關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃的研究

戴建成

摘要：隨著新時(shí)代的發(fā)展和進(jìn)步，國(guó)內(nèi)各大企業(yè)正在不斷的興起和完善，其稅務(wù)作為現(xiàn)代企業(yè)的工作之一，稅收作為國(guó)家財(cái)政收入的核心，要求在新時(shí)期背景下被給予更多的關(guān)注和優(yōu)化?；诖耍疚囊苑康禺a(chǎn)企業(yè)為對(duì)象，簡(jiǎn)述其稅務(wù)核算的特點(diǎn)和不足，再以此為基礎(chǔ)，重點(diǎn)論述房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃建議，給出強(qiáng)調(diào)全局性、加強(qiáng)階段性籌劃、合理避稅等內(nèi)容，最后結(jié)合企業(yè)實(shí)例，對(duì)上述理論進(jìn)行系統(tǒng)論證，以期通過分析明晰理論，為企業(yè)稅務(wù)工作提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)核算;稅務(wù)籌劃;合理避稅

稅務(wù)核算與稅務(wù)籌劃（Tax accounting and tax planning）是企業(yè)財(cái)務(wù)工作的關(guān)鍵性內(nèi)容，前者強(qiáng)調(diào)結(jié)合企業(yè)運(yùn)營(yíng)收支情況，了解應(yīng)稅項(xiàng)目和額度;后者則以稅務(wù)核算為基礎(chǔ)，以現(xiàn)行法律法規(guī)為依據(jù)，通過合法手段謀求稅負(fù)降低，提升自身經(jīng)濟(jì)效益。20世紀(jì)末期以來，房地產(chǎn)稱漸漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，相關(guān)企業(yè)的稅務(wù)工作也獲取了更多重視，分析其稅務(wù)核算與合理籌劃十分必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算帶有兩個(gè)基本特點(diǎn)，一是核算復(fù)雜，二是應(yīng)稅項(xiàng)目多。

1.核算復(fù)雜。2016年我國(guó)推行“營(yíng)改增”（營(yíng)業(yè)稅改增值稅）后，相關(guān)企業(yè)的稅務(wù)核算工作看似得到簡(jiǎn)化，但由于新稅制下企業(yè)應(yīng)稅額度與增值部分（凈利潤(rùn)）相關(guān)，為避免稅負(fù)過重，各企業(yè)均在強(qiáng)調(diào)增加成本項(xiàng)目，以求在收入不變的情況下減少增值水平，這使得其核算的復(fù)雜程度明顯增加。

2.應(yīng)稅項(xiàng)目多。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、建設(shè)過程等均涉及到納稅，建設(shè)環(huán)節(jié)的應(yīng)稅項(xiàng)目還可以進(jìn)一步拆分為材料、存放等眾多子項(xiàng)目，值得注意的是，不同項(xiàng)目的應(yīng)稅額度、標(biāo)準(zhǔn)存在不同，外資項(xiàng)目、內(nèi)資項(xiàng)目納稅上也存在少許差異，這都為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算工作帶來了困擾和壓力。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算的不足

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算的不足體現(xiàn)在稅制結(jié)構(gòu)、稅制明確性兩個(gè)方面。

1.稅制結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕，而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)又過重，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅是指房地產(chǎn)的使用者、所有者在使用或持有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的稅金。包括房產(chǎn)稅（對(duì)內(nèi)）、城市房地產(chǎn)稅（對(duì)外企或個(gè)人及港澳臺(tái)）、城鎮(zhèn)土地使用稅三種。房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，也即其作為商品在市場(chǎng)上完成出售的環(huán)節(jié)，購(gòu)買者需要繳納契稅，企業(yè)需要繳納增值稅。

2.稅制明確性的問題，主要指稅、費(fèi)、租沒有明確的規(guī)定，導(dǎo)致以費(fèi)代稅、以租代稅的情況。上述問題使房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)較大、核算混亂，不利于企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，也影響了行業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃建議

（一）加強(qiáng)企業(yè)的全局性稅務(wù)籌劃

從稅務(wù)籌劃的角度來看，考慮到現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)工作牽涉到項(xiàng)目啟動(dòng)到建設(shè)、銷售等諸多階段，每一個(gè)階段都與稅務(wù)工作相關(guān)，需要在稅務(wù)籌劃的過程中強(qiáng)調(diào)全局性。目前房地產(chǎn)行業(yè)一般分為三個(gè)主要環(huán)節(jié)，即建設(shè)環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，企業(yè)也可以以這三個(gè)環(huán)節(jié)為基準(zhǔn)，擬定三個(gè)階段的稅務(wù)籌劃計(jì)劃。如流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，可增加支出部分的占比，設(shè)置房屋內(nèi)有害物質(zhì)檢測(cè)、裝修顧問服務(wù)等支出項(xiàng)目，在不改變收入總額的基礎(chǔ)上，對(duì)該階段的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整、予以增加，作為成本扣除，可降低增值部分總額和應(yīng)稅額度。建設(shè)階段、保有階段，也可以通過類似的方式，在不違法國(guó)家法律法規(guī)的情況下，爭(zhēng)取更多主動(dòng)，合理進(jìn)行籌劃，從全局角度保證經(jīng)濟(jì)效益[2]。

（二）加強(qiáng)企業(yè)的階段性稅務(wù)籌劃

階段性籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)行會(huì)計(jì)工作方面的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的降低。如土地增值稅清算工作，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人可分別細(xì)化財(cái)務(wù)人員的工作，將工作分為稅務(wù)核算、清算申請(qǐng)等多個(gè)工作重心，增大工作覆蓋面，就每一個(gè)納稅標(biāo)準(zhǔn)不同的項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)核算。建設(shè)階段的籌劃同樣如此，我國(guó)對(duì)不同建筑材料的課稅標(biāo)準(zhǔn)存在差異，如果企業(yè)沒有自行區(qū)分，則需要參考課稅標(biāo)準(zhǔn)較高材料進(jìn)行統(tǒng)一收稅，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益必然受到影響，單獨(dú)進(jìn)行核算則避免了該弊端，有助于降低稅負(fù)。如果企業(yè)與其他企業(yè)/組織存在合作，也應(yīng)?協(xié)調(diào)和分?jǐn)?，在合同書上寫明，避免重?fù)繳稅或在不知情的情況下出現(xiàn)漏稅。

（三）合理進(jìn)行避稅

我國(guó)對(duì)偷稅漏稅情況打擊力度較大，但鼓勵(lì)企業(yè)通過籌劃進(jìn)行合理的避稅。該項(xiàng)工作可以借助多條途徑實(shí)現(xiàn)，包括會(huì)計(jì)政策選取、內(nèi)部監(jiān)管、建立分析小組等等。會(huì)計(jì)政策的選取方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身業(yè)務(wù)態(tài)勢(shì)，設(shè)立分公司，進(jìn)行賬目的分別處理，增加納稅籌劃的空間和靈活性，如企業(yè)購(gòu)買了一批材料，可選兩種會(huì)計(jì)記賬模式，一種為訂單生成后即進(jìn)行記錄，另一種為貨物到達(dá)后進(jìn)行記錄，如果貨物到達(dá)時(shí)間較長(zhǎng)，可能牽涉到不同月份甚至不同項(xiàng)目需要，對(duì)各個(gè)階段的支出總額度也必然產(chǎn)生影響，企業(yè)可以斟酌自身收支態(tài)勢(shì)，做好會(huì)計(jì)政策的選取，謀求稅金的降低[3]。內(nèi)部監(jiān)管方面，建議企業(yè)管理人員仍應(yīng)堅(jiān)守監(jiān)督稅務(wù)籌劃的崗位，嚴(yán)格杜絕有人私自更改房?jī)r(jià)降低稅基的情況。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓，那么企業(yè)自身要保存好交接時(shí)的證明材料，減少不必要的損失。分析小組可選取專業(yè)人員組成，專門負(fù)責(zé)各個(gè)項(xiàng)目的避稅分析，合理進(jìn)行籌劃。

三、實(shí)例分析

（一）企業(yè)概況和稅務(wù)籌劃過程

S企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于2002年，位于我國(guó)遼寧省某市（該市于2016年推行“營(yíng)改增”模式），企業(yè)成立之初，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售工作態(tài)勢(shì)，且當(dāng)時(shí)我國(guó)尚未推行“營(yíng)改增”稅制，企業(yè)的稅務(wù)核算工作常規(guī)進(jìn)行，沒有針對(duì)納稅籌劃進(jìn)行額外分析。2012以來，遼寧省經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)不夠理想，企業(yè)開發(fā)和銷售工作受阻、市場(chǎng)萎縮，資金方面的運(yùn)作也出現(xiàn)困擾，開始引入納稅籌劃?rùn)C(jī)制，并在2016年后針對(duì)“營(yíng)改增”模式進(jìn)行了稅務(wù)籌劃的專項(xiàng)活動(dòng)[4-5]。

S企業(yè)稅務(wù)籌劃主要措施包括更改會(huì)計(jì)政策、建立分公司、強(qiáng)化內(nèi)部控制三個(gè)方面。會(huì)計(jì)政策上，S企業(yè)主要強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)活動(dòng)時(shí)效性的變更，所有資金支出行為，均在業(yè)務(wù)達(dá)成后即納入報(bào)表之中，從而始終保持成本評(píng)估獲取足夠的數(shù)據(jù)支持。分公司單獨(dú)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，但與總公司存在業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)，利用地方對(duì)新企業(yè)的優(yōu)惠政策，進(jìn)行合理避稅[6]。內(nèi)部控制方面，S企業(yè)構(gòu)建了管理小組，針對(duì)納稅籌劃的各個(gè)條目、各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行拆解評(píng)估，以精細(xì)化分析的方式，控制增值額度、納稅總額，保證自身經(jīng)濟(jì)效益[7]。

（二）稅務(wù)籌劃效果

對(duì)企業(yè)2012年到2017年的經(jīng)濟(jì)效益和納稅額進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，獲取結(jié)果如表1：

從結(jié)果上看，S企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益自2012年以來，基本呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，對(duì)應(yīng)的稅金額度則在平穩(wěn)中漸漸降低，體現(xiàn)了其稅務(wù)籌劃的積極作用。

四、總結(jié)

綜上，現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有非常重要的影響，各房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)相關(guān)情況也得到了廣泛關(guān)注。就房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算而言，存在應(yīng)稅項(xiàng)目多、核算復(fù)雜的特點(diǎn)，現(xiàn)有工作也不盡完善。從稅務(wù)籌劃的角度上看，各企業(yè)可以加強(qiáng)全局性籌劃、階段性籌劃，同時(shí)以現(xiàn)有法律法規(guī)為基礎(chǔ)，合理進(jìn)行避稅。實(shí)例分析證明了上述理論價(jià)值，可作為參考，謀求企業(yè)稅務(wù)相關(guān)工作的完善。

參考文獻(xiàn)：

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