中小房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的困境及對策探討

袁方

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、資金投入量大、受宏觀政策影響程度高，而中小企業(yè)較大企業(yè)而言，資金少、實力弱，面臨著更多挑戰(zhàn)和風(fēng)險。全面預(yù)算管理不僅能夠幫助中小企業(yè)建立現(xiàn)代管理制度，提升管理水平，還能有效增強中小企業(yè)的市場競爭力，其重要性不言而喻。文章闡述了中小房地產(chǎn)企業(yè)在推行全面預(yù)算管理中存在的主要問題，并從實際出發(fā)，提出相應(yīng)改善措施。文章認(rèn)為，全面預(yù)算管理已經(jīng)成為現(xiàn)代化企業(yè)不可或缺的重要管理模式，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強全面預(yù)算管理意識、明確戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃、完善組織架構(gòu)、健全內(nèi)部管理制度、建立信息管理系統(tǒng)，為全面預(yù)算管理創(chuàng)造良好的應(yīng)用環(huán)境。

[關(guān)鍵詞]中小企業(yè);房地產(chǎn);全面預(yù)算管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.09.072

1 全面預(yù)算管理對于中小房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義

全面預(yù)算管理，是指利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各單位、各部門的各種財務(wù)與非財務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)各項生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成企業(yè)既定的經(jīng)營目標(biāo)。

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、資金投入量大、受宏觀政策影響程度高，而中小企業(yè)較大企業(yè)而言，資金少、實力弱，面臨著更多挑戰(zhàn)和風(fēng)險。全面預(yù)算管理不僅能夠幫助中小企業(yè)建立現(xiàn)代管理制度，提升管理水平，還能有效增強中小企業(yè)的市場競爭力，其重要性不言而喻。

首先，在預(yù)算編制過程中，全面預(yù)算管理可以通過量化和非量化指標(biāo)將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與預(yù)算計劃相結(jié)合，在發(fā)掘機遇和預(yù)警風(fēng)險的同時，合理配置中小企業(yè)的有限資源;其次，在預(yù)算執(zhí)行過程中，全面預(yù)算管理可以通過對比分析，及時了解市場環(huán)境和企業(yè)自身的變化，跟進(jìn)目標(biāo)計劃的完成情況;最后，在預(yù)算考核過程中，全面預(yù)算管理可以為企業(yè)的績效考核提供依據(jù)，讓考核結(jié)果有理有據(jù)，獎懲分明，有效鼓舞和激勵員工。可見，無論是全面預(yù)算編制、執(zhí)行還是考核，都能促使企業(yè)朝著提高收入、降低成本的目標(biāo)邁進(jìn)，產(chǎn)生的利潤空間可增加企業(yè)的存活概率和生存質(zhì)量，這對苦苦掙扎在房地產(chǎn)行業(yè)邊緣的中小企業(yè)而言可謂意義重大。

2 中小房地產(chǎn)企業(yè)推行全面預(yù)算管理面臨的困境

2.1 全面預(yù)算管理意識不足

很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為預(yù)算是財務(wù)部門的工作，他們既不參與，也不重視，更不用說其他部門和人員了，殊不知財務(wù)部門只是預(yù)算工作的牽頭部門，企業(yè)只有獲得管理層（特別是企業(yè)負(fù)責(zé)人）的全力支持才能有效推進(jìn)和落實全面預(yù)算管理。實際工作中，財務(wù)部門需要憑借各業(yè)務(wù)相關(guān)部門提供的原始測算資料才能形成完整而有價值的數(shù)據(jù)鏈，進(jìn)而實現(xiàn)數(shù)據(jù)匯總、差異分析和目標(biāo)控制。一個房地產(chǎn)項目的預(yù)算數(shù)據(jù)既包括全周期的投入和產(chǎn)出，也含有各年度的經(jīng)營計劃;既有財務(wù)指標(biāo)，如銷售收入、開發(fā)成本、管理費用等，也有非財務(wù)指標(biāo)，如樓盤簽約率、員工離職率等;既需要現(xiàn)場營銷、工程、物業(yè)管理、設(shè)計、運營等部門的參與，也離不開總部行政人事、成本合約、前期投資開發(fā)等部門的配合。可見，全面預(yù)算管理是一個全員活動，涉及從上到下、各個部門和人員。如若企業(yè)管理層意識淡薄，其他員工亦事不關(guān)己的話，必將導(dǎo)致全面預(yù)算管理低效、浪費，流于形式。此外，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)只重視全面預(yù)算的編制，后續(xù)執(zhí)行、控制和考核環(huán)節(jié)卻形同虛設(shè);還有一些企業(yè)只關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)營活動，而忽略了投融資事項的預(yù)算管理。全面預(yù)算管理應(yīng)業(yè)務(wù)全方位、流程全跟蹤，否則難以取得好的效果。

2.2 戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃不明確

中小房地產(chǎn)企業(yè)相對于大企業(yè)來說規(guī)模小，人、財、物各方面資源和能力有限，很難做到多個項目連續(xù)開發(fā)。有的企業(yè)每年只同時運作一到兩個項目，有的企業(yè)甚至三年不開工、開工吃三年，等前一個項目賺了錢之后再尋找下一個機會。很多中小企業(yè)從未制訂過長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，也沒有清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃，然而全面預(yù)算管理是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與業(yè)務(wù)計劃的有機結(jié)合，是年度經(jīng)營目標(biāo)的分解和細(xì)化。中小企業(yè)若沒有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃，就無法進(jìn)行全面預(yù)算管理，也不能持續(xù)、穩(wěn)定、健康地發(fā)展，更不可能做大做強。

2.3 組織架構(gòu)不完整

由于中小房地產(chǎn)企業(yè)高層對全面預(yù)算管理意識薄弱，加之企業(yè)本身組織體系和管理層級設(shè)置簡單，他們很少像大企業(yè)那樣設(shè)置預(yù)算管理委員會，也鮮有預(yù)算管理委員會辦公室，一般由財務(wù)部門獨當(dāng)一面，替代完成了整個預(yù)算工作。很多中小企業(yè)的財務(wù)人員因知識、技能和信息量有限，并不真正了解業(yè)務(wù)動向和企業(yè)發(fā)展趨勢，只能根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)意圖和歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)主觀臆斷、閉門造車。由于組織架構(gòu)的缺失，企業(yè)內(nèi)各層級對全面預(yù)算管理的職責(zé)不清、職能不明，監(jiān)控缺乏力度、考核沒有依據(jù)，其最終實施效果可想而知。

2.4 內(nèi)部管理制度不健全

很多中小房地產(chǎn)企業(yè)重業(yè)務(wù)、輕管理，存在管理制度不全或管理體系缺失的現(xiàn)象。有的企業(yè)除了最基本的會計核算制度、人事管理制度外并未設(shè)計其他管理制度;有的企業(yè)將全面預(yù)算管理設(shè)置在財務(wù)制度中，卻也只是寥寥幾筆、走走形式過過場而已;有的企業(yè)盡管制定了全面預(yù)算管理制度，可內(nèi)容僅涉及預(yù)算編制與執(zhí)行，并無后續(xù)管控制度，以致施行效率低下、效果不佳;有的企業(yè)雖有完整的全面預(yù)算管理制度，但因缺乏其他相關(guān)配套制度，如績效考核制度、內(nèi)部控制制度、成本管理制度等，導(dǎo)致全面預(yù)算管理制度孤軍奮戰(zhàn)、事倍功半。由于中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，全面預(yù)算管理很難在實際工作中真正發(fā)揮作用。

2.5 信息管理系統(tǒng)不到位

信息化管理往往需要投入一定的成本，而中小房地產(chǎn)企業(yè)因意識或觀念上的不足，通常不愿意花太多時間和精力在信息管理和維護(hù)上。除了通信、計算機和網(wǎng)絡(luò)科技的一般應(yīng)用，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的信息管理止步于會計電算化，一些稍具規(guī)模的房地產(chǎn)中型企業(yè)或集團(tuán)公司最多是購置財務(wù)軟件以及OA之類的辦公管理系統(tǒng)，然而企業(yè)通常只運用這些軟件完成基本的數(shù)據(jù)處理和日常業(yè)務(wù)管理，并不涉及全面預(yù)算管理所要求的數(shù)據(jù)預(yù)測和過程控制。就預(yù)算編制而言，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境復(fù)雜多變，如果企業(yè)不充分掌握外圍信息、不對市場進(jìn)行調(diào)研，不對信息加以甄別、篩選和整理，就無法為高層的戰(zhàn)略決策提供支持，更不可能縝密思考，做出科學(xué)、合理、正確的預(yù)算。

3 中小房地產(chǎn)企業(yè)有效實施全面預(yù)算管理的對策

3.1 加強全面預(yù)算管理意識

首先，企業(yè)高層應(yīng)充分認(rèn)識到全面預(yù)算管理的重要性，帶頭參與管理并召集全體動員會議，讓大家清晰地了解全面預(yù)算管理的目的、意義、原則和要求。其次，各分子公司或項目公司負(fù)責(zé)人及各部門領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)積極響應(yīng)，按歸口管理的要求各自部署相應(yīng)預(yù)算管理工作并確保部門之間的溝通渠道暢通無阻。最后，普通員工應(yīng)全力配合，認(rèn)真做好各自的分內(nèi)工作，讓全面預(yù)算管理真正落到實處。一般來說，中小房地產(chǎn)企業(yè)的層級并不復(fù)雜，也少有冗員，因此較大企業(yè)而言更能快速統(tǒng)一思想、執(zhí)行效率也更高。只有讓全面預(yù)算管理思想和理念扎根于企業(yè)的每一個角落，讓每個人都銘記于心，才能真正做到全員參與、全面預(yù)測和全程管理。

3.2 明確企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃

戰(zhàn)略目標(biāo)是企業(yè)前行的方向和動力，中小房地產(chǎn)企業(yè)高層應(yīng)審時度勢、厘清思路，根據(jù)外部環(huán)境及自身資源和能力，認(rèn)真分析和思考企業(yè)想做什么、能做什么、應(yīng)該做什么，并利用PEST模型、五力分析模型、SWOT模型等戰(zhàn)略工具科學(xué)、合理、客觀地制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。中小企業(yè)可通過短期、中期、長期規(guī)劃將戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和分解，并運用全面預(yù)算管理將戰(zhàn)略目標(biāo)與業(yè)務(wù)計劃融合在一起。中小企業(yè)雖實力弱卻掉頭快，全面預(yù)算管理在實施過程中可根據(jù)實際情況進(jìn)行調(diào)整，以便更好地完成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃。

3.3 完善企業(yè)組織架構(gòu)

組織架構(gòu)的合理保障是全面預(yù)算管理有效實施的前提之一。中小房地產(chǎn)企業(yè)雖不能像大企業(yè)那樣設(shè)置完整的組織架構(gòu)并配齊人員，但也應(yīng)學(xué)習(xí)和參照大企業(yè)的做法，搭建全面預(yù)算管理所需要的最基本的結(jié)構(gòu)和框架，區(qū)分決策機構(gòu)、日常工作機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)。中小企業(yè)在設(shè)立這些機構(gòu)時，無須額外增添人手，可從現(xiàn)有各部門中抽調(diào)能力相當(dāng)?shù)娜藛T充實到各層級的機構(gòu)當(dāng)中，以便發(fā)揮不同作用。比如，全面預(yù)算管理委員會成員可由企業(yè)董事長、高管人員、各房地產(chǎn)項目公司負(fù)責(zé)人等擔(dān)任;預(yù)算管理委員會辦公室成員可由分管財務(wù)領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)人員以及其他主要職能部門人員組成等。同時，企業(yè)應(yīng)明確每個部門和人員在全面預(yù)算管理中的職責(zé)職能，做到分工明確、考核有據(jù)。

3.4 健全內(nèi)部管理制度

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定全面預(yù)算管理制度，內(nèi)容既包含預(yù)算編制與執(zhí)行，也應(yīng)涵蓋預(yù)算評價與考核，讓制度貫穿全面預(yù)算管理的整個過程，真正做到事前、事中和事后管理。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立健全其他各項規(guī)章制度，如成本管控制度、投融資管理制度、內(nèi)部控制制度、績效考核制度等，這樣才能使制度之間彼此聯(lián)系、相互作用，由點及面產(chǎn)生全力，改善整體制度環(huán)境，讓全面預(yù)算管理有法可依、有章可循，切實發(fā)揮其應(yīng)有的功效。

3.5 建立信息管理系統(tǒng)

信息管理系統(tǒng)有助于企業(yè)獲取更多市場信息，為企業(yè)投資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)政策捉摸不定、市場陰晴難測，只有合理利用現(xiàn)代信息技術(shù)，才能進(jìn)行科學(xué)的假設(shè)和推斷，減少決策失誤。中小企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識到信息化管理的重要性，建立信息管理系統(tǒng)，由專員對預(yù)算中的各項數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、匯總、對比和分析，發(fā)現(xiàn)市場機會（如房屋購買力、消費者偏好等），尋找內(nèi)在規(guī)律（如項目去化率、費用率、成本率等），設(shè)立預(yù)警機制（如開發(fā)進(jìn)度、銷售進(jìn)度、費用支出預(yù)警等），有效規(guī)避企業(yè)風(fēng)險。其次，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過信息系統(tǒng)來規(guī)范預(yù)算管理流程，使全面預(yù)算從編制到考核的整個過程都清晰化、可視化。此外，企業(yè)還要將現(xiàn)有的軟件信息（如財務(wù)軟件、OA系統(tǒng)等）與業(yè)務(wù)計劃結(jié)合起來，對歷史數(shù)據(jù)、現(xiàn)時數(shù)據(jù)跟未來數(shù)據(jù)統(tǒng)籌考慮，提高預(yù)算管理效率。

4 結(jié) 論

全面預(yù)算管理已經(jīng)成為現(xiàn)代化企業(yè)不可或缺的重要管理模式。中小房地產(chǎn)企業(yè)一方面要與時俱進(jìn)，運用全面預(yù)算管理的原理、方法和手段，合理假設(shè)、科學(xué)預(yù)判，提升管理水平，增強企業(yè)競爭優(yōu)勢;另一方面則應(yīng)上下齊心，全員參與預(yù)算管理工作，通盤考慮企業(yè)整體經(jīng)營目標(biāo)和業(yè)務(wù)計劃，為全面預(yù)算管理創(chuàng)造良好的應(yīng)用環(huán)境。

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