多國(guó)住房調(diào)查分析

■ 羅憶寧

一、住房調(diào)查的價(jià)值

從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，住房調(diào)查在政策制定和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中都發(fā)揮著非常重要的作用。

第一，住房調(diào)查數(shù)據(jù)反映居民的住房狀況。住房調(diào)查數(shù)據(jù)能夠通過(guò)建筑類(lèi)型、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、住戶(hù)經(jīng)濟(jì)情況等內(nèi)容，系統(tǒng)地反映出國(guó)民的住房生活水平及其動(dòng)態(tài)變化趨勢(shì)。調(diào)查數(shù)據(jù)還能反映財(cái)富的集聚情況，住房資產(chǎn)是居民家庭財(cái)富的重要組成部分，統(tǒng)計(jì)住房權(quán)屬能夠反映財(cái)富積累的不平等狀況。這無(wú)論是對(duì)于學(xué)術(shù)研究，還是制定政策調(diào)節(jié)貧富差距，都具有非常重要的價(jià)值。

第二，住房調(diào)查數(shù)據(jù)可以服務(wù)于相關(guān)行業(yè)。住房數(shù)據(jù)與人口、經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。對(duì)于企業(yè)而言，住房及其相關(guān)數(shù)據(jù)與區(qū)域狀況密切相關(guān)，能夠反映出區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口等的變化情況。對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)選址、城市戰(zhàn)略等均具有非常重要的意義。

第三，住房調(diào)查數(shù)據(jù)是住房政策的基礎(chǔ)?？煽?、真實(shí)、詳實(shí)的住房數(shù)據(jù)有助于提高城市規(guī)劃的科學(xué)性、提高住房政策的有效性。美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)等國(guó)家的住房政策均以住房調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，制定城市規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃也要參考住房數(shù)據(jù)。

二、各國(guó)住房調(diào)查的方法、內(nèi)容及應(yīng)用

（一）日本

日本住宅和土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查屬于抽查，始于1948年，此后每五年組織實(shí)施一次，由總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局負(fù)責(zé)。最近的一次調(diào)查進(jìn)行于2018年（平成30年），為第15次調(diào)查?？倓?wù)省統(tǒng)計(jì)局在2015年從國(guó)勢(shì)調(diào)查的22萬(wàn)個(gè)調(diào)查區(qū)中，每個(gè)調(diào)查區(qū)抽取17戶(hù)住宅，共調(diào)查約370萬(wàn)個(gè)住宅單位。調(diào)查內(nèi)容分為住戶(hù)和建筑物兩方面，住戶(hù)信息包括：家庭成員構(gòu)成、戶(hù)主情況、房間數(shù)量房屋產(chǎn)權(quán)等情況、主要居所的情況、第二居所的情況、除主要居所以外的土地所有情況。建筑物信息包括：房屋利用情況、建筑類(lèi)型和結(jié)構(gòu)、房屋受損情況、接壤道路、建筑物內(nèi)住房總數(shù)、房屋設(shè)施等。調(diào)查方法是住戶(hù)信息部分由住戶(hù)填寫(xiě)問(wèn)卷（問(wèn)卷可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)或郵寄提交），建筑物信息部分由調(diào)查員上門(mén)入戶(hù)填寫(xiě)。

圖1 平成 30 年住宅和土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查的宣傳資料

最新一次調(diào)查，即平成30年日本住宅和土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查，其結(jié)果可以從總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局的專(zhuān)題頁(yè)面上查找到：https∶//www.stat.go.jp/data/jyutaku/index.html。

住宅和土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查的應(yīng)用非常廣泛，一是日本各級(jí)政府將調(diào)查結(jié)果作為制定“居住生活基本計(jì)劃”的參考；二是城市規(guī)劃、住宅用地開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地利用計(jì)劃、國(guó)土形成計(jì)劃等都以住宅調(diào)查為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；三是作為研究機(jī)構(gòu)的研究基礎(chǔ)資料；四是房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)將調(diào)查結(jié)果用于市場(chǎng)分析。

（二）德國(guó)

德國(guó)的人口普查和住房普查是同步進(jìn)行的。東德的住房普查始于1950年，西德的住房普查始于1956年。由于納粹曾利用人口普查數(shù)據(jù)系統(tǒng)性地對(duì)猶太人進(jìn)行迫害，德國(guó)民眾格外警惕普查侵犯隱私和數(shù)據(jù)濫用。德國(guó)政府在人口普查上也顯得非常謹(jǐn)慎，1987年后，德國(guó)就沒(méi)有進(jìn)行過(guò)任何人口普查，住房普查也隨之?dāng)R置。直到2008年7月，歐洲議會(huì)通過(guò)了關(guān)于人口和住房普查的第763號(hào)條例，德國(guó)政府才同意與歐洲各國(guó)一同在2011年進(jìn)行人口普查和住房普查。

德國(guó)2011年普查（Zensus 2011）是兩德統(tǒng)一以來(lái)的第一次普查。人口普查采取的形式是成本較低的登記式普查結(jié)合抽樣調(diào)查，大約有10%的居民被列入抽查范圍。建筑物普查通過(guò)郵寄的方式進(jìn)行，德國(guó)政府在2011年4月到2012年7月間，通過(guò)郵寄問(wèn)卷對(duì)房東和房屋管理人員進(jìn)行了調(diào)查。其中，住戶(hù)調(diào)查部分通過(guò)調(diào)查員入戶(hù)訪問(wèn)或住戶(hù)填寫(xiě)問(wèn)卷郵寄的方式進(jìn)行，共動(dòng)用了8萬(wàn)名調(diào)查員。

從發(fā)布的最終報(bào)告《德國(guó)的建筑和住房》（Geb?ude-und Wohnungsbestand in Deutschland）來(lái)看，住房調(diào)查的內(nèi)容涉及了8個(gè)方面：住房市場(chǎng)存量、建筑面積和建筑類(lèi)型、建筑年代、產(chǎn)權(quán)住房的類(lèi)型、住房租購(gòu)情況、住房空置、公寓面積、供熱及衛(wèi)生設(shè)施情況。

2011年普查的數(shù)據(jù)和相關(guān)報(bào)告均發(fā)布在2011年普查的專(zhuān)題網(wǎng)站（https://www.zensus2011.de/）。

德國(guó)2011年普查的數(shù)據(jù)，對(duì)于德國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展都影響深遠(yuǎn)。一是人口普查數(shù)據(jù)直接影響了德國(guó)的財(cái)政和政治，即各州在聯(lián)邦財(cái)政平衡政策中獲得的財(cái)政補(bǔ)貼和聯(lián)邦議會(huì)席位數(shù)量；二是以人口數(shù)據(jù)和住房數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，德國(guó)政府進(jìn)行了人口預(yù)測(cè)、住戶(hù)預(yù)測(cè)和住房需求預(yù)測(cè)，這些預(yù)測(cè)結(jié)果成為住房政策制定的基礎(chǔ)，并影響了德國(guó)未來(lái)二十年內(nèi)的國(guó)土空間規(guī)劃。以租戶(hù)住房需求的預(yù)測(cè)為例（見(jiàn)圖1），預(yù)測(cè)以2011年人口普查和住房普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，紅色部分為租戶(hù)需求增加的地區(qū)，藍(lán)色部分為租戶(hù)需求減少的地區(qū)，顏色越深，需求越低/越高。

圖2 2015年～ 2030年德國(guó)租戶(hù)住房開(kāi)發(fā)需求變化預(yù)測(cè)

（三）英國(guó)

英國(guó)的住房調(diào)查為抽樣調(diào)查。全國(guó)性的住房調(diào)查始于1967年，名為英格蘭和威爾士地區(qū)住房狀況調(diào)查（House Condition Survey of England and Wales），由住房和地方政府大臣主管和撥款。住房調(diào)查的樣本范圍為6044套住房，在262個(gè)地方政府轄區(qū)內(nèi)隨機(jī)抽樣，調(diào)查表格只有1頁(yè)，只調(diào)查住房建筑的狀態(tài)，需要由公共衛(wèi)生調(diào)查員（Public Health Inspectors）手動(dòng)填寫(xiě)。最后調(diào)查結(jié)果作為經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)報(bào)告（Economic Trends）的一部分發(fā)布。

目前，英國(guó)的住房調(diào)查按英格蘭、蘇格蘭、威爾士、北愛(ài)爾蘭4個(gè)地區(qū)分布進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和公布。蘇格蘭地區(qū)的住房調(diào)查分為蘇格蘭住戶(hù)調(diào)查（Scottish Household Survey）和蘇格蘭房屋狀況調(diào)查（Scottish House Condition Survey）。威爾士住房調(diào)查稱(chēng)為威爾士房屋狀況調(diào)查（Welsh Housing Conditions Survey）；住戶(hù)調(diào)查稱(chēng)為住在威爾士：住戶(hù)調(diào)查（Living in Wales Survey：Household Survey）。北愛(ài)爾蘭的住房調(diào)查分為北愛(ài)爾蘭房屋狀況調(diào)查（Northern Ireland House Condition Survey）和住戶(hù)連續(xù)調(diào)查（Continuous Household Survey）。由于英格蘭地區(qū)集聚了全國(guó)84%的人口并貢獻(xiàn)了87%的GDP，筆者主要介紹英格蘭的住房調(diào)查。

英格蘭地區(qū)的住房調(diào)查名為英格蘭住房調(diào)查（English Housing Survey），由住房、社區(qū)和地方政府大臣主管和撥款，樣本范圍包括了1.3萬(wàn)居民和6200套住房。調(diào)查員需要填寫(xiě)29頁(yè)的電子表格，除了考察住房建筑狀況，還要與住戶(hù)進(jìn)行35分鐘的面談，以了解個(gè)人信息和經(jīng)濟(jì)狀況等內(nèi)容。取樣辦法是根據(jù)區(qū)域、產(chǎn)權(quán)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和地理特征等進(jìn)行系統(tǒng)隨機(jī)抽樣。

調(diào)查內(nèi)容涵蓋了住戶(hù)狀況、存量住房?jī)蓚€(gè)方面，住戶(hù)狀況包括權(quán)屬、貸款、住房可支付性、住房福利、年齡、租金、居住年限、居住滿(mǎn)意度、租戶(hù)購(gòu)房意愿等；存量住房包括住房類(lèi)別、住房條件、能源效率、墻體保溫、報(bào)警裝置等。最終調(diào)查結(jié)果會(huì)匯總成一份長(zhǎng)達(dá)50頁(yè)的標(biāo)題報(bào)告和近百頁(yè)的excel表格，發(fā)布在英國(guó)政府官網(wǎng)的專(zhuān)題頁(yè)面（https://www.gov.uk/government/collections/english-housing-survey）。

英國(guó)住房調(diào)查的應(yīng)用也十分廣泛，一是在議會(huì)辯論等政治場(chǎng)合中，援引住房調(diào)查數(shù)據(jù)作為論據(jù)，增加了政治討論的有效性和科學(xué)性；二是住房調(diào)查數(shù)據(jù)是住房政策制定的依據(jù)，如保守黨政府的購(gòu)買(mǎi)權(quán)計(jì)劃，工黨政府的體面住房計(jì)劃等，都基于住房調(diào)查數(shù)據(jù)做出規(guī)劃和預(yù)算；三是建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)企業(yè)參考調(diào)查數(shù)據(jù)規(guī)劃企業(yè)發(fā)展。

1967 年以來(lái)英國(guó)在住房調(diào)查數(shù)據(jù)影響下出臺(tái)的部分政策

（四）美國(guó)

美國(guó)的住房調(diào)查始于1973年，稱(chēng)為年度住房調(diào)查（Annual Housing Survey），樣本規(guī)模為6萬(wàn)個(gè)住房單元。住房調(diào)查的樣本規(guī)模不固定，與每年劃撥的經(jīng)費(fèi)預(yù)算有關(guān)。1981年后，調(diào)查改為兩年一次，并更為現(xiàn)名美國(guó)住房調(diào)查（American Housing Survey）。最初的住房調(diào)查使用紙質(zhì)問(wèn)卷，需要調(diào)查員手動(dòng)填寫(xiě)；1997年以后，調(diào)查員開(kāi)始使用便攜式電腦錄入數(shù)據(jù)。

目前的美國(guó)住房調(diào)查每?jī)赡暌淮?，只在奇?shù)年的5～9月進(jìn)行，樣本分為三種：一是全國(guó)性樣本（the National Sample）；二是大都市區(qū)樣本（the Metropolitan Area Sample），每個(gè)大都市區(qū)樣本數(shù)量在3000個(gè)住宅單位左右；三是到受美國(guó)住房和城市發(fā)展部（HUD）資助的住房單元。樣本選取以主要地址文件（Master Address File，MAF）作為基本框架。從2015年開(kāi)始，Top 15的大都市區(qū)樣本在每次住房調(diào)查中都會(huì)被訪問(wèn)（也就是每?jī)赡暾{(diào)查一次），另外從20個(gè)大都市區(qū)中選10個(gè)進(jìn)行訪問(wèn)（也就是每四年調(diào)查一次，這些區(qū)域被稱(chēng)為動(dòng)態(tài)10區(qū)，Dynamic 10），如此，每次住房調(diào)查包含了25個(gè)大都市區(qū)。以最新的2017年住房調(diào)查為例，樣本總數(shù)為114860個(gè)住房單位，其中全國(guó)性樣本有34392個(gè)，Top 15大都市區(qū)樣本有45285個(gè)，動(dòng)態(tài)10區(qū)樣本有29981個(gè)，受HUD資助的住房樣本有5202個(gè)。

對(duì)于有居民的住房，調(diào)查員通過(guò)電話或面談的方式對(duì)居民進(jìn)行調(diào)查。對(duì)于無(wú)人居住的住宅單位，則訪問(wèn)房東、經(jīng)紀(jì)人或鄰居來(lái)獲取相關(guān)信息。調(diào)查的內(nèi)容涵蓋了住宅和住戶(hù)兩個(gè)層面，住宅層面包括住房存量、空置率、街區(qū)、能源利用、物理狀況、設(shè)備損毀、提升措施等特征，住戶(hù)層面包括居住者特征、住房貸款、其他居住開(kāi)支、近期搬家情況等。

調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果發(fā)布在美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)署官網(wǎng)的專(zhuān)題頁(yè)面（https∶//www.census.gov/programs-surveys/ahs.html），使用者可以根據(jù)自身需求通過(guò)系統(tǒng)定制表格，系統(tǒng)的操作界面方便友好。

三、住房調(diào)查的國(guó)際比較

（一）住房調(diào)查的內(nèi)容反映了物和人的聯(lián)系

不同國(guó)家住房調(diào)查各有千秋，但卻有相同的內(nèi)涵，那就是住房調(diào)查的內(nèi)容突出了住房的居住屬性，搜集建筑物的物理信息和住戶(hù)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)信息，特別關(guān)注居民的居住支出負(fù)擔(dān)和居住體驗(yàn)，并在后續(xù)的數(shù)據(jù)分析中將兩者結(jié)合起來(lái)。

以歐盟為例，歐洲議會(huì)關(guān)于人口和住房普查的第763號(hào)條例中，要求住房調(diào)查包括非衍生主題和衍生主題兩個(gè)方面，非衍生主題包括：居住類(lèi)型、居住位置、住宅的入住率、居住人數(shù)、使用面積/房間數(shù)量、建筑類(lèi)型、建造時(shí)間、廚衛(wèi)設(shè)施等，衍生主題則是居住多樣性標(biāo)準(zhǔn)（Density Standard）。通過(guò)這些調(diào)查數(shù)據(jù)，能夠系統(tǒng)地反映居民的居住水準(zhǔn)，并使歐盟各國(guó)數(shù)據(jù)能夠在一個(gè)框架中橫向比較。

（二）使用住房調(diào)查的數(shù)據(jù)要追溯定義

盡管各國(guó)的住房調(diào)查內(nèi)容有相似之處，但絕不可以直接橫向比較同名數(shù)據(jù)，特別是不能“望詞生義”，一定要查找原始資料，確定數(shù)據(jù)的原始定義、數(shù)據(jù)獲取方式、數(shù)據(jù)獲取時(shí)間等。

在此以住房空置率為例進(jìn)行說(shuō)明。住房空置率（Vacancy Rate）是十分重要的市場(chǎng)指標(biāo)，但住房空置率能否直接橫向比較？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2011年專(zhuān)門(mén)組織了《國(guó)外住房空置率統(tǒng)計(jì)方法研究》課題組，從發(fā)布的報(bào)告看，盡管各國(guó)都統(tǒng)計(jì)住房空置率這一指標(biāo)，但統(tǒng)計(jì)定義、統(tǒng)計(jì)方法、統(tǒng)計(jì)口徑大不相同，實(shí)際含義天差地別。

統(tǒng)計(jì)定義會(huì)對(duì)空置率產(chǎn)生影響。德國(guó)對(duì)空置房的定義為“如果未被其所有者出租或是使用，并且在調(diào)查時(shí)并未作為度假居所使用的住所將被看做是空置的。”2011年，普查據(jù)此統(tǒng)計(jì)出的住房空置率為4.4%。美國(guó)定義為“在調(diào)查時(shí)沒(méi)有人居住的房屋被視為空置住房，除非其擁有者只是偶爾不在?！?/p>

統(tǒng)計(jì)方法也會(huì)影響空置率。以用電數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)空置住房，往往會(huì)高一些。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)將每年11、12月平均用電度數(shù)低於60度的住宅列為空屋計(jì)算，2017年，低度使用住宅數(shù)占房屋稅籍住宅類(lèi)數(shù)量的10.12%。而通過(guò)電話和訪談方式統(tǒng)計(jì)的美國(guó)出租住房空置率，在7%～10%左右波動(dòng)。

不同國(guó)家的住房空置率不可簡(jiǎn)單橫向比較，但在同一國(guó)家的同一統(tǒng)計(jì)口徑下，住房空置率是非常明確、有價(jià)值的市場(chǎng)信號(hào)，能夠反映人口流動(dòng)、住房投資、城市經(jīng)濟(jì)的變化情況。上世紀(jì)90年代以來(lái)東德的住房空置率不斷提高而西德空置率不斷降低，反映了地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡引發(fā)了人口流動(dòng)。

2008年美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生前，自有住房空置率接近3%，出租房空置率則在10%的高位徘徊（見(jiàn)圖3），客觀上反映了市場(chǎng)潛藏著的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

圖3 1997年～2018年美國(guó)租賃住房、自有住房和總體住房空置率（按季度）

（三）成本考察：住房調(diào)查的支出可控、可承受

住房調(diào)查需要?jiǎng)佑么罅咳肆ξ锪?，不可不考察其?shí)施成本。住房調(diào)查的費(fèi)用往往與人口調(diào)查的費(fèi)用一道計(jì)算，或者隱藏在部門(mén)總預(yù)算中，也有不少?lài)?guó)家的預(yù)算數(shù)據(jù)難以獲得，這里僅以美國(guó)、德國(guó)的預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行說(shuō)明。

按照美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)署公布的2019年預(yù)算情況，人口統(tǒng)計(jì)署獲得了8060萬(wàn)美元來(lái)自住房和城市發(fā)展部的專(zhuān)項(xiàng)撥款以進(jìn)行美國(guó)住房調(diào)查，這是所有其他部門(mén)委托的調(diào)查中開(kāi)支最高的一項(xiàng)調(diào)查。2017年，美國(guó)住房調(diào)查囊括了114860個(gè)住房單位的樣本，以此推算，每個(gè)樣本相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取成本高達(dá)701美元。

根據(jù)德國(guó)2011年普查專(zhuān)題網(wǎng)站（https://www.zensus2011.de/）披露的數(shù)據(jù)，德國(guó)2011年普查共花費(fèi)了7.1億歐元，其中1.8億歐元花費(fèi)在前期準(zhǔn)備，5.3億歐元花費(fèi)在執(zhí)行過(guò)程中。據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局估測(cè)，若使用傳統(tǒng)的普查方法，單單是人口普查就要花費(fèi)14億歐元。

美國(guó)、德國(guó)的住房調(diào)查費(fèi)用看似很高，但從國(guó)家GDP總量的角度看，是可承受的。美國(guó)住房普查費(fèi)用0.8億美元，占2018年GDP總量20.5萬(wàn)億美元的0.004‰。德國(guó)人口普查加住房普查，花費(fèi)7.1億歐元，占2011年GDP總量3.758萬(wàn)億歐元的0.189‰?？梢?jiàn)，盡管發(fā)達(dá)國(guó)家人力成本較高，但采用住房抽樣調(diào)查，或者采用住房調(diào)查與人口調(diào)查一起進(jìn)行的方式，都能有效控制成本開(kāi)支。