物權(quán)所有的法律特征，而且還排除土地所有權(quán)人依照添附取得土地的所有權(quán)。因?yàn)榈厣蠙?quán)人主要是利用他人的土地建造建筑物、工作物并對(duì)建造的建造物、工作物取得所有權(quán)的一種權(quán)利，所以地上權(quán)人的使用權(quán)必將與承租人的使用權(quán)發(fā)生沖突。[6]現(xiàn)實(shí)中一般采取“買賣不破租賃”原則來解決地上權(quán)和租賃權(quán)之間的沖突，即在租賃合同的期滿之前，地上權(quán)不發(fā)生效力，地上權(quán)人繼承出租人的地位，成為新的出租人。因此地上權(quán)可以適用“買賣不破租賃”原則。

四、買賣不破租賃原則的例外

（一）租賃物被沒收、征收的

合同法第229條規(guī)定："租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力"，以上規(guī)定就是"買賣不破租賃"這一制度在我國法律體系中的體現(xiàn)之一，其中合同法的規(guī)定將買賣引起的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)擴(kuò)大到所有權(quán)變動(dòng)的各種情形，這樣不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動(dòng)，還包括因贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承遺產(chǎn)、買賣、添附等因合同所引起的所有權(quán)變動(dòng)的平等民事主體之間的活動(dòng)。所以政府沒收租賃物是否有權(quán)終止原租賃合同得分情況討論，即因強(qiáng)制執(zhí)行、沒收、征收、法院判決等行為引起的物權(quán)變動(dòng)在適用"買賣不破租賃原則"的上面，則需要另作分析。由于簡單的所有權(quán)變動(dòng)不會(huì)直接導(dǎo)致合同無法履行，所以新的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該繼續(xù)履行原租賃合同。政府如果作為新的產(chǎn)權(quán)人，在沒收租賃財(cái)產(chǎn)后，承租人與政府必須處于平等的訴訟地位時(shí)才能依據(jù)合同法的規(guī)定進(jìn)行抗辯。而在上述案件中，乙公司與幼兒園簽訂租賃合同后，存在違法行為，即乙公司與政府是處于不平等的法律地位，所以適用合同法229條的買賣不破租賃原則是不合理的，會(huì)造成法律上的漏洞，使現(xiàn)實(shí)生活中使出租人與承租人串通，逃避法律的制裁。

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，查封前已出租的房屋，是可以繼續(xù)出租的;如果是查封后，特別是不動(dòng)產(chǎn)，在加貼封條后，除了法院，任何人都無權(quán)將封條撕了，否則構(gòu)成違反執(zhí)行的有關(guān)規(guī)定。

在我們?nèi)粘Ｉ钪袝?huì)遇到這樣的情形：原告王某與被告劉某因民間貸款而引發(fā)糾紛，原告王某依法向某區(qū)基層法院提出財(cái)產(chǎn)保全申請，請求法院依法查封被告人劉某所有的位于湖南省桃源縣城關(guān)鎮(zhèn)黃花中路的一門面。經(jīng)過查證，法院依法作出了查封裁定書，并于2013年6月1日查封了劉某的門店，并依法向當(dāng)事人送達(dá)了查封的裁定書，與此同時(shí)在查封過程中，在門面的顯眼處貼上了法院查封的公告。查封后依舊由被告人劉某經(jīng)營、保管。后該案經(jīng)過法院判決決定：被告人劉某應(yīng)當(dāng)償還原告王某的借款12萬元。在判決書生效后，被告人劉某仍然未履行。原告王某依據(jù)生效判決依法請求法院強(qiáng)制執(zhí)行。在本案執(zhí)行過程中，經(jīng)查被執(zhí)行人劉某除了門面外并無其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，于是法院依法作出了拍賣上述門面的判決決定。在法院依法評(píng)估、拍賣的過程中，對(duì)該案件有異議的案外人朱某向法院提出了執(zhí)行異議，提出：該門店是在2013年8月1日與侯某簽訂的房屋租賃合同（朱某對(duì)法院的查封并不知情），依據(jù)我國法律規(guī)定的“買賣不破租賃”原則，在與劉某租賃門店未到期之前，法院不得強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，或者執(zhí)行拍賣后租賃合同繼續(xù)有效。依據(jù)我國《合同法》第229條的規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。即“買賣不破租賃”只有當(dāng)雙方的租賃合同依法到期時(shí)，房屋的使用權(quán)才可以被使用。此項(xiàng)法律條文賦予了承租人基于租賃權(quán)對(duì)第三人的權(quán)利的保護(hù)，同時(shí)對(duì)抗租賃物的新買受人的權(quán)利。因此，本案在租賃期間，租賃合同是繼續(xù)有效的。

其實(shí)上述案件是法院財(cái)產(chǎn)保全效力與租賃效力的競合，由于法院查封在先，只要被查封的財(cái)產(chǎn)是依法定程序取得的，新的產(chǎn)權(quán)人就不需要承受原來的租賃合同，即原租賃合同失去了效力，除非新的產(chǎn)權(quán)人愿意簽訂新的租賃合同，承租人是不能依據(jù)原租賃合同對(duì)抗新的房屋產(chǎn)權(quán)人。因?yàn)榉ㄔ旱呢?cái)產(chǎn)保全作用是控制執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)，所以當(dāng)法院對(duì)劉某的財(cái)產(chǎn)采取查封措施之日起，案件執(zhí)行完畢前，劉某對(duì)該門面的所有權(quán)的行使必須受到限制，即無法按其意志自由地占有、使用、收益、處分該門面。此案為活查封，所以法院指定由劉某保管是符合法律規(guī)定的，劉某即有權(quán)使用、收益此房產(chǎn)。此案中房屋在出租前已被人民法院依法查封，所以朱某的租賃合同沒有對(duì)抗法院查封的效力，在法院拍賣房屋時(shí)，朱某可以就合同無法按照約定履行要求劉某承擔(dān)損失和違約責(zé)任。朱某如果想要原租賃合同繼續(xù)有效的執(zhí)行，在法院將房屋拍賣后就必須征得新的買受人的同意，但此租賃合同應(yīng)該被視為新訂立的租賃合同。所以本案中，租賃合同沒有對(duì)抗法院查封的效力，即“買賣不破租賃”原則在此案中沒有對(duì)抗效力。[7]

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]陳晨.買賣不破租賃法律問題解析[D].長春：吉林大學(xué)，2007.

[2]冉垠.買賣不破租賃規(guī)則探究[D].重慶：西南政法大學(xué)，2009.

[3]何惠娟.“買賣不破租賃”原則若干法律問題研究[D].上海：復(fù)旦大學(xué)，2010.

[4]楊小艷.論買賣不破租賃規(guī)則的適用[J].安徽警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，17（3）：3-4.

[5]晁敏.盜贓物善意取得問題研究[D].上海：華東政法大學(xué)，2011.

[6]陳金波.侵犯買主知情權(quán)索要貨款被駁回[J].人民公安報(bào)，2012：6-7.

[7]單婧婧.“買賣不破租賃”在新形勢下的適用條件及例外[J].法制與社會(huì)，2015：1-2.