工業(yè)用地價(jià)格的時(shí)空演變
——以湖北省武漢市為例

■ 熊昕宇（中南民族大學(xué)）

一、武漢市工業(yè)用地價(jià)格的時(shí)空演變特征分析

（一）研究范圍

本文主要從研究區(qū)代表性、資料科獲取性出發(fā)，選取武漢市主城區(qū)周圍的七個(gè)行政區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地交易樣點(diǎn)為主要研究對(duì)象，主要有以下考慮原因：

武漢市按照“相對(duì)聚集、分層布局”的原則，將全市工業(yè)布局由內(nèi)向外分為嚴(yán)格限制區(qū)、控制限制區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、引導(dǎo)發(fā)展區(qū)四個(gè)層次。而二環(huán)線以內(nèi)為嚴(yán)格限制區(qū)域，工業(yè)用地布局逐漸實(shí)施了“退二進(jìn)三”政策，調(diào)整了工業(yè)布局，三環(huán)線以外為工業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，選取的數(shù)據(jù)大多也在三環(huán)到四環(huán)之間，因此具有較強(qiáng)的代表性。

（二）研究區(qū)概況

武漢市位于長(zhǎng)江中下游平原，江漢平原東部，是國(guó)家區(qū)域中心城市（華中）、副省級(jí)市和湖北省省會(huì)。武漢市最東端位于新洲區(qū)徐古鎮(zhèn)將軍山村，最西端位于蔡甸區(qū)侏儒街國(guó)光村，最南端位于江夏區(qū)湖泗街道均堡村，最北端位于黃陂區(qū)蔡店街道李沖村。地理坐標(biāo)為東經(jīng)113°41′-115°05′，北緯29°58′-31°22′?？偯娣e8569.2平方公里，其中城區(qū)面積1452平方公里，建成區(qū)面積628.11平方公里（2019年數(shù)據(jù)）。武漢市總?cè)丝跀?shù)853.7萬(wàn)，其中市區(qū)暫住人口341.7萬(wàn)，城區(qū)人口576.96萬(wàn)，城區(qū)暫住人口291.52萬(wàn)。截止2003年底武漢市有13個(gè)轄區(qū)，其中江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)7個(gè)為中心城區(qū)，東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)、漢南區(qū)6個(gè)為新城區(qū)，另外還有3個(gè)由武漢市政府直接管理的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，分別是武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及吳家山臺(tái)商投資區(qū)?；A(chǔ)開(kāi)發(fā)區(qū)下轄108個(gè)街道辦事處，21個(gè)鎮(zhèn)，15個(gè)鄉(xiāng)。武漢市是全國(guó)交通運(yùn)輸樞紐中心，已形成以公路為主的空港陸港水港整合統(tǒng)籌，圍繞“高鐵+城鐵+地鐵+機(jī)場(chǎng)”目標(biāo)，打造了功能互補(bǔ)、相得益彰的復(fù)合交通體系。加快推進(jìn)了武西客專直通線、新漢陽(yáng)火車站、光谷火車站等項(xiàng)目。

武漢市教育質(zhì)量位于前列，現(xiàn)有普通高等院校84所，在校本科生94.8萬(wàn)人，在校研究生12.7萬(wàn)人。各類中等技術(shù)數(shù)學(xué)校105所，在校生8.4萬(wàn)人全市普通中學(xué)367所，在校生31.6萬(wàn)人，小學(xué)601所，在校生53.5萬(wàn)人。幼兒園1391所，在園幼兒30.2萬(wàn)人。

2018年，武漢市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)14847.29億元，比上年增長(zhǎng)8.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值362.00億元，增長(zhǎng)2.9%；第二產(chǎn)業(yè)6377.75億元，增長(zhǎng)5.7%；第三產(chǎn)業(yè)8107.54億元，增長(zhǎng)10.1%；三次產(chǎn)業(yè)比重為2.4∶43.0∶54.6。

（三）武漢市工業(yè)用地價(jià)格時(shí)空變化的縱向分析

圖1 2009年-2011年武漢市工業(yè)用地價(jià)格與增長(zhǎng)曲線圖

綜觀武漢市地價(jià)水平柱狀圖，從2009年至2018年，武漢市工業(yè)用地價(jià)格整體水平保持平穩(wěn)上升，但每年增幅并不平穩(wěn)。從2009年694元/平方米上升到2018年的900元/平方米，九年間整體增長(zhǎng)38.67%，年平均增長(zhǎng)率為4.3%，整體地價(jià)水平上升較大。但從每年增長(zhǎng)率來(lái)看，2009年至2018年間，武漢市年增長(zhǎng)率一共經(jīng)歷四個(gè)階段。第一階段為2009年至2010年間增長(zhǎng)率突增達(dá)到5.12%，是2009年至2018年增長(zhǎng)率之最，2008年至2009年受金融危機(jī)影響工業(yè)用地價(jià)格增長(zhǎng)緩慢，到2010年隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，工業(yè)用地價(jià)格水平有良好的上升趨勢(shì)。第二階段為2010年至2012年，這兩年間工業(yè)用地價(jià)格保持微幅度增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率變化幅度呈逐年下降的趨勢(shì)，是由于2010年頒布一系列土地管制措施，加大土地使用的控管力度加上各地可用工業(yè)用地指標(biāo)的不斷減少，各地方政府在招商引資中，加大了對(duì)企業(yè)的篩選力度，提高企業(yè)進(jìn)區(qū)門檻，這在很大程度上，造成了工業(yè)用地出讓價(jià)格的降低且增幅得到了控制。第三階段為2012年至2015年，，增長(zhǎng)率突增達(dá)到3.98%，武漢市2012年為了推進(jìn)工業(yè)發(fā)展“倍增計(jì)劃”及“兩型社會(huì)建設(shè)”，新增50%以上建設(shè)用地用于工業(yè)項(xiàng)目，使得工業(yè)用地價(jià)格呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)形式。第四階段為2015年至2018年，這三年間隨著各片區(qū)邊際工業(yè)用地量逐漸減少，工業(yè)用地利用效率的降低，政府重在加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，促進(jìn)節(jié)約集約用地，這一階段工業(yè)用地價(jià)格呈下降趨勢(shì)到2018年工業(yè)用地價(jià)格增長(zhǎng)率有所回升。

（四）武漢市工業(yè)用地價(jià)格時(shí)空變化的橫向分析

圖2 武漢市與周圍省會(huì)城市工業(yè)用地價(jià)格增長(zhǎng)曲線圖

從以圖2中可以發(fā)現(xiàn)，2009~2018年，武漢市與相鄰省會(huì)城市工業(yè)用地價(jià)格水平總體呈上升趨勢(shì)，且增幅明顯不同，合肥工業(yè)用地價(jià)格保持多年不變。工業(yè)用地價(jià)格增速最快的是長(zhǎng)沙，從590元/平方米增長(zhǎng)到834元/平方米，增長(zhǎng)了244元，增幅為38%，年均增幅為4.22%，其次是鄭州和西安。武漢市工業(yè)用地價(jià)格起初就比較高，2009年達(dá)到694元/平方米，比同期全國(guó)平均水平高出97元/平方米，增速相對(duì)較快，增幅為31.7%，年均增幅達(dá)3.52%，到2018年已經(jīng)達(dá)到914元/平方米，超過(guò)全國(guó)平均價(jià)11元/平方米。通過(guò)以上分析，與相鄰省會(huì)城市工業(yè)用地價(jià)格比較來(lái)說(shuō)，武漢市工業(yè)用地價(jià)格水平每年都超過(guò)了其他省會(huì)城市，增長(zhǎng)速度較快且年均增長(zhǎng)率處于中等水平，在2018年超過(guò)全國(guó)平均水平。

（五）武漢市工業(yè)用地價(jià)格時(shí)空變化的內(nèi)部分析

圖3 武漢市主城區(qū)各區(qū)工業(yè)用地價(jià)格水平比較圖

根據(jù)圖3所示武漢市工業(yè)用地價(jià)格的增長(zhǎng)形勢(shì)與全市整體增長(zhǎng)形勢(shì)一致，但各區(qū)的地價(jià)水平和地價(jià)增長(zhǎng)率也有所差異。可以發(fā)現(xiàn)2012~2018年江夏區(qū)、青山區(qū)增長(zhǎng)趨勢(shì)較快工業(yè)用地價(jià)格也高于其他區(qū)，已經(jīng)超過(guò)全是平均水平。漢南區(qū)、蔡甸區(qū)、東西湖區(qū)增長(zhǎng)比較平穩(wěn)與全是平均地價(jià)水平比較接近，黃坡區(qū)、新洲區(qū)工業(yè)用地整體水平相對(duì)增長(zhǎng)較慢。

（六）武漢市工業(yè)用地價(jià)格空間變化特征

工業(yè)用地價(jià)格的空間變化可以理解為一個(gè)面狀變化的動(dòng)態(tài)過(guò)程，地價(jià)增長(zhǎng)與增長(zhǎng)率的變化無(wú)法從直觀上體現(xiàn)工業(yè)用地價(jià)格空間變化的過(guò)程與特征。因此需要弄清2012-2018年武漢市工業(yè)用地價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化特征，需運(yùn)用克里格插值法對(duì)工業(yè)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行插值分析，用于研究武漢市工業(yè)用地價(jià)格的空間分布規(guī)律。

從2012年-2018年武漢市工業(yè)用地價(jià)格等值面圖，可以分析出武漢市工業(yè)用地價(jià)格分布具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）具有空間連續(xù)性。從局部來(lái)看地價(jià)由地價(jià)峰指區(qū)向四周逐漸擴(kuò)散的圈層式分布特點(diǎn)。武漢市工業(yè)用地價(jià)格的峰值區(qū)主要集中在蔡甸區(qū)東風(fēng)一路武漢市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)附加和東西湖區(qū)涇北二路周邊、江岸區(qū)黃埔科技園附件以及洪山區(qū)光谷軟件園附加也出現(xiàn)小范圍高峰區(qū)。從武漢市工業(yè)用地價(jià)格等值面圖可以看出，武漢市工業(yè)用地價(jià)格分別以上述四個(gè)中心峰值區(qū)向四周擴(kuò)散呈現(xiàn)出圈層分布結(jié)構(gòu)。工業(yè)用地價(jià)格的減少速度與峰值中心的距離不成正比，反映了工業(yè)用地價(jià)格變化有一定的空間連續(xù)性。從整體來(lái)看地價(jià)的波動(dòng)變化即顏色深淺度變化由中心城區(qū)向外遞減但減少到一定位置時(shí)會(huì)出現(xiàn)緩沖地段，顏色又會(huì)逐漸加深，這便是工業(yè)用地地價(jià)的蔟團(tuán)模式，為了緩解城市規(guī)模擴(kuò)大和工業(yè)規(guī)模擴(kuò)展給中心地帶帶來(lái)的負(fù)荷重力，其他核心地帶在其他區(qū)域內(nèi)逐漸形成，并帶動(dòng)周邊工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)，形成連續(xù)性發(fā)展特點(diǎn)。

（2）具有明顯的空間變異性。從工業(yè)峰值區(qū)中心出發(fā)向外衰減同時(shí)也會(huì)有工業(yè)用地價(jià)格突增以及價(jià)格跳躍的情況發(fā)生即周圍部分顏色加深，這種情況便是空間變異性。這種現(xiàn)象的影響因素諸多，一般而言，由于部分地區(qū)的交通便捷度發(fā)達(dá)程度不一，基礎(chǔ)設(shè)施條件也大有不同，導(dǎo)致某些相對(duì)條件較差的地區(qū)價(jià)格偏低，而某些較好的地區(qū)則會(huì)發(fā)生變化。從圖中可以看出從武漢市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以及東西湖區(qū)涇北二路兩個(gè)峰值中心價(jià)格向周圍遞減，而到達(dá)惠安大道和車城大道附近時(shí)價(jià)格卻突然劇增，這種現(xiàn)象就是空間變異性特征。

（3）價(jià)格分布具有區(qū)域性分異。越靠近二環(huán)、三環(huán)的工業(yè)用地價(jià)格越高，洪山區(qū)、東西湖區(qū)顏色明顯比新洲區(qū)和漢南區(qū)深，工業(yè)價(jià)格整體水平相對(duì)的耶高于兩區(qū)，顯現(xiàn)出明顯的由內(nèi)環(huán)向外環(huán)逐漸衰弱的特點(diǎn)。

二、結(jié)論與建議

本文基于中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)2009至2018年工業(yè)用地交易數(shù)據(jù)研究，得到如下結(jié)論：（1）武漢市工業(yè)用地由以往政府主導(dǎo)的協(xié)議、劃撥類非市場(chǎng)化出讓方式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐哉信膾爝@類市場(chǎng)化出讓方式為主。（2）工業(yè)地價(jià)呈現(xiàn)出增長(zhǎng)到平穩(wěn)再到增長(zhǎng)的三階段變化。招拍掛價(jià)格與總體均價(jià)變化一致，也呈現(xiàn)出增長(zhǎng)、平穩(wěn)、再增長(zhǎng)的變化，但協(xié)議、劃撥價(jià)格波動(dòng)幅度較大，無(wú)明顯規(guī)律。（3）招拍掛價(jià)格由東向西逐漸降低，高值區(qū)主要集中在江夏區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)等工業(yè)交通便利發(fā)達(dá)地區(qū)，低值區(qū)主要分布在漢南區(qū)、黃坡區(qū)等交通欠發(fā)達(dá)地區(qū)，招拍掛價(jià)格高的地區(qū)往往協(xié)議、劃撥價(jià)格也處于較高水平。協(xié)議、劃撥價(jià)格低的地區(qū)往往招拍掛價(jià)格也處于較低水平。

基于此，本文提出以下建議：

（1）充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。進(jìn)一步完善招拍掛出讓制度，營(yíng)造規(guī)范有序市場(chǎng)環(huán)境，充分發(fā)揮市場(chǎng)導(dǎo)向作用，提高工業(yè)用地資源的配置效率。同時(shí)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局，制定因地制宜的產(chǎn)業(yè)配套用地的政策，從而提高土地利用效率。（2）優(yōu)化土地出讓的空間格局。針對(duì)東西部地區(qū)工業(yè)用地價(jià)格空間分布不均衡的現(xiàn)狀，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。（3）推進(jìn)地方政府的角色轉(zhuǎn)換。為避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，政府應(yīng)轉(zhuǎn)換其角色，由以往的參與土地出讓轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾贫戎贫罢咭龑?dǎo)為主，進(jìn)一步強(qiáng)化政府的監(jiān)管作用。