強制公證廢止后不動產(chǎn)繼承登記風險防范思考

摘 要：本文主要是研究在強制公證廢止后，不動產(chǎn)繼承登記法律所出現(xiàn)的風險情況，并分析其風險的解決策略。

關鍵詞：強制公證廢止;不動產(chǎn)繼承登記;風險防范

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）05-0160-02

作者簡介：余國鋒（1966-），本科，1986年1月參加公證工作至今，福建省漳平市公證處，公證處副主任、三級公證員。

一、對如何化解不動產(chǎn)繼承登記法律風險進行思考（一）保證申請人提交材料的真實性

繼承不動產(chǎn)登記的前提就是保證申請人所提交資料的真實可靠性，是進行不動產(chǎn)繼承登記的基礎條件，也是不動產(chǎn)繼承強制公證廢除后最為關鍵的問題，同時也是保證不動產(chǎn)順利繼承的保障?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》中有明確對申請人所提交的“與他人利害關系的說明材料”進行重點審查，確保提交材料的真實性和可信性。事實上，主要是辨認其所提供的遺囑證明、親屬關系證明、親屬死亡證明等材料的真實性。在審查如此復雜繁瑣的的各種證明材料時，需要相關審查人員以嚴謹?shù)膽B(tài)度對申請人提交材料進行審查，充分保證申請人提交材料的真實性和可信性。

（二）仔細辨認全部法定繼承人的范圍

不動產(chǎn)登記的成立主要是通過繼承人的確立，而最終確立的結果則表明其為合法繼承人。在《繼承法》中有明確指出，父母、配偶以及子女等關系人為繼承人，而繼父母子女、養(yǎng)父母、非婚生子女以及養(yǎng)子女或是履行了贍養(yǎng)義務的女婿、兒媳，則轉為代為繼承或是轉繼承關系，而這些繼承關系均為合法繼承人的范圍[1]。而相關部門在進行審查的過程中，對已經(jīng)喪失了繼承人資格的繼承人應當進行仔細鑒定。繼承法所規(guī)定的合法繼承人范圍較為廣泛且人員眾多、繼承內(nèi)容及執(zhí)行環(huán)節(jié)的錯綜復雜、久遠的繼承時間、具有繼承資格的繼承人的審查鑒定，都為確認合法繼承人身份帶來一定難度。繼承的法律適用需要專業(yè)的法律知識，作為專門的法律部門公證的廢止，讓不動產(chǎn)登記的增加審核的難度，因此進行不動產(chǎn)繼承登記的首要任務就是將繼承人（法定繼承人、代位繼承人、轉繼承人、可繼承人）的范圍確定好，根據(jù)相關的法律知識和繼承知識，將每一個繼承登記環(huán)節(jié)牢牢把握住，從而保證合法繼承人的準確性，只有這樣才能夠將不動產(chǎn)繼承登記進行下去。

（三）怎樣對死亡證明材料的真實性進行驗證

在進行不動產(chǎn)繼承登記辦理時，死亡證明材料的真實有效性，是受理成功的關鍵。而申請人所提供的死亡證明材料種類較多，包括醫(yī)療機構、公安機關、民政部門的機關證明;社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等單位的證明;殉葬、證人、證言等證明[2]。其證明材料的種類眾多，且各個地區(qū)所要求的又不是統(tǒng)一的，因此申請人的提交申請材料時往往需要為材料奔波多次，費時費力。由此，怎樣對死亡證明材料的真實性進行驗證，是進行不動產(chǎn)繼承登記的關鍵問題，其死亡證明材料的印證，已經(jīng)成為不可忽略的問題。

（四）怎樣指導申請人對所提交的材料進行選擇

在2016年7月司法部就已經(jīng)有相關條例明確規(guī)定，廢除繼承不動產(chǎn)強制公證，在繼承或受遺贈辦理不動產(chǎn)登記的前提下，公證材料不再是必要的材料。但是，就目前而言，一些登記部門、地方公證處，還是保留著原有的規(guī)定，仍舊將公證材料作為繼承或受遺贈辦理不動產(chǎn)登記的必要材料。因此，在申請人提交材料時，辦事人員應當主動、積極的引導、告知當事人提供材料的選擇方式，包括提交材料是否需要進行公證后再進行辦理，給予當事人一定的選擇權，從而減輕辦理過程的繁瑣性[3]。給予當事人提供材料的選擇權，并且真正落實到法律法規(guī)當中，是目前不動產(chǎn)繼承登記所要解決的重要問題。

（五）準確落實眾多遺囑（遺贈）的法律效力

不動產(chǎn)繼承登記辦理的成功與遺囑（遺贈）的法律效力是緊密相關的，也是不動產(chǎn)繼承登記最為重要的環(huán)節(jié)。有遺贈先按遺贈撫養(yǎng)處理，然后再考慮遺囑。在《繼承法》中有明確規(guī)定，口頭、代書、自書、錄音以及公證遺囑等，均屬于遺囑的范圍，而在同一個不動產(chǎn)繼承登記中，可能出現(xiàn)的遺囑是一個或多個的，當然，出現(xiàn)的遺囑種類有可能是相同的，也有可能是不同的，甚至是不用形式的遺囑也是有可能出現(xiàn)的。雖然，遺囑的形式多樣且復雜，但是當事人的最終目的都是讓自己盡量的享有受遺囑、受遺贈的合法繼承權。因此不動產(chǎn)登記部門在進行不動產(chǎn)繼承登記時，是沒有公證機關公證文書把關的前置條件的，這就要求不動產(chǎn)登記部門在面對各種類型的遺囑內(nèi)容、條件以及可能出現(xiàn)的各種復雜的情況時，要準確落實全部繼承人到場確認其遺囑的法律效力。而為準確落實當事人提供材料的法律效力已經(jīng)成為不動產(chǎn)登記機構所需要重視的問題。

（六）有效管控好登記申請和受理環(huán)節(jié)、程序

不動產(chǎn)繼承登記的成功，與登記申請和受理環(huán)節(jié)、程序審查的規(guī)范性是緊密相關的，同時這也是得以登記成功的基礎條件。雖然相關條例與細則已經(jīng)有明確且詳細的規(guī)定辦理不動產(chǎn)繼承登記的申請受理、所提交的材料、書面通知出具以及材料審查等辦理環(huán)節(jié)。盡管如此，在進行不動產(chǎn)繼承登記的過程中，還是會出現(xiàn)一些差錯，例如環(huán)節(jié)尚未規(guī)范、不盡人意等，這樣的差錯給當事人帶來一定的麻煩和問題，從而使得辦理過程不順利。因此，想要保證不動產(chǎn)繼承登記的成功，對登記申請的每一個環(huán)節(jié)和程序，都應當做到規(guī)范準確、合理合法、審查嚴格。

二、應對不動產(chǎn)繼承登記風險的策略

（一）對不動產(chǎn)繼承登記的相關法律法規(guī)進行大力宣傳

真正落實2016年7月司法部發(fā)布的關于廢止強制公證的相關通知，讓群眾得知不動產(chǎn)繼承登記的政策，使得相關法律法規(guī)透明化[4]。另外，相關登記部門應當大力宣傳不動產(chǎn)繼承登記的相關法律法規(guī)，讓群眾能理性的認知到公證在不動產(chǎn)繼承登記中的作用，從而正確看待不動產(chǎn)繼承登記的流程。當然，公證是專門的法律機構，為避免、預防因法律適用上的錯誤還是存在一定的重要作用，因此辦事人員不能一概的否定公證的作用，同時也提高自身的法律素養(yǎng)。

（二）將不動產(chǎn)繼承登記風險降至最低

辦事人員應當引導當事人先將繼承糾紛解決妥當，再進行不動產(chǎn)繼承登記。同時尊重法律給予的當事人所享有的選擇權利，建立當事人承諾信用制度，從而將不動產(chǎn)繼承登記風險降到最小。當事人在進行不動產(chǎn)繼承登記的申請時，通常會出現(xiàn)利害關系的第三方異議，并且反對其對該不動產(chǎn)繼承的權利[5]。面對這樣的情況，登記部門應當積極引導或告知當事人及其他利害關系的第三方人員，先自行將出現(xiàn)的繼承糾紛、矛盾以及不動產(chǎn)歸屬權問題，在這些問題都得到解決后，在相關仲裁機關、法院以及出具有效文書的情況下，再進行不動產(chǎn)繼承登記，以此保證不動產(chǎn)繼承登記的順利進行。

（三）加強不動產(chǎn)登記程序

將不動產(chǎn)登記的環(huán)節(jié)、程序、方法以及內(nèi)容進行完善處理，保證其規(guī)范性，從而保證不動產(chǎn)登記規(guī)范進行。并且加強登記申請的受理、審查登記材料、下發(fā)有效證書以及進行書面通知等環(huán)節(jié)，能將不動產(chǎn)繼承登記的每個環(huán)節(jié)都放在法律的條規(guī)下，從而保證其材料的合法性，不動產(chǎn)登記的有效性。另外，在加強不動產(chǎn)登記的環(huán)節(jié)、程序、方法以及內(nèi)容的同時，對登記機關辦事人員的綜合能力也要進行加強，包括素質、能力、責任心、工作態(tài)度等，要求辦事人員在進行不動產(chǎn)繼承登記的過程中，對公證機構出具公證書的把關風險，要遵循不靠、不等、不指望的原則進行，認真對待工作，將不動產(chǎn)繼承登記的每個環(huán)節(jié)都把控好工作，明確每個環(huán)節(jié)所需要承擔的責任[6]。除此之外，還要不斷的規(guī)劃完善不動產(chǎn)轉移登記制度，在法律法規(guī)的規(guī)范下，保證不動產(chǎn)所有權繼承登記具有一定合法性，符合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的同時，還要與《物權法》中的相關法律法規(guī)相符合，不斷加強不動產(chǎn)繼承登記的每個環(huán)節(jié)，使得其具有較高的合法性，在法律法規(guī)的管控下，規(guī)范不動產(chǎn)繼承登記工作，保證其工作的順利進行。

（四）優(yōu)化不動產(chǎn)繼承登記的相關材料

不斷優(yōu)化、改革、甄選不動產(chǎn)繼承登記的相關材料，是為了保證其相關資料的合法性、合理性，更是幫助群眾更好更快的完成不動產(chǎn)繼承登記工作，從而將可能出現(xiàn)的登記風險消除。在不動產(chǎn)繼承登記的實際工作中，在保證不動產(chǎn)繼承登記申請材料的合法性和合理性的同時，還要求當事人所提供的相關材料符合法律法規(guī)的規(guī)定，并且要確保所提供的材料得到法律的確定后，并且是當事人方便出示的材料[7]。另外，當事人所提供的材料要經(jīng)過法律法規(guī)的監(jiān)測，保證其所提供資料的真實性、可靠性、法律性。當然，在實際的不動產(chǎn)繼承登記工作中，辦事人員應當要注意當事人所提供的材料可能出現(xiàn)的風險，并采取相應措施有效避免此類風險。

（五）采取有效措施，加強登記機構的相關建設，建議由政府進行采購公證法律服務

目前，不動產(chǎn)所有權證的發(fā)放與登記均是由安民公示、發(fā)布公告的形式進行的，是必備的環(huán)節(jié)，必須依照法律法規(guī)進行嚴格遵守。而在不動產(chǎn)所有權繼承登記中，由于房屋的特性，還可通過紙質文件、官方網(wǎng)站、居委會告示等多種方式，對形成的公告通知進行規(guī)范化的處理，包括地點、時間、內(nèi)容等，真正的將政策交到群眾手中，以此達到不動產(chǎn)繼承登記公告的目的。另外，建立健全登記機關的追究、糾錯制度，在《房屋登記法辦法》、《物權法》等相關法律法規(guī)中有明確的規(guī)定。對于登記機構濫用職權、玩忽職守的行為，都有相應的處置方法，而對當事人所提供虛假的申請材料以騙取房屋申請登記的行為，也有相對的法律責任。因此，建設有效的登記機構追究、糾錯制度，將不動產(chǎn)登記機構自我檢查、自我查找、自我糾錯的內(nèi)容、方法、職責等通過立法的方式進行規(guī)范化處理，是十分必要的。同時，公證的預防糾紛特性采用公證的費用通過政府采購的方式，可以解決不動產(chǎn)登記過程中諸多的風險。

三、總結

由上述得知，通過對不動產(chǎn)繼承登記的法律法規(guī)進行大力宣傳、優(yōu)化相關材料、加強登記機構的相關制度建設等措施，能夠在強制公證廢止后，采取多種方式，爭取政府采購法律服務有效降低不動產(chǎn)繼承登記的風險。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]周秋香.淺談不動產(chǎn)繼承登記公證廢止后的風險防范[J].法制與經(jīng)濟，2017（06）：52-55.

[2]賈廣葆.強制公證廢止后 不動產(chǎn)繼承登記風險防范思考[J].中國房地產(chǎn)，2017（04）：25-27.

[3]白筱雪.淺談繼承公證的風險與防范方法[J].職工法律天地：下，2016（05）：143-143.

[4]呂遠霞.淺談不動產(chǎn)登記中強制公證的原則[J].職工法律天地，2017（18）：117-117.

[5]翟國徽.淺析公證在不動產(chǎn)登記中的合理定位[J].中國土地，2016（02）：26-28.

[6]高發(fā).房屋繼承登記強制公證于法無據(jù)——從最高人民法院公報的一起案例看不動產(chǎn)登記程序需注意的環(huán)節(jié)[J].國土資源，2016（01）：42-43.

[7]賈廣葆.不動產(chǎn)繼承登記公證廢止后的風險防范[J].上海房地，2017（01）：52-55.