房地產(chǎn)成本管理突出問(wèn)題及對(duì)策研究

李凌

摘要：隨著時(shí)代的進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理中一項(xiàng)重要工作，房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，必須重視成本管理的工作。為此，本文提出了房地產(chǎn)成本管理存在的兩個(gè)突出問(wèn)題，以及相應(yīng)的解決對(duì)策，希望借此強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理工作的意識(shí)以及提高其成本管理水平。

關(guān)鍵詞：成本管理 管理意識(shí) 管理體系

房地產(chǎn)成本管理不僅是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，也是房地產(chǎn)企業(yè)獲取利潤(rùn)的重要保障。由于社會(huì)的快速發(fā)展，物價(jià)上漲，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不斷地向前發(fā)展和成熟，但也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)能獲取的利潤(rùn)空間收窄。現(xiàn)狀迫使房地產(chǎn)企業(yè)要重視房地產(chǎn)成本管理，對(duì)房地產(chǎn)成本管理存在的突出問(wèn)題尋求解決對(duì)策。

一、房地產(chǎn)成本管理存在的突出問(wèn)題

房地產(chǎn)成本管理工作主要由土地成本、項(xiàng)目前期成本、項(xiàng)目建安成本、資金成本、人力資源成本、管理費(fèi)用以及銷售成本等方面組成，是一個(gè)比較系統(tǒng)且復(fù)雜的工作。房地產(chǎn)成本管理工作是財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)工作之一，貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)成本管理的復(fù)雜性及基礎(chǔ)性導(dǎo)致其管理存在兩大問(wèn)題。

（一）成本管理意識(shí)薄弱，財(cái)務(wù)部門未發(fā)揮成本管控作用

房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門、成本部門和相關(guān)協(xié)同部門在企業(yè)負(fù)責(zé)人的帶領(lǐng)下，在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理過(guò)程中對(duì)可能發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算、分析，進(jìn)而達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)至銷售全過(guò)程成本控制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn);同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)政策、市場(chǎng)等因素的影響較敏感， 因此，房地產(chǎn)成本管理難度大、不確定性大，管理者關(guān)注重點(diǎn)僅停留在開發(fā)過(guò)程中建安成本的控制，忽略對(duì)營(yíng)銷、資金籌集、稅費(fèi)等成本的管理，這就導(dǎo)致了成本管理缺少完整性，不能使成本管理工作順利進(jìn)行。同時(shí)，管理者缺乏正確的價(jià)值觀念考量建設(shè)項(xiàng)目的成本管理，無(wú)法清楚掌握成本預(yù)算工作該如何實(shí)施，各部門和財(cái)務(wù)部各自形成閉環(huán)，沒(méi)有意識(shí)到成本管理工作需要部門之間的協(xié)作才可以完成，部門成員之間缺少團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)，許多決策因數(shù)據(jù)提供不及時(shí)， 信息反饋不準(zhǔn)確等合作問(wèn)題而受到影響; 財(cái)務(wù)部門只關(guān)注成本的核算，忽略成本的預(yù)算執(zhí)行分析，對(duì)成本的變動(dòng)原因不了解，無(wú)法發(fā)揮成本管控作用。

（二）房地產(chǎn)成本管理體系不完善

房地產(chǎn)成本管理體系是房地產(chǎn)成本管理工作的運(yùn)行機(jī)制，由于許多房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)采用原有的粗放型的管理模式，導(dǎo)致成本管理體系不健全，存在諸多弊端。第一，房地產(chǎn)成本管理的規(guī)章制度不完善，房地產(chǎn)企業(yè)重項(xiàng)目開發(fā)而輕成本管理，致使相應(yīng)制度的執(zhí)行力度不夠，房地產(chǎn)成本管理出現(xiàn)形式化，沒(méi)有真正發(fā)揮成本控制的作用。第二，企業(yè)決策缺乏前瞻性和靈活性，不同階段的成本管理問(wèn)題突出，例如在支付建筑安裝工程款時(shí)，因沒(méi)有正確了解項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域建筑安裝工程造價(jià)水平，以至于成本超出概算，出現(xiàn)失控現(xiàn)象。第三，組織結(jié)構(gòu)不合理，相應(yīng)的成本管理崗位設(shè)置不科學(xué)。明確成本管理工作中的責(zé)任和權(quán)利，是成本管理工作得以高效順利完成工作的前提。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和成本管理崗位的權(quán)責(zé)界限不清晰，激勵(lì)機(jī)制不完善，這極大的影響員工進(jìn)行成本管理工作的積極性，使成本管理工作難以順利完成。第四，信息反饋階段不及時(shí)不準(zhǔn)確，如房開項(xiàng)目全過(guò)程簽訂的合同，不做臺(tái)賬記錄，不及時(shí)的入檔保存;對(duì)未簽訂合同的項(xiàng)目無(wú)法有效正確的評(píng)估其資產(chǎn)等，這些情況均會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目信息嚴(yán)重滯后，無(wú)法科學(xué)有效的進(jìn)行成本管理;同時(shí)因?yàn)槠髽I(yè)的信息反饋的意識(shí)淡薄，反饋信息不及時(shí)，使成本控制過(guò)程中沒(méi)能在事前進(jìn)行遏制，事中事后的工期和數(shù)量嚴(yán)重超量，信息反饋的缺失還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的投資大、利潤(rùn)低的現(xiàn)象發(fā)生。

二、解決房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題的對(duì)策

房地產(chǎn)成本管理存在兩大突出問(wèn)題，一是房地產(chǎn)成本管理意識(shí)薄弱，二是房地產(chǎn)成本管理體系不完善。針對(duì)房地產(chǎn)成本管理存在的兩大突出問(wèn)題，本文提出以下三個(gè)相應(yīng)的解決對(duì)策。

（一）提高成本管理人員素質(zhì)，樹立科學(xué)的管理意識(shí)

提高房地產(chǎn)成本管理水平，不僅要立足企業(yè)發(fā)展，以人為本，還要提高全體人員的管理和團(tuán)結(jié)協(xié)作意識(shí)。第一，加大宣傳力度，提高員工對(duì)成本管理的重要性認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)公司網(wǎng)絡(luò)、文件、制度宣講等方式向房地產(chǎn)企業(yè)的全體員工進(jìn)行成本管理重要性的普及，不僅有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)全體員工對(duì)成本管理的重要性認(rèn)識(shí)， 還有利于為成本管理提供良好的群眾基礎(chǔ)，大大提高了部門與部門之間的團(tuán)結(jié)協(xié)作能力。同時(shí)，成本管理人員要發(fā)揮自身的主觀能動(dòng)性，充分了解自身崗位有關(guān)的成本管理權(quán)責(zé)，把成本管理工作落到實(shí)處。第二，組織相關(guān)人員進(jìn)行成本管理知識(shí)的培訓(xùn)，掌握必備的業(yè)務(wù)知識(shí)，有利于其能及時(shí)掌握比較先進(jìn)的工作方法，提高自身的成本管理業(yè)務(wù)技能;也有助于管理者樹立正確科學(xué)的成本管理意識(shí)，明確成本管理的重要性，發(fā)揮帶頭作用，以身作則，積極引導(dǎo)企業(yè)各職能部門人員參與成本管理的各項(xiàng)工作當(dāng)中。

（二）優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)成本管理體系

優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，才能使成本管理的權(quán)利與職責(zé)更加明確。第一，建立成本管理委員會(huì)，細(xì)化成本管理人員的關(guān)系。成本管理委員會(huì)主要有財(cái)務(wù)總監(jiān)、總工程師、招標(biāo)采購(gòu)總監(jiān)以及成本總監(jiān)等組成。成本委員會(huì)成員可以對(duì)企業(yè)成本工作提出指導(dǎo)性的意見，對(duì)董事長(zhǎng)或總經(jīng)理負(fù)責(zé)，使其在企業(yè)成本決策工作中可以起到領(lǐng)導(dǎo)性的作用;第二，在成本管理委員會(huì)和總經(jīng)理的指導(dǎo)下建立成本管理小組，主要負(fù)責(zé)企業(yè)日常的成本管理工作。這樣環(huán)環(huán)相扣，職責(zé)才會(huì)更加明確，工作才會(huì)更加順利，房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得更大的收益;第三，根據(jù)本公司的架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng)部門，這樣才能使組織結(jié)構(gòu)更加完善，房地產(chǎn)成本管理體系才合理;第四，進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控。財(cái)務(wù)部要發(fā)揮成本管控作用，通過(guò)對(duì)成本科目的細(xì)化并準(zhǔn)確核算，與成本預(yù)算比對(duì)，形成成本預(yù)算執(zhí)行分析，通過(guò)成本分析會(huì)，提請(qǐng)各部門重點(diǎn)關(guān)注變動(dòng)較大的指標(biāo)，各相關(guān)部門根據(jù)財(cái)務(wù)提供數(shù)據(jù)對(duì)自身所處的部門所管理的成本項(xiàng)目的總額進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，并根據(jù)部門特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整和細(xì)化控制管理，確保總指標(biāo)不突破;第五，提高信息管理水平。房開企業(yè)應(yīng)充分利用現(xiàn)有的先進(jìn)技術(shù)，使用計(jì)算機(jī)管理軟件對(duì)成本管理進(jìn)行信息化處理，通過(guò)對(duì)成本管理的信息共享，減少成本管理工作中的冗余環(huán)節(jié)，縮短信息反饋周期，并使信息收集工作更為有效及時(shí)，對(duì)成本信息數(shù)據(jù)分析更為準(zhǔn)確，進(jìn)而加強(qiáng)了成本的計(jì)劃控制，提高成本管理工作的效率和業(yè)務(wù)的精準(zhǔn)度，從而使企業(yè)降低管理成本，提高了盈利水平，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的增值。

（三）建全目標(biāo)成本管理制度，強(qiáng)化全過(guò)程的成本控制

目標(biāo)成本管理是指將成本管理的目標(biāo)進(jìn)行逐級(jí)分解，并落實(shí)到具體崗位和個(gè)人。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，要隨時(shí)將目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行對(duì)比，這樣一旦發(fā)現(xiàn)兩者出現(xiàn)偏差，就可以召集相關(guān)部門和人員進(jìn)行對(duì)照分析并提出改進(jìn)措施，從而防止成本失控現(xiàn)象的出現(xiàn)。加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的成本管理，要實(shí)施監(jiān)控全過(guò)程的實(shí)際成本情況。在這個(gè)過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門要融入業(yè)務(wù)當(dāng)中，各個(gè)部門要相互協(xié)調(diào)，合理預(yù)算，做好各項(xiàng)目標(biāo)的可行性分析。在項(xiàng)目開發(fā)的前期，不僅要做好項(xiàng)目成本費(fèi)用估算，還要對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，關(guān)注稅收政策，做好整個(gè)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃，規(guī)劃好本階段成本管理的目標(biāo)，制定與之相適應(yīng)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。而在項(xiàng)目施工階段除了要在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上對(duì)重大設(shè)備、原材料采購(gòu)以及土地動(dòng)遷等的過(guò)程中選擇適當(dāng)?shù)姆绞浇档筒少?gòu)成本，還應(yīng)組織財(cái)務(wù)審計(jì)部門或者委托造價(jià)事務(wù)所清查資金使用情況，對(duì)實(shí)際成本進(jìn)行測(cè)算，這樣通過(guò)與目標(biāo)成本進(jìn)行分析，才分析出現(xiàn)偏差的原因，強(qiáng)化全過(guò)程的成本控制。同時(shí)，還要實(shí)行全員成本管理模式，優(yōu)化管理模式。堅(jiān)持共同重視，執(zhí)行技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理相結(jié)合的管理模式，讓企業(yè)所有員工都意識(shí)和參與到管理工組中，使成本管理深入到企業(yè)每個(gè)員工的心中，才能使企業(yè)的成本實(shí)現(xiàn)有效的管理。成本管理不僅是一項(xiàng)長(zhǎng)期、艱巨和復(fù)雜的系統(tǒng)工程，也是貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的始終，只有各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)高度重視，財(cái)務(wù)部門發(fā)揮主導(dǎo)作用，業(yè)務(wù)部門密切配合，全員積極參與，齊抓共管，持之以恒，才能不斷提高成本管理水平，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)穩(wěn)步提高。

三、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得可持續(xù)的發(fā)展和獲取最大利潤(rùn)，必須要重視房地產(chǎn)成本管理。因此，針對(duì)房地產(chǎn)成本管理存在管理意識(shí)薄弱以及成本管理體系不完善的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者及員工均要通過(guò)自主學(xué)習(xí)提高自身的素質(zhì)，樹立科學(xué)的管理意識(shí)，發(fā)揮自身的主動(dòng)性，掌握科學(xué)的管理方法。房地產(chǎn)企業(yè)還要優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，充分利用自動(dòng)化管理技術(shù)，提高管理效率，從而完善房地產(chǎn)成本管理體系。房地產(chǎn)成本管理的另一關(guān)鍵是要建全目標(biāo)成本管理制度，強(qiáng)化全過(guò)程的成本控制。只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能通過(guò)成本管理提高自身的綜合實(shí)力，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲取最大利潤(rùn)。

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