影響中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的因素

沈俊宏

[摘 要]當(dāng)前，中西部地區(qū)房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)繁榮，銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售價(jià)格快速上升，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。相關(guān)研究表明，棚改貨幣化安置、投資性購(gòu)房以及東部發(fā)達(dá)地區(qū)樓市調(diào)控加碼、返鄉(xiāng)農(nóng)民工到城市置業(yè)都是影響中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的因素。文章針對(duì)這幾方面影響因素進(jìn)行比較分析，并結(jié)合相關(guān)研究數(shù)據(jù)，得出其中投資性購(gòu)房是驅(qū)動(dòng)中西部地區(qū)房產(chǎn)銷(xiāo)售的最主要引擎。

[關(guān)鍵詞]中西部;房地產(chǎn);棚改貨幣化;投資性購(gòu)房

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.09.065

2015年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入又一個(gè)黃金時(shí)期，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售數(shù)量及價(jià)格的快速上漲，帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。區(qū)別于以往房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，本輪上漲行情不僅是東部一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一枝獨(dú)秀，而是還包括中西部地區(qū)在內(nèi)的三、四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)一同快速增長(zhǎng)。另外，自2017年以來(lái)，為了遏制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)各地區(qū)采取不同程度和日趨嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但各地的市場(chǎng)調(diào)控成效呈現(xiàn)出較大差異。一、二線(xiàn)大城市效果較為明顯，銷(xiāo)售市場(chǎng)開(kāi)始降溫，而中西部地區(qū)與三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)卻仍然繁榮，并逐步成為全國(guó)房產(chǎn)銷(xiāo)售的主要市場(chǎng)，在某些地區(qū)甚至出現(xiàn)了“千人搶房”的現(xiàn)象。相關(guān)研究表明，棚改貨幣化安置、投資性購(gòu)房以及東部發(fā)達(dá)地區(qū)樓市調(diào)控加碼都是影響中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的因素。其中投資性購(gòu)房才是驅(qū)動(dòng)中西部及三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)訖C(jī)，而并非某些觀點(diǎn)認(rèn)為的棚改貨幣化安置政策。

1 棚改貨幣化安置政策現(xiàn)狀

自我國(guó)推行實(shí)施棚改政策以來(lái)，根據(jù)安置方式的不同大致可以將其分為兩個(gè)階段。第一個(gè)階段，2015年以前，各地區(qū)棚改安置采用“以實(shí)物安置為主，貨幣安置為輔的方式”，實(shí)行“一拆一補(bǔ)”的政策。第二個(gè)階段，自2015年開(kāi)始，在國(guó)家“去庫(kù)存”政策的引導(dǎo)下，各地的棚改安置方式由實(shí)物安置向貨幣化安置轉(zhuǎn)變，并且這種安置方式所占比例逐年提高，由2014年的9%迅速提高到2017年的60%，在部分城市甚至達(dá)到100%貨幣化安置，一舉成為最為主要的安置方式。

2 棚改政策對(duì)于中西部房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

自2016年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售呈現(xiàn)明顯的分化趨勢(shì)，東部地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫，而中西部地區(qū)的房產(chǎn)銷(xiāo)售則一改以往的頹勢(shì)，迅速興起，逐步取代東部地區(qū)，成為驅(qū)動(dòng)全國(guó)房產(chǎn)銷(xiāo)售的主要引擎。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，棚改貨幣化安置政策的推行是促進(jìn)中西部地區(qū)的房產(chǎn)銷(xiāo)售的主要因素。這種觀點(diǎn)主要的論據(jù)在于：一、中西部地區(qū)的房產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始升溫的時(shí)期與棚改貨幣化安置大力推行的時(shí)期幾乎同步。但是需要注意的是，這段時(shí)期也是一、二線(xiàn)城市樓市調(diào)控政策加碼，限制商品房銷(xiāo)售的時(shí)期。二、相關(guān)研究表明，在2016年有48.5%的棚改家庭選用了貨幣化安置的方式，因此認(rèn)為這種安置方式去庫(kù)存大約2.5億平方米，占當(dāng)年住宅商品房銷(xiāo)售面積的18.2%。但是需要注意的是，這其中的前提是所有選擇了貨幣化安置的棚改家庭都在這一時(shí)期內(nèi)重新購(gòu)置了新住房。

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，自2013年至2017年，所有經(jīng)歷了拆遷的城市棚改家庭中的31.6%選擇了貨幣化安置的方式，同時(shí)有7.4%的家庭選擇了實(shí)物與貨幣兩種安置方法，其余家庭選用了實(shí)物安置的方式，平均補(bǔ)償金額為31.5萬(wàn)元，而中西部地區(qū)的補(bǔ)償金要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東部地區(qū)，平均僅為18.6萬(wàn)元，這與當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)仍然存在較大缺口，也就意味著棚改拆遷戶(hù)僅僅依靠拆遷款購(gòu)房，并不能實(shí)現(xiàn)全額支付，一方面，相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，中西部地區(qū)的棚改拆遷家庭有1/3的為無(wú)業(yè)家庭，同時(shí)存在不同程度的家庭成員離退休，喪失勞動(dòng)力的現(xiàn)象;另一方面，棚改就業(yè)家庭中家庭年收入也偏低，據(jù)統(tǒng)計(jì)，棚改家庭年收入僅為4.1萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，僅僅通過(guò)這兩個(gè)觀點(diǎn)，并不能簡(jiǎn)單地得出棚改貨幣化安置政策就是中西部地區(qū)住房熱銷(xiāo)的主要因素。

3 投資性購(gòu)房是中西部房地產(chǎn)銷(xiāo)售升溫的主要驅(qū)動(dòng)力

中西部地區(qū)房產(chǎn)銷(xiāo)售升溫的最主要的因素有可能是一、二線(xiàn)城市日益嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策，導(dǎo)致越來(lái)越少的人有資格購(gòu)房，同時(shí)我國(guó)缺乏較為成熟有效的投資途徑和渠道，股市的長(zhǎng)期低迷，造成的投資轉(zhuǎn)移效應(yīng)，大量的投資客將目光轉(zhuǎn)向了中西部地區(qū)，驅(qū)動(dòng)了中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2015年年末，我國(guó)房地產(chǎn)可銷(xiāo)售面積為71853萬(wàn)平方米，且大部分為三、四線(xiàn)城市所保有，存在著較高的金融風(fēng)險(xiǎn)。為此，相關(guān)部門(mén)出臺(tái)一系列的“去庫(kù)存”政策，比如提高棚改貨幣化安置比例，然而并沒(méi)有很快帶動(dòng)三、四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。2017年，隨著東部地區(qū)一、二線(xiàn)城市“去庫(kù)存”的基本完成，開(kāi)始推行實(shí)施嚴(yán)格的樓市調(diào)控，比如限購(gòu)限售以及加緊貨幣信貸政策等，同時(shí)我國(guó)缺乏較好的投資渠道，導(dǎo)致大量資金從一、二線(xiàn)城市向三、四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的迅速升溫。

貨幣化安置家庭購(gòu)房以投資性購(gòu)房為主。2013年至2017年，新購(gòu)房的貨幣化安置家庭中有69.0%已擁有住房，而同期購(gòu)房的其他家庭中，擁有住房的比例僅為42.6%。同時(shí)，比較2008—2018年第一季度全國(guó)家庭的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，投資性購(gòu)房比例在不斷上漲。2008年投資性購(gòu)房占19.6%，2013年上漲到28%，2016年上漲到33.4%，2017年37.6%，2018年50.3%。

從家庭住房居住情況上看，也主要是投資性購(gòu)房?？紤]2013年至2017年，購(gòu)房家庭在2013年的居住狀況為，一線(xiàn)城市63.6%的家庭居住在自己的房屋里面，二線(xiàn)為69%，三線(xiàn)為80.4%。租房家庭占購(gòu)房家庭比例低。

4 結(jié) 論

4.1 棚改貨幣化安置影響中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)

棚改貨幣化安置政策促進(jìn)了中西部地區(qū)房產(chǎn)銷(xiāo)售，通過(guò)貨幣化安置的方式，使得棚改家庭有了一定數(shù)量的資金，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了大量的資金，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但并不是最為主要的驅(qū)動(dòng)力。

4.2 投資性是促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要因素

通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售因素的分析，得出投資性購(gòu)房才是促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的最主要因素。選擇棚改貨幣化安置的家庭大部分為有房家庭，投資性因素是促進(jìn)其購(gòu)房的主要因素，同時(shí)一、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，也促進(jìn)了投資向中西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移。現(xiàn)階段，對(duì)于中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的基調(diào)，依然是“調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫(kù)存”，相對(duì)于全面叫停棚改貨幣化安置模式，應(yīng)該更加注重“一城一策”，繼續(xù)堅(jiān)持棚改貨幣化安置。

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