上海房地產(chǎn)市場調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)

文/劉玉蕓

上海樓市調(diào)控自2016年起持續(xù)收緊。在2017年中，上海出臺了“購房搖號公證”細(xì)則，明確要求新開盤商品住房采取由公證機構(gòu)主持的搖號方式公開銷售，落實購買實名制；2018年7月，上海又出臺了《關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房的暫行規(guī)定》，設(shè)定了企業(yè)買房條件限制，延長了企業(yè)購買的商品住宅再次上市的年限。針對性極強的補漏政策持續(xù)出臺，說明政府對住宅市場調(diào)控的態(tài)度沒有改變，長效機制正在不斷完善。

一、新增商品住宅市場

（一）供應(yīng)量增長，成交量較少

2018年全年，全市商品住宅新增供應(yīng)量為836.49萬平方米，同比增長120.23%，成交量為646.51萬平方米，同比微增1.29%，成交均價為53432元/平方米，同比上漲11.53%。

2018年全市商品住宅市場新增供應(yīng)量大幅增加，但是成交量并無起色。2016年出臺的限貸令以及對預(yù)售證加強管理的相關(guān)調(diào)控，持續(xù)影響著2018年商品住宅市場。由于預(yù)售證方面的管理，一部分在2017年因為高價難以獲得上市資格的項目經(jīng)過調(diào)整價格后陸續(xù)在2018年上市。價格調(diào)整后，這部分上市項目的價格基本與周邊在售新房及二手住房的價格持平，部分甚至出現(xiàn)倒掛，使新增住宅市場出現(xiàn)兩極分化，如晶耀名邸、瑞虹新城等區(qū)位及品質(zhì)較好的房源獲得了熱捧，大量高品質(zhì)樓盤的成交促使全年成交均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲（見圖1）。

圖1 近六年全市商品住宅供求價走勢

（二）低開高走，下半年供求齊升

從2017年一季度以來的情況看，2018年上半年基本延續(xù)了2017年的低速運行態(tài)勢，新房預(yù)售證管理的力度在新的一年絲毫未見放松，導(dǎo)致新增供應(yīng)量持續(xù)在低位徘徊。在新增供應(yīng)量長期不足的影響下，成交量也受到很大的影響。

行至第三季度，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)整預(yù)售報價取得預(yù)售證，大量新房預(yù)售證通過審批，第三季度共推出310.38萬平方米的新增供應(yīng)。這看似是新房預(yù)售證管理出現(xiàn)松動，實則僅是“開閘泄洪”放開供應(yīng)而已。這使2018年第三季度的供應(yīng)量成為近三年來同期最高。然而，市場下行態(tài)勢已經(jīng)形成，購房者大多看跌市場而不愿輕易出手。因此，雖然供應(yīng)充足，但成交量并未出現(xiàn)明顯增長的現(xiàn)象（見圖2）。

圖2 2017-2018年各季度商品住宅供求價走勢

（三）市區(qū)供應(yīng)大幅放量，推動成交均價結(jié)構(gòu)性上漲

中心城區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性、稀缺性以及土地取得成本的限制，新增商品住宅預(yù)售價格大多處于高位。2017年由于受到新房預(yù)售證管理中“限價”措施的影響，少有新盤入市，但是在資金鏈的壓力下，開發(fā)商為了回籠資金不得不調(diào)整報價，而后陸續(xù)取得預(yù)售證，使2018年內(nèi)環(huán)內(nèi)新增69.45萬平方米的商品住宅供應(yīng)，同比增長576.29%（見表1）。

表1 2018年各環(huán)線供求概況

2018年的成交主力仍舊是遠(yuǎn)郊區(qū)，外環(huán)外的成交量占了全市成交量的近七成。待到年中，改善性需求得到釋放，外環(huán)內(nèi)總成交占比在近九年首次突破30%。成交結(jié)構(gòu)的內(nèi)移，導(dǎo)致2018年成交均價在年末出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，拉高了2018年的整體水平（見圖3）。

圖3 近六年全市各環(huán)線商品住宅成交占比情況

（四）外圍遠(yuǎn)郊剛需仍舊占據(jù)市場多數(shù)份額

2018年全市成交分布整體延續(xù)了2017年全年的情況，商品房市場的熱門板塊與熱門樓盤仍舊顯示出以中低端普通剛需購房為主的特征。嘉定新城與臨港新城在供應(yīng)充足的情況下，延續(xù)了前兩年較好的態(tài)勢，成交總量排名仍舊位列前三。而2017年成交總量位居第二位的趙巷板塊2018年僅位列第十一位，其成交量同比下滑達(dá)44.83%。這主要是受到新增供應(yīng)持續(xù)不足的影響，在全市供應(yīng)翻番的情況下，其2018年的供應(yīng)萎縮幅度達(dá)到38.10%，已明顯高于其他板塊，遏制了其成交量。然而，2018年嘉定新城板塊的新增供應(yīng)表現(xiàn)十分平穩(wěn)，新增房源價格適中，板塊成交均價出現(xiàn)7.03%的下行，以價換量帶動了整個板塊的成交。

值得注意的是，2018年青浦區(qū)延續(xù)了2017年活躍的表現(xiàn)，在成交量前十板塊中占據(jù)了兩個席位，2017年底軌道交通17號線的正式通車運行，使青浦區(qū)的出行條件大為改善，軌交因素持續(xù)對青浦區(qū)產(chǎn)生影響（見表2）。

表2 2018年全市商品住宅成交面積前十板塊

二、存量住宅市場

（一）存量住宅市場價格穩(wěn)定，成交仍在低位盤整

2018年全年，全市二手住宅成交套數(shù)為164133套，同比上升10%，成交均價為39249元/平方米，同比微漲0.14%。從近六年全市走勢來看，2018年延續(xù)了2017年低位盤整的態(tài)勢，成交量雖有回升但仍不及2014年，仍在低谷徘徊。“房住不炒”的宗旨得到一定貫徹，成交量的低位盤整仍將持續(xù)一段時間。價格方面，全年成交均價僅微漲0.14%，2018年下半年二手住宅價格開始松動，且范圍不斷擴(kuò)大，部分區(qū)域出現(xiàn)以價換量的現(xiàn)象（見圖4）。

圖4 近六年全市二手住宅成交量價走勢

（二）成交量穩(wěn)中有升，價格波動較大

從近兩年各季度成交情況來看，2018年全年成交量較為穩(wěn)定。在“滬六條”和“限貸”組合拳持續(xù)影響下，2018年第一季度延續(xù)了2017年的低成交態(tài)勢，價格因慣性而微漲，第二季度由于新增商品住宅市場供應(yīng)不足以及學(xué)區(qū)因素的影響，部分購房需求轉(zhuǎn)移到存量住宅市場，促成了存量住宅成交的一波小高潮。不過新房供應(yīng)量增加后，大部分調(diào)價后的新房對存量市場造成了沖擊，價格倒掛和高稅費問題開始凸顯，部分客群遭到分流。為了維持存量住宅的成交，大量房東開始降價，導(dǎo)致2018年第三、四季度的成交均價出現(xiàn)明顯下跌（見圖5）。

圖5 2017-2018年各季度二手住宅成交量價走勢

（三）需求聚集外郊環(huán)，郊環(huán)外成交量占比嚴(yán)重萎縮

2018年外環(huán)外仍舊是成交主力，成交占比再次回到50%，尤其是外郊環(huán)，其成交占比達(dá)到37%，為近六年來的最高值。一方面，自2018年第三季度開始，內(nèi)環(huán)內(nèi)新增住宅開始大幅放量，且價格普遍和周邊存量住宅價格持平甚至出現(xiàn)倒掛；另一方面，外郊環(huán)和郊環(huán)外由于其配套和品質(zhì)的影響，價格率先出現(xiàn)松動，原先只能購買郊環(huán)外住房的預(yù)算，現(xiàn)能使人入住外郊環(huán)，使部分剛需出現(xiàn)內(nèi)移；兩者使內(nèi)環(huán)內(nèi)和郊環(huán)外成交占比同時萎縮，需求逐漸向中間靠攏（見圖6）。

圖6 近六年全市各環(huán)線二手住宅成交占比變化

（四）以價換量，新軌交沿線板塊表現(xiàn)出眾

2017年，成交量排名前十的板塊主要集中在外環(huán)以外。浦江板塊和青浦新城板塊隨著8號線延伸段和17號線的貫通，交通便捷度大幅提升，使其成為存量住宅市場新寵，一躍進(jìn)入前三。幾大新城板塊依然榜上有名。其中，嘉定主城區(qū)板塊新房在近幾年陸續(xù)進(jìn)入存量住宅市場，充足的房源使其在成交量上表現(xiàn)亮眼，而金山新城板塊借助其價格優(yōu)勢吸引了不少新上海人在此落戶。同時，本地龐大的置換需求也是其良好表現(xiàn)的基礎(chǔ)。浦東世博板塊、三林板塊雖然處于中心城區(qū)，但因其自身房源體量大，且板塊內(nèi)存在大量品質(zhì)較差的早期動遷房源，板塊內(nèi)同質(zhì)競爭激烈，價格下行較早，受到部分區(qū)位改善性購房者的青睞，成交量排名相對穩(wěn)定（見表3）。

表3 2018年全市二手住宅成交套數(shù)前十板塊

（五）小戶型占比明顯提升，總價段繼續(xù)上移

2018年成交總價段份額基本延續(xù)了2017年的持續(xù)上移態(tài)勢，200萬元以下物業(yè)成交份額進(jìn)一步萎縮至33%，下降1個百分點，其中100萬元以下的份額跌破一成，僅為7%，而200萬-300萬元物業(yè)成交份額已占四成，成為新的市場成交主力。面積段方面，70平方米以下物業(yè)成交占比回落至46.9%，下降近3個百分點，70-90平方米面積段占比上升近3個百分點，達(dá)到25.5%，創(chuàng)近六年新高，而90平方米以上的物業(yè)成交占比穩(wěn)定，無明顯變化。結(jié)合環(huán)線結(jié)構(gòu)變化來看，市場出現(xiàn)下行趨勢后，緩解了剛需客群的資金壓力，在相同的預(yù)算下，無論是區(qū)位還是面積都有了更大的選擇空間，獲得更成熟的配套、更便捷的交通、更舒適的居住面積逐漸成為可能，購買力的提高促使了存量住宅成交結(jié)構(gòu)的變化（見圖7、圖8）。

圖7 近六年二手住宅總價段份額走勢（元）

三、總結(jié)與展望：

雖然2018年下半年的兩次中央政治局會議完全沒有提及房地產(chǎn)，2018年也僅出臺了“購房搖號公證”細(xì)則一項政策，但 “限購”“限貸”“限價”“限商”和2018年 “限企”政策的持續(xù)出臺表明針對性強的補漏政策仍在陸續(xù)出臺。這說明政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控并未放松。雖然短期內(nèi)調(diào)控進(jìn)一步深化的可能性較小，但“房住不炒”政策維穩(wěn)的基調(diào)并沒有發(fā)生變化。

圖8 近六年二手住宅面積段份額走勢（平方米）

在持續(xù)的調(diào)控下，上海新增商品住宅市場四年來首次出現(xiàn)供大于求的情況，存量住宅在2018年三季度開始出現(xiàn)價格下探，上海房地產(chǎn)市場正在逐漸回歸理性。新增商品住宅內(nèi)外環(huán)交易分化明顯，熱銷樓盤和滯銷樓盤并存，存量住宅市場成交結(jié)構(gòu)上移，以價換量成為常態(tài)。從上海樓市的現(xiàn)狀看，分類調(diào)控實施成效顯著，大量投機、投資需求被擠出，成交量價正逐步企穩(wěn)，樓市正式步入中長期平穩(wěn)發(fā)展階段。