老舊住宅加裝電梯的主要問題及改善對(duì)策

楊生俊

【摘要】2017年7月，《關(guān)于制定和實(shí)施老年人照顧服務(wù)項(xiàng)目的意見》提到要加強(qiáng)改造社區(qū)、家庭適老化設(shè)施，優(yōu)先支持老年人居住比例高的住宅加裝電梯。但為社區(qū)加裝電梯推進(jìn)緩慢，面臨規(guī)劃審批難經(jīng)費(fèi)籌措難等問題。本文從老舊住宅加裝電梯等意義出發(fā)，概述老舊住宅加裝電梯的主要問題，并提出改善措施。

【關(guān)鍵詞】社會(huì)組織 社區(qū)住宅 便民電梯

一、引言

目前，我國未裝電梯的老舊住宅約有80億m2，它們多數(shù)建于上世紀(jì)八九十年代，有7000萬到1億戶居民涉及其中，其中，北京、上海、廣州可加裝電梯的老舊住宅樓分別逾3萬棟、20萬棟和5萬棟。有專家預(yù)測，老舊住在加裝電梯市場規(guī)模愈500萬臺(tái)。同時(shí)，隨著社會(huì)老年化進(jìn)程加快，加之歷史風(fēng)俗、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平原因，社會(huì)未富先老，居家養(yǎng)老是大勢所趨。很多老舊住宅住戶為退休老年人，攀爬多層樓梯力不便，這使得老舊住宅加裝電梯日漸成為民眾迫切的愿望。但是，從現(xiàn)有的實(shí)踐來看，老舊住宅加裝電梯也面臨一些現(xiàn)實(shí)困境待解決。

二、老舊住宅加裝電梯的主要問題

（一）資金籌措困難

老舊住宅加裝電梯主要涉及兩部分費(fèi)用：電梯加裝直接投入資金和電梯日常運(yùn)營維保費(fèi)用（長期支付）。受老舊住宅居民經(jīng)濟(jì)及物業(yè)管理費(fèi)偏低所限，單靠居民集資難度較大。以外掛式電梯為例，其成本共約40-50萬元，分別涉及危房鑒定、設(shè)計(jì)、土建基礎(chǔ)、鋼構(gòu)、電梯自身成本、樓道建筑連廊處理、安裝、驗(yàn)收等費(fèi)用。按每棟樓12-14戶計(jì)，平均每戶分?jǐn)傎M(fèi)用約3.3-4.2萬。很多老舊住宅住戶都是退休老年人，收入偏低，此項(xiàng)費(fèi)用對(duì)其而言，普遍便高。

（二）住戶利益協(xié)調(diào)難

《物權(quán)法》第76條指出，改（重）建建筑物及其附屬設(shè)施需得到專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主同意。同一幢樓高低層住戶利益存在分歧，高層用戶對(duì)老舊住宅安裝電梯積極性高，而低層用戶甚至?xí)磳?duì)，原因在于除電梯安裝費(fèi)用外，后續(xù)維修保養(yǎng)、檢驗(yàn)開銷也大，且低層用戶電梯利用率低，甚至不需要電梯。此外，電梯安裝必存在負(fù)面影響，如電梯運(yùn)行的振動(dòng)和噪音影響睡眠，電梯井道影響采光。加之舊小區(qū)無地下車庫，車幾乎都停在小區(qū)樓下，安裝外掛式電梯后，其井道會(huì)占2個(gè)車位，影響停車。

（三）審批辦證難

老舊住宅安裝電梯涉及電線、水管、消防、驗(yàn)收等問題，需得到電力、水務(wù)、消防、市政規(guī)劃、住建、質(zhì)監(jiān)等部門審批，多政府部門層層審核手續(xù)繁雜、環(huán)節(jié)眾多會(huì)極大地增加實(shí)施主體的工作量，且還意味著審核結(jié)果具有不確定性，從而妨礙加裝實(shí)施。這種不確定性主要是因各審核部門都具有否決權(quán)所造成。煩瑣的程序以及較長的審批期，使得現(xiàn)有政策下的任何環(huán)節(jié)疏漏都極有可能招致老舊住宅電梯安裝擱淺。

（四）相關(guān)指導(dǎo)意見具體操作不足

目前，各城市老舊住宅加裝電梯工作推進(jìn)中也面臨制度缺失，特別是指導(dǎo)意見操作性不足的阻力。多個(gè)城市雖已出臺(tái)操作指導(dǎo)意見，但規(guī)定較宏觀，對(duì)具體工作開展指導(dǎo)性不足。例如針對(duì)加設(shè)電梯是屬“新建”還是“改建、重建”沒有明確規(guī)定，這在住戶表決及審批程序上會(huì)有不同處理方式，阻礙具體工作的推進(jìn)。

三、老舊住宅加裝電梯問題的改善策略

（一）創(chuàng)新、拓展資金來源

一是由業(yè)主委員會(huì)召集集資。加大加裝電梯的必要性的宣傳教育，鼓勵(lì)業(yè)主募捐，拓寬老舊住宅加裝電梯資金來源。二是開辟住宅專項(xiàng)維修資金綠色通道，簡化資金提取流程，解決老舊住宅加裝電梯資金難題。三是由財(cái)政部門解決部分老舊住宅加裝電梯資金難題。四是提取公積金用于老舊住宅加裝電梯。政府部門應(yīng)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，明確機(jī)制，增設(shè)舊宅加裝電梯公積金提取流程，允許住戶全額提取公積金用于舊宅加裝電梯?？紤]到很多住戶都是退休老人，在政策制定過程中應(yīng)允許加裝電梯老人子女或?qū)O子女提取公積金用于長輩加裝電梯，從而落實(shí)加裝電梯民生工作。五是推廣共享電梯模式。利用市場化手段，由電梯企業(yè)墊付資金加裝電梯，再以租賃或付費(fèi)模式給住戶使用，乘客可按月繳納租金;或每次乘梯前投幣、刷卡后，電梯自動(dòng)投入服務(wù)、自動(dòng)計(jì)費(fèi)。

（二）政府主導(dǎo)協(xié)調(diào)各方利益

一是做好摸底調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作。政府應(yīng)對(duì)轄區(qū)老舊住宅進(jìn)行摸底調(diào)查，了解老舊住宅居民的基本生活情況、人數(shù)、意見、建議和所面臨的困難，老舊住宅的樓層數(shù)、單元數(shù)、區(qū)位空間等信息，從而來確定需要加裝電梯的數(shù)量、類型及相應(yīng)的配套設(shè)施。二是加大領(lǐng)導(dǎo)力度。老舊住宅加裝電梯是一個(gè)系統(tǒng)工程，應(yīng)成立相應(yīng)的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，來協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間的分歧，做好各個(gè)部門之間政策和手續(xù)的銜接，來加快推進(jìn)老舊住宅加裝電梯民生工程。三是出臺(tái)老舊住宅加裝電梯的費(fèi)用分?jǐn)傊笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前老舊住宅加裝電梯面臨的一個(gè)重大困難之一是業(yè)主在電梯購買、安裝以及后續(xù)的維護(hù)保養(yǎng)和使用等方面的費(fèi)用如何分?jǐn)?。在民生給予補(bǔ)貼基礎(chǔ)上，不妨推出合理的參考補(bǔ)償模式，讓低層和高層業(yè)主協(xié)商找出利益平衡點(diǎn)?？山梃b其他城市的經(jīng)驗(yàn)，量化加裝電梯相應(yīng)的費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，例如有的城市是給以一樓業(yè)主適當(dāng)補(bǔ)貼、二樓業(yè)主免費(fèi)、三樓基準(zhǔn)價(jià)，然后每高一層增加基準(zhǔn)價(jià)10%-20%。在這個(gè)指導(dǎo)意見的基礎(chǔ)上來推進(jìn)業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，則協(xié)商成功率將大大增大。

（三）綠色通道，簡化審批流程

一方面要進(jìn)一步簡化審批流程。老舊住宅加裝電梯涉及多個(gè)部門，如果讓住戶到每一個(gè)部門去審批，則需要花費(fèi)大量的時(shí)間，可以在行政審批中心設(shè)立一個(gè)專門為老舊住宅加裝電梯的審批一條龍服務(wù)窗口，來受理和辦理相關(guān)的審批手續(xù)以加快推動(dòng)該項(xiàng)工程的落實(shí)和推廣。另一方面，要提供相應(yīng)的政策信息咨詢服務(wù)。可在政務(wù)網(wǎng)、新聞媒體、微信微博等推送既有住宅加裝電梯的信息、政策、指導(dǎo)意見、標(biāo)準(zhǔn)、流程等。

（四）細(xì)化并出臺(tái)相關(guān)操作細(xì)則

細(xì)化深化已出臺(tái)相關(guān)操作指導(dǎo)意見或建議，形成可操作性強(qiáng)的工作細(xì)則，“一目了然”的指導(dǎo)相關(guān)工作推進(jìn)。如明確加設(shè)電梯是屬“新建”還是“改建、重建”，提出對(duì)應(yīng)的操作方式及辦理流程。再例如，電梯加裝，需2/3及以上戶數(shù)同意，還是只要2/3業(yè)主人數(shù)同意即可等等，都需細(xì)化明確。