長租公寓 ： 冬天里的夏天

◎ 文 《法人》記者 肖岳

在資本瘋狂追逐之下的長租公寓行業(yè)，短期之內(nèi)還需要拼規(guī)模，但長期來看還是應(yīng)該拼盈利、拼服務(wù)

3月1日，長租公寓運(yùn)營商蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資，值得注意的是，本輪融資除老虎環(huán)球基金（Tiger Global）、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投，華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續(xù)跟投。

一方面，資本市場對于長租公寓行業(yè)持續(xù)看好；另一方面，長租公寓正從行業(yè)初期的野蠻生長、瘋狂跑馬圈地，向規(guī)范化發(fā)展。

除外部環(huán)境，長租市場中已形成以自如、蛋殼為代表的頭部企業(yè)，其他品牌也如雨后春筍般不斷冒出，而“同質(zhì)化”問題逐漸突顯，或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)合規(guī)、政策等因素外，決定品牌發(fā)展走向及市場布局的重要問題。

資本繼續(xù)熱捧

3月，兩起長租公寓領(lǐng)域的融資事件，使得長租公寓領(lǐng)域再次成為外界關(guān)注的重點(diǎn)。

除3月1日蛋殼公寓獲得5億美元C輪融資，3月11日，魔方生活服務(wù)集團(tuán)亦宣布獲得1.5億美元的D輪融資，加拿大基金管理公司CDPQ為此輪戰(zhàn)略投資方。

就蛋殼公寓本輪融資情況及長租公寓行業(yè)發(fā)展等相關(guān)問題，《法人》記者聯(lián)系了蛋殼公寓公關(guān)部相關(guān)負(fù)責(zé)人。

在該負(fù)責(zé)人提供的相關(guān)信息中，記者注意到，蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖對于該筆融資的用途曾指出：“這筆融資將用于以下四個(gè)方面：第一，加大投入、更新迭代基于人工智能的租房大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住房租賃交易的互聯(lián)網(wǎng)化和去中介化，從而提升交易效率；第二，繼續(xù)完善內(nèi)部系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)協(xié)同，提高運(yùn)營效率，降低成本，同時(shí)積極配合政府，穩(wěn)定市場房租，真正讓利于消費(fèi)者；第三，改造供應(yīng)鏈系統(tǒng)，完善裝修裝配質(zhì)量保障體系，提高房屋產(chǎn)品質(zhì)量，同時(shí)制定精細(xì)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提升用戶體驗(yàn)；第四，響應(yīng)政府號召，探索發(fā)展集中式公寓尤其是藍(lán)領(lǐng)公寓。”

除蛋殼和魔方，近期亦有其他公寓品牌獲得不同金額的融資，比如在2月21日，窩趣公寓宣布完成B輪融資，此次融資額近2億元，領(lǐng)投方為魔方（中國）投資，同時(shí)窩趣管理團(tuán)隊(duì)也進(jìn)行了增資。

對于長租公寓項(xiàng)目屢受資本青睞這一現(xiàn)象，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，就行業(yè)本身而言，長租公寓項(xiàng)目受到熱捧，是因其緩解了現(xiàn)今租房的需求，同時(shí)也滿足了一些租客挑剔的需求，或者說在滿足租賃市場消費(fèi)者剛需的同時(shí)，也滿足了部分對更好的租住環(huán)境有需求的租戶的意愿，而資本的扶持和關(guān)注，也從側(cè)面反映了市場的需求。

“長租公寓受到熱捧的原因主要是租房市場潛力巨大，但剛性租賃需求得不到有效滿足，使得一些潛在購房人群不得不在購買之前，通過長期租房來沉淀與蓄積，再購買自己的住房。其次則是政策扶持，以及資本的推波助瀾。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝在接受記者采訪時(shí)指出。

從2002年至今，長租公寓從無到有已經(jīng)歷17年的發(fā)展，但從整個(gè)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程來看，長租公寓行業(yè)仍處于發(fā)展初期。

此外，宋清輝指出，相較于美國、日本等相對成熟的長租市場，我國的長租公寓行業(yè)機(jī)構(gòu)化市場占有率較低。

同質(zhì)化待破解

隨著長租公寓受眾規(guī)模的不斷壯大，對于市場是否過剩，也成為行業(yè)內(nèi)外共同探討的話題。

宋清輝在接受記者采訪時(shí)表示，目前，長租公寓市場產(chǎn)品同質(zhì)化問題初現(xiàn)，有一多半產(chǎn)品屬于極小戶型，而這種戶型根本不具備持續(xù)吸引租客的優(yōu)勢，租客的真正需求得不到滿足。未來，有實(shí)力的長租公寓品牌應(yīng)多開發(fā)一些較大的戶型，同時(shí)通過精細(xì)化運(yùn)營，將各種各樣的服務(wù)滲透于租客的日常生活中去，讓租客最終為服務(wù)買單。

此外，宋清輝還指出，長租模式仍有不少短板亟須補(bǔ)全，例如租客普遍反映的收費(fèi)偏高且服務(wù)質(zhì)量較差等諸多問題，仍然客觀存在，影響了行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

“也與人們對長租公寓市場觀念的誤解有關(guān)?！眹?yán)躍進(jìn)指出，對一些小規(guī)模的長租公寓而言，部分品牌經(jīng)營模式類似經(jīng)濟(jì)型酒店概念，和真正的長租公寓項(xiàng)目有很大的差距。同時(shí)嚴(yán)躍進(jìn)指出，解決這些問題要加大扶持開發(fā)商形成長租公寓小區(qū)，而不是存量項(xiàng)目的長租公寓改造，此類長租公寓改造項(xiàng)目難以導(dǎo)入類似教育等資源，未來在租賃方面會(huì)有很多新的問題。

“關(guān)鍵是要求此類長租公寓企業(yè)積極研究市場需求，努力培育品牌，以回避后續(xù)到來的洗牌周期?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，政府在長租公寓發(fā)展中也有應(yīng)對措施，比如在后續(xù)地鐵沿線的規(guī)劃中，通過軌道交通的建設(shè)，使部分郊區(qū)的租賃物業(yè)有較好的性價(jià)比，也方便租戶出行。

“未來建議在高端租賃市場中尋找突破口?！眹?yán)躍進(jìn)說道，現(xiàn)階段的長租公寓，其實(shí)還停留在供給端發(fā)力的階段，后續(xù)需求端等方面還需要政策刺激。而同質(zhì)化的本質(zhì)還是盈利渠道太狹窄，所有的模式都差不多，這也使得產(chǎn)品競爭力不強(qiáng)。另外，幾乎所有長租公寓項(xiàng)目都沒有所謂的租售同權(quán)概念。

讓租賃變長居

除避免同質(zhì)化、創(chuàng)造差異化優(yōu)勢，長租公寓的回報(bào)率，也一直是業(yè)內(nèi)投資人士關(guān)注的話題。

SOHO中國董事長潘石屹就曾說過，長租公寓并不是一個(gè)好的模式，回報(bào)率只有1%。

在宋清輝看來，短期內(nèi)長租公寓的盈利能力仍然較弱，甚至有一部分還處于虧損狀態(tài)。但長期而言，長租公寓后期金融消費(fèi)、生活消費(fèi)等相關(guān)增值服務(wù)的空間巨大，品牌房企對長租市場都有信心。

另外，宋清輝指出，在資本瘋狂追逐之下的長租公寓行業(yè)，短期內(nèi)可能需要拼規(guī)模，但長期還是應(yīng)該拼盈利、拼服務(wù)。未來的數(shù)年將是各大品牌競相搶占市場的階段，催生出幾家巨頭或是預(yù)料之中的事情。

“我認(rèn)為，作為住房租賃市場的重要組成部分，長租公寓市場還是一片巨大的藍(lán)海?！彼吻遢x說，在政策強(qiáng)力引導(dǎo)和各方的積極參與下，未來長租公寓市場或?qū)⒂瓉肀l(fā)式發(fā)展。從經(jīng)濟(jì)社會(huì)層面來看，則具有積極意義，長租公寓很契合年輕人的居住需求。但從另一方面來講，資本對于長租公寓市場的布局也不可過于盲目，這并不是一項(xiàng)穩(wěn)賺不賠的生意。

同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)指出，長租公寓對部分人而言，僅僅將其視為一種過渡形式，這也導(dǎo)致部分租客對于租賃住房的依賴程度不高。如何讓租賃真正成為主流的居住模式，也是各個(gè)長租公寓尚待解決的痛點(diǎn)。