財務大運營視角下房地產企業(yè)財務管理探討

孫利利

摘要：改革開放以來，房地產企業(yè)作為國民經濟發(fā)展的重要促進力量發(fā)揮著壓艙石的作用，房地產企業(yè)的財務管理也一直為各界關注。近年來，國家對房地產市場的監(jiān)管越來越嚴格，政策不斷調整，對房地產企業(yè)的經營管理提出了更高的要求。而國內經濟增長放緩，金融環(huán)境趨緊，融資難度加大，資金成本也在上升，房地產市場面臨著較大的壓力。在此背景下，財務大運營理念為房地產企業(yè)提供了一個新的思路，即以財務管理促進房地產企業(yè)的運營改善，幫助企業(yè)更好地掌握市場動態(tài)。文章旨在探討財務大運營視角下房地產企業(yè)的財務管理及管理過程中出現的問題提供解決思路，以期為廣大房地產企業(yè)增加組織活力，改進經營方法，從而快速走出低谷期，重新獲得市場競爭力提供一些思路。

關鍵詞：財務大運營；房地產企業(yè)；財務管理；風險管理；成本管理

一、引言

房地產企業(yè)因其資金密集型和人力資源密集型的行業(yè)屬性，已經成為國民經濟發(fā)展的重要蓄水池和增長驅動力之一。然而，由于房地產行業(yè)的供需變化、國家政策的調控以及企業(yè)自身的管理問題，我國房地產市場進入了下行周期，房地產企業(yè)資金風險高、債務重，很多房地產企業(yè)難以為繼，市值萬億的房地產企業(yè)陷入現金流危機甚至退市的情況也時有發(fā)生，市場競爭持續(xù)激烈。隨著國家確定“房住不炒”和保交付的大基調，房地產企業(yè)的財務管理挑戰(zhàn)更加艱巨。如何通過有效地開展財務管理提高企業(yè)效益、降低風險，成為房地產企業(yè)亟待解決的問題，房地產企業(yè)的財務管理又一次引起了市場和學界的討論。在現有的財務管理理論和財務管理工具的支撐下，房地產企業(yè)的財務管理完全可以進行進一步的改革，在資金管理、成本管理、項目經營管理等方面取得更好的表現，而財務大運營理念為房地產企業(yè)提供了一個新的思路。財務大運營強調對企業(yè)資金進行全面掌控和合理規(guī)劃，避免資金閑置和浪費，提高資金利用效率。同時，財務大運營還可以建立全面的財務風險管理體系，及時識別和防范財務風險，建立符合企業(yè)特點和財務戰(zhàn)略的財務組織架構，提高組織協(xié)同效率。通過財務大運營，房地產企業(yè)可以提高資金利用效率、降低財務風險、提升企業(yè)整體價值，使其經營管理更加穩(wěn)健，在市場中獲得更強的競爭力。

二、財務大運營的相關概念要點

（一）基本思路

財務大運營是一種全面的財務管理思路和方法，旨在提高企業(yè)的運營效率、降低成本、提高效益，實現企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。財務大運營在企業(yè)中的運行基本思路具體如下：

一是實現業(yè)財融合。財務大運營需要實現業(yè)財融合，需要各個部門的協(xié)同配合，將財務管理和企業(yè)的業(yè)務管理相結合，從而實現企業(yè)整體效益的最大化。業(yè)財融合能夠在財務管理方向更加清晰和高效地反映業(yè)務的實際運營情況，這也是當下財務管理工作的基本需求之一；二是整合企業(yè)內外資源。財務大運營需要對企業(yè)內外的資源進行整合，包括政策、資金、人力、權限等方面的資源。通過整合這些資源，可以提高企業(yè)的決策速度、運營效率，降低成本，實現資源的最優(yōu)配置；三是優(yōu)化財務業(yè)務流程。財務大運營需要對企業(yè)財務業(yè)務流程進行整合優(yōu)化，剔除無效的流程，縮短決策鏈條，提高準確性和工作效率；四是統(tǒng)一數據口徑提高運營效率。財務大運營需要對企業(yè)內部的運營效率進行提升，通過設立項目全周期運營動態(tài)測算系統(tǒng)統(tǒng)一財務與各業(yè)務部門的數據口徑，產生共頻，實現無縫對接，從而提高企業(yè)的運營效率；五是增收節(jié)支。財務大運營需要貫穿項目全周期，通過設計方案和不同階段目標成本的優(yōu)化，擴大銷售貨值，降低成本費用，從而推動項目效益最大化。六是建立財務風險動態(tài)管理體系。財務大運營需要建立全面的財務風險動態(tài)管理體系，通過跟蹤、預警、評估、防范措施等方法，及時識別和防范財務風險，降低企業(yè)風險。

（二）管理要點

財務大運營是一種綜合性的財務管理方法，需要加強對資金、預算、風險、績效、信息化和人才等方面的管理，從而提高企業(yè)的運營效率、降低成本、提高效益，實現企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。運用財務大運營管理方法，企業(yè)需要注意以下方面的關鍵點。

一是資金管理。財務大運營需要加強對資金的管理，包括資金的調度、籌集、盤活、投資和運營等。要嚴格控制資金流向，確保資金的安全和高效利用；同時，要加強對財務杠桿的運用，提高資金收益。二是預算管理。財務大運營需要加強預算管理，合理制定財務預算，明確預算標準和收支范圍；同時，要對預算執(zhí)行情況進行監(jiān)控、分析和滾動預測，及時調整和優(yōu)化預算方案。三是風險管理。財務大運營需要加強對風險的管理，包括政策風險、市場風險、操作風險、信用風險等。要建立風險管理體系，加強風險評估和預警，防范和化解財務風險。四是信息化建設。財務大運營需要加強信息化建設，采用項目全周期運營動態(tài)測算系統(tǒng)，實現財務業(yè)務信息共享和協(xié)同辦公；同時，要加強信息安全，保障財務信息的安全、穩(wěn)定和保密。五是人才管理。財務大運營需要加強對人才的管理，建立專業(yè)的懂業(yè)務懂運營的財務管理團隊，引進和培養(yǎng)高素質的財務管理人才；同時，要加強團隊建設，提高團隊協(xié)作和溝通能力。

三、財務大運營三大工具在房地產企業(yè)中的應用

財務大運營的“兩書一表”三大工具是長遠與近期的結合，項目經營計劃書涵蓋項目全周期，一般覆蓋三年以上；全面預算書是項目全周期截取的一個自然年度；而資金計劃表是對全面預算書的月度滾動分解。這三大工具是當今房地產企業(yè)財務大運營的必備工具。

（一）項目經營計劃書在房地產企業(yè)中的應用

首先，項目經營計劃可以幫助房地產企業(yè)制定合理的財務預算。通過對項目的投資、收益、成本、風險等因素進行全面分析和考慮，可以制定出合理的財務預算，為企業(yè)的經營決策提供有力支持。

其次，項目經營計劃可以幫助房地產企業(yè)制定科學的資金籌劃方案。資金籌劃是房地產企業(yè)財務管理的核心內容之一，而項目經營計劃可以通過對項目的資金需求、流入流出等方面進行分析和預測，制定出科學的資金籌劃方案，保證企業(yè)的資金運作得以順暢進行。

最后，項目經營計劃可以幫助房地產企業(yè)進行全面的績效評估。通過對項目的投資回報率、成本效益、市場占有率等方面進行評估，可以全面了解項目的運營情況，及時進行調整和優(yōu)化，提高企業(yè)的績效水平。

（二）全面預算書在房地產企業(yè)中的應用

一是進行資金規(guī)劃。房地產企業(yè)在進行項目開發(fā)時需要大量的資金，全面預算可以幫助企業(yè)進行資金規(guī)劃，預測一定期間內的資金需求，并制定相應的融資計劃，確保資金的充足和高效利用。

二是做好成本控制。全面預算可以幫助房地產企業(yè)預測一定期間內的成本支出情況，根據“以收定支”的原則制定相應的成本控制方案，從全局出發(fā)降低企業(yè)成本，提高盈利能力。

三是輔助進行資源管理。通過全面預算的編制，房地產企業(yè)可以更加全面地審視企業(yè)資源情況，在此基礎上進行資源管理，預測某段時期或者某個項目的資源需求，并制定相應的資源調配方案，一盤一策，確保資源的合理配置和高效利用。

四是幫助企業(yè)進行風險管理。全面預算可以幫助房地產企業(yè)進行風險情況梳理，預測企業(yè)當下和未來一段時期的風險因素，并提出相應的風險應對方法和預案，降低企業(yè)風險，提高企業(yè)的穩(wěn)定性和抗風險能力。

（三）資金計劃表在房地產企業(yè)中的應用

第一，合理規(guī)劃資金使用，平衡現金流。房地產企業(yè)一般以“以收定支”的原則控制各項成本費用的支出，根據未來3～6個月的銷售回款，按照年度預算的支付比例動態(tài)控制未來3～6月的支付可以更好地平衡項目現金流，指導工程業(yè)務線的工作開展，提高自有資金回報率。

第二，全面績效評估，提升資金管理效率。房地產企業(yè)的項目建設周期一般較長，且每個項目的施工進度都有著相應的要求，因此，資金管理效率對項目建設的正面作用十分明顯，資金計劃可以幫助企業(yè)進行全面的績效評估，包括資金使用效率和財務收益等。企業(yè)可以通過資金計劃，及時了解自身的財務狀況和經營效益，從而制定相應的改進措施，提高企業(yè)的財務管理水平和經營效益。

四、財務大運營視角下的房地產企業(yè)財務管理中存在的問題

（一）資金鏈風險大，融資渠道窄成本高

一是資金鏈風險大。一線城市地貨比一般在50%以上，投資峰值奇高，需要大量的資金來支持項目的開發(fā)和銷售，但是資金的籌集和盤活往往面臨著較大的風險。一方面，房地產項目的周期長，需要大量的前期投入，資金回收周期較長；另一方面，市場變化和政策調整等因素都可能對項目的銷售去化和資金盤活回收造成影響，從而增大資金鏈風險。

二是融資渠道窄成本高。由于房地產行業(yè)的特殊性質，房地產企業(yè)的融資渠道相對較窄，主要依靠銀行開發(fā)貸和公司債券發(fā)行等傳統(tǒng)融資方式，高周轉模式下的房企會追求高杠桿，啟用前端融資、前前端融資和股權融資，這類融資成本一般要求在12%以上，融資成本高。

（二）財務透明度不高

一是財務信息公開程度不高。因財務數據的保密性和部門間的壁壘，導致運營部門難以了解項目的財務狀況和經營情況，無法在行業(yè)下行期開展以銷定產類的財務大運營。

二是財務信息披露不及時。運營、營銷、財務等各部門統(tǒng)計數據的口徑不一致，比如全口徑或權益口徑等差異，互相之間核對數據的時間花費導致信息披露不及時。

（三）市場波動帶來的風險問題

一是銷售與回款風險，市場波動可能導致房地產市場需求的變化，從而影響企業(yè)的銷售業(yè)績和收入。當市場需求下降時，企業(yè)的銷售業(yè)績和回款情況也會受到影響，可能導致企業(yè)出現現金流短缺、資金鏈斷裂等問題。

二是資金成本風險。市場波動可能會導致資金成本的上升，從而增加企業(yè)的融資成本和財務成本。當市場利率上升時，企業(yè)的融資成本也會隨之上升，從而導致企業(yè)的融資難度增加，融資成本上升，進一步加大了企業(yè)的財務壓力。

三是土地價格波動風險。房地產企業(yè)的土地儲備是企業(yè)的重要資產之一，而土地價格的波動可能會對企業(yè)的資產負債表產生重要影響。當土地價格下跌時，企業(yè)的土地資產價值也會受到影響，可能導致企業(yè)的資產負債表出現損失，進一步影響企業(yè)的財務狀況和信用評級，使企業(yè)的融資能力下降，影響整個企業(yè)的運行。

（四）成本管理難度較大

一是成本結構復雜。房地產企業(yè)的成本結構較為復雜，包括土地成本、建筑成本、人工成本、材料成本、稅費成本等多個方面，其中每個方面都有著不同的成本構成和計算方法，這給成本管理帶來了較大的難度。

二是成本控制困難。房地產項目的周期長，需要大量的前期投入，資金回收周期較長，因此成本控制較為困難。同時，市場變化和政策調整等因素都可能對項目的成本造成影響，從而導致成本控制難度加大。

三是成本分攤不均。在房地產項目的開發(fā)和銷售過程中，不同的成本項目往往分攤不均，部分成本項目可能需要在項目前期投入大量的資金，而其他成本項目則可能需要在項目后期才能得到回報，這給成本管理帶來了一定的難度。

（五）風險管理體系效用不足

一是風險管理體系不夠完善。房地產企業(yè)的風險管理體系往往較為單一，只關注運營節(jié)點逾期風險，缺少全面性和系統(tǒng)性。企業(yè)應該建立完善的風險管理框架，包括風險識別、風險評估、風險管控、風險應對等方面，從而實現對風險的全面管理。

二是風險管理措施不夠有效。房地產企業(yè)的風險管理措施往往只是停留在表面，缺少深入的分析和應對措施。企業(yè)應該加強對風險的分析和評估，制定有效的風險管理措施，從而降低風險的發(fā)生概率和影響程度。

三是風險管理缺乏協(xié)同性。房地產企業(yè)的風險管理往往是各個部門獨立開展的，缺乏協(xié)同性。企業(yè)應該加強各部門之間的溝通和協(xié)作，形成風險管理的整體合力，從而提高風險管理的效果。

五、運用財務大運營三大工具解決上述問題的策略

（一）善用資金計劃，優(yōu)化資金鏈問題

房地產企業(yè)對外界資金的依賴是根植于其行業(yè)特性的基因，因此拓寬其融資渠道，降低融資成本是房地產企業(yè)改善資金鏈，獲取更高的效益的有效方法之一，善用資金計劃、優(yōu)化資金鏈問題是房地產企業(yè)可以采取的策略，具體而言，可以從以下方面入手。

一是建立滾動的資金計劃。房地產企業(yè)可以建立滾動的資金計劃，根據“以收定支”的原則控制各類成本費用的支付上限，平衡項目現金流，從而降低資金鏈風險。同時，根據銷售監(jiān)管政策滿足要求的款項優(yōu)先從監(jiān)管賬戶資金兌付，并及時動態(tài)盤活監(jiān)管賬戶資金，以提高資金周轉。

二是全盤全維度設置項目運營資金計劃。房地產行業(yè)的傳統(tǒng)資金計劃只關注銷售回款和工程款兌付兩個大項，但財務大運營要求在以項目為單位盤點存量貨值、應收未回款、賬戶余額、貸款余額的基礎上，預測未來3～6個月的銷售回款、貸款歸還或新增、工程款兌付、稅費和銷管費用兌付、財務利息支付等維度后的資金余額情況，并根據當地的銷售監(jiān)管政策和工程進度節(jié)點，盤活監(jiān)管賬戶資金，最后持續(xù)關注一般賬戶的可動用資金余額變化。

三是優(yōu)化資金管理。房地產企業(yè)可以通過戰(zhàn)略總包在各項目間平衡工程款支付以達到監(jiān)管賬戶資金的最大化利用，優(yōu)化資金管理，降低成本和風險。

（二）做好全面預算管理，提升財務透明度和拓寬融資渠道

一是房地產企業(yè)應該建立全面的預算管理體系，包括預算編制、執(zhí)行、監(jiān)控和評估等環(huán)節(jié)，確保項目的資金使用符合預算計劃，避免資金挪用和浪費等問題。

二是房地產企業(yè)財務可以通過動態(tài)更新的項目運營資金計劃，尋找與年初預算目標的差異，反饋給銷售端、成本端、工程端、費控端等業(yè)務部門，以“一期一會”的形式開展復盤和對策會議。

三是拓寬融資渠道。房地產企業(yè)可以積極拓寬融資渠道，探索新的融資方式。例如，可以通過私募債、股權融資、供應鏈融資、ABS等方式拓寬融資渠道，降低融資成本，提高融資效率。此外，可以加強與金融機構和投資機構的合作，獲取更多的融資資源。

四是房地產企業(yè)應該利用信息化系統(tǒng)，建立項目全周期運營動態(tài)測算系統(tǒng)，讓組織上下和橫向各部門聚焦一套系統(tǒng)，各司其職，在不同的業(yè)務模塊填列數據，財務負責整合，以此統(tǒng)一財務與業(yè)務的數據口徑，提高財務信息的透明度，打破部門間的壁壘，增加協(xié)同效率。

（三）合理使用項目經營計劃，提升抗風險能力

對于單獨的房地產企業(yè)而言，來自市場的波動風險是不可控的，而且受限于房地產項目的長建設周期，房地產企業(yè)也難以就市場風險做出方向性的風險應對，因此，修煉好內容、提升抗風險能力對于房地產企業(yè)來講十分重要。房地產企業(yè)可以從以下方面入手，提升自身的抗風險能力：

一是以項目經營計劃書為操盤寶典。項目經營計劃書是企業(yè)開發(fā)項目的重要依據，其包含項目的投資規(guī)模、開發(fā)周期、銷售計劃、融資計劃、資金使用計劃等重要內容。企業(yè)可以通過合理使用項目經營計劃書，制定合理的項目投資計劃和資金使用計劃，從而降低資金鏈風險和成本風險。

二是項目經營計劃書的核心是項目現金流管理?，F金流是企業(yè)的命脈，項目經營計劃書從規(guī)劃設計、節(jié)點排布、銷售回款、融資安排、進度支付、稅務清算等經營活動，最終都為了最大化改善項目全周期的現金流，盡量做到“多收少支、早收緩支”，實現“頭小背厚尾巴粗”的豹形現金流折線圖。

三是加強部門之間的協(xié)同和溝通。市場波動對企業(yè)的影響是綜合性的，需要各個部門之間的協(xié)同和溝通來應對。因此，企業(yè)可以加強部門之間的協(xié)同和溝通，建立跨部門的風險管理機制，共同應對市場波動帶來的風險。

（四）做好項目規(guī)劃，控制項目成本

成本是直接關乎企業(yè)利潤的因素，成本管理也向來是各個企業(yè)財務管理工作的重頭戲之一，但是房地產企業(yè)受限于其項目建設周期長、建設地點分散、資金往來繁雜等因素，在成本管理上的難度較高。凡事預則立，不預則廢，做好項目規(guī)劃是房地產企業(yè)控制項目成本的有效手段。具體而言，房地產企業(yè)可以進行以下工作來做好項目規(guī)劃：

一是做好項目前期計劃。在項目開發(fā)前，房地產企業(yè)要做好詳細的項目規(guī)劃，制定合理的項目預算和成本控制計劃。項目規(guī)劃應包括項目的經濟指標、時間安排、投資規(guī)模、資金來源、成本構成等方面，以確保項目的順利進行和成本的有效控制。

二是控制項目成本。在項目開發(fā)過程中，要根據合約規(guī)劃加強成本控制，制定科學合理的成本控制計劃，確保項目成本不超預算。要對項目中的各項成本進行分析和評估，及時發(fā)現和解決成本超支問題，同時要加強成本核算和監(jiān)控，確保成本的準確性和及時性。

三是優(yōu)化成本結構。房地產企業(yè)可以通過優(yōu)化成本結構來降低成本管理難度。要加強與供應商的合作，利用集采平臺降低原材料和設備的采購成本，提高采購效率和質量。同時，要降低用工成本，提高員工的工作效率和生產力，降低人工成本。

四是加強成本風險管理。房地產企業(yè)要建立完善的成本風險管理體系，對項目中可能出現的各種成本超支風險、無效成本風險進行評估和控制，及時發(fā)現和解決成本風險問題，避免成本風險對項目成本的影響。

（五）完善財務大運營，提高財務風險管理能力

房地產企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其經營過程中，資金往來較為頻繁，房地產企業(yè)的經營風險更多的是體現在財務風險方面，要控制好財務風險，完善財務大運營是有效的路徑之一，這有助于房地產企業(yè)做好財務管理工作，進一步提高財務風險管理能力。具體而言，房地產企業(yè)可以采取以下措施：

一是成立風險管理委員會。由法務風控中心牽頭，成立涵蓋投資、財務、行政、營銷、招采等部門的風險管理委員會，專人負責收集各經營組織的各類風險，每一條風險設立專門的編碼和責任人，持續(xù)跟蹤直到銷項。

二是建立全面的風險管理體系。房地產企業(yè)應該建立全面的風險管理體系，包括風險識別、評估、管控和應對等方面。進一步加強對內部風險和外部風險的識別和分析，制定相應的風險管理策略和措施。同時，對關鍵的印鑒章設置完善的管理方式：比如：設立機要員，對所有法人單位的公章進行專崗管理；建立印章系統(tǒng)，只有滿足流程審批的文件才能在機要員人臉識別和視頻拍攝下用?。汇y行制作盤、復核盤、審批盤分立；法人章、財務章分人保管等。

三是加強部門之間的協(xié)同和溝通。房地產企業(yè)應該加強部門之間的協(xié)同和溝通，形成風險管理的整體合力。通過風控系統(tǒng)和流程抄送的形式進一步建立跨部門的信息共享機制和溝通渠道，加強風險管理的協(xié)同作戰(zhàn)，提高風險管理的效果。

四是做好財務大運營管控合作非操盤項目的風險。在規(guī)模優(yōu)先的行業(yè)增長方式下，幾家房企合作操盤的項目越來越多，但隨著行業(yè)進入下行期，很多合作方由于流動性不足會不擇手段地挪用合作項目資金，做好財務大運營，提高合作非操盤項目財務風險的管理能力，做到印鑒章共管，防范違背合作協(xié)議的資金挪用風險也是風險管理的重要一環(huán)。

六、結語

在財務大運營視角下，房地產企業(yè)的財務管理體系可以進一步完善，包括財務風險在內的各項風險也可以得到有效的預警控制和妥善應對。運用好財務大運營思路和管理工具，能夠有效幫助房地產企業(yè)優(yōu)化其財務管理能力和經營能力。在當前市場環(huán)境下，房地產企業(yè)更應該銳意進取，加速改革，采用更加科學有效的方法來增加組織活力，改進經營方法，從而快速走出低谷期，重新獲得市場競爭力。

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（作者單位：眾安集團有限公司）