新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃探析

胡焦鑌 陳倩

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，新形勢(shì)下我國的房地產(chǎn)企業(yè)獲得了快速成長。而在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本中，土地增值稅占很大比例，因其實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅，使得企業(yè)承擔(dān)較重的稅負(fù)。本文主要針對(duì)土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段的影響進(jìn)行探究，以期幫助企業(yè)減輕稅負(fù)并降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃;可扣除金額;經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

一、土地增值稅納稅籌劃的必要性

稅收作為企業(yè)成本的重要體現(xiàn)形式與企業(yè)的利潤有著密切聯(lián)系。作為我國的納稅大戶，房地產(chǎn)稅負(fù)率一直處于較高水平。而眾多稅種中，作為范圍最廣，占比最大的土地增值稅，科學(xué)合理的土地增值稅納稅籌劃方案更是確保企業(yè)盈利水平的關(guān)鍵。切實(shí)可行的土地增值稅納稅籌劃方案不僅能夠降低企業(yè)在稅收方面的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，還能提高企業(yè)綜合效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

二、項(xiàng)目開發(fā)階段納稅籌劃

（一）利用多種方式獲取土地

具體來說，企業(yè)一般通過轉(zhuǎn)讓、出讓、投資入股等多種方式獲取土地使用權(quán)。不同獲得方式的納稅成本不同。如根據(jù)“營改增”的稅務(wù)規(guī)定，針對(duì)預(yù)收購的目標(biāo)的土地，企業(yè)通過原價(jià)購入政府收購后拍賣的土地可以免除企業(yè)自己收購需要繳納的土地增值稅和營業(yè)稅。

（二）合理增加企業(yè)開發(fā)成本

根據(jù)稅法對(duì)于土地增值稅的計(jì)征規(guī)定及其計(jì)算方式，一般房地產(chǎn)企業(yè)可選擇增加開發(fā)成本的方式降低增值稅率。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在合理的范圍之內(nèi)增加對(duì)小區(qū)公寓配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，如：規(guī)劃公園、擴(kuò)大綠化面積、增添體育健身設(shè)施、閱覽室等，此舉不僅可以更好地滿足消費(fèi)者的需求，提升消費(fèi)滿意度，還增加了可扣除項(xiàng)目的金額。

（三）充分利用企業(yè)利息費(fèi)用

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金的需求量較大，需要通過借貸來籌措資金，而在征收土地增值稅確定財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除項(xiàng)目金額時(shí)通常有兩種選擇，企業(yè)在實(shí)際操作中通過對(duì)兩種情況的高低予以對(duì)比選擇最佳方案，例如若企業(yè)向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款利息高于土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的5%則考慮扣除實(shí)際利息，而當(dāng)企業(yè)選擇通過其他方式籌資、資金充?；虮幌拗品刨J時(shí)則應(yīng)考慮相反方案。

三、項(xiàng)目建設(shè)階段的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)識(shí)到并非所以業(yè)務(wù)都需要計(jì)繳土地增值稅。首先，在開發(fā)過程中，企業(yè)可以通過合作建房的方式進(jìn)行建造，一方提供土地，一方提供資金。其次，企業(yè)可以通過承包建房的方式來提高經(jīng)濟(jì)效益，在這過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動(dòng)，故而不需要繳納土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過收購建筑公司的方式將利潤轉(zhuǎn)移到建筑公司從而減少土地增值稅的稅額。

四、項(xiàng)目銷售階段納稅籌劃

（一）緊抓臨界點(diǎn)制定銷售價(jià)格

稅法規(guī)定一般納稅人建造普通住宅對(duì)外銷售時(shí)，增值率低于20%的，免征土地增值稅。從而可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)若想享受稅收臨界點(diǎn)的優(yōu)惠政策，需要將銷售價(jià)格嚴(yán)格控制在4834.81萬元以內(nèi)，否則將需要全額納稅。

（二）提升售價(jià)促進(jìn)收益增加

首先，土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率含義如下：20%<增值率<=50%時(shí)，稅率30%;稅率40%;100%<增值率<=200%時(shí)，稅率50%;增值稅>200%時(shí)，稅率60%。假設(shè)企業(yè)增值稅高于了20%，應(yīng)盡量采用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規(guī)定。綜合以上案例，若企業(yè)最終的銷售定價(jià)為4834.81+Y，則允許的可扣除項(xiàng)目金額提升0.6%。此時(shí)，全部可扣除項(xiàng)目金額：4029.01+0.6%*Y。增值額=（4834.81+Y）-（4029.01+0.6%*Y）=805.8+0.884Y。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納土地增值稅額為：（805.8+0.884Y）*30%=241.74+0.2652Y。

若企業(yè)想要使提高售價(jià)帶來的利潤>增加的稅收，就需要滿足：Y>241.74+0.2652Y。即：Y>328.987。因此，該種情況下，房屋銷售價(jià)格至少為：4834.81+328.987=5163.797。由此可以發(fā)現(xiàn)，只有普通住宅銷售價(jià)格高于5163.797時(shí)，企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)通過提高售價(jià)從而達(dá)到獲取更大收益的目的。

（三）通過合同管理分散收入

指將可實(shí)現(xiàn)單獨(dú)分割的業(yè)務(wù)從整體銷售中分離。如在商品房竣工但未裝修安裝附屬設(shè)備時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與購買人員簽訂兩份合同。一份是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，另一份是裝修房合同。通過這種方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需要對(duì)第一份合同中涉及金額繳納土地增值稅而第二份合同則屬于營業(yè)稅征稅范疇，稅率明顯小于土地增值稅從而實(shí)現(xiàn)納稅籌劃的目標(biāo)。

結(jié)語

土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起到了很好的調(diào)控作用。當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)趨于穩(wěn)定，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行情以及不斷加強(qiáng)的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)企業(yè)要想做到長久穩(wěn)健發(fā)展，土地增值稅的納稅籌劃不可或缺，通過合理科學(xué)的納稅籌劃措施，既能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長足發(fā)展，也有利于維護(hù)整個(gè)行業(yè)的秩序。

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作者簡介：

胡焦鑌（1998.2-），男，漢族，江蘇鹽城人，在校學(xué)生，研究方向：企業(yè)財(cái)務(wù)管理與戰(zhàn)略規(guī)劃。

陳? 倩（1998.10-），女，漢族，江蘇泰州人，在校學(xué)生，研究方向：企業(yè)財(cái)務(wù)管理與戰(zhàn)略規(guī)劃。