清代政府如何監(jiān)管土地交易

林楓

【摘要】明清時(shí)期，中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體上呈現(xiàn)出諸多新變化，土地交易頻繁、產(chǎn)權(quán)細(xì)碎化，成為這一時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要表現(xiàn)。由于各方利益不同、力量不均，圍繞土地，遂有種種紛爭(zhēng)，直接影響到了社會(huì)穩(wěn)定。對(duì)此，清代官府采取種種措施調(diào)整買賣關(guān)系，不斷完善國(guó)家律例以及找補(bǔ)與稅收制度，對(duì)土地交易進(jìn)行監(jiān)督和管理。

【關(guān)鍵詞】清代 土地交易 監(jiān)管 買賣關(guān)系

【中圖分類號(hào)】F129 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

清代土地交易中存在逃稅避稅、出典土地的回贖、典賣土地的找貼找補(bǔ)三大問(wèn)題

清代土地交易監(jiān)管的律例，主要體現(xiàn)在《大清律例》卷九《戶律》的“典買田宅”條中。如其中規(guī)定，“幾典買田宅，不稅契者，笞五十;仍追契內(nèi)田宅價(jià)錢一半入官，不過(guò)割者，一畝至五畝，笞四十，每五畝加一等，罪止杖一百。其不過(guò)割之田入官”。對(duì)于重復(fù)買賣的行為，則規(guī)定，“若將已典賣與人田宅，朦朧重復(fù)典賣者，以所得重典賣之價(jià)錢，計(jì)贓，準(zhǔn)竊盜論，免刺，追價(jià)還后典買之主。田宅從原典買主為業(yè)。若重復(fù)典買之人及牙保知其重典賣之情者，與犯人同罪，追價(jià)入官;不知者，不坐”，“其所典田宅、園林、碾磨等物，年限已滿，業(yè)主備價(jià)取贖。若典主托故不肯放贖者，笞四十。限外遞年所得多余花利，追征給主，依價(jià)取贖。其年限雖滿，業(yè)主無(wú)力取贖者，不拘此律”。這些規(guī)定均體現(xiàn)出政府對(duì)誠(chéng)信交易的要求。

“典買田宅”條主要涉及三個(gè)方面的內(nèi)容：第一，土地交易，必須過(guò)割交稅;第二，土地不得重復(fù)典當(dāng);第三，土地典當(dāng)，允許按期取贖。條例規(guī)定主要涉及“典”“賣”的區(qū)別及相應(yīng)的糾紛處置，并且不允許以親鄰的名義低價(jià)勒買。

曾任刑部右侍郎、刑部尚書等職的薛允升曾就律例條文進(jìn)行過(guò)詳細(xì)解讀，其中與土地交易相關(guān)的最主要內(nèi)容體現(xiàn)在國(guó)家稅收與典賣糾紛上：嗣后民間置買產(chǎn)業(yè)如系典契，務(wù)于契內(nèi)注明“回贖”字樣。如系賣契，亦于契內(nèi)注明“絕賣”“永不回贖”字樣。其自乾隆十八年（1753）定例以前，典賣契載不明之產(chǎn)，如在三十年以內(nèi)，契無(wú)“絕賣”字樣者，聽(tīng)其照例分別找、贖。若遠(yuǎn)在三十年以外，契內(nèi)雖無(wú)“絕賣”字樣，但未注明回贖者，即以絕產(chǎn)論，概不許找、贖。

從清代律例的相關(guān)規(guī)定及具體的司法實(shí)踐中可以看出，清代土地交易中存在的主要問(wèn)題有三：逃稅避稅、出典土地的回贖、典賣土地的找貼找補(bǔ)。因此，國(guó)家律例主要就這些問(wèn)題進(jìn)行監(jiān)管與調(diào)整。

清代政府對(duì)“典”與“賣”的監(jiān)督和管理

“典”是土地交易的重要形式，承典人支付典價(jià)給出典人，出典人將土地的全部或部分權(quán)利讓渡給承典人，并保留約定期限回贖土地的權(quán)利。在清代的土地交易實(shí)踐中，多數(shù)地方以“典”的名義表達(dá)，也有少數(shù)地方以“當(dāng)”的名義表達(dá)，二者之間未有明顯區(qū)隔。

字面上的“典”包括多種具體形式：一是出典人將土地交給承典人，承典人可出租或自耕，并可能承擔(dān)田賦以及攤丁入地之后的賦役。在這種情況下，承典人以典價(jià)獲得土地的使用權(quán)。二是出典人沒(méi)有真正離開(kāi)土地，而是繼續(xù)耕作、管理土地，將土地收益所得以地租、租銀或其他形式交給承典人，以之為典價(jià)利息。在這種情況下，承典人以典價(jià)（借款）獲得部分或全部土地收益權(quán)，并保留在出典人不能回贖之際獲得土地所有權(quán)的權(quán)利。對(duì)于第二種情形，真正意義上發(fā)生的不是地權(quán)的流轉(zhuǎn)，而是以土地為擔(dān)保品的債務(wù)債權(quán)關(guān)系。若到期不能還錢，出典人就必須把土地交給承典人，但仍可回贖。還有第三種情形，就是作為土地出租形式的“典”，不涉及土地交易。從一開(kāi)始，出典人、承典人就明確了雙方對(duì)于土地的權(quán)利，承典人所出的典價(jià)，是耕作土地的租金，屆滿之時(shí)，出典人收回土地，無(wú)需支付費(fèi)用。

與“典”相關(guān)的糾紛主要因以下四點(diǎn)而發(fā)生，一是約定期滿，承典人藉端捕贖，故意找理由拒絕回贖;二是未及約定期限，出典人強(qiáng)行告贖;三是重復(fù)典當(dāng);四是允許回贖的期限。官府注意到了其中的窾要，因此有針對(duì)性地發(fā)布種種條令規(guī)例，試圖從律例上一勞永逸地解決這些問(wèn)題。

首先，官府認(rèn)為人們之所以在“典”上糾纏不清，是因?yàn)闆](méi)有區(qū)隔“典”與“賣”，若能嚴(yán)格區(qū)分，問(wèn)題自然迎刃而解。按照民間慣例與國(guó)家司法解釋，“典”是可以回贖的，“賣”則不可回贖。乾隆十八年（1753），刑部議復(fù)浙江按察使同德條奏定例，嚴(yán)格界定“典”和“賣”：“典”應(yīng)載明“回贖”字樣;“賣”應(yīng)載明“絕賣”字樣。官方強(qiáng)調(diào)了“典”的期滿回贖特征，在原主有意且有力回贖土地的情況下，承典人不得托辭不讓原主回贖，否則將遭受笞刑、經(jīng)濟(jì)處罰。

買賣關(guān)系，似乎是最簡(jiǎn)單的，一手交錢一手交貨。但是在土地交易中，“賣”并不意味著產(chǎn)權(quán)的完全轉(zhuǎn)移。絕賣、杜賣、斷賣，賣契、賣斷契，在契約中載明永不再找、無(wú)找補(bǔ)回贖、賣與某某名下永遠(yuǎn)為業(yè)，在諸多地方實(shí)踐中，都不代表著土地交易的終結(jié)。有研究者發(fā)現(xiàn)，一般賣契、永遠(yuǎn)賣契，不過(guò)是當(dāng)?shù)貢鴮懫跫s的習(xí)慣，并無(wú)實(shí)質(zhì)差別。在許多情況下，賣契仍相當(dāng)于典契、債權(quán)擔(dān)保。因此，在賣契中往往明確出賣者的回贖權(quán)利，這種回贖權(quán)利，有時(shí)只是暗示或口頭約定。即便一些官府明確“典”“賣”之別，但實(shí)際上，“典”和“賣”均是可回贖的。另有地方出現(xiàn)“活賣”，明確規(guī)定雖是“賣”，土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)均可讓渡，但約定期限內(nèi)仍可回贖，實(shí)際上與“典”無(wú)異。

其次，官府具體規(guī)定了期滿回贖的“期”的長(zhǎng)短。三十年、十年是兩個(gè)標(biāo)志性的時(shí)間點(diǎn)。《戶部則例》規(guī)定，典當(dāng)土地的回贖時(shí)間以十年為限，十年期滿，可以回贖;如果十年不能回贖、不愿回贖，將由承典人過(guò)割、執(zhí)業(yè)，允許轉(zhuǎn)典，完成產(chǎn)權(quán)變更。乾隆十八年（1753），刑部在嚴(yán)格“典”“賣”之別的同時(shí)，提出三十年的期限。如果三十年以內(nèi)，契約沒(méi)有“絕賣”字樣，允許找、贖;如果三十年以外，契約內(nèi)沒(méi)有“絕賣”字樣，也沒(méi)有注明“回贖”，則不許找、贖。

無(wú)論是十年還是三十年，對(duì)于回贖期限來(lái)說(shuō)，不過(guò)是一個(gè)官方數(shù)字。一方面，人們出賣土地是萬(wàn)般無(wú)奈之舉，土地承自祖業(yè)，親鄰優(yōu)先權(quán)不能完全阻止土地外流，但鄉(xiāng)族勢(shì)力卻在很大程度上可以保護(hù)出典人的利益，超過(guò)十年、三十年要求回贖的，往往可以得到滿足，雖然官方一再?gòu)?qiáng)調(diào)這種超過(guò)年限的回贖是不受保護(hù)的;另一方面，民間契約上訂立的取贖期限或有八十年、一百年，這又是出于對(duì)承典人利益的考慮，如此漫長(zhǎng)年月，經(jīng)歷三四代之后才能回贖，實(shí)際上相當(dāng)于“絕賣”，因此有的典契在規(guī)定回贖年限的同時(shí)注明“永遠(yuǎn)為業(yè)”。《戶部則例》禁止在典契內(nèi)多載年份，除了稅收的考量之外，還另具含義：不可以十年之上的回贖期限阻斷出典人贖回自己原有土地的路徑，不可以十年以上再行求贖而實(shí)際影響承典人的土地管理。

再次，官府嚴(yán)禁重復(fù)典當(dāng)。因?yàn)榈洚?dāng)?shù)奶厥庑裕恋乜赡苋匀徽乒茉诔龅淙说氖种?，在信息不?duì)稱狀態(tài)下，出典人隱瞞承典人，一產(chǎn)多次出典，由此造成糾紛，出典人將受到嚴(yán)厲的刑事處罰，重復(fù)得到的典價(jià)則按照竊盜贓款論處。土地歸第一手承典人，后收典價(jià)歸還后手承典人，如果后手承典人在知道土地已經(jīng)出典的情況下仍然允許典當(dāng)?shù)某闪?，將共同承?dān)罪責(zé)。

重復(fù)典當(dāng)屢禁不止的一個(gè)重要原因，在于典當(dāng)未必僅止于“典”。在土地作為借款保證的情況下，借款合同以典契的形式存在，典價(jià)往往低于地價(jià)不少。重復(fù)出典，不過(guò)是再次借款的外在表現(xiàn)。既然出典、承典各方利益訴求不同，那么因?qū)嶋H內(nèi)容與表象不一致的“典”而發(fā)生糾紛也就在所難免。

此外，清代法律禁止交易官田（包括屯田、運(yùn)田、軍田等）和旗地。為了規(guī)避這一問(wèn)題，實(shí)際上的買賣一般以典契的形式存在，不準(zhǔn)取贖，也不得找貼，有時(shí)也會(huì)表現(xiàn)為同一地塊的重復(fù)典當(dāng)。

清代政府對(duì)找補(bǔ)與稅收制度的完善

清代法律對(duì)“典”“賣”進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分的一個(gè)重大現(xiàn)實(shí)關(guān)懷就是稅收。按照至遲明代沿襲下來(lái)的律例，土地交易會(huì)產(chǎn)生契稅。雙方簽訂土地買賣契約，呈報(bào)官府，加蓋官印，交納契稅，白契即成紅契。為了降低稅額，甚至逃避稅收，一些人采用如下做法：僅簽白契，不去登記報(bào)稅;低估地價(jià)，以虛作實(shí);以賣為典，不行推收。針對(duì)前兩種情況，官府明確規(guī)定，白契不具有法律效力，在訴訟中不能作為產(chǎn)權(quán)憑證;嚴(yán)厲懲處低估地價(jià)以逃稅的行為。至于第三點(diǎn)，官府因此制定了條例，以區(qū)別“典”“賣”，并催促盡快推收過(guò)戶。

買賣的關(guān)鍵在于推收，推收之后，買主對(duì)所買之地才有合法、完整的所有權(quán)，并因此承擔(dān)相應(yīng)的賦役。但是土地交易的時(shí)間和推收過(guò)戶（何況還有不肯推收過(guò)戶的）的時(shí)間實(shí)際上并不一致，難免存在種種流弊。政府關(guān)心的是買賣之后賦稅、契稅的著落。因此，官府催促買賣之后盡快推收過(guò)戶。如果不盡快過(guò)割，一至五畝的，笞四十，每五畝加一等，至于杖一百，交易之田沒(méi)收入官。如果不交納契稅，笞五十，并將價(jià)錢一半罰沒(méi)入官。雍正年間，政府重申民間買賣田宅后由布政使頒發(fā)契尾作為憑證，如無(wú)契尾，照匿稅例治罪。乾隆十六年（1751），刑部議復(fù)湖南巡撫楊錫紱條奏定例，州縣官要遵照征收錢糧之例征收契稅，令業(yè)戶親自投稅，州縣黏司印契尾，給發(fā)收?qǐng)?zhí)，業(yè)戶、州縣官、該管之道府直隸州知州，在契稅交收過(guò)程中各負(fù)其責(zé)，違者處分。乾隆二十四年（1759），戶部議復(fù)江蘇布政使常亮條奏定例，典當(dāng)免稅，賣契則無(wú)論是否杜絕，俱令納稅;先典后賣，典契部分不納稅，賣契按實(shí)際數(shù)額納稅;如有隱漏，照例治罪。薛允升即稱此條雖與戶部則例齟齬，但“總為多收稅銀而設(shè)”。

從民間對(duì)于紅契白契、推收過(guò)戶的態(tài)度來(lái)看，官府政令的效力有限。首先，在相當(dāng)多地區(qū)，白契在民間具有實(shí)際效力，官府遵從民俗，默認(rèn)了白契的法律效力。其次，同一次交易簽訂多張契約，一產(chǎn)多契，一份紅契保護(hù)產(chǎn)權(quán)，一份白契逃避納稅。再次，先典后賣，以典為賣，典契實(shí)為賣契。

規(guī)避稅收的另一重要手段是找補(bǔ)找貼。賣契成立之后，賣主仍可通過(guò)種種借口，要求買家再補(bǔ)田價(jià)。他們可能以“賣價(jià)不敷”為借口要求加找田價(jià)，也可能以“無(wú)從辦納錢糧”為由要求加貼，賣家往往在給價(jià)之后要求重新簽訂新的絕賣契。許多賣契成立后，都有另外的加價(jià)契約。賣家在契約中承諾取得找價(jià)，土地盡賣。然而盡賣之后，民間習(xí)慣仍支持再盡賣。官府有時(shí)也介入“找”，遇上荒歉年頭，官府可能直接下達(dá)一紙公文：無(wú)力回贖的，可以找買主找錢使用，通過(guò)中人調(diào)處解決。有時(shí)，找價(jià)實(shí)際上是原先議定土地價(jià)格的一部分，在約定時(shí)間內(nèi)，賣家無(wú)力回贖或不肯回贖，買家以貼、補(bǔ)支付剩余款額。有時(shí)，找價(jià)甚至是買家向賣家的借款，賣家因此以找補(bǔ)的形式向買家主張權(quán)利。

明代謝肇淛《五雜俎》卷四云，“俗賣產(chǎn)業(yè)與人，數(shù)年之后，輒求足其直，謂之盡價(jià)，至再至三，形之詞訟”。加找行為確實(shí)容易引起糾紛和詞訟，但在許多地方，加找契構(gòu)成向絕賣過(guò)渡的重要環(huán)節(jié)，促成土地所有權(quán)的順利轉(zhuǎn)移。加找次數(shù)繁多，名目復(fù)雜，再借、再盡賣、再盡、再湊，一次土地交易，可能需要訂立多張契約才得以完成。找貼與賣契分開(kāi)，或者不在契約中體現(xiàn)。常態(tài)化的找補(bǔ)找貼，留下了繼續(xù)交易的巨大空間，也創(chuàng)造了避稅逃稅的機(jī)會(huì)。

官府一方面承認(rèn)找補(bǔ)找貼的合理性，如果不是絕賣契，或即便是絕賣契，如果直接標(biāo)注“找貼”或是注明回贖年限，就仍可找貼，后者憑中公估，找貼一次，而后再立絕賣契。另一方面，對(duì)于一而再再而三的加找行為，官府也申明了嚴(yán)厲禁絕的態(tài)度，并強(qiáng)調(diào)加找之后要訂立絕契，完成過(guò)割推收，甚至嘗試對(duì)找貼的次數(shù)、數(shù)額作出具體規(guī)定。遵照雍正八年（1730）戶部議復(fù)侍郎王朝恩條奏、嘉慶六年（1801）改定條例，已經(jīng)絕賣沒(méi)有回贖約定的契約，絕對(duì)禁止告找、告贖。乾隆十八年（1753），刑部議復(fù)浙江按察使同德條奏定例，無(wú)論是“典”還是“賣”，只要契約內(nèi)沒(méi)有“絕賣”字樣且在三十年以內(nèi)，均可找補(bǔ)、回贖;如果在三十年之外，即便契約內(nèi)沒(méi)有“絕賣”字樣，但也沒(méi)有注明回贖者，一概不許找補(bǔ)、回贖。